Cómo aprender a convertirse en contador de costos inmobiliarios
Conferencia de contabilidad sobre empresas de desarrollo inmobiliario (1)
El alcance de la inversión y la estimación de costos de los proyectos de desarrollo inmobiliario incluyen los costos de adquisición de terrenos, los costos de desarrollo de terrenos y los costos de proyectos de construcción e instalación. y costos de gestión durante el proceso de desarrollo, costos de ventas, costos financieros, impuestos y otras inversiones. La estructura de costos de los proyectos de construcción inmobiliaria es compleja, con muchas variables y gran incertidumbre. Los diferentes tipos de proyectos de construcción tienen sus propias características, por lo que la inversión y la composición de costos de los diferentes tipos de proyectos de construcción son diferentes.
Para proyectos de desarrollo inmobiliario en general, la inversión y los costos consisten en costos de desarrollo y gastos de desarrollo.
(1) Hay ocho costos de desarrollo:
1. Tasa de transferencia del derecho de uso del suelo. Como propietario de la tierra, el Estado transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios dentro de un período de tiempo determinado. Para estimar la tarifa de transferencia de tierras pagada por los usuarios de la tierra, podemos referirnos al monto de la tarifa de transferencia de parcelas de tierra similares previamente transferidas por el gobierno y modificar el tiempo, la ubicación, el uso, las condiciones de las calles, la proporción de superficie construida, el período de transferencia de tierras, entorno circundante, tierra Se deriva de la situación actual y otros factores. También puede modificarse en función del precio de referencia del suelo urbano o del precio medio del suelo demarcado promulgado por el gobierno popular de la ciudad donde se ubica el proyecto, y en función de factores como la calidad, el uso, la proporción de superficie construida y la vida útil.
2. Indemnización por adquisición y demolición de terrenos. (1) Honorarios de adquisición de terrenos. Los costos incurridos al requisar tierras rurales para la construcción nacional incluyen principalmente compensación de tierras, subsidios de reasentamiento laboral, tarifas de reparto y mantenimiento de instalaciones de conservación de agua, compensación de cultivos jóvenes, impuestos a la ocupación de tierras agrícolas, tarifas de recuperación de tierras agrícolas, tarifas de gestión de adquisición de tierras, etc. La estimación de las tarifas de adquisición de tierras rurales puede referirse a las regulaciones pertinentes de los gobiernos nacional y local. (2) Compensación por demolición y reasentamiento. En las zonas urbanas, los gobiernos nacional y local pueden asignar reservas de tierras de propiedad estatal o tierras ya utilizadas por empresas, instituciones o individuos para proyectos de desarrollo inmobiliario u otros proyectos de construcción de conformidad con los procedimientos legales. Si la transferencia de tierra causa pérdidas económicas a la unidad de uso de la tierra o al individuo original, la nueva unidad de uso de la tierra deberá proporcionar una compensación de acuerdo con las regulaciones. En realidad, incluye dos partes de los costos: los costos de reubicación y la compensación de reubicación.
3. Costo inicial del proyecto. Los costos previos al proyecto incluyen principalmente: (1) Costos de planificación, diseño y estudio de factibilidad del proyecto. Generalmente se puede estimar como una cierta proporción de la inversión total del proyecto. Por lo general, la tarifa de planificación y diseño es aproximadamente el 3% del costo del proyecto, y la tarifa de exploración hidrogeológica se puede estimar en función de la carga de trabajo requerida y los estándares de cobro relacionados. (2) Gastos de urbanización como “tres conexiones y una nivelación”. Incluye principalmente el costo de demoler los edificios y estructuras originales en el terreno, el costo de nivelación del sitio y el costo del suministro de agua, suministro de energía y caminos de acceso. Estos costes pueden estimarse en función de la carga de trabajo real y con referencia a las normas de tarificación pertinentes.
4. Honorarios de proyectos de construcción e instalación. Se refiere a todos los costos gastados directamente en proyectos de construcción e instalación. Incluye principalmente costos de proyectos de construcción (costos de proyectos de construcción y decoración especial), costos de proyectos de equipos e instalación (suministro y drenaje de agua, iluminación eléctrica, ascensores, aire acondicionado, gasoductos, protección contra incendios, protección contra rayos, corriente débil y otros equipos e instalaciones). ) y costes del proyecto de decoración de interiores. En la etapa de estudio de viabilidad, el costo del proyecto de construcción se puede estimar utilizando el método de estimación unitaria, el método de estimación del índice unitario, el algoritmo de cuantificación aproximada de la cantidad del proyecto, el método de estimación del índice de estimación y el método de estimación de la experiencia de proyectos similares.
5. Tarifas de infraestructura. También conocidos como costos del proyecto dentro de la línea roja, que incluyen el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas, las carreteras, la ecologización, la descarga de aguas residuales, la descarga de inundaciones, las telecomunicaciones, el saneamiento y otros costos del proyecto, generalmente se calcula utilizando el método de estimación del indicador unitario.
