En esta etapa, el concepto de bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales incluyen centros comerciales, hipermercados, calles comerciales, centros comerciales, centros comerciales temáticos, mercados profesionales, mercados mayoristas, tiendas de descuento, tiendas de fábrica, bienes raíces comerciales de entretenimiento, residencias y edificios de oficinas, etc. Un producto inmobiliario muy diferente a la vivienda residencial. En la vida real, con lo que más entramos en contacto son con negocios comunitarios, hipermercados y centros comerciales emergentes.

2. Distrito comercial

Distrito comercial es un término minorista que también se utiliza en el desarrollo inmobiliario comercial. Quiere decir distrito comercial o círculo potencial de negocios. Se refiere a una serie de áreas circulares o cuadradas definidas con la distancia más lejana como el radio para que los clientes alcancen una determinada frecuencia de compra o consumo dentro de un determinado período de tiempo. En definitiva, es la zona de distribución de clientes dominada por una tienda o centro de reunión comercial. En términos generales, los distritos comerciales se dividen en distritos comerciales centrales (los más cercanos a los lugares de consumo y que absorben entre el 50 y el 80 % del total de clientes), distritos comerciales secundarios (que absorben entre el 15 y el 25 % de los clientes) y distritos comerciales periféricos o radiantes (que absorben entre el 50 y el 80 % de los clientes). % del total de clientes). rango de 5-25% de los clientes).

El distrito comercial se refiere al área geográfica donde se ubican los clientes que eligen venir primero a la tienda, es decir, el área geográfica donde se ubican los clientes de la tienda está centrada en la ubicación. y se extiende a lo largo de una determinada dirección y distancia.

3. ¿Qué es el CBD?

El nombre completo de CBD es Central Business District. Hay tres traducciones en China: distrito central de negocios, distrito central de negocios o distrito central de negocios. Su concepto apareció por primera vez en Estados Unidos en 1923, cuando se definió como un "lugar de reunión comercial". Posteriormente, la connotación de CBD se ha ido enriqueciendo continuamente, convirtiéndose en el centro de desarrollo económico de una ciudad, una región e incluso un país. En términos generales, el CBD debe tener las siguientes características: es el núcleo funcional de la ciudad, con una alta concentración de economía, tecnología, cultura y comercio, tiene transporte conveniente y enormes flujos de personas, vehículos y logística; La densidad de población es mayor durante el día y los cambios de población son mayores entre el día y la noche. Está ubicado en la zona dorada de la ciudad, con los precios de la tierra más altos, aquí hay muchos edificios de gran altura y la tasa de utilización del suelo es la más alta.

4. Centro comercial

El Consejo Mundial de Centros Comerciales define un centro comercial como “una combinación de establecimientos minoristas y otras instalaciones comerciales diseñadas, desarrolladas, poseídas y administradas como bienes raíces independientes. Incluye áreas Hay muchas formas de centros comerciales, centros comerciales de tamaño mediano, parques comerciales, centros comerciales profesionales, etc.

Centro Comercial, comúnmente conocido como "Moore" o "venta de bienes", significa gran centro comercial y es un nuevo tipo de formato comercial compuesto. Centro comercial se refiere a un súper centro comercial a gran escala que integra compras, ocio, entretenimiento y restauración, incluidos grandes almacenes, hipermercados y muchas cadenas de tiendas minoristas profesionales.

Estrictamente hablando, un centro comercial tiene menos de 6,5438 millones de metros cuadrados; sólo aquellos mayores a este número y con alta complejidad comercial pueden denominarse Moore Mall y aquellos mayores a 200.000 metros cuadrados pueden denominarse súper centros comerciales; .

5. Gran supermercado integral

De manera general, un supermercado se define como una tienda con una superficie de tienda de al menos 2.500 metros cuadrados, que vende una variedad de productos alimenticios y no alimentarios. productos comestibles. Los hipermercados son supermercados de tamaño mediano que venden principalmente alimentos frescos y artículos de primera necesidad, complementados con grandes almacenes. En términos de amplitud, no es tan completo como los grandes grandes almacenes y, en términos de precio, no es tan bueno como los supermercados de almacén, pero los alimentos frescos y las necesidades diarias son los productos más exclusivos y distintivos de los supermercados.

