Proceso de compra de una vivienda de segunda mano en Tianjin y cuestiones que requieren atención.
A mucha gente le encantan las casas de segunda mano porque tienen las siguientes ventajas: 1. El precio es menor. En comparación con las viviendas comerciales, las viviendas de segunda mano en la misma zona son relativamente más baratas. 2. Ubicación estratégica y transporte conveniente. Muchas casas de segunda mano están ubicadas en el centro de la ciudad, con transporte relativamente desarrollado e instalaciones circundantes completas. 3. Las casas de segunda mano también se pueden comprar con préstamos, lo que reduce el umbral para las transacciones de casas de segunda mano y promueve hasta cierto punto las transacciones de casas de segunda mano. 4. La mayoría de las casas de segunda mano son pequeñas, por lo que el precio total no es muy alto, la inversión es pequeña, pero el potencial de revalorización es grande. 5. Las casas de segunda mano son casas existentes, que son más fáciles de adquirir que algunas casas comerciales y se pueden vivir en ellas después de la compra. 6. Los honorarios de gestión inmobiliaria de casas de segunda mano son relativamente baratos.
¿Qué tipo de casas de segunda mano se pueden comprar y vender?
De acuerdo con las políticas pertinentes de reforma de la vivienda, las viviendas públicas adquiridas y las viviendas asequibles con certificados de derechos de propiedad legales pueden ponerse a la venta en el mercado, incluidas las viviendas públicas adquiridas a precio de costo, precio estándar y medidas preferenciales de precio estándar; a precio de costo o proyectos de vivienda adquiridos a precios estándar; construcción cooperativa de viviendas mediante recaudación de fondos; viviendas asequibles compradas al precio guía estipulado por el Gobierno Popular Municipal; proyectos de vivienda adquiridos a un precio superior al precio de costo prescrito y viviendas construidas conjuntamente; recaudación de fondos. Por ejemplo, dentro del área administrativa de Beijing, se pueden vender edificios residenciales de unidades públicas, incluidos edificios nuevos y edificios existentes, administrados directamente por el departamento de administración de vivienda del gobierno y administrados por unidades de derechos de propiedad.
Pero no todas las viviendas públicas de alquiler y las viviendas asequibles pueden ponerse en el mercado. No compre ni venda una casa que legalmente no está permitida poner a la venta sólo porque es barata. Existen principalmente los siguientes tipos de viviendas:
1. Compradas a un precio inferior al estipulado en la política de reforma habitacional y no compensando el precio como se requiere; El área de vivienda excede la de la provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente del Gobierno Central. Los estándares de control estipulados por el gobierno popular, o los fondos públicos utilizados para la decoración en violación de las regulaciones, y las piezas sobrantes no se devuelven ni se reponen según lo requerido. ;
3. El registro del hogar está en el área congelada y ha sido incluido en el alcance del anuncio de demolición;
4. Algunas casas tienen derechos de propiedad * * *, y otras. * * * no se compromete a vender;
5. Hipoteca o transferencia sin el consentimiento por escrito del acreedor hipotecario;
6. Nuevas dificultades de vivienda surgen después de su puesta en venta;
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7. Cambiar el uso de la casa sin autorización;
8. No es apto para vender de acuerdo con las leyes, reglamentos y otras disposiciones del gobierno popular a nivel de condado o superior. .
¿Quién es apto para comprar casas de segunda mano?
