Me gustaría preguntar sobre las casas construidas por propietarios privados aquí. Sólo tengo un certificado de propiedad. Estoy pensando en comprar una casa, pero no puedo obtener mi certificado de propiedad, así que sólo puedo...
Viviendas con derechos de pequeña propiedad
El "Aviso sobre la continuación de la reforma activa y constante del sistema de vivienda urbana" del Consejo de Estado estipula que todas las viviendas públicas compradas a precios de mercado puede ser propiedad del comprador de la vivienda. El precio de mercado es el precio de mercado o precio de cotización en el mercado residencial. Los gobiernos nacionales y locales no bajarán ni subirán los precios, sino que seguirán el mercado y permitirán que compradores y vendedores se pongan de acuerdo. Siempre que ambas partes puedan aceptarlo, se podrá cerrar el trato. Según el precio de mercado, el dueño de la casa tiene todos los derechos de control de la casa, es decir, el derecho a poseer, usar, lucrar y disponer de la casa y de la casa.
Aquí, todos los derechos de propiedad de la casa y la propiedad de la casa son los mismos, pero los dos términos son diferentes. En relación con los "derechos de propiedad parciales", los "derechos de propiedad completos" tienen sentido.
Casa con derechos de pequeña propiedad
El primer tipo de casa con derechos de pequeña propiedad: una construcción ilegal que ocupa tierras colectivas o tierras de cultivo y transfiere los derechos colectivos de uso de la tierra de los agricultores para el desarrollo de viviendas comerciales.
El segundo tipo de casas con derechos de propiedad pequeños: casas con derechos de propiedad incompletos que tienen posibles disputas sobre derechos de propiedad y no se desarrollan o utilizan de acuerdo con las funciones planificadas en terrenos asignados o transferidos por el gobierno y que se venderán. directamente en el mercado.
El tercer tipo de vivienda de pequeña propiedad: desarrollar viviendas comerciales en terrenos que los militares tienen derecho a usar y luego venderlas a residentes locales fuera del ejército, comúnmente conocidas como "viviendas de propiedad militar".
Los países que emiten certificados de derechos de propiedad se denominan "grandes casas de derechos de propiedad", y los países que no emiten certificados de derechos de propiedad se denominan "pequeñas casas de derechos de propiedad". Hay dos tipos de "pequeñas casas con derechos de propiedad" y "casas con derechos de propiedad rural": una está construida en terrenos de construcción colectiva, es decir, las casas construidas en "granjas" sólo pertenecen a propietarios colectivos rurales, y los agricultores de otras aldeas simplemente comprarlos menos que; el otro es la construcción ilegal en terrenos utilizados por empresas colectivas o tierras cultivadas ocupadas.
En comparación con las viviendas comerciales en el sentido general, las "viviendas con derechos de propiedad pequeña" no tienen el concepto de tarifas de transferencia de tierras y los desarrolladores no se apropian de ganancias de manera descabellada. Por lo tanto, el precio de las "casas pequeñas con derechos de propiedad" es generalmente sólo 1/3 o incluso más bajo que el de las casas comerciales en la misma zona. "Barato" es la razón fundamental por la que un gran número de residentes urbanos compran "pequeñas casas con derechos de propiedad" contra riesgos de derechos de propiedad. Esto muestra que muchos agricultores no pudieron construir sus propias casas al principio, por lo que para construir sus propias casas lo antes posible, vendieron algunas casas de pequeña propiedad. Prácticamente construí mi propia casa con financiación colectiva. Aunque por el momento no existe un certificado de derechos, un número considerable de residentes urbanos y forasteros han comprado casas con derechos de propiedad pequeños. No sólo compré una casa bastante barata para vivir, sino que también ayudó en gran medida a los agricultores a resolver el problema de la financiación para la construcción de viviendas.
Los precios de la vivienda en las ciudades son demasiado altos
Lo más atractivo de las casas con derechos de propiedad pequeños es su ventaja de precio, lo que también explica, desde otra perspectiva, que los altos precios de la vivienda en muchas grandes ciudades y las ciudades medianas en China se deben a los pequeños derechos de propiedad Una de las razones importantes para el nacimiento de la casa. En 2006 y 2007, el mercado inmobiliario de China experimentó un aumento de precios a nivel nacional. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, en 2006, los precios de la vivienda a nivel nacional aumentaron una media del 5,5%. Beijing y Shenzhen son las ciudades con los precios de la vivienda en aumento más rápido, alcanzando 10,4 y 10,0 respectivamente. En junio de 2007, el precio medio de apertura de los edificios residenciales ordinarios en Beijing era de 10.280 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 20,4% con respecto a mayo. Aunque ha habido un ligero descenso desde 2007, se prevé que el precio medio de los inmuebles en Beijing seguirá aumentando un 11,74% en 2007. Debido al desarrollo económico y social desequilibrado de China, los precios de la vivienda en varias ciudades importantes han aumentado rápidamente durante mucho tiempo, superando con creces los niveles de ingresos de los trabajadores locales comunes en ese momento. Al mismo tiempo, la construcción de viviendas gubernamentales asequibles y de bajo alquiler no ha podido satisfacer estas necesidades de vivienda. Hay un gran número de compradores realistas de casas con derechos de propiedad reducidos.