6. Calle Comercial

Las calles comerciales se pueden dividir en calles comerciales urbanas, calles comerciales temáticas y calles características.

Calles comerciales urbanas, como la calle peatonal Wangfujing en Beijing y la calle Nanjing en Shanghai. La primera consideración para las calles comerciales urbanas es su función y posicionamiento en la ciudad.

Calles comerciales temáticas, como la calle de bares Sanlitun de Beijing, la calle de materiales de construcción He Shili, etc. , representado principalmente por un conjunto de formatos comerciales similares, en su mayoría distribuidos a ambos lados de la carretera, con una variedad muy rica de negocios en un mismo formato comercial.

Las calles pequeñas especiales, como los negocios de la planta baja de algunas comunidades y los edificios de oficinas, no solo satisfacen las necesidades de los consumidores de la comunidad, sino que también irradian hacia las áreas circundantes. Con el tiempo, se desarrolla naturalmente una atmósfera de vecindad.

7. Centro comercial temático

De hecho, en la industria no existe ninguna conclusión sobre qué es un centro comercial temático. El profesor Meng de la Escuela de Administración de la Universidad de Xiamen cree que, en teoría, no existe un concepto claro de centros comerciales temáticos; pero los centros comerciales temáticos deben tener al menos tres elementos básicos: primero, comportamiento comercial de productos básicos, segundo, reunir un producto básico; complementados con otros tipos, lo que permite a las personas tener una amplia gama de opciones; en tercer lugar, los centros comerciales y las tiendas especializadas son diferentes y deben estar compuestos por productos con temas similares, características diferentes, servicios diferentes y marcas diferentes. Al mismo tiempo, algunos expertos creen que la mayor diferencia entre los centros comerciales temáticos y los grandes almacenes tradicionales reside en su gestión profesional. Los productos de todo el centro comercial sólo destacan un tema. El centro comercial temático es un concepto completamente nuevo que no solo ofrece productos a los consumidores, sino que también se esfuerza por crear un buen ambiente de compras. En términos de filosofía empresarial, ha cambiado el modelo anterior de todas las ventas y ha incorporado un tema único.

8. "Control de Ventas"

El control de ventas significa que el director retiene la propiedad, y generalmente el proyecto tendrá un porcentaje determinado hasta el final del proyecto. Algunos promotores inmobiliarios afirman haber agotado las salas de control de ventas de sus propiedades, y silenciosamente ingresan al mercado a un precio bajo a fin de año, y el precio es más bajo que el precio de mercado, por lo que aquellos que están ansiosos por conseguir lo conseguirá. Los productos de un desarrollo inmobiliario naturalmente tienen ventajas y desventajas debido a diferencias en ubicación, tipo de unidad y otros factores.

Una situación común de "control de ventas" es dar prioridad a la venta de productos con peores condiciones, como el tipo de casa o la ubicación, y dejar a la venta productos con mejor ubicación y tipo de casa cuando el precio puede alcanzar un nivel más alto. Esto evita el riesgo de que estas unidades no se vendan y también ayuda a que los buenos productos se vendan a precios más altos en el futuro.

9. Tasa de desocupación

La tasa de desocupación mundial se refiere al número de casas sin vender en el mercado (incluidas las casas sin vender por empresas promotoras y propietarios) y la proporción existente sobre el total. número de casas. Nuestra tasa de desocupación actual se calcula como la relación entre la cantidad de propiedades comerciales no vendidas por los desarrolladores y la cantidad de propiedades comerciales terminadas en los tres años anteriores. Entre ellos, los bienes raíces comerciales incluyen la tasa de desocupación explícita y la tasa de desocupación implícita. La llamada tasa de desocupación explícita se refiere a la situación en la que las tiendas no se han alquilado desde el desarrollador, la tasa de desocupación implícita se refiere a la situación en la que los bienes raíces comerciales se han alquilado y vendido al desarrollador, pero el valor de la operación comercial; del inmueble comercial no se ha realizado, incluida la situación en la que el inmueble comercial no se ha alquilado. No se ha convertido para uso residencial o de oficinas comerciales.