Cabe decir que los siguientes grupos de personas son aptas para comprar vivienda de segunda mano: 1. Inquilinos con cierta solidez financiera. Como todos sabemos, las personas que alquilan una casa tienen que pagar una determinada cantidad de alquiler cada mes. Si tiene cierta solidez financiera, puede pedir un préstamo para comprar una casa de segunda mano y utilizar el alquiler para pagar la cuota mensual. 2. Algunos inversores no tienen mucho dinero disponible. Debido a que el precio total de las casas de segunda mano no es muy alto, la ubicación es buena y es fácil de alquilar, este grupo de personas puede invertir en casas de segunda mano. 3. Algunos residentes demolidos suelen utilizar el dinero de la compensación de demolición para comprar casas de segunda mano porque han vivido en la zona urbana durante mucho tiempo, tienen afecto por la zona urbana y no tienen fondos suficientes. 4. Algunos residentes comunes y algunos forasteros que han estado sin hogar durante mucho tiempo no tienen una fuerte fortaleza económica pero tienen ciertos ahorros, por lo que solicitan préstamos para comprar casas de segunda mano. Algunos trabajadores administrativos también son aptos para comprar casas de segunda mano como transición y luego comprar casas comerciales cuando se fortalezcan.
Las diez razones principales para buscar un agente para comprar una casa de segunda mano
1 El negocio de la vivienda de segunda mano es complejo e involucra muchos vínculos, y muchas cosas no se pueden resolver. por profesionales. 2. No es tan negro como los cuervos del mundo. La situación actual se trata más bien de que unos pocos trozos de carne en mal estado estropeen una olla llena de sopa. 3. Las transacciones de viviendas de segunda mano suelen llevar mucho tiempo. ¿Tiene tanto tiempo libre para afrontarlas? 4. Mucha gente compra casas de segunda mano para invertir y los intermediarios pueden ayudarle a elaborar planes de inversión detallados. 5. Los intermediarios tienen mucha información y mucho margen para elegir. 6. Muchas palabras de "negociación sin intermediarios" son escritas simplemente por algunas empresas intermediarias, con el propósito de atraer compradores o inquilinos que desconocen la verdad. 7. Después de eliminar la necesidad de intermediarios, todavía encontrará algunas personas sin escrúpulos y puede ser engañado. 8. Los agentes de viviendas de segunda mano también tienen una gran reputación y cualificación y, de hecho, pueden ser de gran ayuda. 9. Algunos negocios son difíciles de completar sin la ayuda de un intermediario, como el negocio de garantía intermediario, el empeño de negocios antiguos y la compra de negocios nuevos. 10. El intermediario tiene un domicilio fijo. Si tienes alguna disputa, puedes ir a buscarla. Si estás tratando con una persona, ¿cómo puedes encontrarla si huye?
Así que la clave para el negocio de la vivienda de segunda mano no es encontrar un intermediario, sino entender al intermediario y qué tipo de intermediario encontrar.
¿Cómo identificar la autenticidad del certificado inmobiliario?
En comparación con otros certificados inmobiliarios, la nueva versión del certificado inmobiliario tiene los siguientes puntos:
En primer lugar, el formato y el contenido son diferentes. La nueva versión del certificado de propiedad de la vivienda fue diseñada y supervisada por el Ministerio de Construcción e impresa exclusivamente por la Fábrica de Impresión de Billetes de Beijing del Banco Popular de China. Hay tres nuevos certificados: certificado de propiedad inmobiliaria, certificado de propiedad de vivienda y certificado de propiedad de vivienda. Las páginas interiores están impresas con elementos de relleno uniformes y estandarizados. Gracias a la supervisión unificada y la impresión exclusiva, se garantiza la normatividad, estandarización y uniformidad de las garantías y se mejora la autoridad de las garantías. En segundo lugar, la calidad de impresión de la garantía es excelente. La portada es roja (otras garantías son azules) y tiene impreso un emblema nacional dorado. El material es tela para pasaportes importada y las páginas interiores son papel de impresión de billetes de color rosa, utilizando tecnología de impresión de billetes para pasaportes. En tercer lugar, se han agregado funciones antifalsificación, como número de registro, flores grupales, marcas de agua, etc. Cuarto, la autenticidad de la autoridad emisora y del sello.