Reconocimiento de los derechos de propiedad
Muchas personas creen que con la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad, los derechos de propiedad de los ciudadanos serán plenamente afirmados, y los derechos de propiedad de las casas rurales también serán reconocidos por ley, y eventualmente puede transformarse en propiedad de propiedad legal. ¿Se pueden convertir las casas con derechos de propiedad del municipio en casas con derechos de propiedad inmuebles? A juzgar por las leyes y reglamentos vigentes en mi país, todavía falta una base legal para la transformación de viviendas rurales con derechos de propiedad en viviendas con derechos de propiedad.
Desde la perspectiva de los conceptos de gestión de la tierra de mi país y la orientación del valor de la gestión de la tierra, mi país no abandonará la transferencia de tierras colectivas en el corto plazo. Por lo tanto, llevará mucho tiempo transformar las casas rurales con derecho de propiedad en casas con derecho de propiedad. Al mismo tiempo, incluso si las casas rurales con derecho de propiedad se pueden convertir en casas con derecho de propiedad en el futuro, de acuerdo con el sistema de tierras existente, los compradores de viviendas aún deben pagar tarifas de transferencia de tierras. Como resultado, el costo para los compradores de vivienda al adquirir viviendas con derechos de propiedad rurales es casi el mismo que el costo de comprar viviendas comerciales. [1]
El Ministerio de Tierras y Recursos una vez más señaló con severidad que la esencia de las viviendas con derechos de pequeña propiedad es la construcción ilegal y viola la Ley de Gestión de Tierras. Las tierras colectivas no pueden utilizarse para el desarrollo de viviendas comerciales, y los residentes urbanos no pueden comprar propiedades, residencias de agricultores o casas con pequeños derechos de propiedad en las zonas rurales. Chen Xiwen, subdirector de la Oficina del Grupo Dirigente Financiero y Económico Central y director de la Oficina del Grupo Dirigente Central de Trabajo Rural, dejó claro que las casas con derechos de pequeña propiedad son ilegales y nunca se permitirá que se vuelvan a construir. Para aquellos consumidores que han comprado casas con derechos de propiedad pequeños en zonas rurales, los departamentos nacionales pertinentes están estudiando y formulando soluciones específicas.
Riesgos legales
Existen muchas restricciones a la circulación y transferencia de casas con derechos de propiedad rurales, porque las casas con derechos de propiedad rurales solo tienen las propiedades de usabilidad de las casas comerciales ordinarias y no tienen las propiedades legales de casas comerciales ordinarias, por lo que no son casas comerciales. Por lo tanto, las disposiciones y sistemas pertinentes de leyes y reglamentos sobre viviendas comerciales no son válidos para las viviendas de propiedad rural. El Tribunal Popular no puede aplicar las disposiciones legales y las interpretaciones judiciales sobre la venta de viviendas comerciales a casos relacionados con viviendas de propiedad rural, lo que dificulta su protección. los derechos e intereses de los compradores de viviendas. Al mismo tiempo, dado que el contrato para comprar casas con derechos de propiedad rural no es válido, según las disposiciones legales, los compradores de viviendas sólo pueden pedir al desarrollador que devuelva el precio de compra y pague intereses de acuerdo con la tasa de interés del préstamo del banco para el mismo período. Sin embargo, según los casos existentes, si un comprador de casa sabe claramente que la casa comprada sigue siendo propiedad del municipio y solicita una compensación por las pérdidas debidas a su propia culpa, el Tribunal Popular puede no apoyarla. E incluso si el promotor incumple el contrato, los derechos del comprador no estarán protegidos por la nulidad del contrato. Dado que los derechos de propiedad rural de la vivienda no están reconocidos por ley, no están registrados ante la autoridad de vivienda y no están sujetos a supervisión por parte de agencias gubernamentales, si encuentra algunos problemas de calidad de la vivienda o problemas de mantenimiento de las instalaciones públicas durante el uso de la casa, el alivio Los canales son muy limitados.
