¿R&F compró Wanda Hotel por 19,9 mil millones y utilizó su operación hotelera para abrirse paso y luego escindirlo y cotizarlo?
La repentina entrada en el acuerdo del siglo de Wanda Sunac como tercero ha devuelto a los titulares a R&F Properties, un promotor inmobiliario establecido que había estado inactivo durante mucho tiempo.
El 19 de julio, el drama histórico de la adquisición de activos de Wanda por parte de Sunac llegó a su fin. Al final, Sunac adquirió 13 proyectos culturales y turísticos por 43.844 millones de yuanes, y R&F adquirió 77 activos hoteleros por casi 20.000 millones. yuanes. Esto es más de 10 mil millones más barato que el precio de adquisición anterior de Sunac.
Con esta adquisición, R&F contará con más de 100 hoteles, convirtiéndose en uno de los mayores operadores hoteleros del mundo. Este sello distintivo es también el camino para que R&F se abra paso en el periodo de transformación inmobiliaria.
El 20 de julio, el secretario de la junta directiva de R&F, Hu Jie, reveló en una conferencia telefónica de China Merchants Securities que R&F logró 40 mil millones de yuanes en ingresos en la primera mitad del año y que la compañía pagará todo con su fondos propios.
Sin embargo, se puede decir que mantener activos con muchos hoteles es una opción de nicho para los promotores inmobiliarios actuales, especialmente cuando la industria hotelera ha estado enfrentando dificultades desde 2014. Si R&F quiere lograr rentabilidad y rentabilidad hotelera en En el futuro, para lograr un flujo de caja estable, la capitalización y la escisión son el único camino a seguir.
La nueva etiqueta de R&F
En la ceremonia de firma de Wanda Sunac R&F el 19 de julio, se escenificó una escena dramática. Las palabras R&F Real Estate en el tablero de fondo del evento fueron eliminadas y reemplazadas. Además, la reunión se prolongó una hora. Ahora parece que los dos presidentes de R&F, Zhang Li y Li Silian, pudieron haber logrado "negociar" en el acto.
El plan de adquisición final era que el proyecto hotelero, con un precio original de 33.595 millones de yuanes y adquirido por Sunac, fuera adquirido por R&F Real Estate por 19.906 millones de yuanes, y el número de hoteles aumentó de 76 a 77.
Hu Jie, secretario de la junta directiva de R&F Real Estate, reveló el proceso de negociaciones de la transacción y dijo que R&F solo tardó tres o cuatro días en recibir la noticia y firmar el acuerdo. Toma un momento para decidir."
En opinión de R&F, este es sin duda un acuerdo particularmente rentable. El precio de adquisición es sólo un 40% de descuento sobre el valor neto contable del hotel, que es inferior al coste del hotel.
Según el anuncio de R&F, los 77 hoteles urbanos están ubicados en las zonas centrales de las ciudades, cubriendo un área de aproximadamente 3.286 millones de metros cuadrados y un total de 23.202 habitaciones, incluidas cuatro Dalian de alta gama. Marcas de hoteles autónomos de Wanda y múltiples marcas de gestión de hoteles de lujo de renombre internacional (Westin, Hilton, etc.), se espera que el valor liquidativo de 77 hoteles sea de no menos de 33.176 millones de yuanes.
Hu Jie dijo que además de los precios baratos, la reducción de los costos de inversión del hotel y la posibilidad de operar directamente el hotel para generar ingresos también son factores que R&F valora en esta adquisición. Según los cálculos de R&F, el desarrollo de 77 hoteles llevará entre 15 y 20 años. Por lo tanto, esta transacción ahorra miles de millones de yuanes en costes anuales y también ahorra costes iniciales de promoción hotelera.
Por otro lado, la adquisición de hoteles también ayudará a R&F a expandir su propio territorio comercial. La existencia de Li Silian, uno de los cofundadores y presidente de R&F, convierte a R&F en una empresa que siempre tiene los genes de un promotor inmobiliario financiado por Hong Kong, mientras que los promotores inmobiliarios financiados por Hong Kong prestan más atención a las propiedades inmobiliarias. y flujo de caja operativo.
Entre los negocios inmobiliarios de R&F, los centros comerciales y los edificios de oficinas no son sus puntos fuertes. En términos relativos, la empresa tiene más experiencia en operaciones hoteleras de alta gama. R&F comenzó a invertir y construir hoteles de alta gama en 2004, todos ellos operados por empresas de gestión hotelera de renombre internacional, como Hyatt Group, InterContinental Group, Hilton Group y AccorHotels Group, y son altamente competitivos.
Los datos muestran que R&F Real Estate ha abierto y construido 24 hoteles de alta gama***, ubicados principalmente en Guangzhou, Huizhou, Chengdu, Chongqing, Beijing y Hainan, todos ellos de lujo de 4 a 5 estrellas. hoteles. En 2016, el negocio hotelero de la compañía logró un crecimiento constante, con un aumento interanual de los ingresos operativos del 15,33% hasta 1.362 millones de yuanes.