10. Profundidad

La profundidad de construcción se refiere a la longitud real de una casa independiente o edificio residencial desde la pared frontal hasta la pared trasera. El sentido común dice que cuanto más ancha sea la fachada de una tienda, mejor. Sin embargo, no podemos ignorar la importancia de la profundidad de la tienda. La profundidad de la tienda se refiere a la profundidad de las operaciones de la tienda perpendicular a la fachada de la tienda. En términos generales, para una tienda con la misma profundidad, cuanto más amplio sea el escaparate, mayor será el valor comercial. Sin embargo, si la profundidad no cumple con los requisitos mínimos para el funcionamiento de la tienda, no importa cuán ancho sea el frente de la tienda, no podrá desempeñar su función económica. En circunstancias normales, la profundidad de una tienda no puede ser menor que el ancho de la fachada de la bahía de 4 metros, ni puede exceder la profundidad de 20 metros, de lo contrario afectará el funcionamiento de la tienda.

11. Altura del piso

La altura del piso se refiere a la altura de una residencia medida en "capas". El país exige la altura de cada piso en el diseño, lo que se denomina altura del piso. Suele incluir la distancia desde el piso inferior o piso hasta el piso superior.

12. Tienda de derechos de propiedad

La tienda de derechos de propiedad es un concepto de inversión completamente nuevo, que aparece en el modelo de "devolución en efectivo + derechos de propiedad independientes + obsequio de servicio". un nuevo producto de inversión. Las características de las tiendas de derechos de propiedad son derechos de propiedad descentralizados, gestión unificada, inversiones unificadas, arrendamiento unificado e incluso operaciones de franquicia para inversores. Por supuesto, los inversores también pueden alquilar sus propias tiendas, pero los proyectos comerciales no se alejan mucho de la distribución general del centro comercial. Los inversores pueden obtener beneficios de alquiler de los operadores. Los operadores operan con una imagen unificada y su capacidad para resistir los riesgos mejora enormemente, logrando una situación beneficiosa para propietarios y promotores.

13. Promoción de inversiones

De hecho, la promoción de inversiones es promoción de inversiones. La promoción de inversiones es un método ampliamente utilizado de intercambio económico bajo la tendencia de integración económica y requiere experiencia interdisciplinaria. La planificación de inversiones consiste en utilizar el conocimiento y la sabiduría del personal de inversiones para planificar una serie de actividades para atraer proyectos de inversión extranjera para establecerse.

14. Arrendamiento y venta de tiendas

El arrendamiento y venta de tiendas es solo un método de comercialización de bienes raíces que se introdujo en Hong Kong a mediados de la década de 1990 y surgió en los países desarrollados. ciudades costeras como Guangzhou y Shenzhen luego se extendió por todo el país. Su esencia es vender primero y luego alquilar, dando al mismo tiempo una proporción fija de la rentabilidad del alquiler. Para reducir el umbral de inversión, los derechos de propiedad suelen dividirse en partes muy pequeñas. En ese momento, muchos especuladores especulaban frenéticamente con propiedades fuera del plano y muchos promotores inmobiliarios huyeron antes de que se completaran los proyectos, lo que resultó en muchas propiedades sin terminar en todo el país. Por lo tanto, este método de comercialización fue prohibido por el Ministerio de la Construcción poco después de su introducción.

15. Tienda virtual de propiedades

En el mercado de ventas minoristas, a menudo vemos algunos anuncios atractivos sobre ventas de arrendamiento posterior y retorno de la inversión, como "arrendamiento posterior a 10 años", "retorno de la inversión". hasta el 15%", etc. Estos anuncios suelen lograr buenos resultados en ventas y aplicaciones reales. Este modelo de ventas, que se basa en arrendamientos a largo plazo de centros comerciales y promotores por parte de grandes comerciantes, se denomina ventas de "tiendas de propiedades virtuales".