Viviendas con derechos de pequeña propiedad
El caso más típico es el de 65438 a 2094, pintores de todo el país se establecieron en Songzhuang, Tongzhou, formando gradualmente el mayor lugar de reunión de pintores en Porcelana. Sin embargo, debido a diversas razones, como el aumento de los precios de la vivienda, ha habido casos en los que los agricultores que vendieron sus casas demandaron a los pintores por abuso de confianza. Hasta ahora se han presentado 13 demandas de vivienda. En julio de 2007, el pintor Li Yulan fue el primero en recibir el veredicto de pérdida del juicio de primera instancia. El tribunal dictaminó que el contrato no era válido y exigió al propietario original que pagara a Li Yulan 93.000 yuanes en compensación según el precio tasado. A los 90 días de la entrada en vigor de la sentencia, Li Yulan abandonó la casa. Li Yulan apeló ante el Segundo Tribunal Popular Intermedio.
En junio de 2007, el Segundo Tribunal Popular Intermedio dictaminó por primera vez que el contrato de compraventa de una casa rural en "Painter Village" era inválido. Sin embargo, la sentencia señaló que la responsabilidad principal era la nulidad del mismo. El contrato residía en el incumplimiento del granjero, y Li Yulan podría presentar otra reclamación de compensación.
Riesgos de política
Después de comprar una casa con derecho de propiedad rural en construcción, después de que el comprador firma un contrato con el desarrollador y paga el pago de la casa, si los departamentos pertinentes hacen rectificaciones al Proyecto de construcción de viviendas con derecho de propiedad rural, algunos El proyecto puede detenerse o incluso verse obligado a ser demolido. Entonces el resultado sólo puede ser que el comprador de la casa le pida al desarrollador el dinero para comprar la casa. El comprador de la casa puede enfrentar la situación embarazosa de no poder obtener la casa y no poder reclamar el pago de la casa a tiempo. Además, si hay expropiación y demolición de tierras después de comprar una casa, dado que las casas de propiedad rural no tienen derechos de propiedad legales reconocidos por el estado, el comprador no es el propietario legal de la propiedad y es probable que no reciba compensación por demolición de la propiedad. La compensación por demolición del usuario real es insignificante en comparación con la compensación por la propiedad.
Falta de supervisión
Actualmente no existen regulaciones claras que restrinjan el desarrollo y la construcción de viviendas con derecho de propiedad rural, y también falta supervisión del desarrollo y la construcción. Sin embargo, el desarrollo de la vivienda rural con derechos de propiedad no está respaldado por préstamos bancarios. Durante el proceso de desarrollo, una gran cantidad de fondos de desarrollo no están sujetos a la supervisión gubernamental ni bancaria y dependen principalmente de la autodisciplina de los desarrolladores. Una vez que hay un problema con la financiación u otros aspectos de la unidad de desarrollo, es muy probable que se convierta en un proyecto inconcluso.
Si el precio de compra se paga por adelantado a la unidad de desarrollo sin ninguna calificación ni supervisión, habrá grandes riesgos para los compradores de la vivienda en términos de seguridad de los fondos, si los fondos del desarrollador están disponibles a tiempo y si la casa se puede entregar con calidad y a tiempo. Al mismo tiempo, sin las calificaciones del promotor, es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía postventa de la casa. Además, es probable que surjan problemas en la gestión de la propiedad después de la mudanza.
Riesgos de transferencia
De acuerdo con la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", los derechos de uso de la tierra propiedad de colectivos de agricultores no pueden ser transferidos, transferidos o arrendados para fines no construcción agrícola. Las viviendas rurales son de propiedad colectiva y los aldeanos sólo tienen derecho a utilizarlas. La venta de casas por parte de agricultores a residentes urbanos no puede ser reconocida ni protegida por la ley, por lo que es imposible solicitar procedimientos legales como certificados de uso de la tierra, certificados de bienes raíces y certificados de escrituras fiscales. Por lo tanto, las casas de propiedad rural no pueden ser enajenadas ni vendidas a terceros que no sean socios colectivos. Pero esto no significa que las casas con derecho de propiedad rural no puedan transmitirse, sino que no pueden transmitirse legalmente después de su compra. Al mismo tiempo, también tiene un gran impacto en la conservación y valoración de la casa.
Introducción a la política
Recientemente se publicó "Varias opiniones sobre la confirmación, el registro y la emisión de certificados de derechos sobre tierras colectivas rurales", que aclara importantes cuestiones de política en el trabajo relacionado. 2011 165438 El 9 de octubre, el Ministerio de Tierras y Recursos celebró una sesión informativa y declaró que se esforzaría por completar básicamente el registro y la certificación de la propiedad colectiva de tierras rurales en todo el país para fines de 2012, y señaló claramente que las pequeñas casas con derechos de propiedad no pueden estar registrado y certificado. Actualmente, se han completado entre el 70% y el 80% de los registros de propiedad colectiva de tierras rurales.
