La antigua casa de mi padre está construida en un bungalow en el condado de Ji, Tianjin. No hay certificado de propiedad inmobiliaria ni certificado de uso de la tierra.

Con la mejora continua de la reforma del sistema de vivienda urbana de mi país, la comercialización de los derechos comerciales de uso de suelo de propiedad estatal se ha completado básicamente. Ya sea vivienda comercial o reforma de vivienda, sus propietarios pueden ceder sus casas junto con los correspondientes derechos de uso del suelo para transacciones gratuitas. Sin embargo, debido a las limitaciones de las leyes y reglamentos vigentes, el mercado de derechos de uso de propiedades rurales (en adelante, propiedades rurales) en mi país aún no se ha formado, y las propiedades rurales propiedad de agricultores no pueden transferirse legalmente. Establecer un mercado de comercio de viviendas rurales y permitir que las viviendas rurales se incluyan en la lista y se transfieran públicamente no sólo aumentará los ingresos de los agricultores y acelerará la construcción de aldeas y ciudades rurales centrales, sino que también ayudará a revitalizar el stock de viviendas, ahorrará recursos de tierras agrícolas y mantendrá un equilibrio. en la cantidad total de tierras de cultivo, y aliviar el uso actual de la tierra para el desarrollo y la construcción urbana tiene una importancia práctica muy importante.

1. Los principales problemas existentes en el actual sistema de gestión de viviendas rurales

Según las disposiciones legales vigentes, las viviendas rurales están divididas en hogares por organizaciones colectivas aldeanas de acuerdo con las provincias (regiones autónomas). , municipios) regulaciones. La tierra estándar asignada a los aldeanos de tierras de propiedad colectiva es gratuita y no tiene vida útil. Los aldeanos sólo pueden utilizar la propiedad para su propio uso y no pueden ingresar al mercado de tierras para transferencia pública, ni pueden utilizarse para hipotecas o alquileres. Con el establecimiento y la mejora continua del sistema económico de mercado de mi país, las actuales regulaciones pertinentes sobre la gestión de viviendas rurales no permiten que las viviendas rurales se pongan en circulación en el mercado, lo que ha causado muchos problemas.

1. El área de vivienda per cápita excede seriamente el estándar.

La "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula claramente: "Los aldeanos rurales sólo pueden poseer una propiedad, y el área de su propiedad no excederá los estándares estipulados por la provincia, la autonomía región o municipio directamente bajo el gobierno central". Sin embargo, debido al gobierno de base. Hay una falta de orientación y gestión correcta para que los agricultores construyan casas, junto con el sistema de uso gratuito e ilimitado, los agricultores ocupan granjas y construyen casas más allá del estándar; construyen casas en terrenos contratados sin la aprobación del departamento de administración de tierras; construyen casas nuevas y no están dispuestos a pagar. Algunos cuadros dirigentes de municipios y aldeas ocuparon muchas propiedades en virtud de su poder y conexiones; Según estadísticas de la Oficina de Tierras y Recursos de la ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, donde se encuentra el autor, a finales de 2003, la ciudad tenía un total de 576.200 acres de terreno residencial rural. Teniendo en cuenta la población agrícola de la ciudad de 2,316,6 millones, el suelo residencial per cápita alcanza 1,66 metros cuadrados, superando el estándar provincial de 66 metros cuadrados, lo que resulta en un enorme desperdicio de recursos de tierra.

2. Hay una gran cantidad de "pueblos huecos" en áreas suburbanas y rurales.

Desde hace mucho tiempo, las fincas rurales de mi país utilizan un sistema de uso gratuito e indefinido. La organización colectiva de la aldea asigna tierras colectivas a los aldeanos como terrenos para construir viviendas de acuerdo con los estándares de los hogares grandes, medianos y pequeños. En los últimos años, con el continuo desarrollo de la economía de China y la reforma del sistema de registro de hogares en muchas ciudades, algunos agricultores suburbanos ricos han entrado en la ciudad para comprar casas y convertirse en residentes urbanos. Las propiedades que dejaron en el campo están sujetas a las leyes y reglamentos vigentes y no pueden ser transferidas pública y legalmente. Sin embargo, estas propiedades se obtuvieron a través de canales legales y la organización colectiva de la aldea no tiene derecho a recuperarlas ni a disponer de ellas. Las tierras ociosas no se pueden volver a cultivar, lo que da lugar a la aparición de un gran número de "aldeas vacías" en las zonas suburbanas y rurales.