En base a las características anteriores del nuevo certificado, generalmente se puede ver su calidad de impresión. Dado que el nuevo certificado se imprime exclusivamente utilizando procesos y materiales especiales, su calidad, textura e impresión generalmente no son comparables. Los impresos son reales, los ásperos son falsos. El método de identificación más importante y esencial es dominar las características y funciones antifalsificación del nuevo certificado. Incluye principalmente los siguientes aspectos:
1. Número de registro del edificio. Dado que los nuevos certificados son supervisados por el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Construcción ha registrado y numerado todas las autoridades emisoras de ciudades (condados) que pueden emitir certificados. A la hora de distinguir depende de si tiene número y si el número es el número unificado nacional anunciado por el Ministerio de la Construcción.
2. Autoridad emisora (sello). Cabe señalar aquí dos aspectos: en primer lugar, la autoridad emisora del estándar es la oficina de bienes raíces municipal (condado) o el gobierno popular de la ciudad (condado). Ninguna otra unidad o departamento tiene derecho a emitir certificados, y los certificados emitidos por ellos lo son. ilegal e inválido; en segundo lugar, el sello está sobreimpreso y la impresión es clara, limpia y uniforme, lo que es incomparable al sellado manual.
3. En la contraportada de la portada, hay cinco flores superpuestas por finas líneas de color rojo terroso y verde. Las líneas son suaves y la textura es clara.
4. Encaje. La página de inicio, es decir, la página del sello de la autoridad emisora, es de igual ancho y simétrica, tiene bordes marrones simétricos de igual ancho en los lados izquierdo y derecho; El patrón es delicado y claro.
5. Marca oscura y marca de agua. El papel utilizado es papel de impresión de billetes con un color de fondo claro y está impreso con el sombreado del "Certificado de propiedad de la casa" en fuente isométrica Song. Si apunta el papel a un lugar luminoso, podrá ver una casa con marca de agua de gran altura o de varios pisos.
6. En la tercera página de la portada, que es la esquina inferior derecha de la página "Observaciones", se encuentra el número de serie de impresión de la planta de impresión de billetes. Los números de certificado de la misma autoridad emisora son consecutivos.
7.Número de emisión. Es decir, hay un número de orden preparado por la autoridad emisora en la parte superior de la página de inicio. Esta cifra es consistente con los registros en los libros y archivos de la autoridad emisora.
Cómo comprobar el estado de propiedad de una casa al comprar una casa
Comprar una casa requiere una cantidad considerable de dinero, por lo que la seguridad de la inversión es el factor principal que todo El comprador de vivienda debe considerarlo, de lo contrario dañará accidentalmente los intereses de los compradores de vivienda. Para garantizar la seguridad de la propiedad, comprender los derechos de propiedad de la casa es algo que todo comprador debe hacer antes de comprar una casa. Tener una comprensión clara de los derechos de propiedad de la casa que está comprando antes de comprarla no solo puede evitar ser engañado, sino también proteger sus propios intereses después de comprar una casa.
Para comprender los derechos de propiedad de la casa, los compradores deben seguir los siguientes pasos:
El primer paso es exigir al vendedor que proporcione documentos legales, incluido el certificado de bienes raíces y el certificado de identidad. , certificado de cualificación, etc. Documentos.
El certificado de derecho de propiedad se refiere al "Certificado de Propiedad de Vivienda" y al "Certificado de Derecho de Uso de Suelo".
Los documentos de identidad se refieren al DNI, al permiso de trabajo y al libro de registro del hogar.
El certificado de calificación sirve para verificar las calificaciones de ambas partes de la transacción. Por ejemplo, al vender una vivienda comercial, es necesario verificar el certificado de calificación de desarrollo y operación de la vivienda del vendedor; el poder es válido * * * Si hay una casa en venta, se debe presentar Otro * * * Prueba de consentimiento, etc.
Otros documentos se refieren a: arrendamiento de inmueble, consultar el contrato o certificado de que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo; * * * Si existe un inmueble, consultar el contrato o certificado de que alguien renuncia al derecho de preferencia; primera negativa; propiedad ganadora, para verificar el aviso de adjudicación y los certificados correspondientes.
