El dilema de padre e hijo de R&F
No es que Tensor no quiera unirse a R&F, sino porque R&F tiene dos jefes, Zhang Li y Li Silian, y la participación accionaria de Li Silian supera ligeramente a la de Zhang Li. Dentro de R&F, también ha estado dominada durante mucho tiempo por la distribución norte-sur.
Los tensores que no se pueden controlar deben ser controlados por uno mismo. Wang Li Ke Sicong, que también es un "Xinjing Cheng Si Shao", ha realizado inversiones locas en los últimos años, pero a diferencia de Sicong, Tensor todavía desempeña el papel más importante en el sector inmobiliario: el Field Group. En el ranking de Kerry del año pasado, este juego ocupó el puesto 100 con 25,74 mil millones.
Después de la época dorada del sector inmobiliario, tanto padre como hijo han tenido problemas en los últimos dos años. En áreas donde no ha ingresado al mercado, se encontró con una crisis de pago de facturas comerciales. Los defensores de los derechos acudieron en masa al edificio R&F y exigieron que "la deuda fuera pagada por el padre". Sin embargo, Zhang Li y su R&F ya estaban en dificultades financieras. y no pudieron salvarse.
"Si sales a pasar el rato, tienes que devolver el dinero." En el mundo inmobiliario, muchos magnates inmobiliarios que han disfrutado de los dividendos de la época ahora están pagando sus deudas.
Todos en el círculo inmobiliario conocen a Tensor "R&F Master" y su campo, pero no esperaba que este campo estuviera en problemas tan grandes. El campo que no salió a bolsa el año pasado ha pasado a primer plano recientemente debido al rechazo de votos comerciales.
El 25 de julio, docenas de proveedores de terminales y poseedores de boletos llegaron a la sede del grupo de terminales en el edificio R&F Yingkai en Guangzhou y sostuvieron la pancarta "El papel comercial del grupo de terminales incumple el pago de la deuda". .
En el video in situ difundido por el grupo organizativo, hubo un conflicto físico entre los guardias de seguridad del cuartel general de comando en el lugar y los defensores, y la escena una vez se salió de control.
El lugar respondió posteriormente el 27 de julio, diciendo: "En este momento, el lugar ha llegado a un entendimiento con los poseedores de entradas y ha resuelto adecuadamente el problema. Todas las operaciones de la empresa no se han visto afectadas".
Inesperadamente, una semana después, el 2 de agosto, algunos poseedores de boletos simplemente se sentaron afuera de la puerta de vidrio en la recepción de la sede central y continuaron defendiendo sus derechos.
Evidentemente, la crisis del billete comercial que comenzó en mayo no ha remitido del todo.
A principios de mayo se conoció la noticia de que los billetes comerciales del grupo habían caducado. Se trata de billetes comerciales emitidos por Huizhou Modern City, una empresa no local, a Shanxi Fuxing de abril a mayo de 2020.
La respuesta in situ en ese momento indicó que debido a que Shanxi Fuxing estaba involucrado en fraude, los pagos relacionados fueron suspendidos. A partir del 7 de mayo se habrá pagado el 70% de los 57 millones de facturas comerciales impagas y la empresa completará el seguimiento del 30% restante en función de los resultados de las autoridades judiciales.
Tal respuesta hizo que los poseedores de boletos se sintieran insatisfechos, y muchos de ellos se pelearon con la persona a cargo de la comunicación en el grupo WeChat.
Bajo presión, el banco declaró el 8 de mayo que las letras en cuestión habían sido pagadas al 100%. Sin embargo, todavía hay tenedores de billetes que siguen defendiendo sus derechos.
Wall Street ha aprendido de muchos partidos que en la actualidad, las facturas que vencen en abril y mayo son más o menos las mismas. Después de este período de tiempo, el proyecto de ley se encuentra en un estado de balanceo. Parte del personal institucional preguntó sobre los datos de la Bolsa de Valores de Shanghai. Al 1 de julio, sólo la ciudad moderna de Huizhou tenía 1.377 billetes comerciales pendientes, por un importe total de 720 millones de yuanes.
Una persona cercana a R&F reveló que Zhang Li organizó una reunión en el lugar para discutir soluciones al problema de los billetes comerciales.
Algunas personas institucionales dijeron sin rodeos que, a los ojos de las instituciones, este campo es "pequeño R&F". Tanto es así que después de que estalló la crisis de los billetes comerciales, algunos poseedores de billetes dijeron: "Si no podemos pagar en el momento, iremos a R&F".
El día después de encontrar protección de derechos en otros lugares, muchos inversores estaban preocupados de que la tormenta afectara a R&F, por lo que vendieron sus acciones y reclamaciones, lo que provocó que R&F Real Estate sufriera el doble de pérdidas los días 26 y 27 de julio. .
