¿Se pueden arrendar tierras de propiedad estatal en China?
En primer lugar, ¿se pueden arrendar tierras de propiedad estatal en China?
Según la ley china, los terrenos de propiedad estatal pueden arrendarse.
El arrendamiento de tierras es la separación de la propiedad del propietario de un determinado terreno del derecho del usuario a utilizarlo durante un período de tiempo determinado. El usuario de la tierra paga un alquiler al propietario de la tierra durante ese período. de uso de la tierra. Actividad económica en la que los usuarios de la tierra devuelven la tierra. Con la profundización de la reforma del sistema de uso de la tierra, han surgido en nuestro país dos modalidades diferentes de arrendamiento de tierras. El primero es el arrendamiento de tierras de propiedad estatal; el segundo es el arrendamiento de derechos de uso de la tierra. El arrendamiento de tierras de propiedad estatal y el arrendamiento de derechos de uso de tierras son métodos de uso remunerado de tierras de propiedad estatal.
En las regulaciones de gestión de tierras, el concepto de arrendamiento de tierras de propiedad estatal se propuso y definió por primera vez en las "Disposiciones provisionales sobre la gestión de los derechos de uso de la tierra asignados en la reforma de las empresas de propiedad estatal" (anteriormente State Orden de Administración de Tierras No. 8), y establece la manera en que el Estado dispone de los activos de tierras. El Reglamento de Aplicación de la Ley de Gestión de Tierras ha definido claramente el arrendamiento de tierras de propiedad estatal como un método de uso remunerado de tierras de propiedad estatal. El artículo 1 de los "Dictámenes sobre la regulación del arrendamiento de tierras de propiedad estatal" (en adelante, los "Dictamenes") emitidos por el Ministerio de Tierras y Recursos estipula: "El arrendamiento de tierras de propiedad estatal se refiere al arrendamiento estatal de tierras de propiedad estatal a usuarios y usuarios de tierras y personas en o por encima del nivel de condado. El departamento de administración de tierras del gobierno firma un contrato de arrendamiento de tierras por un período determinado y paga el alquiler. El arrendamiento de tierras de propiedad estatal es una forma de uso remunerado de tierras de propiedad estatal y. es un complemento al método de transferencia. El artículo 6 de los "Dictamenes" estipula: "Arrendamiento de terrenos de propiedad estatal". El arrendatario obtiene el derecho a utilizar el terreno arrendado ”
2. entre los dos métodos
En los conceptos de arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de derecho de uso de la tierra, se utilizan palabras como arrendamiento, alquiler, etc. En esencia, existen las siguientes diferencias principales entre el arrendamiento de tierras de propiedad estatal y el arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal:
En primer lugar, el mercado de tierras es diferente. El arrendamiento de tierras de propiedad estatal pertenece al mercado primario de tierras; el arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal pertenece al mercado de tierras secundario o terciario.
En segundo lugar, los sujetos de las relaciones jurídicas son diferentes. Los sujetos del arrendamiento de tierras de propiedad estatal son los propietarios y usuarios de la tierra. El arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal se realiza entre usuarios de tierras. El arrendador es el cesionario que obtiene los derechos de uso de tierras mediante asignación, cesión (o transferencia); el arrendatario es la persona que obtiene los terrenos, los edificios y otros bienes inmuebles; sobre el terreno. La persona que tiene el derecho de utilizar todo o parte de la propiedad durante un período determinado de tiempo y paga alquiler al arrendador periódicamente.