R&F Real Estate declaró en su informe anual de 2016 que espera ampliar su cartera de inversiones de alta gama y alto valor de capital a un ritmo adecuado, incluidos los hoteles. R&F cree que mantener una cartera de propiedades de inversión puede proporcionar un flujo de caja confiable y resistir los altibajos del ciclo económico.
Por tanto, es el momento adecuado para que R&F Properties añada 77 hoteles Wanda a su cartera a precios más bajos. Yan Yuejin, director del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House de Shanghai, dijo que R&F ha seguido expandiéndose en los últimos años y la adquisición de proyectos hoteleros puede ampliar la escala de su gestión de activos y ayudar a mejorar su desempeño operativo posterior.
Después de hacerse cargo de los 77 hoteles de Wanda, R&F tendrá más de 100 hoteles y se convertirá en uno de los propietarios de hoteles de cinco estrellas más grandes del mundo. En el futuro, podrá competir con grupos hoteleros como Hilton y Marriott; Este es también el gran avance de este veterano desarrollador inmobiliario a pesar de su escala estancada y su ineficaz transformación de diversificación: convertirse en un operador hotelero profesional a través de adquisiciones.
El camino hacia la capitalización
R&F, que siempre ha sido discreto y constante, gastó 20 mil millones esta vez, lo que también provocó que el mundo exterior cuestionara la fuente de los fondos de R&F.
Antes de la adquisición, el índice de endeudamiento de R&F superaba el promedio de la industria. Los datos muestran que a finales de marzo de 2017, los activos consolidados totales del Grupo R&F eran de 232.504 millones de yuanes, los pasivos totales eran de 185.368 millones de yuanes y la relación activo-pasivo era del 79,32%. El saldo final de efectivo y equivalentes de efectivo fue de 24.522 millones de yuanes.
A este respecto, Hu Jie dijo que, a diferencia de las anteriores “adquisiciones basadas en deuda” de Sunac, R&F solo utilizó activos para adquirir Wanda Hotels, y Wanda se desharía de los pasivos. "R&F logró ingresos de 40 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, con suficientes fondos propios. El pago dentro de 2 años también reducirá la presión financiera".
Una vez completada la adquisición, los activos netos de R&F aumentará en más de 10 mil millones de yuanes y el índice de endeudamiento aumentará de 2016 a 2016. Fue más del 79% el año anterior y cayó al 74,9% -75%, lo que mejoró la situación del balance.
Hu Jie también dijo que el precio total de adquisición fue de menos de 20 mil millones de yuanes y que los ingresos totales de los 77 hoteles en 2016 fueron de 5,3 mil millones de yuanes. Los ingresos operativos en cuatro años pueden cubrir la contraprestación de la adquisición y. aumentar el flujo de caja. Si el hotel se utiliza en su totalidad para financiación, podrá refinanciar una cantidad superior al precio de adquisición.
Es digno de mención que los hoteles, como activos pesados con poca liquidez, ocupan un lugar bajo en el índice de rentabilidad de la industria inmobiliaria de China. Aunque el negocio hotelero de R&F Properties está creciendo de manera constante, su rentabilidad general no es optimista.
Según el informe financiero de R&F Real Estate, la pérdida operativa del hotel en 2016 fue de 183 millones de RMB, y en 2015 fue una pérdida de 167 millones de RMB. Los beneficios operativos de los 76 hoteles Wanda adquiridos esta vez (excluido el nuevo) en 2015 y 2016 fueron de 550 millones de yuanes y 870 millones de yuanes respectivamente, y el rendimiento sobre los activos netos fue inferior al 3%.
¿Cómo conseguir el funcionamiento y rentabilidad del hotel a largo plazo? Hu Jie dijo que una vez completada la adquisición, R&F planea dividir y cotizar el hotel en el futuro, lo que hasta cierto punto puede resolver los problemas de ganancias que enfrenta el hotel.
Yan Yuejin dijo que la razón por la que a los hoteles les resulta difícil obtener ganancias es que, por un lado, el aumento de diversos productos competitivos y la oferta supera la demanda, por otro lado, la renovación y subcontratación de propiedades; La gestión del hotel en sí ocupará muchos recursos y fondos, comprimiendo así el margen de beneficio del hotel. Para superar esta situación se deben realizar esfuerzos desde dos vertientes: la operación hotelera y la operación de capitalización.
Para R&F es necesario incrementar la competitividad del sector hotelero mediante posteriores operaciones de capitalización. Específicamente, R&F puede capitalizar de tres maneras principales.
El primero es volver a las acciones A; el segundo es continuar refinanciando, especialmente después de la adquisición de hoteles, la gestión unificada de la marca requiere varios apoyos financieros; el tercero es llevar a cabo activos; Titulización, paquete y división de los hoteles excluidos de cotización. En el futuro, sobre la base de la titulización, también se podrá adoptar un modelo de activos ligeros.
Anteriormente, la dirección de R&F Real Estate reveló su plan de volver a las acciones A en el tercer trimestre de 2017. En este sentido, el análisis del Bank of China International cree que debido a que los canales de financiación de las empresas inmobiliarias están restringidos por las políticas restrictivas del gobierno. Se espera que todavía haya incertidumbre sobre el plan de cotización de R&F.