Esto asustó a R&F y los "culpó" directamente en la reunión. Al mediodía del 27 de julio, R&F Real Estate emitió un anuncio indicando que no existen préstamos financieros ni acuerdos de garantía de deuda entre R&F Group y Shishi Group que directa o indirectamente causen pasivos financieros al grupo, y que no existe una relación de capital entre R&F Group y Grupo Shishi.
La carrera empresarial del Sr. Zhang comenzó en 2003. Tensor, que regresó de estudiar en Canadá, no ingresó a R&F. En cambio, Wang Likesicong eligió capital de riesgo, que involucra tecnología, catering, entretenimiento, etc. , pero al final sólo unas pocas personas lo lograron.
Lo que realmente hace grande a Tensor son los bienes raíces. En 2006, con el apoyo de Tensor, fundó el grupo de campo. Él y su madre Liao Dongfen poseen el 80% y el 20% de las acciones respectivamente, y la persona jurídica es su tío, su hermano Zhang Xiaolin.
El primer proyecto en este campo, en la ciudad de Zhongshan Jinghu, fue dirigido por Wulinzhi, entonces subdirector general de R&F Beijing Company.
En el folleto de salida a bolsa de Ye Ye Group del año pasado, la presentación de 98 empresas afiliadas ocupaba cuatro páginas. Estas empresas se pueden dividir en dos categorías: empresas controladas por tensores, como Black Hole Investment, como Beijing R&F Urban Real Estate Development Co., Ltd.
Para el negocio inmobiliario de Zhang San. , los dos mercados más grandes son Guangzhou y Guizhou, uno es el territorio de mi padre y el otro es el territorio de mi suegro Long. En secreto, los padres de Tensor derramaron mucha sangre para la batalla en el campo.
Zhang Li incluso renunció personalmente para brindar garantía. Según el folleto, los montos de endeudamiento de Tensor y Zhang Li a finales de 2017 y 2018 fueron de 5.045 millones de yuanes y 2.850 millones de yuanes respectivamente.
Además, en 2019, la parte vinculada de Field Real Estate, concretamente R&F, ascendió a 206 millones de yuanes, lo que implica la prestación de servicios de decoración mecánica y eléctrica, servicios de suministro y arrendamiento.
Una serie de enredos han provocado que este campo sea considerado una empresa de R&F.
¿Cómo puede el padre ignorar los problemas de su hijo? Sin embargo, las tensiones no son suficientes para salvar al sector, y la propia R&F Properties todavía se encuentra en un camino difícil para reducir la deuda.
En 2017, R&F gastó 19.900 millones para adquirir 70 hoteles Wanda. Esta controvertida acción se convirtió en una carga financiera para R&F. Además, R&F continuó expandiéndose en contra de la tendencia en 2017 y 2018, hundiéndose en ciudades de segundo y tercer nivel. Esto finalmente condujo a un aumento continuo de los pasivos en 2019 y un neto elevado. ratio de endeudamiento.
Según los datos de los indicadores del informe anual, R&F todavía se encuentra en el archivo rojo de las "tres líneas rojas".
El informe anual de 2020 muestra que los préstamos inmobiliarios totales de R&F ascienden a 65.438+059.73 mil millones de yuanes, y necesita pagar una elevada deuda de 63.892 mil millones de yuanes en un año. Al final del período, R&F tenía 39.950 millones de yuanes en efectivo y la relación entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo era de 0,4. La cadena de capital era muy estrecha.
Después de que el ratio de endeudamiento siguió aumentando, Li Silian tomó la decisión de reducir las adquisiciones de tierras. A partir de 2019, R&F Real Estate comenzó a reducir las adquisiciones de terrenos en el mercado abierto. A finales de 2020, el área de construcción vendible del banco de terrenos de R&F era de aproximadamente 519.000 metros cuadrados, una disminución de 6 millones de metros cuadrados con respecto a los 57,9 millones de metros cuadrados de 2019.
La otra cara de controlar los gastos de capital de trabajo y pagar la deuda es la debilidad en las ventas.
El anuncio muestra que a finales de julio de este año, R&F Real Estate había logrado unos ingresos por ventas totales de aproximadamente 73,34 mil millones de yuanes y un área de ventas de 54,645438+0,0000 metros cuadrados. En comparación con el mismo período del año pasado, los ingresos por ventas aumentaron un 10% y el área de ventas disminuyó un 3%.
Según el objetivo de ventas de 15.000 millones para 2021 fijado por R&F Real Estate, la tasa de finalización en los primeros siete meses fue sólo del 48,89%, menos de la mitad.
R&F Real Estate tampoco cumplió sus objetivos de ventas en 2019 y 2020, lo que indica una debilidad continua en las ventas de R&F. Han Yi Think Tank recopiló datos sobre la proporción de viviendas existentes en stock de 50 empresas inmobiliarias típicas el año pasado. Hay seis inmobiliarias que suponen más del 20% del total, y R&F Real Estate es una de ellas.