Las casas con derechos de pequeña propiedad no necesitan recibir certificados [3]
Las "Opiniones" propusieron que el registro de tierras colectivas rurales y la emisión de certificados deberían estar estrictamente regulados, registro de tierras falso Está estrictamente prohibido y el registro ilegal de tierras está estrictamente prohibido. Manejar el registro y certificación de tierras ilegales.
Los "Dictámenes" estipulan claramente que "las tierras colectivas de los agricultores se han convertido en tierras de propiedad estatal mediante la reforma del sistema de registro de hogares o la 'reubicación de aldeas' no autorizada, y las organizaciones económicas colectivas rurales han transferido o arrendado ilegalmente Las tierras colectivas para uso no agrícola y los residentes urbanos que compren tierras utilizadas ilegalmente, como terrenos para viviendas familiares, residencias de agricultores o "pequeñas casas con derechos de propiedad" en zonas rurales, no serán registrados ni se emitirán certificados. Los certificados de acuerdo con la ley y no estandarizar los libros de registro tendrán graves consecuencias, y el personal relevante será investigado seriamente. Responsabilidad "En cuanto a las contradicciones en las disputas de tierras durante el registro de derechos, dijo Zhu. que el principio del registro de derechos territoriales colectivos rurales es que si la disputa no se resuelve, no se emitirá ningún registro.
Zhu dijo que actualmente, en todo el país, el trabajo de registro de tierras, confirmación de derechos y certificación en áreas periféricas urbano-rurales está funcionando muy bien, lo que proporcionará una base para que los agricultores salvaguarden sus derechos de acuerdo con la ley. .
Los "Dictamenes" estipulan que para las tierras colectivas originales que no hayan sido expropiadas después de la "eliminación de aldeas y asentamientos", sólo se realizarán estudios y estadísticas, y no se emitirán registros ni certificaciones. En encuestas y estadísticas, el nombre del colectivo de agricultores original debe indicarse después del nombre de la nueva unidad para proporcionar una base para manejar adecuadamente este tema después de que el estado promulgue las leyes y políticas pertinentes.
Wang Zongya, inspector de la Oficina de Supervisión de la Aplicación de la Ley del Ministerio de Tierras y Recursos, dijo en la conferencia de prensa que las casas con pequeños derechos de propiedad no están protegidas por la ley. Este año se llevarán a cabo proyectos piloto para limpiar viviendas de pequeñas propiedades en ciudades seleccionadas de todo el país. [4] Las viviendas con derechos de pequeña propiedad se refieren a viviendas comerciales que ocupan terrenos colectivos para la construcción y se venden a miembros distintos de las organizaciones económicas colectivas. El estado tiene regulaciones claras sobre este tema. A los residentes urbanos no se les permite comprar propiedades rurales para construir casas, ni tampoco se les permite comprar casas con derechos de propiedad pequeños. En la actualidad, el Estado exige que todas las localidades registren y desarrollen tierras colectivas rurales, pero no permite la emisión de certificados por uso ilegal de la tierra por parte de pequeñas propiedades, y las pequeñas propiedades no están protegidas por la ley.
Cuestiones sociales
Hay cuatro problemas principales con las "viviendas con derechos de pequeña propiedad", uno es legal, el otro es la racionalidad y el tercero son los derechos e intereses.
Jurídicamente hablando, el sistema legal nacional de tierras estipula muy claramente que las tierras colectivas, incluidas sus propiedades y su naturaleza de transferencia de tierras, sólo pueden explotarse dentro del alcance de los agricultores y no pueden explotarse en las ciudades. Como esto se basa en los intereses fundamentales de los agricultores, esta disposición no puede modificarse cuando la seguridad social es imperfecta.
El segundo aspecto es la racionalidad. Los agricultores también pueden enriquecerse vendiendo "pequeñas casas con derechos de propiedad". ¿Por qué no dejarlos? A los residentes urbanos les resulta más barato comprar “pequeñas casas con derechos de propiedad”. ¿Por qué no comprarlo? De hecho, las cuestiones involucradas aquí no son tan simples. La "pequeña casa con derechos de propiedad" se vendió así y no se maximizaron los beneficios de la tierra.
Luego está la cuestión de los derechos e intereses. El problema de los agricultores es la diferencia entre zonas urbanas y rurales, la estructura dual y la seguridad de los agricultores. El problema no se ha resuelto ni establecido y lo más importante es proteger los intereses de los agricultores.
El terreno para viviendas rurales es limitado. Si los residentes urbanos compran un gran número de propiedades rurales, sus problemas de vivienda y de vida pueden surgir en el futuro.