¿Cuál será la tendencia de los precios de la vivienda en Tianjin durante el próximo año?

Algunos puntos:

1 Mire el dinero a corto plazo

El dinero es como usar fertilizante para regar los cultivos. Cuanto más fertilizante apliques, mejor crecerán tus plantas. Muy sencillo.

En 2015-16, los fondos fueron muy flojos. En 2017, la industria inmobiliaria se endureció significativamente: las tasas de interés hipotecarias aumentaron, se impusieron restricciones a las compras y se elevaron los estándares para el pago inicial de los préstamos.

No creo que haya cambios esenciales en estos tres movimientos del 18, pero no descarto una pequeña relajación.

Razones especuladas: en primer lugar, la experiencia histórica ha demostrado que las restricciones de compra generalmente duran más de 2 años; en segundo lugar, la situación del mercado en 17 es demasiado sombría y una ligera flexibilización en 18 es posible y tiene precedentes; pero ciertamente no está muy flojo, pero tampoco tan apretado.

Porque los estadounidenses acabaron con su dinero fácil y empezaron a endurecerse. Si China afloja demasiado su moneda, el yuan puede depreciarse rápidamente o puede salir una gran cantidad de dinero caliente. conduciendo a la inestabilidad financiera.

2 Perspectiva de población a largo plazo

Hablemos primero de la tendencia general. La generación china posterior a los 90 es sólo el 80% de la generación posterior a los 80.

Si tu casa es un restaurante, este suele recibir 10 mesas de invitados cada día, y luego solo 8 mesas al día. Suponiendo que otras cosas permanezcan sin cambios, ¿cuánto cambiarán las ganancias? ¿Es una reducción de precio del 20%?

¡No! ¡Quizás una fuerte caída del 50%!

Debido a que los costos fijos diarios deben compartirse entre seis mesas de invitados, solo cuatro mesas son realmente rentables. A medida que disminuya el número de invitados, las ganancias se reducirán considerablemente.

El mercado inmobiliario tiene un problema similar.

Una vez que la población disminuya, la tendencia general será difícil de lograr. Esto es diferente de cuando la generación posterior a los 70 pasó el testigo a la generación posterior a los 80. La demanda de compra de vivienda entre los nacidos en los años 1990 disminuirá.

3 Mire la relación oferta y demanda a medio plazo

¿Algunos dicen que China ha experimentado una urbanización sin precedentes?

Sí, la urbanización trae consigo nuevas necesidades de vivienda.

Pero también necesitamos verlo. En la actualidad, muchas personas de mediana edad y mayores han comprado viviendas comerciales adicionales para invertir además de sus propias necesidades. En el segundo, tercer y cuarto nivel hay demasiadas familias con dos o más casas. Teniendo en cuenta que las casas de los ancianos serán heredadas por sus hijos en el futuro, muchas familias numerosas se enfrentarán a la felicidad y los problemas de poseer tres o más casas en el futuro.

Se trata de un nuevo fenómeno social.

¿Has visto alguna vez a personas nacidas alrededor de 1980 que poseen 2 o 3 casas?

¡Imposible! Sus padres estaban en la era de la escasez de viviendas de la economía planificada y no podían dejarles muchas casas.

Las cifras oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en 2016, la superficie habitacional per cápita de China alcanzó los 40,8 metros cuadrados.

Esta cifra es realmente muy alta, lo que indica que a los chinos no les falta vivienda. ¿Alguna vez has visto a tu alrededor muchas personas que no tienen casa propia? Básicamente, todos poseen casas, y cuando se quejan de la escasez de casas, en realidad se refieren a la escasez de casas de calidad. Puede que no tengan una casa en el tercer anillo este de Beijing, pero tienen una en su ciudad natal.

De hecho, los recursos de alta calidad en cualquier campo son escasos, como bellezas, diamantes y juegos de baloncesto de nivel NBA, por lo que esta queja no tiene mucho sentido.

¿Cuál es el concepto de 40,8 metros cuadrados de vivienda per cápita? Italia tiene 43 metros cuadrados, Países Bajos 40,8, Alemania 39,4, Reino Unido 35,4 y Francia 35,2. Atrás quedaron los días de los años 80 en los que mi padre y su familia estaban hacinados en un edificio tubular de 20 metros cuadrados. Hemos alcanzado a los países desarrollados occidentales.

China tiene una vasta tierra y abundantes recursos, y realmente no nos faltan casas.

Compruebe la densidad de población de Beijing, Shanghai y Guangzhou, y compárela con Tokio, Londres y Nueva York. Encontrará que la llamada "China tiene una gran población, por lo que los precios de la vivienda deberían". ser alto" no constituye el apoyo a "un aumento permanente de primera línea".

¡Política de 4 políticas!

Muchos internautas en el área de comentarios señalaron que la política es muy importante en China.

Efectivamente.

En primer lugar, la reciente reunión dejó claro que "las casas son para vivir, no para especular". ¿Cómo entiendes esta frase?

No mires sólo lo que dice el gobierno, mira lo que hace.

Tomemos a Shanghái como ejemplo y observemos el gran paso de la ciudad: construir 700.000 casas de alquiler permanente en cinco años.

