¿Cómo controlar los riesgos financieros en la promoción inmobiliaria? Arquitecto del Banco Industrial y Comercial de China; Xu Gang, Ph.D. de la Universidad de Ohio (OSU). Sin el apoyo del capital financiero, el desarrollo inmobiliario es casi imposible. Y el sector inmobiliario y el desarrollo inmobiliario es un enorme mercado potencial para el capital financiero. Por tanto, cómo comprender y controlar los riesgos financieros en el desarrollo inmobiliario se ha convertido en el tema que más preocupa al capital financiero. La experiencia insuficiente de las instituciones financieras nacionales y los medios estáticos para controlar los riesgos serán obstáculos para el desarrollo de la industria financiera inmobiliaria de China. Una vez que el mercado financiero interno esté completamente abierto, las instituciones financieras de China perderán la mayor parte del mercado de desarrollo inmobiliario. Establecer una industria de gestión de riesgos profesional y llevar a cabo la capitalización financiera, la profesionalización y la gestión de riesgos dinámica en el proceso de desarrollo puede ser la mejor solución para las instituciones financieras nacionales. ¿Cómo controlar los riesgos financieros en el proceso de desarrollo inmobiliario? En primer lugar, debemos reconocer las necesidades y riesgos de financiamiento por etapas en el proceso de desarrollo inmobiliario, incluyendo: la función temporal de las necesidades de financiamiento, las fuentes de financiamiento, los posibles riesgos de financiamiento, etc. Controlar diversos riesgos en el proceso de desarrollo inmobiliario en etapas de acuerdo con los requisitos de tiempo del progreso del desarrollo del proyecto (es decir, requisitos de capital por etapas) es la idea básica para controlar los riesgos financieros de todo el desarrollo del proyecto. El proceso de desarrollo de un proyecto inmobiliario se divide en cuatro etapas principales: inicio del proyecto, construcción del proyecto, finalización del proyecto y entrega del proyecto. Control gradual de los riesgos de desarrollo Con la mejora continua de las leyes y regulaciones nacionales de bienes raíces, si los desarrolladores pueden obtener derechos de desarrollo de tierras es la clave para la etapa de inicio del proyecto, y obtener derechos de desarrollo requiere una gran cantidad de apoyo financiero. Dado que el sistema financiero de mi país, especialmente el sistema financiero involucrado en el desarrollo inmobiliario, aún no es perfecto, no es sorprendente que los desarrolladores utilicen métodos no estándar o incluso medios ilegales para resolver el problema de los fondos iniciales de bienes raíces. Hablando objetivamente, estos métodos han promovido el desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario de China. En esta etapa, a menos que cuenten con la ayuda de administradores experimentados en gestión de riesgos, el capital financiero no puede controlar los riesgos en absoluto y sólo puede orar por las capacidades operativas de los desarrolladores. Con la ayuda de empresas gestoras y consultores de inversiones profesionales con experiencia, los riesgos financieros en esta etapa se pueden controlar de manera efectiva. Una vez que el proyecto de desarrollo entra en el período de construcción (obtiene cinco certificados), el proyecto de desarrollo en sí se ha ido formando gradualmente un activo mensurable. Esta parte de los activos es la principal garantía para que los promotores recauden fondos durante el período de construcción. Para el capital financiero, la protección de los activos de este proyecto inacabado conlleva grandes riesgos potenciales. Porque las instituciones financieras carecen de capacidad para liquidar estos activos. El control de los riesgos financieros durante la fase de construcción depende del juicio de las capacidades de desarrollo y de gestión de la construcción del desarrollador. Otro método de control es contratar una empresa de consultoría de gestión de inversiones profesional para que proporcione gestión de riesgos de terceros. ¿Cómo juzgar la orientación valorativa del mercado inmobiliario en un área específica? ¿El proyecto de desarrollo será absorbido por el mercado? Sólo puede reflejarse una vez completado y vendido el proyecto. La orientación valorativa del mercado inmobiliario es un barómetro de la macroeconomía y la economía regional de todo el país. Se necesitan uno o dos años para que la inversión inmobiliaria se ponga en marcha. Sólo Dios sabe cómo cambiará el mercado. El principal riesgo financiero en esta etapa es el riesgo de mercado, que es una irregularidad natural impredecible e incognoscible. Aunque todo el mercado inmobiliario de China todavía es escaso. Sin embargo, en determinadas zonas y con determinados precios, la oferta de inmuebles ya supera la demanda. En particular, los residuos de la construcción urbana generados por promotores sin experiencia traerán enormes riesgos de mercado potenciales para el capital financiero. Además, los desarrolladores nacionales aprovechan principalmente la experiencia y los modelos de desarrollo de Hong Kong al comenzar. Hong Kong está al menos 20 años por detrás de Estados Unidos en términos de leyes, regulaciones y modelo de desarrollo. Y tiene un entorno geográfico, un entorno económico y características de mercado especiales. China tiene un territorio vasto y recursos escasos. La utilización de los recursos de la tierra y las características del mercado inmobiliario se acercan más a la situación de los Estados Unidos después de la Segunda Guerra Mundial. Creo que las instituciones financieras, las