6. Tasas de instalaciones públicas. Incluye principalmente los costes incurridos en el desarrollo de instalaciones públicas en zonas residenciales que no pueden transferirse mediante una tarifa. Para su estimación, consulte el método de estimación de "Costo del Proyecto de Construcción e Instalación".
7. Gastos imprevistos. Incluye tarifa de reserva básica y tarifa de reserva de aumento de precio. Dependiendo de la complejidad del proyecto y la precisión de la estimación de costos anterior, la suma de los 1 a 6 elementos anteriores se utilizará como número base y se calculará como 3-5.
8. Impuestos y tasas durante el proceso de desarrollo. Las estimaciones de inversión para proyectos de desarrollo deben tener en cuenta diversos impuestos y tasas cobrados por los gobiernos locales o departamentos pertinentes durante el proceso de desarrollo. En algunas ciudades grandes y medianas, esta parte del costo representa una gran proporción de la composición de la inversión de los proyectos de desarrollo y construcción. Las estimaciones deben realizarse basándose en las leyes y regulaciones locales pertinentes.
(2) Gastos de desarrollo Los gastos de desarrollo se refieren a gastos de gestión, gastos de venta y gastos financieros relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario.
1. Gastos de gestión. Puede calcularse como aproximadamente el 3% de la suma de los primeros 1 a 6 elementos de la composición de costos de desarrollo del proyecto.
2. Gastos de venta. Se refiere a los gastos incurridos en el proceso de desarrollo y construcción de proyectos para vender productos, así como a los gastos incurridos en el establecimiento de agencias de venta o encomendación de agencias de venta. Incluye principalmente los tres conceptos siguientes: (1) Honorarios de publicidad. Alrededor del 2 al 3% de los ingresos por ventas; (2) Honorarios de agencia de ventas. Alrededor de 65.438 0,5-2 de ingresos por ventas; (3) Otros gastos de ventas. Alrededor del 0,5-1% de los ingresos por ventas. Los gastos totales de ventas representan aproximadamente entre el 4% y el 6% de los ingresos por ventas.
3. Gastos financieros. Se refiere a diversos gastos incurridos para recaudar fondos, que incluyen principalmente intereses de préstamos y otros gastos financieros (como pérdidas cambiarias).
(3) Cuadro resumen de los resultados de la estimación de costos e inversiones Para facilitar el análisis y la comparación de diversos gastos en proyectos de construcción de bienes raíces, los resultados de la estimación a menudo se enumeran en forma de un cuadro resumen con. un formato ligeramente simplificado.
3. El papel de la estimación de inversión del proyecto de desarrollo inmobiliario: (1) Es la base para que el departamento financiero recaude fondos de construcción y apruebe préstamos (2) Es la base para determinar el monto de la inversión; del informe de diseño y control del presupuesto de diseño preliminar (3) Es la base para el estudio de viabilidad y el análisis técnico y económico en la evaluación del proyecto;
Cuatro. Características Contables de las Empresas de Desarrollo Inmobiliario Debido a las circunstancias especiales y requisitos de gestión de sus actividades comerciales, en comparación con las empresas de construcción, las empresas de desarrollo inmobiliario tienen las siguientes condiciones contables especiales: 1. Hay muchos tipos de productos terminados y los métodos de contabilidad también son diferentes. 2. La contabilidad de costos del producto es complicada. 3. Los métodos contables para los ingresos operativos y los impuestos relacionados son diferentes.
La segunda conferencia trata sobre la contabilidad de inventarios de empresas promotoras inmobiliarias.
Los inventarios de las empresas promotoras inmobiliarias se dividen en las siguientes categorías:
1.
Se refiere a diversos materiales utilizados para desarrollar terrenos, casas, edificios y otros productos de desarrollo, como acero, madera, arena, cemento, etc.
2. Inventario de equipos.
Se refiere a diversos equipos adquiridos por empresas para el desarrollo y operación de bienes raíces, como equipos eléctricos, sanitarios, de ventilación, etc.
3. Inventario en categoría de producto.
Se refiere a varios tipos de terrenos, viviendas y otros productos de desarrollo que aún no se han completado (es decir, proyectos en construcción).
4. Inventario de producto terminado.
Se refiere a diversos productos de desarrollo que han completado todo el proceso de desarrollo y construcción y han pasado la inspección de aceptación, y pueden entregarse para su uso o venderse externamente de acuerdo con el contrato, incluidos terrenos, casas, instalaciones de apoyo, construcción. proyectos, desarrollo de productos por fases y arrendamiento de productos de desarrollo, salas de rotación, etc.
5. Desarrollar el inventario de suministros.
Se refiere a diversos materiales necesarios para las empresas en actividades de desarrollo y operación de bienes raíces, incluidos consumibles de bajo valor y otros materiales.
Los inventarios especiales de las empresas promotoras inmobiliarias son principalmente inventarios de equipos y diversos productos de desarrollo.
Nota: Las casas de alquiler temporal y las casas de rotación se consideran inventario.
