¿Cómo detectar y abordar las transacciones de tierras invisibles?
En la primera categoría, el usuario A del terreno asignado transfiere de forma privada los derechos de uso a B, y A pide prestado dinero públicamente a B. Si A no paga la propiedad a su vencimiento, B presenta una demanda ante el tribunal y transfiere los derechos de uso de la tierra a B a través de canales judiciales.
La segunda es que la organización económica colectiva de la aldea utiliza tierras de propiedad colectiva para establecer empresas conjuntas con no miembros de la organización económica colectiva, transfiere los derechos de uso de la tierra de forma privada sin cambiar el nombre de la empresa y se los pasa a la administración industrial y comercial. El departamento se encarga del registro de cambios patrimoniales para realizar sus transacciones ilegales.
La tercera categoría es cuando la empresa de desarrollo C transfiere de forma privada terrenos contratados y terrenos asignados al desarrollador D, y D aún desarrolla en nombre de C (incluidos los documentos de aprobación gubernamentales pertinentes, el nombre del desarrollo, etc.). Para evitar que C incumpla, D requiere que C, a su vez, proporcione una garantía para que D reduzca los riesgos de inversión.
En cuarto lugar, algunos usuarios de la tierra transfieren de forma privada el terreno industrial obtenido a través del acuerdo a otros debido a la falta de fondos, el macrocontrol del proyecto y otras razones. Para reducir los problemas (generalmente, el departamento de administración de tierras no está de acuerdo con dicha transferencia de derechos de uso de la tierra) y evitar impuestos (la tasa es aproximadamente el 10% de la tarifa total por uso de la tierra y la propiedad de la tierra), simplemente acuden a la industria. y departamento de administración comercial para gestionar el patrimonio y la representación legal. Procedimiento para el cambio de nombre de una persona.
En quinto lugar, los miembros de organizaciones económicas no colectivas inician negocios mediante el arrendamiento de derechos colectivos de uso de la tierra (generalmente por unos 40 años). Esta situación, en forma de arrendamiento, en realidad no es diferente de la transferencia de derechos colectivos de uso de la tierra. Es simplemente la diferencia entre la entrega única de los derechos de uso de la tierra y la entrega a plazos.
En sexto lugar, la transferencia de derechos de uso de la tierra mediante la enajenación de hipotecas también representa una cierta proporción.
Séptimo, la transferencia de derechos de uso de suelo, mediante la adquisición de unidades que han obtenido derechos de uso de suelo, se puede lograr fácilmente simplemente cambiando el nombre del representante legal.
En octavo lugar, no existen disposiciones en las leyes y reglamentos vigentes que permitan la transferencia directa de terrenos de construcción rural. El requisito previo para que la tierra colectiva entre en el mercado es la expropiación. La transferencia de bienes inmuebles obtenidos mediante la asignación de derechos de uso de la tierra puede presentarse al gobierno popular con autoridad de aprobación para su aprobación. Si se aprueba la transferencia, la tarifa de transferencia de tierras se pagará por adelantado o los ingresos de la transferencia de tierras se entregarán al estado. Aunque las leyes y reglamentos imponen las restricciones anteriores, en el trabajo real, a menudo sucede que los tribunales o los acreedores confían directamente casas en terrenos colectivos y terrenos asignados a casas de subastas, lo que resulta en la transferencia real del terreno.
En la novena categoría, para cubrir el déficit de financiación para la reconstrucción de antiguas aldeas, los comités de aldea individuales venden parte de sus propiedades a antiguos miembros de organizaciones económicas colectivas o a miembros de organizaciones económicas no colectivas que se han trasladado a otros lugares sin autorización. Algunos invierten el dinero de la venta de sus casas en infraestructura como carreteras y zonas verdes, o en empresas de bienestar público como centros de actividades para personas mayores. Es difícil para el departamento de gestión de tierras imponer sanciones administrativas en estos casos. Al mismo tiempo, el comité de la aldea es una organización de aldeanos y los principales líderes de la aldea también son elegidos por los aldeanos. Si la violación de la ley no alcanza el nivel de responsabilidad penal, será muy difícil tratar con los líderes de la aldea.
Al mismo tiempo, todavía quedan algunas montañas y desiertos áridos, y sus promotores han transferido derechos de uso de la tierra sin autorización.
Además, en el trabajo, también me he encontrado con algunos comportamientos relativamente reservados para eludir la ley:
En la primera categoría, los promotores construirán en terrenos adquiridos durante 50 años. mediante licitación, las casas en el terreno de oficinas con derecho de uso se diseñan como residencias completas, y la cocina está marcada como una sala de agua hirviendo en el permiso de planificación del proyecto de construcción aprobado, el permiso de construcción y los planos de diseño. Al vender la casa también es un edificio de oficinas. Y los compradores de viviendas la utilizan como casa después de comprarla. Las consecuencias de este comportamiento son: la vida útil del suelo de la casa es 20 años más corta que la de una vivienda comercial ordinaria, debido a que la casa se vende como edificio de oficinas, el departamento de gestión de registro de hogares no permitirá que la gente compre la casa; los departamentos de suministro de agua y energía cobrarán el agua y la electricidad de la oficina; los hijos del propietario también tendrán restricciones para ir a la escuela y trabajar.