instituciones de investigación económica inmobiliaria e incluso las grandes empresas de desarrollo inmobiliario deberían estudiar seriamente la relación entre la macrotendencia inmobiliaria y el micromercado, incluido el impacto de la población ocupada en la economía inmobiliaria, la relación entre Los ingresos personales y la demanda de vivienda, y la ruta de desarrollo de la demanda de vivienda para grupos específicos Figura y otras cuestiones del mercado. Aunque nadie puede predecir los cambios repentinos en el mercado. Sin embargo, investigar el mercado es mejor que no investigarlo en absoluto. La única forma de controlar el riesgo de mercado es adoptar una actitud positiva y pedir ayuda a Dios. Esto es lo que solemos decir: el sector inmobiliario es un "juego de apuestas". Un proyecto de desarrollo está verdaderamente completo cuando el desarrollador entrega el producto (el edificio) al usuario. De hecho, el capital financiero no ha escapado a su conexión con el sector inmobiliario. El capital financiero involucrado en el desarrollo de proyectos ha transferido riesgos al capital financiero que posee propiedades inmobiliarias (préstamos hipotecarios para vivienda). Aunque los riesgos financieros de los préstamos hipotecarios para vivienda quedan fuera del alcance de este artículo. Sin embargo, los métodos de venta de los promotores todavía pueden crear trampas para el capital financiero. Todavía existen riesgos potenciales en el capital financiero durante la etapa de transferencia de bienes inmuebles (Hong Kong: ocupación u ocupación). El mercado actual simplemente no refleja completamente eso. La fuente del riesgo es la brecha entre la calidad del producto, el estilo del diseño y la distribución arquitectónica y la "imaginación" causada por las subastas. En la feroz competencia del mercado en el futuro, habrá cada vez más salidas durante la etapa de entrega. Si al desarrollador no se le permite realizar el pago, obviamente se trata de un fraude comercial (a menos que esté personalizado para los compradores de viviendas). De lo contrario, es cada vez más probable que los consumidores cada vez más maduros cambien su enfoque durante la fase de mudanza. La salida podría provocar que el promotor no pueda pagar el préstamo de desarrollo. En Estados Unidos, suele existir un "préstamo puente" para evitar que venza el préstamo de desarrollo. Riesgo de orientación del valor de mercado El valor de mercado de los bienes inmuebles es una manifestación de la economía regional, o el valor inmobiliario de una determinada región depende de cambios en la macroeconomía y la economía regional.

Por ejemplo, el desarrollo industrial en una determinada zona ha generado un gran número de personas empleadas, y estas personas empleadas han estimulado nuevas oportunidades de empleo en la zona. Las industrias regionales impulsan la industria de servicios en la región, la estructura económica cambia y las actividades económicas se vuelven activas. Debido a los cambios en la economía regional, las necesidades de vivienda y condiciones de vida han aumentado. Por tanto, determina el valor de mercado de los inmuebles. Si la economía de la región comienza a decaer, los despidos industriales serán masivos y la industria terciaria (debido a la pérdida de clientes del servicio) colapsará. En ese momento, las oportunidades de empleo disminuyeron significativamente y los residentes emigraron en grandes cantidades a otros lugares. Los valores inmobiliarios en esta zona caerán en picado. El declive de la industria petrolera en Houston, Estados Unidos, a principios de los años 1990 es un ejemplo excelente. Los bienes raíces son el desarrollo y utilización de los recursos de la tierra (recursos no renovables). Su riesgo de valor también depende de los recursos limitados. En otras palabras, cuanto menos terreno esté disponible para el desarrollo inmobiliario alrededor del área económica central, mayor será el valor de sus recursos territoriales. La razón es que estos recursos se han desarrollado completamente y los recursos limitados de tierra no son renovables. Controlar los riesgos del mercado requiere datos de encuestas y análisis completos de la economía regional local, seguimiento a largo plazo e investigación de mercado sobre la economía regional, e investigación e investigación sobre la demanda local. Es importante tener en cuenta que la investigación de mercado inmobiliario es completamente diferente de otras investigaciones de mercado de productos de consumo. Es incorrecto que la mayoría de las instituciones de investigación del mercado inmobiliario adopten los conceptos y métodos habituales de investigación del mercado de bienes de consumo, y es imposible describir correctamente la demanda del mercado de bienes raíces. Una correcta investigación de mercado comienza con la investigación de la economía regional, junto con la investigación de la psicología de la inversión, la situación financiera, los ingresos del grupo y la tasa de absorción de un recurso inmobiliario local, con el fin de obtener un análisis completo de la demanda del mercado. Lo que hay que mencionar aquí es la "trampa financiera" del sector inmobiliario. En la etapa anterior, muchos desarrolladores adoptaron el método de promoción de “propiedades de inversión”. De hecho, los promotores tienden una trampa al capital financiero y a los compradores de viviendas. Esta trampa proviene de la orientación de mercado de los valores inmobiliarios. Los inversores sin tolerancia al riesgo no podrán pagar sus pagos hipotecarios mensuales cuando el mercado de alquiler