¿Por qué sólo el 22% de los alemanes compran casas?
En Alemania, gracias al mercado de alquiler desarrollado y a las completas medidas de apoyo, alrededor del 70 % de los residentes alemanes optan por alquilar.
El arrendamiento cubre todas las categorías.
Liu Xiaoxi es una chica de Beijing cuyo marido es alemán y trabaja en la sede alemana de una empresa multinacional de renombre mundial. Liu Xiaoxi y su marido viven en Alemania desde hace muchos años. Dijo a los periodistas que entre sus decenas de amigos en Alemania, sólo uno había comprado una casa.
La tasa de propiedad de viviendas en Alemania es muy baja. Los datos de una encuesta del Instituto Empírico Alemán en 2008 mostraron que en los 25 años transcurridos entre 1983 y 2008, la tasa de propiedad de viviendas sólo aumentó de 15 a 22, y la antigua Alemania Oriental aumentó aún más rápido, aumentando sólo de 9 a 65.438 de 193 a 2008.
Aproximadamente el 60% de los inquilinos en Alemania alquilan casas privadas, el 20% alquilan en cooperativas de vivienda y menos del 10% viven en viviendas sociales ("viviendas de bajo alquiler").
La mayoría de los inquilinos de las cooperativas de vivienda son personas con ingresos ordinarios, mientras que las "viviendas de alquiler bajo" se proporcionan a personas con ingresos bajos. Las diversas opciones de alquiler en Alemania cubren todos los ámbitos de la vida.
Cooperativas de vivienda y "viviendas de bajo alquiler"
Las casas construidas por cooperativas alemanas representan el 30,9 del total de casas nuevas en Alemania y son la fuente más importante de alquileres después alquiler privado.
En Alemania existen actualmente 2.000 cooperativas de vivienda, que gestionan 2 millones de viviendas y más de 3 millones de miembros. Sólo en Berlín hay más de 80 cooperativas de vivienda que gestionan 6.543.808 casas y 654.380 berlineses viven en casas cooperativas.
El Dr. Yu Fang de la Universidad Tecnológica de Darmstadt dijo a los periodistas que el proceso de urbanización de Alemania se intensificó a finales de 2019, lo que provocó una escasez de viviendas urbanas y alquileres elevados. Fue entonces cuando surgieron las cooperativas de vivienda en Alemania.
La primera construcción de viviendas cooperativas comenzó en 1867, y los derechos de los inquilinos se rigen por la ley de alquiler estipulada en el código civil. Además, cada cooperativa tiene sus propios estatutos y métodos de membresía. En general, para afiliarse a una cooperativa se cobra una tarifa que oscila entre unos pocos cientos y varios miles de euros, más intereses. Después de salir de la cooperativa, los intereses y los ahorros se devuelven al individuo. Este depósito se coloca en una institución financiera o institución financiera cooperativa a la que pertenece la cooperativa, y la cooperativa en sí no depende de este dinero para obtener ganancias. Las tarifas obtenidas del depósito se utilizan para los gastos diarios de la cooperativa, la depreciación de los edificios y la remodelación y construcción de viviendas.
Las cooperativas son básicamente no gubernamentales, pero para heredar los conceptos de organización sin fines de lucro, ayuda mutua en la construcción de viviendas y resistencia a la especulación, el gobierno creó en 2006 la Asociación Alemana de Promoción del Mercado de Cooperativas de Vivienda para Fomentar esta forma de vivienda. El gobierno también implementará una política de exención de impuestos para que las cooperativas de vivienda construyan viviendas de alquiler.
Además, el gobierno alemán también planifica especialmente terrenos para que los promotores los desarrollen y luego los alquila a los demandantes a precios más bajos. La diferencia entre el alquiler bajo y el precio de mercado de este tipo de vivienda la cubre el gobierno, de forma similar a las viviendas de alquiler bajo en mi país.