1. Adquisición de equipos y contabilidad de transceptores
Generalmente, el departamento de suministros es responsable de preparar los planes de suministro de equipos, firmar contratos y verificar la implementación del contrato. , emisión y Almacenamiento, inventario y otros trabajos el departamento de contabilidad es responsable de la liquidación de los precios de los equipos, la contabilidad de los costos de los equipos y la contabilidad de la entrega y recepción de los equipos;
La compra, entrega y recepción de equipos se cotiza y contabiliza al costo real. Para calcular el costo de la adquisición de equipos y reflejar y evaluar la adquisición, recepción, recepción y saldo del equipo, se debe crear una cuenta de equipo detallada en la cuenta de adquisición de materiales y se debe crear una cuenta especial "1242 Equipo de inventario". configuración. Calcule el costo de compra real de varios equipos adquiridos por la empresa y el costo real de todos los equipos del inventario por separado.
Ejemplo 1: una empresa de desarrollo inmobiliario compró un ascensor por un precio de compra (incluido el impuesto soportado) de 800.000 yuanes y gastos de transporte y varios de 20.000 yuanes. Los precios y gastos de envío y varios se pagan mediante depósito bancario.
①Realice los siguientes asientos con base en la factura de compra y comprobante de liquidación bancaria:
Débito: Compra de material-equipo 820.000
Préstamo: depósito bancario 820.000.
(2) Suponiendo que la tasa de asignación planificada de las tarifas de almacenamiento para la compra de materiales y equipos sea 2, las tarifas de almacenamiento para la compra de ascensores deberían ser de 16.400 yuanes.
Préstamo: Compra de material-equipo 16.400
Préstamo: Compra de cuota de almacenamiento 16.400.
③Después de inspeccionar y almacenar el ascensor en el almacén, se calculó que el coste real del ascensor era de 836.400 yuanes.
Préstamo: Equipo de inventario 836400
Préstamo: Equipo de adquisición de materiales 836400
2 Desarrollo de contabilidad de productos
Desarrollar productos se refiere. a los productos que la empresa ha completado todo el proceso de desarrollo y construcción, ha pasado la inspección de aceptación, ha cumplido con las normas nacionales de construcción y los requisitos de diseño, y puede entregarse a la unidad de pedido de acuerdo con las condiciones especificadas en el contrato, o venderse o arrendarse como productos, incluidos terrenos (lugares de construcción), casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción. El producto terminado es en realidad el final del proceso de desarrollo y construcción y el comienzo del proceso de venta.
Para contabilizar correctamente el aumento, disminución y equilibrio de los productos de desarrollo, la empresa desarrolladora debe configurar una cuenta de tipo activo "1285 Productos de Desarrollo". El lado del débito de esta cuenta registra el costo real de los productos de desarrollo que se han completado y aceptado, y el lado del crédito registra el costo real de los productos de desarrollo que se han vendido, transferido, liquidado o arrendado al final del mes. El saldo deudor de fin de mes representa el costo real de varios productos de desarrollo que aún no se han vendido, transferido, liquidado o arrendado. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según el tipo de productos desarrollados, como terrenos, casas, instalaciones de apoyo, proyectos de construcción, etc. En las cuentas detalladas, las páginas de cuentas deben configurarse según los objetos de contabilidad de costos.
1. Explique el incremento de productos desarrollados.
Para los productos desarrollados por una empresa, cuando el producto esté completo y aceptado, se debitará de la cuenta "Producto desarrollado" y se acreditará la cuenta "Costo de desarrollo".
Según el formulario de aceptación de finalización, el coste real de los productos desarrollados por las empresas de desarrollo inmobiliario este mes fue de 33,05 millones de yuanes. Entre ellos, el terreno cuesta 650.000 yuanes, las casas 25,9 millones de yuanes, los proyectos de construcción 5 millones de yuanes y las instalaciones de apoyo 6,54385 millones de yuanes.
Préstamo: Desarrollar productos - terreno 650.000.
-Casa valorada en 25,9 millones de libras
-Proyecto de construcción de agencia 5.000.000
-Instalaciones de apoyo 1.500.000
Préstamo: coste de desarrollo 33,05 millones Yuan.
2. Explique la reducción de productos desarrollados.
Los productos desarrollados por las empresas se verán reducidos por transferencias y ventas externas. Para productos de desarrollo reducido, el procesamiento contable debe realizarse de manera oportuna según las diferentes situaciones.
Cuando una empresa asigna o vende productos desarrollados a partes externas, debe debitar la cuenta "Costo comercial principal" y acreditar la cuenta "Productos desarrollados" según el costo real de los productos desarrollados al final del año. el mes.
Si el producto en desarrollo se vende mediante pago a plazos, una vez que el producto en desarrollo se entrega al usuario o se completa el contrato de venta a plazos, el costo real del producto desarrollado mediante pago a plazos se debitará del " Pago a plazos en la cuenta "desarrollo de productos" y acreditado. Registrar el asunto "Desarrollo de productos".
