¿Por qué el banco central debería enfatizar el mantenimiento del desarrollo saludable del mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario se está enfriando rápidamente y algunas empresas inmobiliarias corren el riesgo de sufrir explosiones mineras. El tono general de la regulación del mercado inmobiliario de China es lograr el objetivo de la "tres estabilidad" (precios estables de la tierra, precios estables de la vivienda y expectativas estables) sobre la premisa de "vivienda para vivir, no especulación". Sin embargo, desde el segundo semestre de este año, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario ha disminuido rápidamente. Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en agosto la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 125.448.200 metros cuadrados, un descenso interanual del 15,55% y un descenso intermensual del 3,6%. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 126.165,8 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 18,71% y una disminución intermensual del 6,5%.
Comparando los datos inmobiliarios de agosto con los datos inmobiliarios de los siete meses anteriores, se ve más claramente que el mercado está experimentando cambios drásticos. De junio a julio, la superficie de ventas de viviendas comerciales aumentó un 22,7% interanual, y el crecimiento promedio de dos años fue del 7,9% el volumen de ventas de viviendas comerciales aumentó un 33,1% interanual; y el crecimiento promedio en dos años fue del 15,6%.
Durante el Festival del Medio Otoño, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario cayó aproximadamente un 50% en comparación con el mismo período del año pasado, y la disminución en el volumen de transacciones del mercado inmobiliario en algunas ciudades fue tan alta como 70%.
La rápida caída del mercado inmobiliario se ha transmitido al mercado del suelo. En comparación con el mercado caliente en la primera ronda de suministro centralizado de tierras, la segunda ronda de suministro centralizado de tierras se ha enfriado significativamente. En muchas ciudades se producen fenómenos como subastas de tierras, terminaciones de transferencias y grandes proporciones de transacciones a precios de reserva. Al 25 de septiembre, hubo 10 transacciones en la ciudad en agosto y septiembre, la tasa promedio de terrenos residenciales no vendidos alcanzó el 28,94% y la proporción promedio de terrenos con precios de reserva llegó al 80,79%. La tasa de prima promedio es sólo del 2,98%, lo que es significativamente más bajo que el requisito del 15% en el “810 New Deal”. Incluso algunas ciudades populares en el delta del río Yangtze han experimentado subastas de tierras no vendidas.
La rápida caída del mercado provocó que el gobierno local emitiera una "orden de límite de precio". Desde la segunda mitad del año, Yueyang, Tangshan, Shenyang, Heze, Kunming, Jiangyin, Guilin, Zhuzhou, Zhangjiakou y otros lugares han introducido nuevas políticas, conocidas como "órdenes de precio límite", para descuentos y promociones de los desarrolladores. La ciudad de Zhangjiakou exige que las licencias de preventa recién obtenidas se vendan a no menos del 85% del precio registrado.
Lo que es aún más destacable es que el riesgo de impago de algunas empresas inmobiliarias ha aumentado significativamente. Las estadísticas de WIND muestran que la tasa de incumplimiento de los bonos inmobiliarios desde 2021 hasta agosto fue del 3,38%, un fuerte aumento con respecto al año pasado (1,36%) y un récord.
Según nuestra observación y análisis de los datos de la investigación de mercado, las principales razones del rápido enfriamiento del mercado inmobiliario actual son multifacéticas, incluidos los resultados de las políticas de control inmobiliario y los problemas de liquidez de las principales empresas inmobiliarias. empresas inmobiliarias.
En primer lugar, la política de control financiero inmobiliario ha sido sobreponderada en diferentes niveles durante el proceso de implementación. En agosto de 2020, los departamentos pertinentes emitieron requisitos de "tres y cuatro niveles" para los indicadores financieros de las empresas de desarrollo inmobiliario. A finales de 2020, se propusieron requisitos de indicadores específicos para la gestión de la concentración del negocio financiero inmobiliario de los bancos comerciales. . Estas políticas de control financiero inmobiliario han desempeñado un muy buen papel a la hora de frenar la expansión del elevado endeudamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario y contribuyen a mejorar el mecanismo a largo plazo del mercado inmobiliario. Cuando los departamentos pertinentes introdujeron la política de "tres y cuatro niveles", teniendo en cuenta la estabilidad del mercado, se estableció un período de transición de tres años para las empresas de desarrollo inmobiliario cuyos datos financieros no cumplieran con los estándares. Sin embargo, durante la implementación de esta política, hubo capas de despidos y las empresas cuyos datos financieros no cumplían con los estándares básicamente perdieron su capacidad financiera, lo que resultó en cierto grado de obstrucción de liquidez.
En segundo lugar, la implementación de medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano ha exacerbado objetivamente el dilema de liquidez en el mercado inmobiliario. Para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades, los departamentos pertinentes han emitido una política de precios orientativos para las casas de segunda mano. Los residentes deben solicitar préstamos hipotecarios de acuerdo con el precio orientativo, lo que reduce el apalancamiento financiero de los residentes a la hora de comprar casas. y tiene una importancia positiva en la reducción de los riesgos financieros inmobiliarios. Sin embargo, al comienzo de su introducción, el efecto inhibidor sobre la demanda del mercado fue muy significativo, lo que se reflejó directamente en la fuerte caída del volumen de transacciones en el mercado. Shenzhen es la primera ciudad en publicar una guía de precios para viviendas de segunda mano. Después de la introducción de la política, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen se redujo a unas 2.000 unidades por mes, lo que equivale aproximadamente al 20% del nivel antes de la introducción de la política.