El segundo paso es consultar con el departamento de administración de propiedades correspondiente sobre la fuente de los derechos de propiedad de la propiedad comprada. Los métodos de inspección específicos son:
Verificar los registros de derechos de propiedad: incluido (1) quién es el propietario original. Si el propietario es el propietario de la propiedad, debe prestar atención a la relación de derechos de propiedad y la forma de propiedad de cada propietario. (2) Número de documento, que es el número de documento de la transacción;
Si el solicitante desea obtener el documento completo, puede utilizar este número para solicitar una copia del documento a la parte correspondiente; (3) fecha de registro, es decir, la fecha de firma de la transacción (4) precio de la transacción; , el precio de transacción de la transacción; (5) Plano de la casa, etc. Otro contenido.
El tercer paso es comprobar si existe una carga de deuda sobre la casa. El registro de propiedad de la propiedad solo registra la autenticidad y el estado de la transacción original de la propiedad del propietario. En cuanto a las deudas y obligaciones contraídas durante el funcionamiento de la casa, asegúrese de comprobar los documentos justificativos pertinentes. Incluyendo: contrato de hipoteca, arrendamiento, etc. , pero también para comprender en detalle el monto del préstamo y el monto del reembolso, la fuente de intereses y el alquiler, para tener una comprensión más profunda de la propiedad.
Además, los compradores de vivienda también necesitan saber: si la casa está hipotecada, si ha sido sellada por el tribunal, etc.
En definitiva, si un comprador de vivienda quiere conocer los verdaderos derechos de propiedad de una casa, no sólo debe pedir al vendedor todos los certificados de derechos de propiedad y leerlos atentamente, sino también acudir a la administración de la vivienda. departamento para verificar los registros de derechos de propiedad de la propiedad, para que todo pueda Conozca todos los detalles del título de su casa con claridad.
¿Cómo evaluar el precio de las viviendas de segunda mano?
La evaluación del precio de los bienes inmuebles se refiere al acto de combinar estándares técnicos con las condiciones del mercado y utilizar los principios de equidad y apertura para confirmar el valor económico de los bienes inmuebles.
Como producto especial, los bienes raíces tienen muchos factores que afectan su precio y es difícil comprenderlos basándose únicamente en la experiencia. Los tasadores profesionales también deberían utilizar dos o más métodos de tasación para determinar un precio más razonable.
Los métodos más utilizados para evaluar el precio de una vivienda de segunda mano incluyen el método de coste y el método de comparación de mercado.
El método del coste consiste en calcular el precio de la casa multiplicando la suma de todos los costes necesarios para construir la casa ahora por la novedad de la casa.
El método de comparación de mercado es un método de valoración popular, que utiliza ejemplos de transacciones recientes conocidas o ocurridas para seleccionar propiedades con ubicaciones y condiciones de vivienda similares, compararlas con las propiedades a evaluar y primero sacar la conclusión A. precio preliminar. Debido a que no existen propiedades idénticas, incluso propiedades muy similares se verán afectadas por factores como la fecha de la transacción, la región, el entorno, etc., lo que dará como resultado precios diferentes. Por tanto, es necesario revisar el precio inicial y finalmente determinar un precio más razonable.
¿Cuáles son los trámites para comprar una casa?
En primer lugar se debe firmar un contrato de traspaso de vivienda. De acuerdo con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos del Ministerio de Construcción", el "Reglamento de Gestión de Transferencias de Bienes Raíces Urbanos del Ministerio de Construcción" y otras leyes y reglamentos, aquellos Quienes se dediquen a ventas, donaciones y otras transferencias de bienes inmuebles dentro del ámbito de las áreas de planificación urbana, las partes en la transferencia deberán firmar un contrato escrito.