Cuando una empresa utiliza terrenos y casas desarrollados para operaciones de arrendamiento, o reubica a residentes demolidos para uso de facturación, debe debitar "Productos de desarrollo de arrendamiento" o "Casas de facturación" en función del costo real de los terrenos y casas. Cuenta, acreditar a la cuenta "Producto de Desarrollo - Terreno (o Casa)".
Las instalaciones de apoyo empresarial desarrolladas por empresas para su uso en los locales comerciales de empresas dedicadas a la industria terciaria se tratarán como construcción de activos fijos, es decir, la cuenta de "activos fijos" se debitará y acreditará de acuerdo con el costo real de las instalaciones de soporte. Tema "Productos en desarrollo - Instalaciones de soporte".
Conferencia 3 de Contabilidad de costos del producto para empresas de desarrollo inmobiliario (1)
El proceso de desarrollo inmobiliario generalmente se divide en cuatro etapas, a saber, la etapa de análisis de la decisión de inversión, la etapa preliminar etapa de ingeniería, etapa de construcción y etapa de arrendamiento y venta. Durante las cuatro etapas de desarrollo y operación mencionadas anteriormente, la empresa incurrirá en muchos gastos, como honorarios de estudios de viabilidad, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de construcción e instalación, honorarios de publicidad, honorarios de ventas, honorarios de intereses de fondos de crédito y honorarios de gestión incurridos por la empresa para organizar y gestionar la producción y las operaciones de espera.
Algunos de estos gastos pueden incluirse en el coste de desarrollo de productos, mientras que otros no.
Los gastos que pueden incluirse directamente en el costo de desarrollo de productos se denominan gastos directos de desarrollo; los gastos que solo pueden incluirse en el costo de desarrollo de productos después de la asignación se denominan gastos indirectos de desarrollo y los que no pueden incluirse en los costos de desarrollo se denominan gastos del período; .
1. Contenido de los costos de desarrollo de productos
Los costos de desarrollo de productos se refieren a los gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de desarrollo de productos. Refleja todo el trabajo materializado y el trabajo vivo consumido por las empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de desarrollo del proyecto. Es un indicador integral para evaluar la calidad del trabajo de desarrollo inmobiliario y la base para formular el precio de venta de los productos desarrollados.
Según el uso del producto, los costos de desarrollo de productos se pueden dividir en las siguientes cuatro categorías:
1.
Los costes de promoción del suelo se refieren a los gastos que realizan las empresas promotoras inmobiliarias en el desarrollo de suelo (es decir, suelo de construcción).
2. Costes de promoción de viviendas.
Los costos de desarrollo de viviendas se refieren a los gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario en el desarrollo de diversas viviendas (incluidas viviendas comerciales, viviendas de alquiler, viviendas en rotación y viviendas de construcción de agencias).
3. Costes de desarrollo de las instalaciones de apoyo.
Se refiere a los gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario para desarrollar instalaciones de apoyo que pueden transferirse mediante una tarifa e instalaciones públicas de apoyo que no pueden transferirse mediante una tarifa, y se incluyen directamente en el costo del desarrollo. producto.
4. Costos de desarrollo del proyecto de construcción.
Se refiere a los gastos en que incurren las empresas promotoras de bienes raíces en el desarrollo de proyectos distintos de terrenos y viviendas (como proyectos municipales) para unidades encomendadas.
2. Objetos contables de los costos de desarrollo inmobiliario
Los objetos contables de los costos de los productos de desarrollo se refieren a los portadores de costos determinados con el fin de recaudar e imputar los gastos de desarrollo al calcular el costo de productos de desarrollo. Las empresas deben seleccionar objetos de contabilidad de costos en función de las características y condiciones reales de sus proyectos de desarrollo y seguir los siguientes principios:
1. Para proyectos de desarrollo generales, los proyectos individuales enumerados en cada presupuesto preparado de forma independiente o presupuesto de dibujo de construcción. Es el objeto de la contabilidad de costos.
2. Los proyectos de desarrollo grupales con el mismo sitio de desarrollo, el mismo tipo de estructura, tiempos de inicio y finalización similares y construcción por parte de la misma unidad de construcción se pueden combinar en un solo objeto de contabilidad de costos.
3. Para proyectos de desarrollo individuales a gran escala y a largo plazo, los objetos de contabilidad de costos se pueden dividir de acuerdo con las necesidades del sistema de responsabilidad económica y ciertas áreas y partes del proyecto de desarrollo.
Los objetos de contabilidad de costos deben determinarse antes del inicio de un proyecto de desarrollo. Una vez determinados, no pueden cambiarse a voluntad, y mucho menos confundirse entre sí.
3. Elementos de costos de desarrollo inmobiliario
El costo de desarrollo de productos generalmente se puede dividir en honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura y honorarios de ingeniería de construcción e instalación. , tasas de instalaciones públicas y tasa de gestión de desarrollo.