Las medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano han impactado enormemente en la liquidez del mercado inmobiliario. Las medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano en ciudades individuales tienen un impacto limitado en el mercado inmobiliario en general, pero si cada vez más ciudades comienzan a implementar medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano, no se puede ignorar su impacto negativo.
El autor observó que, además de Shanghai, ciudades como Jinhua, Quzhou, Hefei, Wenzhou y Guangzhou también propusieron en agosto el establecimiento de un sistema de precios de referencia para viviendas de segunda mano e implementaron la aplicación de precios de referencia. precios en el crédito financiero.
En tercer lugar, el entorno del crédito inmobiliario continúa endureciéndose. Para adaptarse a los requisitos de la concentración de la financiación inmobiliaria, los bancos comerciales deben realizar los ajustes adecuados en su negocio de financiación inmobiliaria. Algunas sucursales bancarias han experimentado una desaceleración en los desembolsos de préstamos hipotecarios y el alcance de las suspensiones de préstamos se ha ampliado. Las encuestas de primera línea muestran que el ciclo promedio de los préstamos hipotecarios en ciudades clave se ha extendido a más de 60 días, y el ciclo de los préstamos se ha extendido significativamente. Algunos bancos en Xi'an, Nanjing, Shanghai, Beijing, Kunming y otras ciudades han suspendido el negocio de préstamos para viviendas de segunda mano, y algunos bancos han dicho a sus clientes que las cuotas de préstamos pueden ser ajustadas hasta 2022.
En cuarto lugar, el impago de la deuda de las grandes empresas inmobiliarias tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario. En los últimos dos años, varias grandes empresas de desarrollo inmobiliario han incumplido sus deudas, como Tahoe Group (000732, Stock Bar), Blu-ray Group, etc., pero la escala de estas empresas es relativamente limitada. Las ventas anuales de estas empresas rondan los 100 mil millones y su escala de deuda también ronda los 100 mil millones. Los impagos de la deuda de estas empresas promotoras inmobiliarias no tendrán un gran impacto en la situación inmobiliaria general. En los últimos meses, los impagos de empresas inmobiliarias líderes individuales han tenido un enorme impacto en el mercado, destrozando la confianza de las instituciones financieras en las empresas inmobiliarias líderes, indicando que es más difícil para las empresas de desarrollo inmobiliario recaudar fondos y, de hecho, creando una efecto restrictivo sobre la financiación inmobiliaria.
Con base en el análisis anterior, predecimos que se espera que se ajusten las políticas de control inmobiliario. Sin embargo, este ajuste de política será diferente del pasado. Se trata de un ajuste estructural basado en la premisa de "vivienda para vivir, no especulación" y el objetivo de "tres estabilidades". La dirección específica es que puede centrarse más en las necesidades de préstamos que satisfagan las necesidades de las empresas inmobiliarias y la oferta real de viviendas, aumentar el apoyo financiero al mercado de alquiler de viviendas y alentar a los gobiernos locales a mejorar aún más las normas de subasta locales.
El informe del banco central volvió a mencionar políticas diferenciadas de crédito inmobiliario. El 3 de septiembre, el banco central propuso en el "Informe de Estabilidad Financiera de China" que se adheriría a la orientación de "vivienda para vivir, no para la especulación", implementaría políticas diferenciadas de crédito inmobiliario, apoyaría una demanda razonable de propiedad de viviendas y frenaría resueltamente la especulación en bienes raíces. Esta declaración puede significar que el banco central prestará más atención a respaldar una demanda razonable de viviendas ocupadas por sus propietarios en el futuro y evitará el impacto de políticas regulatorias demasiado estrictas sobre los compradores que simplemente necesitan y mejoran sus viviendas.
Ésta es la medida más sencilla para agilizar la hipoteca de tu préstamo. No hace mucho, el banco central celebró un simposio para analizar la situación monetaria y crediticia de las entidades financieras y propuso adelantar algunos de los préstamos previstos para el primer semestre del próximo año al segundo semestre de este año para compensar la reciente tendencia a la baja en crecimiento del crédito. Pero al mismo tiempo se destacó que se debe reforzar la gestión de expectativas y la orientación para evitar enviar señales erróneas al mercado inmobiliario. Por lo tanto, para evitar una interpretación excesiva por parte del mercado, este ajuste de política puede llevarse a cabo a través de otros métodos, como la orientación de ventana.
En segundo lugar, se recomienda que los gobiernos locales asuman el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas" para desempeñar un papel activo en el mantenimiento de la estabilidad del mercado inmobiliario. de que "la vivienda es para vivir, no para especular", se anima a los gobiernos locales a tomar las medidas adecuadas para activar el mercado. Cautela con la introducción de políticas de orientación de precios para la vivienda de segunda mano. Para las ciudades que ya han introducido políticas de orientación de precios de vivienda de segunda mano, pueden considerar hacer los ajustes apropiados basados en el funcionamiento real del mercado. Las ciudades que planean introducir una orientación de precios de vivienda de segunda mano pueden considerar suspenderla.
Yin Zhongli (economista jefe, director del Centro de Investigación de Finanzas Inmobiliarias de la Academia China de Ciencias Sociales)