Jing Jing, diputado del Congreso Nacional del Pueblo y profesor de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste, viajó a Europa con la delegación del Sistema de Vivienda China-Europa de la Asociación Nacional Democrática de Construcción de China para inspeccionar las viviendas alemanas. sistema. Está profundamente impresionado por el efecto de las "viviendas de bajo alquiler" en Alemania: "Tomando como ejemplo Colonia, el alquiler mensual de las viviendas sociales es de 7,8-8,8 euros por metro cuadrado, lo que equivale aproximadamente a un tercio del precio normal Ingreso mensual de viviendas de asistencia social El alquiler mensual es entre 40 y 50 RMB inferior al de las viviendas comerciales ordinarias. Colonia tiene una población de 6,5438 millones, de los cuales 6,5438 millones reciben subsidios de asistencia social. Sólo alrededor de 6,5438 millones de estos 6,5438 millones viven en viviendas sociales. vivienda social. ”
Protección legislativa
Además de combinar el cultivo del mercado y la protección del bienestar, Alemania finalmente recurrió a la ley para proteger los derechos de los inquilinos.
Hay un ejemplo reciente en Frankfurt, Alemania, que “parece un poco sobreprotector”.
El chino Chen Tong alquiló su casa a un hombre que cobraba prestaciones por desempleo.
Inicialmente, cuando las dos partes firmaron el contrato, Chen Tong ignoró este punto. Desde hacía varios meses, este inquilino bebía y hacía mucho ruido en la casa. Lo que más insatisfizo a Chen Tong fueron los atrasos en el alquiler del inquilino. Chen Tong le pidió al inquilino que se mudara, pero el inquilino llevó a Chen Tong a los tribunales. Como resultado del arbitraje judicial, Chen Tong perdió el caso. El alcohólico desempleado todavía vive en la casa de Chen Tong y Chen Tong está considerando acudir a los tribunales nuevamente.
El Dr. Yu Fang dijo a los periodistas que en Alemania la ley "protege" más a los inquilinos. Chen Jie, director ejecutivo del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Universidad de Fudan, que lleva mucho tiempo investigando sobre viviendas asequibles en Europa, cree que en Alemania, las personas que reciben prestaciones por desempleo pueden recibir subsidios de alquiler del gobierno.
"En el derecho civil alemán, el alquiler de una casa goza de una fuerte protección jurídica. Los artículos 573 a 574 del Código Civil alemán prevén la rescisión del contrato. Los contratos se dividen generalmente en dos tipos: por tiempo limitado y por tiempo ilimitado. Durante el período del contrato, el arrendatario puede rescindir el contrato sin especificar la persona o el motivo, pero habrá un período de transición de tres meses desde la solicitud hasta la terminación definitiva del contrato. seguirá siendo válido y el alquiler se pagará como de costumbre durante el período del contrato, a menos que existan razones muy especiales. "El arrendador no tiene derecho a rescindir el contrato. Si el arrendador quiere rescindir el contrato y el inquilino no está de acuerdo, lo hará". debe ser decidido por el departamento legal correspondiente", dijo Yu Fang.
El propietario no sólo no puede permitir que el inquilino se mude a voluntad durante el período del contrato, sino que tampoco puede aumentar el alquiler a voluntad. Yu Fang dijo a los periodistas: "Los artículos 535 a 577a del Código Civil alemán estipulan cómo firmar un contrato, los derechos y obligaciones de ambas partes, los aumentos de alquiler en circunstancias específicas y las normas de tarifas relacionadas. Entre ellos, los artículos 537 a 559 del Código Civil alemán El Código Civil estipula que si el arrendador desea aumentar el alquiler durante el proceso de arrendamiento, debe presentar una explicación formal por escrito y proporcionar razones razonables para el aumento. El inquilino puede estar de acuerdo o en desacuerdo con el aumento por escrito. En caso de aumento, se presentará una solicitud por escrito al departamento jurídico correspondiente. Además, si el propietario renueva la casa, el coste puede incluirse en el alquiler a una determinada tarifa. "Y la ley alemana también estipula que no puede ser así. ser un "segundo propietario", etc.
Los académicos suelen decir que la calidad de una política depende de los detalles y que la clave para garantizar su implementación es establecer un mecanismo a largo plazo. Alemania hizo esto.