16. Arrendamiento posventa

Arrendamiento posventa significa que cuando una empresa de desarrollo y gestión inmobiliaria o una unidad de propiedad de vivienda vende una casa comercial en la que invierte, acepta con el comprador que el vendedor La casa será arrendada como agente por un cierto número de años. Durante el período de arrendamiento, parte del alquiler se compensará por adelantado con parte del precio de venta de la casa, o una determinada tasa de. La devolución se pagará cada año. El arrendamiento posventa generalmente ocurre en el proceso de venta de tiendas, edificios de oficinas y edificios comerciales (como apartamentos con servicios, edificios comerciales y residenciales). Existen muchas formas de fletamento posventa, incluidas las devoluciones de alquiler, las ventas con alquiler, la participación en los beneficios y los dividendos garantizados. , pero su similitud es que atrae a los compradores de viviendas a ingresar al mercado prometiendo un cierto porcentaje de rendimiento del alquiler, y sus diversas formas específicas deben incluir dos aspectos de la venta y el arrendamiento de viviendas.

17. Estructura marco-cortante

La estructura marco-muro de corte, denominada estructura marco-cortante, es una combinación de estructura marco y estructura de muro cortante, absorbiendo sus respectivas resistencias. No sólo proporciona un gran espacio para la distribución del edificio, sino que también tiene un buen rendimiento de resistencia a las fuerzas laterales. Los muros de corte en estructuras de muros de corte de marco se pueden instalar solos o se pueden usar en huecos de ascensores, escaleras, pozos de tuberías y otros muros. Por tanto, esta estructura es muy utilizada en diversos edificios. La deformación de la estructura de corte del marco es del tipo flexión por corte. Como todos sabemos, la deformación de la estructura del marco es de tipo cortante, la deformación relativa entre las capas superiores es pequeña y la deformación relativa entre las capas inferiores es grande. La deformación de la estructura del muro de corte es una deformación por flexión. La deformación relativa entre los pisos superiores es mayor y la deformación relativa entre los pisos inferiores es menor. Para la estructura de corte de marco, debido al trabajo colaborativo y la coordinación de la deformación de las dos estructuras, se forma una deformación de corte de flexión, reduciendo así la relación de desplazamiento relativo entre capas y la relación de desplazamiento de vértice, y mejorando la rigidez lateral de la estructura.

18. Estructura de muro de corte

La estructura de muro de corte utiliza paneles de muro de hormigón armado para reemplazar las vigas y columnas en la estructura del marco. Puede soportar las fuerzas internas causadas por diversas cargas y. controlar eficazmente la fuerza horizontal. Este tipo de estructura que utiliza paneles de muro de hormigón armado para soportar fuerzas verticales y horizontales se llama estructura de muro de corte. Este tipo de estructura se utiliza mucho en edificios de gran altura y no es necesario que los compradores se dejen engañar por su jerga técnica.

19. Gestión inmobiliaria

La gestión inmobiliaria en sentido amplio se refiere a todos los servicios relacionados con la promoción, el arrendamiento, la compraventa y el post-arrendamiento inmobiliario. En un sentido estricto, se refiere al mantenimiento de edificios y a la gestión y protección de equipos mecánicos y eléctricos relacionados e instalaciones públicas, seguridad, limpieza y ecologización. Teóricamente, se puede resumir de la siguiente manera: las empresas profesionales están organizadas para utilizar métodos de gestión modernos y tecnología de mantenimiento avanzada para llevar a cabo una gestión profesional de todo el proceso de uso postventa de la propiedad de la casa, su equipo, infraestructura y entorno circundante. Proporciona servicios eficientes, económicos y de alta calidad para la vivienda, el entorno de vida y el mantenimiento de la propiedad de forma económica.

(1) El objeto de la administración de inmuebles es un inmueble completo, que se refiere a un inmueble que ha sido terminado, calificado, puesto en uso o a punto de ser puesto en uso.