1. Compensación por adquisición y demolición de terrenos:
Se refiere a diversos gastos incurridos por la adquisición de terrenos durante el proceso de desarrollo inmobiliario, incluidos honorarios de transferencia de terrenos, honorarios de reasentamiento de mano de obra, compensación de cultivos jóvenes. tasas, tasas de compensación de tierras, tasas de compensación de demolición y otras tasas incurridas por la adquisición de tierras (como el impuesto de ocupación de tierras agrícolas).
2. Costo preliminar del proyecto:
Se refiere a los gastos incurridos por la empresa durante la etapa de preparación, incluidos los honorarios generales de planificación y diseño, los honorarios del estudio de viabilidad y diversos honorarios recaudados y pagados por el gobierno, tarifas de estudio y diseño, tarifas de varios proyectos temporales (agua temporal, electricidad temporal, caminos temporales, etc.), siete conexiones y una tarifa de nivelación, etc.
3. Tarifas de infraestructura:
Se refiere a los costos incurridos en diversas construcciones de infraestructura. La infraestructura se refiere principalmente a carreteras, instalaciones de calefacción, instalaciones de suministro de agua, instalaciones de suministro de energía, instalaciones de suministro de gas, instalaciones de comunicación, instalaciones de iluminación y ecologización (incluidas descargas de aguas residuales, drenaje de inundaciones y saneamiento) relacionados con el desarrollo de productos. Los gastos de equipamiento e instalación de estas instalaciones se cargan en el concepto de canon de infraestructura.
4. Costos de construcción e instalación:
Se refiere a los costos de construcción e instalación pagados por la empresa a través de la subcontratación al contratista y los costos de construcción e instalación incurridos por la empresa autooperada. proyectos.
5. Tarifas de instalaciones de apoyo:
Se refiere a los costos incurridos por diversas instalaciones públicas como salas de calderas, torres de agua, baños públicos, cobertizos para bicicletas, etc., que no pueden transferirse. al proyecto de desarrollo por una tarifa. Tiendas, oficinas de correos, escuelas, hospitales, barberías y todas las demás instalaciones públicas. Si se puede transferir pagando una tarifa, no se puede incluir en este elemento de costo.
6. Gastos indirectos de desarrollo: se refiere a todos los gastos incurridos por el departamento de desarrollo de la empresa o la sede de ingeniería para organizar y gestionar proyectos de desarrollo, incluidos salarios, gastos de asistencia social, gastos de oficina, gastos de viaje, gastos de depreciación y reparaciones. gastos, gastos de agua y luz, derechos de protección laboral, amortización de viviendas provisionales, etc. Los gastos incurridos por el departamento administrativo de la empresa para gestionar la empresa no están incluidos en esta lista y deben contabilizarse en la cuenta "gastos administrativos".
En la actualidad, la escala, el alcance y los métodos operativos de las empresas de promoción inmobiliaria en mi país varían. Por ejemplo, en términos de desarrollo del terreno, algunas empresas solo necesitan despejar y nivelar el sitio de construcción y eliminar los edificios y obstáculos originales, lo que se considera que algunas empresas han completado el desarrollo del terreno, además de limpiar y nivelar el terreno; También es necesario tender tuberías subterráneas y construir carreteras en el terreno. Sólo después de lograr siete conexiones y una nivelación se podrá completar el desarrollo del terreno. Por lo tanto, cada empresa de desarrollo debe establecer selectivamente partidas de costos basándose en los principios de fijación de partidas de costos mencionados anteriormente y las condiciones específicas del proyecto de desarrollo.
4. Desarrollar procedimientos de contabilidad de costos del producto.
(1) Se deben configurar cuentas contables.
Para calcular los costos de desarrollo de las empresas de desarrollo, las empresas pueden configurar las siguientes cuentas de acuerdo con sus propias necesidades comerciales:
1. Cuenta "4301 Gastos de desarrollo".
Este tema representa diversos gastos incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario en el desarrollo de terrenos, viviendas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción de agencias. Esta cuenta contabiliza los gastos incurridos por el prestatario al registrar la empresa para desarrollar terrenos, casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción, y el prestamista registra el costo real de los productos de desarrollo que se han completado y aceptado. El saldo deudor refleja el costo real del proyecto no desarrollado. Esta cuenta establece cuentas secundarias detalladas según los tipos de costos de desarrollo, como desarrollo de terrenos, desarrollo de viviendas, desarrollo de instalaciones de apoyo y desarrollo de agencias de construcción, y lleva a cabo una contabilidad detallada de acuerdo con los objetos de contabilidad de costos bajo las cuentas secundarias detalladas.
2. Cuenta “4302 Gastos de Desarrollo”.
Esta cuenta contabiliza los gastos indirectos incurridos por unidades contables independientes en empresas de desarrollo inmobiliario para desarrollar productos, incluidos salarios, gastos de bienestar, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, protección laboral. Gastos y facturación Vivienda Amortización etc. Esta cuenta se carga para registrar los gastos indirectos incurridos por unidades contables independientes dentro de la empresa para desarrollar productos y se acredita para registrar y distribuir los gastos indirectos de desarrollo incluidos en cada objeto de contabilidad de costos. No hay saldo en esta cuenta al final del mes. Este tema debe establecerse según las diferentes unidades y departamentos (sucursales) dentro de la empresa.