de viviendas fluctúe, lo que dará lugar a un gran número de préstamos morosos en las instituciones financieras. Los compradores de viviendas y el capital financiero caen en la "trampa" tendida por los promotores. Controlar los riesgos de las transacciones A medida que las leyes y regulaciones de bienes raíces de China continúan mejorando, podemos planificar y diseñar docenas o incluso docenas de métodos de transacción para los derechos de uso de los recursos de la tierra y la propiedad de bienes raíces. Los desarrolladores pueden utilizar diversas transacciones de derechos para abordar las necesidades de financiación de los proyectos de desarrollo. Por lo tanto, controlar los riesgos de las transacciones es el foco del control de los riesgos financieros. Este artículo sólo presenta dos métodos comerciales comunes. El primero es el interés a largo plazo sobre la propiedad que se vende. Parte o la totalidad de los derechos de ingresos esperados de futuros activos inmobiliarios se venden a inversores con descuento para obtener fondos para el desarrollo de proyectos a corto plazo. No existe ningún problema de reembolso al transferir derechos de ingresos a largo plazo. Al finalizar el contrato de transferencia, el inversor ha recuperado íntegramente el principal y los intereses del capital. Los principales riesgos considerados durante el proceso de transacción son: 1. El monto total del contrato de arrendamiento; 2. La seguridad de los activos; 3. La seguridad de la transacción; 4. La seguridad del contrato de arrendamiento; la tasa de alquiler de la propiedad es del 2 al 6%; 6. La credibilidad de la empresa contratante; 7. Calcular la tasa de descuento para una transferencia única; 8. Determinar el descuento en función de la tasa de descuento; Este tipo de transacción se vende a inversores institucionales, como compañías de seguros, que tienen vencimientos de deuda a largo plazo. La seguridad de un plan de fideicomiso de usufructo depende principalmente de la solvencia y las condiciones operativas del arrendatario. El método de financiación equivale a una reventa descontada del contrato de arrendamiento. El segundo tipo de transacción es la venta de una participación en un proyecto de desarrollo. Con el proyecto de desarrollo como principal objeto de financiación, el desarrollador puede adoptar el método de transferencia y recompra de capital. Cuando el proyecto de desarrollo se completa y cumple con las condiciones de venta, el desarrollador puede recomprar el capital en poder del inversionista a una tasa de rendimiento fija. . La emisión de planes de fideicomiso de capital debe controlar los siguientes riesgos: 1. La viabilidad de las perspectivas de mercado del proyecto de inversión; 2. Estructura de transacción razonable y garantía de retorno de la inversión; 3. La capacidad y confianza para desarrollar la empresa; divulgación detallada de los proyectos de desarrollo; 5. Inversión Los inversores deben asegurar los rendimientos de la inversión; 6. Se necesitan garantías de empresas grandes y poderosas; 7. Evaluación correcta y contramedidas de los riesgos de inversión; 8. La capacidad y reputación de las empresas de gestión de inversiones; La emisión de planes de fideicomisos de capital no sólo requiere el diseño de una estructura de transacción rigurosa, sino que también depende de la confianza de los inversores en proyectos de inversión específicos, el deseo de inversión y la capacidad de control de riesgos. Por tanto, el packaging del proyecto también es un eslabón y un factor muy importante. El concepto de gestión de riesgos es muy importante aquí. Planificación financiera de proyectos de desarrollo El núcleo de la industria del desarrollo inmobiliario es la operación de fondos. Ya sea la preventa de propiedades sobre plano o el crédito financiero como herramienta de marketing, no existe ningún llamado externo para el uso del apalancamiento del mercado o del apalancamiento financiero para satisfacer las necesidades de financiamiento del desarrollo inmobiliario. Pero es necesario enfatizar que la forma, el uso y la combinación del apalancamiento financiero o de mercado no son simples ventas o préstamos. En lugar de ello, necesitamos planificar y diseñar una cadena de capital completa y un plan de implementación específico. Para desarrollar fuentes de financiamiento para la planificación y el diseño de proyectos, controlar el flujo de fondos y reducir los costos de capital. a. Planificación y diseño de fuentes de financiación Este proyecto tiene varias fuentes de financiación (Figura 1): La planificación financiera consiste en diseñar, confirmar y establecer instrumentos financieros para los proyectos de desarrollo mencionados anteriormente. De acuerdo con el progreso específico del proyecto, el trabajo central de la planificación financiera es utilizar diferentes herramientas financieras en diferentes etapas para maximizar las ganancias. Diseñar diferentes planes financieros basados ​​en diferentes fuentes de financiación. b. Diseño de la estructura de transacciones La tarea principal de la planificación financiera es planificar y diseñar la estructura de financiamiento del proyecto, incluyendo: principios de distribución de ganancias, sistema de protección legal, control de ganancias y costos, etc. La racionalidad, la cientificidad y la viabilidad de la estructura de la transacción marcan el éxito de la operación de capital del proyecto. El resultado de la transacción es permitir que la empresa de desarrollo obtenga los máximos beneficios más allá del apoyo financiero del proyecto de desarrollo.