(2) Los objetos de los servicios de administración de propiedades son las personas, es decir, los propietarios y usuarios de la propiedad, incluidos los compañeros de habitación, los inquilinos y otras personas que realmente utilizan la propiedad.

(3) La inversión en servicios de administración de propiedades puede mejorar la función de uso de la propiedad, extender su vida útil, mejorar el entorno de la propiedad, hacer que funcione normalmente y esforzarse por mantener y aumentar el valor.

(4) La gestión inmobiliaria es un servicio empresarial, social, profesional y orientado al mercado.

(5) La gestión de la propiedad está estrechamente relacionada con la construcción comunitaria. La gestión de la propiedad se puede combinar con la construcción de "comunidades civilizadas", "comunidades seguras" y "comunidades sanitarias" para crear excelentes áreas de propiedad "ordenadas, civilizadas, seguras y convenientes" y lograr la unidad de la civilización material y la civilización espiritual.

20. Nodo

Nodo es un término de planificación que se refiere al enfoque concentrado de la entrada y salida de los observadores, generalmente refiriéndose a intersecciones, transiciones de tráfico, cruces, puntos de transición de arquitectura. formularios, etc. Su importancia deriva de la agrupación y concentración de determinadas funciones o características arquitectónicas. Las áreas comerciales (calles peatonales) a menudo tienen como nodos plazas de ocio, ciudades de restaurantes, cines, plazas de transporte y edificios emblemáticos.

21. Los hitos

Los hitos y nodos constituyen otro tipo de punto de referencia en el espacio urbano o centro comercial. Los observadores generalmente no pueden ingresar al interior y solo tienen vistas externas subjetivas y hacia arriba. necesidad de pasar por alto, como edificios públicos de gran altura, torres de reloj, torres, carteles publicitarios, cimas de montañas, etc.

22. Ubicación

El lenguaje de planificación integral se refiere a la ubicación espacial de los lugares ocupados por determinadas actividades económicas, políticas y sociales dentro de una ciudad (región).

23. Placa

Las palabras comúnmente utilizadas en el desarrollo y marketing de bienes raíces residenciales generalmente se refieren a áreas urbanas donde las áreas residenciales están relativamente concentradas, principalmente a lo largo de arterias de tráfico, como la Placa del Sur de China. , Placa Luoxi, Placa Este de Guangyuan, Placa de Avenida Industrial, etc.

24. El diseño está antes que el desarrollo

Para desarrollar bienes raíces comerciales, primero debemos determinar el modelo de negocio, los objetos de servicio y el posicionamiento del producto, para luego realizar la planificación y el diseño arquitectónico de acuerdo con ellos. las necesidades del formato comercial. Si seguimos las ideas y el modelo del desarrollo residencial, será difícil que el sector inmobiliario comercial tenga éxito.

25. Gestión científica y razonable

El carácter lucrativo se centra en las operaciones posteriores. Los desarrolladores deben fortalecer su conciencia de gestión y cooperar con los comerciantes para obtener resultados beneficiosos para todos. Las operaciones comerciales tienen sus propias reglas y deben realizarse profesionalmente de acuerdo con las reglas. Si los promotores inmobiliarios alquilan y venden bienes raíces comerciales como bienes raíces y buscan ganancias a corto plazo, violan las leyes de desarrollo inmobiliario comercial y no pueden garantizar el funcionamiento sostenible y a largo plazo del proyecto. En este sentido, es muy importante que los desarrolladores establezcan conceptos científicos de operación comercial y aprendan a respetar las leyes de las operaciones comerciales.