(2) Desarrollar procedimientos de contabilidad de costos de productos
Los procedimientos contables de costos de desarrollo de productos se refieren a los pasos y la secuencia que las empresas de desarrollo inmobiliario deben seguir al calcular el costo de los productos de desarrollo. El procedimiento general es:
1. Cobrar y desarrollar los gastos del producto.
(1) Todos los gastos directos de desarrollo incurridos durante el desarrollo del proyecto se incluyen directamente en todos los objetos de contabilidad de costos, es decir, la cuenta del libro mayor general de "gastos de desarrollo" y la cuenta del libro auxiliar subsidiario se cargan, y las cuentas relevantes se acreditado.
(2) Los gastos de desarrollo indirectos incurridos por los servicios de desarrollo de proyectos se pueden clasificar primero en la cuenta de "gastos indirectos de desarrollo", es decir, debitar la cuenta de clasificación general de "gastos indirectos de desarrollo" y la cuenta de clasificación detallada, y crédito Recuerde temas relevantes.
(3) Asigne los gastos de desarrollo recaudados en la cuenta "Gastos de desarrollo" a todos los objetos contables de gastos de desarrollo de acuerdo con un método determinado, es decir, debite la cuenta del libro mayor general y la cuenta detallada de "Gastos de desarrollo". y crédito Registrar la cuenta “Gastos de Desarrollo”.
A través de los procedimientos anteriores, los gastos de desarrollo acumulados de varios objetos de contabilidad de costos se recopilan en la cuenta del libro mayor general de "gastos de desarrollo" y en la cuenta del libro mayor subsidiario.
2. Calcular y trasladar el coste real de desarrollo del producto.
Calcule los costos totales de desarrollo de un proyecto de desarrollo completado desde la preparación hasta la aceptación de su finalización. Y se transferirá a la cuenta "Productos de Desarrollo", es decir, se debitará la cuenta "Productos de Desarrollo" y se acreditará a la cuenta "Costos de Desarrollo".
3. Según las funciones y usos reales de los productos desarrollados, los costos reales de desarrollo de los productos se transferirán a las cuentas correspondientes.
Es decir, los "costos operativos", "productos de desarrollo a plazos", "alquiler de productos de desarrollo", "sala de operaciones" y otras cuentas se debitan, y se acredita la cuenta de "productos de desarrollo".
La lección 4 trata sobre la contabilidad de costos del producto para empresas de desarrollo inmobiliario.
5. Contabilidad de costes del desarrollo del suelo
El desarrollo del suelo también se denomina desarrollo del sitio de construcción.
Generalmente hay dos situaciones: una es un terreno de construcción de uso propio desarrollado por la empresa para el desarrollo de viviendas comerciales, viviendas de alquiler y otros edificios; la otra es un terreno de construcción comercial desarrollado por la empresa para la venta y transferencia pagada. Los terrenos de construcción para uso propio son un producto intermedio de la empresa y su costo debe registrarse en el costo del producto de viviendas comerciales o viviendas de alquiler. Sin embargo, los terrenos de construcción comerciales son el producto final de la empresa y sus costos de desarrollo de terrenos deben registrarse. contabilizarse por separado.
(1) Recaudación y distribución de gastos de desarrollo de terrenos
Los diversos gastos incurridos por una empresa en el proceso de desarrollo de terrenos, excepto los gastos de desarrollo de terrenos de uso propio que pueden incluirse directamente. en el costo de desarrollo de vivienda, , debe contabilizarse en la cuenta "Costo de Desarrollo - Desarrollo de Vivienda". Las cuentas detalladas de segundo nivel se configuran de acuerdo con el "desarrollo de terrenos para uso propio" y el "desarrollo de terrenos comerciales", y las páginas de cuentas se configuran de acuerdo con los objetos de contabilidad de costos seleccionados por la empresa para realizar una contabilidad detallada de los gastos de desarrollo de terrenos.
1. Recaudación y distribución de honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura y honorarios de construcción e instalación.
Con carácter general, estos gastos pueden distinguir a los beneficiarios y pueden incluirse directamente en el objeto de contabilidad de costos, con cargo a la cuenta "Costos de Desarrollo-Desarrollo de Terrenos" y cuentas detalladas relacionadas, y con abono a "Depósitos Bancarios" y " Cuenta "Cuentas por pagar".
2. Recaudación y distribución de tarifas de instalaciones de apoyo.
La construcción de instalaciones de apoyo puede realizarse o no simultáneamente con el desarrollo del suelo, por lo que existen dos formas de cobrar las tarifas:
(1) Instalaciones de apoyo realizadas simultáneamente con el terreno desarrollo Si se puede distinguir al beneficiario de los gastos de desarrollo, deben incluirse directamente en el objeto de contabilidad de costos correspondiente, debitarse de la cuenta "costo de desarrollo - desarrollo del terreno" y acreditarse en la cuenta de "depósito bancario" cuando el beneficiario no esté claro; la cuenta "costo de desarrollo - desarrollo de terrenos" debe debitarse primero. Los fondos se recaudan en la cuenta "Desarrollo de instalaciones de apoyo" y se distribuirán entre los beneficiarios pertinentes de acuerdo con un método determinado una vez finalizados los proyectos de apoyo.
