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El último tono del banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, las palabras clave para el mercado inmobiliario en 2022: ¡Estabilidad!

Es el momento crítico para resumir y mirar hacia fin de año. 65438 El 27 de febrero se llevó a cabo la Conferencia Telefónica Nacional del Trabajo Financiero. Al resumir el trabajo fiscal en 2021, en la reunión se señaló que se deben realizar diversos preparativos para el piloto del impuesto predial.

Ese mismo día se celebró la Conferencia de Trabajo 2022 del Banco Popular de China para resumir el año 2021, analizar la situación actual y planificar el trabajo para 2022. El sector inmobiliario requiere la implementación constante de un sistema prudente de gestión financiera inmobiliaria para satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas y promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.

Además, el 25 de febrero de 2018, en una entrevista con un reportero de la agencia de noticias Xinhua, Wang, ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, aclaró las tareas clave y cuatro tareas clave para el próximo año. Cómo promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable del mercado inmobiliario es una tarea clave.

Al mismo tiempo, el banco central celebró su reunión ordinaria del cuarto trimestre el día 24, enfatizando "salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores de vivienda, satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de vivienda y promover el desarrollo saludable y el ciclo virtuoso del mercado inmobiliario."

Basado en el tono de la reunión del Buró Político del Partido Comunista de China y la Conferencia Central de Trabajo Económico sobre la industria inmobiliaria, en 2022, el nivel de políticas seguirá adhiriéndose al posicionamiento de "la vivienda es para vivir, no para especular", controlará moderadamente el ritmo de desapalancamiento de la industria y relajará moderadamente los préstamos hipotecarios personales. En cuanto al impuesto sobre bienes inmuebles, a principios de 2022, las ciudades piloto implementarán normas de implementación específicas para el impuesto sobre bienes inmuebles. Adherirse al mecanismo a largo plazo de "vivienda para vivir, no especulación", "cuatro límites", desapalancamiento e impuestos a la propiedad para formar un circuito cerrado y, en última instancia, promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria.

01. Implementar políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso en la industria.

En términos del entorno macro, el desarrollo económico de China se enfrenta a la triple presión de una contracción de la demanda, shocks de oferta y debilitamiento de las expectativas. El entorno externo es más complejo, severo e incierto. Las dificultades y los riesgos persisten.

Wang utilizó la palabra "estabilidad" para resumir el enfoque principal del trabajo del próximo año. En 2022, nos adheriremos al principio de "buscar el progreso manteniendo la estabilidad" y al posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular". No utilizaremos el sector inmobiliario como herramienta y medio para estimular la economía en el corto plazo. Fortaleceremos la orientación anticipativa e implementaremos políticas específicas de la ciudad para promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.

¿Cómo promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria?

En primer lugar, mantener la continuidad y estabilidad de las políticas regulatorias.

El segundo es mejorar la coordinación y precisión de las políticas regulatorias. Fortalecer la coordinación de las políticas financieras, territoriales, de supervisión del mercado y otras políticas regulatorias.

En tercer lugar, afrontar con decisión y eficacia el riesgo de retraso en la entrega de proyectos inmobiliarios de empresas inmobiliarias líderes individuales. El objetivo principal es "preservar los edificios, proteger los medios de vida de las personas y mantener la estabilidad".

En cuarto lugar, seguir rectificando y estandarizando el orden del mercado inmobiliario.

En el último año, la supervisión local se ha vuelto más frecuente y precisa. Según un análisis incompleto, en febrero de 2010, el número de aumentos de políticas en 73 provincias y ciudades de todo el país alcanzó 249 veces, lo que es realmente raro en la historia del sector inmobiliario.

Desde la perspectiva de la ciudad, los aumentos de políticas en Shenzhen y Guangzhou llegan a ser 20 veces mayores. Shenzhen se centra en fortalecer el control de los fondos de crédito, mientras que Guangzhou se centra en una regulación precisa por región. Shanghai ha adoptado un enfoque múltiple para tapar estrictamente las lagunas en la supervisión de políticas, y las políticas también se han multiplicado por 13. Las ciudades bajo presión emitieron "órdenes de límite de precios" y 39 ciudades, incluidas Changchun, Harbin y Nanning, utilizaron medios fiscales y tributarios para estimular la caída del mercado inmobiliario.

02. Desapalancamiento integral a lo largo del año.

Tanto la Conferencia de Trabajo 2022 del Banco Central como la Reunión Ordinaria del Cuarto Trimestre 2021 del Banco Central propusieron “satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas y promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria”. Implementación constante del sistema de gestión financiera prudente de bienes raíces y mantenimiento de los derechos e intereses legítimos de los consumidores de vivienda.

De hecho, desde junio de 5438, el banco central ha hecho frecuentes declaraciones sobre el sector inmobiliario. El año pasado, en un contexto de desapalancamiento de la industria y debido a la exposición al riesgo de algunas grandes empresas inmobiliarias, el apetito por el riesgo de las instituciones financieras para la industria inmobiliaria ha disminuido significativamente. El financiamiento interno de las empresas inmobiliarias ha mostrado un comportamiento de contracción constante. y la industria ha pasado de "controlar riesgos" a "riesgos ocultos"

Con la moderada "rectificación" del banco central, la financiación de las empresas inmobiliarias se ha recuperado gradualmente en los últimos dos meses.