26. Negocio en planta baja

Negocio en planta baja se refiere al primer y segundo piso de la casa. Generalmente es difícil vender el primer y segundo piso de una casa, especialmente los pisos superiores, que tienen un precio más bajo que otros pisos. Los desarrolladores pueden vender mejor si cambian a negocios de nivel inferior y las instalaciones de apoyo comercial en la comunidad también se pueden resolver. En el mercado actual, debido al gran número de hogares estables en grandes comunidades, la probabilidad de ganar la oferta para el negocio comercial es relativamente alta y el riesgo de inversión es relativamente pequeño. Su negocio subyacente es el primero en ser favorecido por los inversores. Los representantes típicos son los comerciantes de la planta baja de la ciudad de Tianxia y la famosa comunidad de Xinyuan. Dado que en el futuro habrá casas con una superficie total de casi un millón de metros cuadrados y miles de hogares, los inversores son básicamente optimistas sobre las perspectivas de desarrollo. Los comerciantes subyacentes y las ventas de proyectos también se ven impulsados ​​por esto.

27. Macrocontrol

El macrocontrol, también conocido como intervención estatal, es la gestión general que realiza el gobierno de la economía nacional y es la función económica del gobierno de un país, especialmente del gobierno. gobierno central. Es la regulación social y económica general del estado con el fin de promover el desarrollo del mercado y estandarizar las operaciones del mercado durante las operaciones económicas. El proceso de macrocontrol es un proceso en el que el Estado utiliza medios y mecanismos regulatorios de acuerdo con una serie de leyes de la economía de mercado para lograr una asignación óptima de recursos, proporcionar un entorno macro benigno para las operaciones microeconómicas y permitir que la economía de mercado funcionar con normalidad y desarrollarse de forma equilibrada.

Los principales contenidos del macrocontrol incluyen: ① El Estado formula racionalmente diversas políticas y medidas económicas, como la formulación de estrategias, directrices y políticas industriales de desarrollo económico y social, el control del equilibrio agregado, la planificación y el ajuste del diseño industrial; ajustar la acumulación y la relación proporcional entre el consumo, lograr un equilibrio entre la oferta social total y la demanda social total, controlar la emisión de moneda y detener la inflación, establecer y mejorar un sistema de distribución del ingreso y un sistema de recaudación y gestión de impuestos que se adapten al desarrollo de un país; economía de mercado. El Estado utiliza correctamente palancas económicas como precios, impuestos y crédito para regular la distribución y redistribución del ingreso nacional, e induce, coordina y controla todos los aspectos de la reproducción social basándose en intereses económicos. (3) Preparar científicamente varios planes económicos de modo que los planes económicos se basen en una base científica suficiente para que puedan desempeñar el papel que les corresponde en la asignación de recursos a mediano y largo plazo y compensar las deficiencias de depender únicamente del mercado de recursos. asignación.

28. Modelo de marketing

En términos generales, los modelos de marketing se dividen en modelos de marketing amplios y modelos de marketing restringidos. El modelo de marketing amplio se refiere a la forma de negocio que utilizan los canales, como farmacias, hospitales, venta directa por televisión, etc. El modelo de marketing en sentido estricto se refiere a un método de comunicación de los productos para ganarse la confianza del consumidor, que es inseparable del valor virtual del producto.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Los REIT son un conjunto de fondos de muchos inversores. Son operados por una agencia de gestión especializada y supervisados ​​por una agencia independiente. Se especializan en inversiones en bienes raíces comerciales. y son gestionados por inversores que invierten en rendimientos proporcionales. (Para obtener más información, consulte "La historia de los REIT" en la página 64 de este número)

30 Arrendamiento financiero

En realidad, el arrendamiento financiero no es muy diferente de los pagos a plazos, excepto que al menos. Al final del período de arrendamiento, el contrato de arrendamiento Los derechos de propiedad de la propiedad se transfieren a la unidad de construcción. Hoy en día, los modelos básicos son el "pago a plazos, la cesión de derechos de propiedad mediante contrato" y el "alquiler para la venta". Es mediante la separación de derechos de propiedad y uso que resuelve el problema del bajo crédito de las empresas constructoras. Se ha convertido en el segundo canal de financiación en el exterior, y la mayoría de las pequeñas y medianas empresas lo solucionan mediante arrendamiento financiero. Por tanto, la diferencia entre el arrendamiento financiero y el arrendamiento tradicional es que se puede vender mediante leasing o financiar mediante leasing. Esto es algo que nuestro arrendamiento tradicional no puede solucionar.