(2) Los costos de desarrollo de las instalaciones de apoyo que no están sincronizadas con el desarrollo del terreno generalmente se pueden recopilar primero a través del tema "Costos de desarrollo-Desarrollo de instalaciones de apoyo" y luego transferirse a "Costos de desarrollo-Terreno". cuando se completen las instalaciones de apoyo". Si el desarrollo del terreno se ha completado y está a la espera de ser vendido o arrendado, pero las instalaciones de apoyo aún no se han completado, para liquidar los costos de desarrollo del terreno terminado de manera oportuna, las tarifas por dichas instalaciones de apoyo pueden ser desarrollado en el terreno de acuerdo con sus costos planificados (o costos presupuestados) después de la aprobación. Los costos se acumulan por adelantado. Al realizar la acumulación, se carga la cuenta "costo de desarrollo - desarrollo del terreno" y se acredita la cuenta "costo acumulado - tarifa de instalaciones de apoyo acumulada". Los costos reales de desarrollo de las instalaciones de apoyo se calculan a través de la cuenta "Costos de desarrollo - Desarrollo de instalaciones de apoyo". Una vez completadas las instalaciones de apoyo, los costos relevantes de desarrollo del terreno deben ajustarse en función de la diferencia entre las tarifas de las instalaciones de apoyo acumuladas y las tarifas reales de las instalaciones de apoyo.
3. Desarrollar la recaudación y asignación de costes indirectos.
Los gastos incurridos por unidades contables independientes dentro de la empresa para organizar y gestionar proyectos de desarrollo se contabilizan primero en la cuenta "gastos indirectos de desarrollo" y luego se distribuyen de acuerdo con ciertos estándares de asignación al final del mes. , e incluido en los costos de desarrollo correspondientes. Si se debe sufragar el costo de desarrollo del terreno, la cuenta de "costo de desarrollo indirecto" debe transferirse a la cuenta de "costo de desarrollo-desarrollo del terreno". Si el departamento que organiza y gestiona directamente el proyecto de desarrollo es un departamento de contabilidad no independiente dentro de la empresa, sus costos se incluirán directamente en el costo indirecto del desarrollo del terreno.
(B) Transferencia de costos de desarrollo de terrenos completados
Los proyectos de desarrollo de terrenos terminados deben adoptar diferentes métodos de arrastre de costos según sus usos:
1. Terreno de construcción comercial desarrollado para venta o transferencia pagada.
Una vez finalizado el desarrollo, los costos reales deben transferirse a la cuenta "Productos de desarrollo-Terreno".
2. Una vez completado el desarrollo, servirá directamente como sitio de construcción para la construcción de viviendas comerciales de la empresa.
Cuando el desarrollo esté terminado y puesto en uso, los costos reales deben trasladarse a los costos de desarrollo de viviendas correspondientes. Los costos de desarrollo de terrenos incluidos en los costos de desarrollo de viviendas se pueden trasladar utilizando el método de arrastre paralelo detallado o el método de arrastre centralizado clasificado.
(1) Método de arrastre detallado paralelo.
Se trata de transferir los costos de desarrollo de terrenos que deben trasladarse a partidas de costos relacionadas con los costos de desarrollo de viviendas en paralelo según las partidas de costos.
Los asientos contables son los siguientes:
Débito: costo de desarrollo-casa-cuota de adquisición de terreno y demolición al
——costo previo al proyecto a2
—— tarifa de infraestructura a3
-Tarifa de construcción e instalación a4
——Tarifa de instalación de apoyo a5
——Tarifa de desarrollo a6
Préstamo: costo de desarrollo-terreno- Tarifa de adquisición y demolición del terreno al
——Costo del anteproyecto a2
——Tarifa de infraestructura a3
-Tarifa de construcción e instalación a4
— - Tarifa de instalaciones de apoyo a5
- Tarifa de desarrollo a6
Este método de transferencia es principalmente adecuado para la transferencia de costos cuando un sitio de construcción comercial se convierte en auto- usar. Porque los costos de desarrollo del sitio de construcción comercial original se cargaron por todos los costos asumidos por el sitio.
(2) Método de arrastre centralizado clasificado.
Es decir, todos los costos de desarrollo de terrenos que deben trasladarse se clasifican y fusionan en dos partidas de costos: adquisición de terrenos y compensación de demolición y costos de infraestructura, y luego se transfieren a las partidas de costos de adquisición de terrenos y compensación de demolición. y costos de infraestructura relacionados con los costos de desarrollo de viviendas.