En la segunda categoría, los promotores venden casas (de 30 a 40 metros cuadrados de superficie) ubicadas en zonas prósperas junto a las carreteras como residencias ordinarias a un precio de unos 20.000 yuanes por metro cuadrado. Los usos especificados en las aprobaciones de planificación y los contratos de venta son todos para uso residencial, y la mayoría de los compradores de viviendas utilizan las casas como escaparates después de comprarlas. Hacerlo hará que el grado de la tarifa de transferencia de tierras se reduzca del uso comercial al uso residencial, y la diferencia en los ingresos nacionales por tierras irá a parar a los bolsillos de los promotores. El departamento de suministro de agua y energía cobrará a los residentes las facturas de agua y electricidad; el período de uso de la tierra de los propietarios aumentará de 50 años a 70 años cuando los departamentos administrativos investiguen y traten los casos de objetivos ilegales de conformidad con la ley; se transferirá de los promotores a un gran número de compradores de viviendas, lo que fácilmente puede provocar malestar social.
En tercer lugar, cuando los promotores venden hoteles, venden las unidades básicas del hotel a los empleados de la unidad como residencias y luego permiten que los compradores de viviendas intercambien todas las acciones del propietario de las casas que compraron por la gestión del hotel. Los accionistas podrán disfrutar del hotel a finales de año. El autor considera que es falso que los promotores vendan casas, y es cierto que se cambia el uso del suelo a operaciones comerciales. Cuando los departamentos administrativos investigan y abordan el problema de conformidad con la ley, se enfrentan a un gran número de empleados, lo que fácilmente puede causar problemas sociales.
Enfoques legales para abordar las transacciones de tierras ocultas
Los comportamientos ilegales en las transacciones de tierras tienen las formas más diversas, y las leyes y regulaciones relevantes involucradas también son muy extensas. En la práctica de la aplicación de la ley sobre tierras, está lejos de resolverse sobre la base del artículo 73 de la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China, y se basa únicamente en la responsabilidad legal por "venta, compra u otra transferencia ilegal de tierras".
En respuesta a los tipos mencionados anteriormente de transacciones de tierras invisibles, este artículo presenta los siguientes enfoques y sugerencias legales.
Opciones legales y sugerencias de manejo. Algunas de las llamadas "transacciones de tierras invisibles" tienen responsabilidades legales claras en la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China. Si los no miembros de la organización económica colectiva se dedican a actividades no agrícolas mediante el arrendamiento de derechos colectivos de uso de la tierra (generalmente por 40 años), viola el artículo 43 de la Ley de Administración de Tierras de la República Popular China, que estipula que "cualquier unidad o el individuo que necesite utilizar un terreno para la construcción "deberá solicitar el uso de terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley", el arrendatario será sancionado según el artículo 76 por "ocupación ilegal de terreno sin autorización o por medios engañosos"; podrá "transferir los derechos de uso de la tierra propiedad de colectivos de agricultores sin autorización" de conformidad con el artículo 81, "transferencia o arrendamiento para construcciones no agrícolas" será sancionado. En este caso, mientras no se apruebe de conformidad con la ley, ya sea que lo aprueben más de dos tercios de todos los aldeanos o que el comité de la aldea tome decisiones por sí solo, constituye un acto "ultra vires". Si un individuo que es un cuadro de aldea se aprovecha de su posición para hacerse cargo del alquiler, esto constituye una malversación de fondos oficial según el derecho penal de nuestro país.
Esta situación también incluye a los "comités de aldea individuales" enumerados en "Tipo" que venden parte de sus propiedades a miembros de las organizaciones económicas colectivas originales o a miembros de organizaciones económicas no colectivas que se han mudado a otros lugares sin autorización. para llenar los vacíos "Financiamiento para la reconstrucción de antiguas aldeas", sus responsabilidades legales también deben ser claras. Porque "las organizaciones económicas colectivas de las aldeas utilizan tierras de propiedad colectiva para establecer empresas conjuntas con no miembros de la organización económica colectiva, transferir los derechos de uso de la tierra de forma privada sin cambiar el nombre de la empresa y acudir al departamento administrativo industrial y comercial para registrar el cambio de capital, realizar "propósito de transacción ilegal", siempre que se pueda confirmar que los derechos colectivos de uso de la tierra se han transferido a la empresa en nombre de una empresa conjunta, su responsabilidad legal también se puede confirmar con base en las circunstancias anteriores. En cuanto a si se aclaran las responsabilidades legales para situaciones similares, si se pueden implementar sanciones administrativas y qué responsabilidades deben asumir los cuadros de las aldeas, esta es una cuestión de cómo se logran los resultados. No es exclusivo de las "transacciones de tierras invisibles". es universal. Cómo resolver este problema requiere más investigación y discusión.