165438 En el mes de octubre, la financiación inmobiliaria por parte de entidades financieras siguió “duplicándose” interanual. Además, según el seguimiento, la financiación total de 1.100 empresas inmobiliarias típicas es de aproximadamente 75.000 millones de yuanes, un aumento del 66% mes a mes, de los cuales el importe total de bonos emitidos es de aproximadamente 29.400 millones de yuanes, un aumento de 65.438% mes a mes. El entorno financiero para las empresas inmobiliarias se ha relajado ligeramente.

A lo largo de todo el año, la presión sobre la rotación del capital corporativo ha ido aumentando y "recuperar dinero mediante promociones" se ha convertido en un conocimiento común en la industria.

Según las estadísticas, de enero a noviembre de 2021, los fondos disponibles para las empresas de desarrollo inmobiliario ascendieron a 18.336,2 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 7,2. Entre ellos, las proporciones de préstamos nacionales y fondos autoobtenidos cayeron a 11,8 y 32,4 respectivamente, 2 puntos porcentuales y 0,4 puntos porcentuales respectivamente desde finales de 2020. Por otro lado, las proporciones de depósitos, pagos anticipados y préstamos hipotecarios personales aumentaron a 36,6 y 16,2 respectivamente, 2,2 puntos porcentuales y 0,6 puntos porcentuales respectivamente desde finales de 2020. Esto demuestra que el crecimiento de los préstamos nacionales y de los fondos propios es obviamente limitado. Los depósitos, los pagos anticipados y los préstamos hipotecarios personales se han convertido gradualmente en las fuentes de financiación más importantes para las empresas inmobiliarias, y la dependencia de las empresas de los rendimientos de las ventas sigue aumentando.

El informe de implementación de la política monetaria muestra que el desapalancamiento en la industria inmobiliaria ha logrado resultados gradualmente, y las "dos líneas rojas" de la gestión hipotecaria han pasado de subir a bajar, cayendo a 19,7 y 27,1 respectivamente en el final del tercer cuarto.

A finales del tercer trimestre de 2021, el saldo nacional de préstamos inmobiliarios era de 51,4 billones de yuanes, lo que representa el 27,1% del saldo de préstamos, una disminución de 1,6 puntos porcentuales con respecto a finales de 2020. Entre ellos, el saldo de préstamos personales para vivienda fue de 37,4 billones de yuanes, lo que representa el 19,7% del saldo de diversos préstamos, una disminución de 0,3 puntos porcentuales desde finales de 2020.

03. Es imperativo ampliar las ciudades piloto para el impuesto predial.

Resumen del trabajo fiscal en 2021, en la videoconferencia nacional de trabajo fiscal y telefónica, dijo: Profundizar la reforma del sistema fiscal y tributario, profundizar la reforma del sistema de gestión presupuestaria y hacer preparativos para el piloto de impuestos sobre bienes inmuebles.

El piloto del impuesto inmobiliario no se implementará a finales de año, pero ya ha entrado en la etapa práctica. Era sólo cuestión de tiempo que se produjera el aterrizaje final. Se espera que las ciudades piloto implementen reglas de implementación específicas para el impuesto sobre bienes inmuebles a principios de 2022.

A diferencia de los impuestos piloto a la propiedad de Shanghai y Chongqing de 2011, la política es relativamente suave. En el futuro, el piloto del impuesto sobre bienes inmuebles reflejará cierta fortaleza de la política en cuatro aspectos: ampliar la base impositiva, establecer cuotas de exención de impuestos, valores de tasación de las viviendas y tasas impositivas progresivas excesivas.

En cuanto a qué ciudades se convertirán en pilotos de impuestos a la propiedad, la primera son las ciudades centrales nombradas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en 2021. Las ciudades centrales de primer y segundo nivel donde los precios de la vivienda son Los países que enfrentan una mayor presión para subir pueden ser los primeros en poner el piloto.

El modelo de desarrollo y operación inmobiliario de "alta deuda, alto apalancamiento y alta rotación" formado en el pasado es insostenible.

En 2021, el desapalancamiento de la industria inmobiliaria ha pasado de "controlar riesgos" a "riesgos ocultos". Los impagos de deuda de las 100 principales empresas inmobiliarias se han producido uno tras otro, e incluso se han producido truenos y tormentas eléctricas. ocurrió. La reunión ordinaria del tercer trimestre del banco central marcó la pauta de "dos salvaguardias", y la reunión del Politburó propuso por primera vez la promoción de un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria. Se está afinando la dirección de las políticas industriales, pero la política de "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado sustancialmente.

En el futuro, el sector inmobiliario seguirá aplicando el desapalancamiento, lo que obligará a las empresas a reducir la deuda y a los residentes a reducir el apalancamiento. Sin embargo, los fundamentos de la industria inmobiliaria indican que la industria todavía tiene perspectivas de desarrollo, como una mejora continua de la demanda y políticas de apoyo en el mercado de alquiler.