Con este fin, Shanghai ha sacrificado decenas de miles de millones de ingresos por subastas de terrenos, ha planificado terrenos en muchas áreas de alta calidad en el anillo exterior y los ha vendido a grandes promotores inmobiliarios estatales a bajo precio ( alrededor del 20% del precio del mercado del suelo), y luego estas empresas construyen viviendas públicas de alquiler.

Estas tierras están distribuidas en Zhangjiang Hi-Tech, incluida el área de la Exposición Mundial e incluso el área de Gubei Gongguan; esta es una manifestación típica de la fuerte conciencia del gobierno central.

¿Cuál es el concepto de 700.000 conjuntos? Actualmente, Shanghai tiene un total de 2.654,38 millones de unidades de vivienda de alquiler válidas. Y la mayoría de ellas son propiedades residenciales, no productos de alquiler profesionales.

Si eres extranjero de una ciudad de primer nivel y alquilas una casa de 50 metros cuadrados en Beijing o Shanghai, suele ser una casa antigua de los años 80 o 90. El nivel de diseño y deterioro puede recordarle el ambiente de su ciudad natal cuando era niño.

Pero la nueva vivienda pública de alquiler es mucho mejor. He vivido en viviendas públicas de alquiler en el distrito de Putuo, Shanghai, durante un año: la calidad es mucho mayor que la de los estudiantes jóvenes y mayores, pero inferior a la de las viviendas comerciales. Unos 50 metros cuadrados, muy adecuado para jóvenes urbanos. La comunidad dispone de plazas de aparcamiento subterráneo.

La entrada de 700.000 nuevas unidades de vivienda de alquiler en el mercado cambiará por completo el mercado de alquiler de viviendas de Shanghai.

Si un joven que se ha graduado de la universidad descubre que no tiene esperanzas de comprar una casa de un millón de dólares en Shanghai en el corto plazo, puede que se desanime un poco y quiera irse de aquí. Pero pensó en ello. Sólo en Shanghai puede tener tantas buenas oportunidades laborales y plataformas de desarrollo, y puede alquilar cómodas viviendas públicas a precios justos de mercado, por lo que todavía le es posible quedarse aquí.

Muchas ciudades han dado grandes pasos, y otra que me impresionó profundamente es Wuhan.

Wuhan anunció que todos los graduados universitarios que encuentren trabajo obtendrán un registro de hogar y que el gobierno proporcionará un subsidio del 20% para la compra de una casa.

Wuhan es una ciudad con recursos únicos, con 300.000 graduados cada año, sólo superada por Beijing y Shanghai.

Una política de subsidios y registro de hogares a tan gran escala muestra que Wuhan se ha sumado a la famosa "guerra por el pueblo": el gobierno local ha comenzado a considerar a la población no como una carga, sino como un recurso.

No creas que el gobierno chino no es inteligente. De hecho, ellos tienen la mayor información y experiencia. Son muy inteligentes. Decisiones como la de Wuhan reflejan una tendencia. ¿Qué es lo más caro del siglo XXI? ¡talento! En el futuro, los talentos serán escasos, pero las casas no serán tan escasas.

La tendencia futura de la población de China no es aumentar, sino disminuir. Cada vez hay menos jóvenes fuertes en consumo y productividad, y cada vez hay más personas mayores débiles en consumo y productividad.

Ciudades como Wuhan sólo quieren ser una bomba de recursos humanos, beber lo suficiente para sí mismas y matar de hambre a otros.

Por lo tanto, soy muy pesimista sobre el futuro de las ciudades y pueblos pequeños de tercer y cuarto nivel: la población se parece cada vez más a un juego de suma cero, donde algunos ganan y otros pierden.

Entonces, las ciudades de primer y segundo nivel que son atractivas para los talentos realmente podrán sentarse y relajarse, y ¿seguirán aumentando los precios de la vivienda?

Creo que al final no es realista, ya que las casas tienen que ser pagadas por la gente corriente. Dado que Wuhan atrae a jóvenes para que ingresen al mercado laboral a gran escala, es difícil aumentar efectivamente los salarios cuando la oferta de talentos es fuerte. ¿Cuánto han aumentado los precios de la vivienda en China en los últimos 10 años? ¿Cuánto han aumentado los salarios de los jóvenes graduados? Muy por debajo del aumento de precio.

Si el gobierno quiere atraer efectivamente a trabajadores jóvenes, empresas de nueva creación y capital industrial, los precios de la vivienda no pueden ser demasiado altos. Esto equivale a hacer que la ciudad pierda su "competitividad de costes".

Según el cálculo ideal del gobierno, debería ser mantener la estabilidad: las actuales “restricciones de compra y préstamo” en ciudades de primer y segundo nivel, las “restricciones de ventas” en algunas ciudades y las “restricciones de venta” en algunas ciudades. La aprobación represiva” de los precios de las viviendas nuevas refleja en realidad la mentalidad del gobierno.

Con base en todo el análisis anterior, en 2018, mi predicción personal es:

El primer y segundo nivel continuarán con la política de restricción de compras y préstamos, y la moneda bancaria mantendrá El tono de 17 años, y como máximo será moderadamente relajado.

Los precios de las viviendas nuevas se mantienen estables y la oferta de viviendas nuevas individuales es extremadamente escasa y puede aumentar ligeramente.

El precio de la vivienda de segunda mano ha bajado hasta tal punto que es visible a simple vista.