Enfoques legales y sugerencias de manejo 2. Para algunas transacciones de tierras sospechosas de ser ilegales, la cuestión de la responsabilidad legal se puede dejar de lado temporalmente y se puede determinar el enfoque para determinar la base aplicable para corregir la transacción y lograr mejores efectos sociales. Por ejemplo, después de ser aprobado en nombre de la construcción de residencias ordinarias, los desarrolladores venderán casas en áreas bulliciosas que deberían usarse como escaparates como residencias ordinarias, y los compradores de viviendas generalmente las usarán como escaparates después de comprar sus propias casas. En este sentido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", se puede ordenar al promotor el pago de la tasa de transferencia del derecho de uso del suelo. Debido a que el promotor estableció claramente un precio comercial al vender la casa, en lugar de afirmar que se utilizaría para la construcción residencial al obtener el documento de aprobación de los derechos de uso del suelo, esto es suficiente para demostrar que el promotor esencialmente cambió el uso del suelo al vender la casa. , y los compradores utilizaron la casa como escaparate, es sólo una manifestación externa de este cambio sustancial. Situaciones similares también incluyen "vender las unidades hoteleras básicas a los empleados de la unidad como residencias, luego exigir a los compradores de viviendas que compren acciones de las casas y cambiar las operaciones hoteleras generales a operaciones hoteleras".
Opciones legales y sugerencias de manejo. Algunas transacciones ilegales de tierras deben detenerse mediante procedimientos judiciales. Por ejemplo, "A transfiere de forma privada los derechos de uso de la tierra a B, y A pide dinero prestado públicamente a B. Si A no paga a su vencimiento, B demandará ante los tribunales y transferirá los derechos de uso de la tierra a B a través de canales judiciales". Los pasos de transacción ilegal diseñados de acuerdo con esta idea sólo pueden lograr el propósito cuando el tribunal decide que los derechos de uso de la tierra se otorgan a b. Esto requiere que los órganos judiciales aclaren la naturaleza de la tierra durante el proceso de juicio, si es estatal o no. propiedad, colectiva, asignada, transferida, pactada o subastada. Si se trata de un terreno asignado de propiedad estatal, a A se le permitirá continuar usándolo o se le recuperarán los derechos de uso del terreno. El tribunal no otorgará directamente los derechos de uso de la tierra a B para compensar la deuda prestada por A, sino que solo puede otorgar otras propiedades de propiedad de A según lo permita la ley. En este caso, la transferencia ilegal de derechos de uso de la tierra por parte de A y B se convierte en una ilusión. Lo que hay que eliminar en los procedimientos judiciales es el hecho de que los acreedores encomienden a las casas de subastas la subasta directa de terrenos o edificios colectivos en terrenos asignados.
Opciones legales y sugerencias de manejo. De hecho, algunas violaciones de la naturaleza de las transacciones de tierras no están cubiertas por las leyes existentes, pero ambas partes pueden pagar un precio en el futuro. Por ejemplo, después de obtener terrenos industriales mediante convenio, cobrar de forma privada tarifas de transferencia de terrenos de otros y luego acudir al departamento industrial y comercial para cambiar el nombre del capital social y el nombre del representante legal. El departamento administrativo industrial y comercial decidirá si acepta cambiar el nombre social y el representante legal de la empresa de conformidad con la "Ley de Sociedades de la República Popular China" y las disposiciones pertinentes de administración industrial y comercial. Dado que este proceso no implica directamente la transferencia de derechos de uso de la tierra, es difícil identificar las transacciones ilegales de tierras involucradas y determinar la responsabilidad legal. Sin embargo, después de recibir tarifas de transferencia de tierras de otros, el cedente sigue siendo el titular del derecho de uso de la tierra en el sentido legal. Aunque el cesionario en realidad pagó las tarifas de transferencia de tierras de forma privada, su comportamiento de uso de la tierra no está protegido por la ley ni tiene derechos legales. significado del titular de los derechos de uso de la tierra. En este caso, una vez que cambia la política o ocurre una disputa económica, es muy probable que la transferencia privada de derechos de uso de la tierra sea ilegal y ambas partes paguen un precio mayor.
Lo que se acerca más a esto es la "Unidad que ha obtenido el derecho de uso de la tierra" que figura en el "Tipo" y lo asigna a la empresa de la unidad mediante la adquisición. La tierra se puede transferir fácilmente simplemente cambiando el. nombre del representante legal. cesión de derechos de uso”.
Si la propiedad y el precio de los derechos de uso de la tierra se aclaran en el contrato de adquisición, el proceso de adquisición se completará bajo la supervisión y participación del departamento de administración de tierras. Esta es la transferencia legal de los derechos de uso de la tierra en adquisiciones corporativas. Si en el contrato de compra de la vivienda se evita deliberadamente la cuestión del suelo, esto sólo puede significar una transferencia parcial de los activos de la empresa y la propiedad de los derechos de uso del suelo no está clara a nivel jurídico, lo que también crea peligros ocultos para la protección de la derechos de propiedad de ambas partes en el futuro.