El contenido principal del contrato debe incluir: los nombres o direcciones de ambas partes; el nombre y número del certificado de propiedad del inmueble; la ubicación, área y alcance del inmueble (; cada terreno aprobado por la Oficina de Planificación Territorial El número del certificado de derecho de uso, el método y período de obtención del derecho de uso de la tierra, el propósito o naturaleza del inmueble el precio de la transacción y el momento de la entrega; de los bienes inmuebles; responsabilidad por incumplimiento de contrato; y demás materias que acuerden ambas partes;
En segundo lugar, es necesario realizar los trámites de traslado de vivienda. El procedimiento para tramitar los trámites de traslado es el siguiente: 1? Ambas partes, dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato de compraventa de la casa, deberán presentar una solicitud al departamento de administración de bienes raíces con el certificado de propiedad del inmueble, la certificación legal de las partes, el contrato de transferencia y otros documentos relevantes, y declarar el precio de la transacción 2; El departamento de administración de bienes raíces revisará la información relevante proporcionada. Se revisarán los documentos y se dará una respuesta por escrito dentro de los 15 días sobre si se acepta la transacción. 3. El departamento de administración de bienes raíces verificará el precio de la transacción declarado; realizar inspecciones y evaluaciones in situ de la casa transferida según sea necesario 4. Las partes involucradas en la transferencia de bienes raíces pagarán de acuerdo con las regulaciones Impuestos y tasas pertinentes 5. El departamento de administración de bienes raíces emite una orden de transferencia;
Después de completar los trámites anteriores, ambas partes deberán obtener el certificado de propiedad inmobiliaria de acuerdo con los procedimientos de transferencia y las disposiciones de la "Ley de Gestión Inmobiliaria de la República Popular China".
Cinco disciplinas para firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano
1? Los términos deben ser completos: las partes deben expresar completa y específicamente sus requisitos a través de los términos. Además de las cláusulas principales requeridas por el contrato de transacción, también deben incluirse otras cláusulas necesarias según los requisitos específicos y a la luz de las circunstancias específicas.
2? Forma adecuada: los derechos y obligaciones de ambas partes deben aclararse por escrito en el contrato de transacción de vivienda de segunda mano; de lo contrario, será difícil para los departamentos pertinentes manejar la disputa de manera oportuna. .
3. Se deben mejorar los procedimientos: el contrato debe estar firmado y sellado por ambas partes. Los contratos que deben ser firmados o notariados por las partes deben ser firmados por el departamento de administración industrial y comercial o escriturados por un notario. agencia.
4? Expresión escrita precisa: Al firmar un contrato, ambas partes deben prestar atención a la exactitud de la expresión escrita. Muchos contratos de transacciones de viviendas de segunda mano a menudo ignoran la exactitud de los términos y contienen algunas palabras ambiguas e insatisfactorias. Como resultado, cada uno tiene su propia comprensión e interpretación, lo que fácilmente puede dar lugar a disputas.
5. Se debe afinar el contenido específico del contrato: La firma de una transacción de vivienda de segunda mano no solo debe captar la situación general, sino también el contenido específico. Al firmar un contrato de transacción, debe prestar atención a los siguientes asuntos:
(1) La situación objetiva de la casa: los términos de la casa deben incluir la ubicación, estructura, nivel y área de la casa. Además, también se debe tener en cuenta el entorno de la vivienda, las instalaciones de apoyo, la administración de la propiedad, etc.
(2) Precio de la vivienda y forma de pago: La forma de pago incluye pago único o pago a plazos. Por tanto, el importe total del precio de la vivienda y la forma de pago deben estar claramente estipulados en el contrato, y ambas partes deben contabilizarlos uno a uno.
(3) El plazo y el método de ejecución del contrato: se refiere principalmente a la fecha y el procedimiento de entrega de la casa, la fecha y el método de pago del precio de la casa, etc. Por ejemplo, si el precio de la casa se paga en efectivo o con cheque, si se paga en casa del vendedor o en casa del comprador, deben existir regulaciones claras.
(4) Registro de derechos de propiedad: Esta es una obligación de compradores y vendedores, y también son sus derechos. Sin registro de propiedad, la transferencia de bienes raíces no tendrá ningún efecto legal. Si se produce una disputa en el futuro, será perjudicial para el propietario de la casa.