Restringida por las tres líneas rojas, la dificultad de financiación de R&F Real Estate también está aumentando. Este año, las empresas inmobiliarias generalmente emitieron bonos en dólares estadounidenses con tasas de interés más bajas para reemplazar los bonos antiguos con tasas de interés altas, pero R&F hizo lo contrario.
En febrero de este año, R&F emitió bonos con un monto principal de 325 millones de dólares y una tasa de interés de 65.438+065.438+0,625% para pagar deudas antiguas. En el mismo mes, R&F completó una oferta para comprar 325 millones de dólares de capital en bonos senior al 7%. Posteriormente, la tasa de cupón de un determinado bono nacional emitido por un monto total de 950 millones de yuanes se ajustó del 3,95% al 7%. La fecha de valor ajustado es el 7 de abril de 2021 y el período de emisión es de 7 años.
Además, R&F Real Estate lleva mucho tiempo sin emitir financiación de deuda en el mercado público.
R&F, que tiene financiación limitada, sólo puede vender acciones y activos.
El año pasado, R&F emitió 257 millones de nuevas acciones a un precio de 9,82 dólares de Hong Kong por acción, recaudando un total de 2.524 millones de dólares de Hong Kong. Por otro lado, en agosto del año pasado, R&F vendió el 70% del parque logístico integrado del aeropuerto internacional R&F de Guangzhou a Blackstone, devolviendo 6.300 millones de yuanes. En el cuarto trimestre, se obtuvieron aproximadamente 4.000 millones de yuanes mediante la venta de participaciones parciales en múltiples proyectos y se prometió una gran cantidad de proyectos.
R&F también despidió a sus empleados. En comparación con el número de empleados a finales de 2019, el año pasado los empleados activos de R&F disminuyeron casi un 40%.
En mayo de 2017, Tensor y Long Qian, que es 12 años menor que él, se casaron en Sydney. Los dos también son una buena pareja. El padre de Long Qian es un conocido promotor local en Guizhou y tiene tratos comerciales con Zhang Li.
En aquel momento, ni Tensor, su hijo, ni su esposa esperaban el futuro que les esperaba.
R&F es una empresa inmobiliaria especial en China que implementa un sistema de "doble jefe". Según el informe financiero de R&F, Zhang Li y Li Silian poseen el 27,50% y el 28,97% de las acciones respectivamente. Li Silian es el presidente y Zhang Li es el copresidente. En el consejo de administración de R&F también hay un delicado equilibrio entre los miembros de ambos partidos.
Bajo tal estructura accionarial, ya sea el hijo de Zhang Li, Zhang Li, o la hija de Li Silian, Li Jiaxin, convertirse en el "propietario de R&F" es un problema vergonzoso, por lo que la segunda generación ha optado por comenzar su propia empresa. negocio. .
El tensor inmobiliario de segunda generación es ambicioso. Necesitamos convertir a Ye Ye en la manzana de la industria inmobiliaria e incorporar un concepto de Internet al sector inmobiliario. Incluso si R&F no alcanza el objetivo de "100 mil millones", se ha fijado un objetivo de 100 mil millones.
Pero lo triste es que R&F, que alguna vez fue uno de los "Cinco Tigres del Sur de China", ha perdido su posición de liderazgo en la industria en los últimos años y se ha convertido en una "empresa peligrosa" a los ojos de las instituciones. .
Tianye Group ha estado trabajando durante más de diez años, confiando en R&F y su padre, pero el Sr. Zhang nunca lo ha logrado. En los últimos años, los ejecutivos de "celebridades de Internet" de Liu Shui no han logrado cambiar las malas condiciones operativas del campo.
La crisis del billete comercial es sólo la punta del iceberg de la situación financiera.
El prospecto muestra que de 2017 a 2019, el índice de deuda neta de Shidi Group alcanzó el 3809%, el 533% y el 225% respectivamente, lo que es mucho más alto que el promedio de la industria.
Además, el folleto muestra que los tipos de interés de los préstamos en este campo superan el 10%, alcanzando el más alto el 24%.
Las razones fundamentales de la actual crisis en este campo son la rápida expansión a corto plazo, la dificultad para mantenerse al día con las finanzas y las operaciones, y la regulación.
R&F de hoy sólo puede protegerse a sí mismo en el mejor de los casos, pero no puede extender la mano para salvar el campo. Según el análisis legal, no existe una relación de equidad entre R&F y el campo petrolero. Incluso si Zhang Li y Tensor Liang son padre e hijo, Zhang Li no tiene la obligación de resolver el problema de la deuda sobre el terreno.
Sin embargo, la relación de sangre y la conexión financiera entre Zhang Li y Tensor impiden que las dos empresas se separen por completo.
Quita la etiqueta y el tensor de "R&F Young Master". Al final, tendrás que superar esto por tu cuenta.