Préstamo: costo de desarrollo-coste de adquisición de terreno-casa y tarifa de demolición al
——Cuota de infraestructura a2 a3 a4
Préstamo: costo de desarrollo-adquisición de terreno-terreno y tarifa de demolición al
——Costo inicial del proyecto a2
——Tarifa de infraestructura a3
-Tarifa de instalación de construcción a4
Este remanente Método Aplicable principalmente a la prórroga de costes de obras de construcción para uso propio. Debido a que los terrenos de construcción autónomos generalmente no cobran tarifas de instalaciones de apoyo ni tarifas de desarrollo indirectas, para simplificar los procedimientos contables, este método se puede utilizar para transferir las tarifas.
Si el terreno de construcción de uso propio desarrollado por la empresa no se ha utilizado en un futuro próximo después de que se complete el desarrollo, su costo real debe transferirse primero a la cuenta "Productos de desarrollo-Terreno".
El siguiente ejemplo ilustra el método de contabilidad de los costos de desarrollo del terreno.
Ejemplo 4: Una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolló un terreno en Liangyuan en mayo de 2001, con una superficie de 40.000 metros cuadrados. Una vez finalizado el desarrollo, 30.000 metros cuadrados se transferirán a terceros y los 10.000 metros cuadrados restantes serán desarrollados por la propia empresa. Supongamos que solo se produjeron los siguientes negocios económicos durante el desarrollo de la tierra de Liangyuan:
① Pague la tarifa de transferencia de tierra de 25 millones de yuanes y realice los siguientes asientos contables:
Débito: Desarrollo costo-tierra- Liangyuan (costos de adquisición y demolición de terrenos) 25 millones de yuanes.
Préstamo: depósito bancario 25 millones de yuanes.
② Se pagó una compensación por demolición de 5,5 millones de yuanes y los asientos contables son los siguientes:
Débito: costo de desarrollo-tierra-fuente de grano (adquisición de tierras y tarifa de demolición) 5,5 millones de yuanes.
Préstamo: depósito bancario de 5,5 millones de yuanes.
③ Se pagó la tarifa de estudio y diseño de 265.438.000 yuanes, y los asientos contables son los siguientes:
Débito: costo de desarrollo-tierra-fuente de grano (costo preliminar del proyecto) 210.000.
Préstamo: depósito bancario 210.000.
(4) Pague 5,5 millones de yuanes por el movimiento de tierras y realice los siguientes asientos contables:
Préstamo: costos de desarrollo - tierra - fuente de grano (costos preliminares de ingeniería) 5,5 millones de yuanes.
Préstamo: depósito bancario de 5,5 millones de yuanes.
⑤El proyecto de instalación de tuberías subterráneas contratado por una empresa constructora se ha completado y el precio debería ser de 15.000 yuanes:
Préstamo: costo de desarrollo-terreno-dos yuanes (tarifa de infraestructura) 1.500000 .
Débito: Cuentas por pagar - X Construction Enterprise 1 500000
A finales del 9 de junio, se completó el proyecto de desarrollo territorial de Liangyuan. Suponiendo que el costo total de desarrollo recaudado en la cuenta "Costo de desarrollo - Desarrollo de tierras - Liangyuan" es de 37.765.438 millones de yuanes, el costo unitario de desarrollo de tierras es de 942,75 yuanes/㎡. De ellos, 10.000㎡ de terreno de uso propio aún no se han puesto en uso y los 30.000㎡ restantes se han transferido por completo. La tarifa de desarrollo del terreno se transferirá a fin de mes.
Realice asientos contables de la siguiente manera:
Débito: Productos de desarrollo - terreno (Liangyuan) 9427 500
Costo comercial principal - costo de transferencia de terreno 28 282 500
Préstamo: Costo de desarrollo-Tierra-Liangyuan 37710000
Ejemplo 5: Continuando con el ejemplo anterior, si se dedican 10.000 metros cuadrados de terreno de uso propio a la construcción del proyecto de desarrollo de viviendas inmediatamente después de que se complete el desarrollo, la empresa puede utilizar el siguientes dos métodos Método para transferir los costos de desarrollo de la tierra
① Cuando los costos de la tierra se transfieren en un método de transferencia clasificado y centralizado:
Préstamo: costo de desarrollo - casa - fuente de grano ( tasa de adquisición de terrenos y demolición) 7.625 millones de yuanes.
——Liangyuan (tarifa de infraestructura) 1 802 500
Préstamo: costo de desarrollo-terreno-dos yuanes (tarifa de adquisición y demolición de terrenos) 7,625 millones de yuanes.
——Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500
-Dos yuanes (tarifa de infraestructura) 375 000 yuanes
(2) Adoptar paralelismo detallado Al llevar reenviar el costo del terreno utilizando el método de transferencia:
Débito: costo de desarrollo-casa-fuente de grano (tarifa de adquisición y demolición del terreno) 7,625 millones de yuanes.
——Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500
——Dos yuanes (tarifa de infraestructura) 375 000 yuanes
Préstamo: costo de desarrollo-terreno - Dos yuanes (tarifa de adquisición y demolición de terrenos) 7.625 millones de yuanes.
——Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500
-Dos yuanes (tarifa de infraestructura) 375 000 yuanes