En tercer lugar, los usuarios de la tierra tienen diferentes derechos e intereses. El artículo 6 de los "Dictamenes" estipula: "Al arrendar terrenos de propiedad estatal, el arrendatario obtiene el derecho a utilizar el terreno arrendado. Después de pagar el alquiler del terreno y completar el desarrollo y la construcción, el arrendatario puede transferir el derecho a utilizar el terreno arrendado con el consentimiento del departamento de administración de tierras o de conformidad con el contrato de arrendamiento, el subarrendamiento, la transferencia o la hipoteca de los derechos de uso de terrenos arrendados deben registrarse de conformidad con la ley... "Subarrendamiento de derechos de uso de terrenos arrendados". . Si el arrendatario subarrenda o subarrenda el terreno arrendado a un tercero, el derecho de uso del terreno arrendado aún lo posee el arrendatario original. El arrendatario del terreno establece una relación de arrendamiento adicional con el tercero, y el tercero obtiene otros derechos. la tierra.
Transmisión de derechos de uso de suelo arrendados. Si el arrendatario transfiere el contrato de arrendamiento del terreno, los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de arrendamiento se transferirán al tercero, y el contrato de arrendamiento seguirá siendo válido después del cambio de nombre.
Hipoteca sobre derechos de uso de suelo arrendados. Se desprende de lo dispuesto en el artículo 6 de los "Dictamenes":
En primer lugar, el derecho de uso del terreno arrendado únicamente puede hipotecarse, es decir, no existen edificios o estructuras sobre el suelo en el terreno arrendado que puede ser hipotecado.
En segundo lugar, si los edificios y estructuras, como las casas en el terreno, están hipotecados de acuerdo con la ley, los derechos de uso del terreno arrendados pueden hipotecarse en consecuencia. El contrato de arrendamiento del terreno se transmite cuando se realizan los derechos hipotecarios.
Asignar derechos de uso del suelo para arrendamiento. El artículo 44 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado" (en adelante, el "Reglamento") estipula: "Salvo las circunstancias especificadas en este Reglamento, los derechos de uso de suelo asignados no serán transferidos, arrendados o hipotecados." Artículo 40 El artículo 5 estipula: "Los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los edificios y otros accesorios sobre el terreno podrán ser transferidos, arrendados, hipotecados y asignados con la aprobación del departamento de administración de tierras y del departamento de administración de bienes raíces de el gobierno popular municipal o del condado si se cumplen las siguientes condiciones:
1. Los usuarios de la tierra son empresas, empresas, otras organizaciones económicas y personas físicas;
2 certificado de uso de la tierra de propiedad estatal. ;
3. Las edificaciones y demás anexos con derechos reales de propiedad
4. De conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 2 de este Reglamento, firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de suelo y pagar el terreno. tasa de transferencia de derechos de uso al gobierno popular local de la ciudad o del condado o pagar la tierra con el producto de la transferencia, arrendamiento o hipoteca "De acuerdo con las disposiciones anteriores, cuando los derechos de uso de la tierra se transfieren, alquilan o hipotecan, debe ser legal. edificios u otros anexos en el terreno. En otras palabras, si no hay edificios u otros anexos en el terreno, los derechos de uso del suelo no pueden arrendarse simplemente asignándolos. Al mismo tiempo, según el artículo 55 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, si el propietario de un inmueble alquila con fines lucrativos los edificios sobre rasante a los que se han asignado derechos de uso del suelo, deberá entregar las rentas del suelo incluidas en el alquiler al estado.
Vale la pena señalar que es ilegal que los usuarios de la tierra arrienden o asignen derechos de uso de la tierra sin razones legales.
Arrendamiento (o cesión) de derechos de uso del suelo. Según el Reglamento, los usuarios de la tierra que hayan obtenido derechos de uso de la tierra pueden arrendarlos dentro de un período específico. Si el terreno no se invierte en desarrollo y utilización de acuerdo con el plazo y las condiciones estipuladas en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, el derecho de uso de la tierra no se arrendará.
En resumen, las tierras de propiedad estatal pueden ser arrendadas directamente por el Estado o por un cesionario que obtiene derechos de uso de la tierra mediante cesión (o transferencia). Independientemente de la forma de arrendar terrenos de propiedad estatal, el arrendatario debe pagar una determinada renta para arrendar terrenos de propiedad estatal.