(5) Carga tributaria: De acuerdo a lo establecido en la ley, determinar los impuestos y tasas que deben soportar ambas partes de la transacción. La tarifa de registro de transferencia de derechos de propiedad, el impuesto de timbre, el impuesto sobre la escritura y otras tarifas que surjan de la transacción correrán a cargo de ambas partes mediante negociación.
(6) Responsabilidad por incumplimiento de contrato por ambas partes: se refiere a la responsabilidad civil del comprador o vendedor por causar pérdidas a la otra parte por incumplimiento del contrato. El incumplimiento del contrato por parte del vendedor se manifiesta principalmente en: retraso en la entrega de la casa; problemas graves de calidad en la casa entregada; problemas en los derechos de propiedad del inmueble vendido por el vendedor; El incumplimiento del contrato por parte del comprador incluye principalmente: la falta de pago del precio en el plazo fijado; la no entrega de la vivienda por parte del vendedor sin motivos justificables, etc. La responsabilidad civil del comprador o vendedor por incumplimiento de contrato incluye: cumplimiento forzoso del contrato, pago de indemnización por daños y perjuicios, indemnización de pérdidas, etc. Esta es la última línea de defensa para que ambas partes en la transacción de vivienda de segunda mano garanticen sus propios derechos e intereses.
Diez puntos a los que debes prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano
En primer lugar, si hay una parte de construcción privada. Por ejemplo, si la plataforma del techo y el pasillo están ocupados, si hay un pequeño ático en la casa, si hay algún cambio en la estructura interna y externa de la casa, como convertir el balcón en un dormitorio o cocina, dividir un habitación en dos habitaciones, etc. , y si el balcón lo cierra el propio propietario, lo que implica la cuestión de cómo se calcula el área.
En segundo lugar, confirma la zona exacta de la casa. Incluyendo el área de construcción, el área utilizable y el área real de la habitación, el certificado de bienes raíces generalmente indicará el área de construcción. La forma más segura es medir el área de una esquina a otra de la casa, que se denomina área de alfombra.
En tercer lugar, observe la estructura interna de la casa. Si el tipo de casa es razonable y si hay deficiencias que son particularmente inadecuadas para vivir; si hay demasiadas tuberías y si el cableado no es razonable si hay signos de filtración de agua en el techo; si hay grietas evidentes o descamaciones; y otros problemas en las paredes.
4. Valoración de viviendas y equipamientos municipales. Abra el grifo y observe la calidad y presión del agua; confirme la capacidad de suministro de energía de la casa para evitar la vergüenza de no poder encender el aire acondicionado en verano; observe si los cables interiores y exteriores están envejecidos y conecte las líneas telefónicas y; circuito cerrado de televisión.
5. Comprender la situación decorativa y el diagrama de la estructura interna de la casa, incluida la dirección de las tuberías y la ubicación de los muros de carga, para su redecoración.
6. Nivel de gestión de la propiedad. ¿Cómo cobrar el agua, la luz, el gas y la calefacción? ¿Se debe cobrar en casa o pagarlo usted mismo? Si sale en mitad de la noche; observe la limpieza y disposición de los pasillos públicos; ¿Cuál es el nivel de seguridad? ¿Cómo es el trabajo ecológico en la comunidad? ¿Qué servicios brinda la empresa de administración de propiedades?
7. Entender el costo de vida. Precios del agua, la electricidad, el carbón y la calefacción; normas de cobro de las tasas de gestión de la propiedad;
8. La historia de la casa antigua. en qué año se construyó, cuánto dura el período de uso de la tierra; quién vive allí, con qué antecedentes y con qué propósito; si se han producido acontecimientos adversos, como atrasos de dinero o robo, si la empresa administradora de la propiedad está en mora; así como el coste del agua, la electricidad, el carbón y la calefacción.
9. Los vecinos se unen y visitan a los vecinos de arriba y de abajo, de izquierda y de derecha. Descubra si se sienten cómodos viviendo aquí, charle con el personal de turno en la junta vecinal o en la sala de comunicación e infórmese de la situación.