3. Los planes de construcción de aldeas y ciudades comerciales son difíciles de implementar.

En los últimos años, muchas provincias costeras económicamente desarrolladas han formulado planes para la construcción de muchos pueblos y ciudades centrales. Sin embargo, debido a la dificultad para reemplazar y transferir viviendas rurales, la implementación de los planes de construcción de aldeas y ciudades centrales no es ideal. Las viviendas para agricultores se construyen repetidamente a un nivel bajo y se produce el fenómeno de "sólo mirar casas nuevas pero no". "Nuevas aldeas" ocurre a menudo. También hay una gran cantidad de pueblos naturales con pequeños asentamientos y falta de infraestructura habitable. El gran número de casas rurales dispersas no sólo dificulta la implementación de los planes de construcción de aldeas y ciudades, sino que también provoca una falta de la infraestructura de vivienda necesaria, un entorno sucio y una mala calidad de vida.

4. Hay constantes disputas sobre las transacciones de viviendas.

Los terrenos de viviendas rurales son propiedad de colectivos rurales. Según las leyes y reglamentos vigentes de mi país, los agricultores sólo tienen derecho a utilizar la tierra obtenida según la ley, pero no tienen derecho a disponer de ella y, por lo tanto, no pueden transferirla. Sin embargo, las leyes y regulaciones existentes en el país no prohíben explícitamente la transferencia de casas construidas en fincas rurales, pero tampoco la permiten explícitamente. El artículo 62 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" sólo estipula que "los aldeanos rurales que soliciten tierras para su propiedad después de vender o alquilar sus casas no serán aprobados". A juzgar por la práctica legal actual, los gobiernos locales pueden transferir las casas de los agricultores, pero deben estar controladas dentro de un cierto rango (el cesionario debe ser una persona del municipio donde se encuentra la casa). Con el surgimiento de las ventas de viviendas rurales, la transferencia de viviendas es inevitable, pero la transferencia de estas viviendas no está protegida por las leyes y regulaciones existentes y es una transferencia privada. Si hay un conflicto o disputa entre las dos partes, el tribunal sólo puede exigir que ambas partes lo resuelvan mediante negociación. Debido a la falta de restricciones legales, los conflictos entre las dos partes pueden intensificarse fácilmente y, a menudo, conducir a casos importantes.

5. La pérdida de bienes territoriales colectivos es grave.

Con el desarrollo de la economía de mercado y la profundización de la reforma del sistema económico, la existencia objetiva de la relación de oferta y demanda en el mercado de tierras hace que la transferencia de tierras rurales sea imparable. Sin embargo, las leyes y regulaciones actuales. no permiten la transferencia de tierras de viviendas rurales, lo que resulta en la actual La transferencia de tierras de viviendas rurales se realiza principalmente de forma privada. Este tipo de "operación de caja negra" y comportamiento arbitrario de fijación de precios y transferencia provocaron que los ingresos de las tierras originalmente propiedad del colectivo de la aldea fluyeran hacia manos de compradores y vendedores en transacciones invisibles, lo que resultó en una gran pérdida de ingresos de las tierras colectivas. activos.

6. El desarrollo financiero rural es lento.

En la actualidad, cada vez más familias rurales se dedican a la producción no agrícola. Muchas familias rurales a menudo se enfrentan al problema de la falta de fondos al ampliar la escala industrial y ajustar la estructura industrial, y necesitan urgentemente apoyo crediticio de las instituciones financieras. Sin embargo, según las leyes actuales, las propiedades de los agricultores no pueden utilizarse como garantía para solicitar préstamos a instituciones financieras. De esta manera, por un lado, impide que las instituciones financieras expandan sus negocios en las zonas rurales y ralentiza el desarrollo de las finanzas rurales; por otro, los agricultores carecen de canales de financiación de la producción, lo que afecta el ajuste de la estructura industrial rural y restringe; aumento de los ingresos de los agricultores.

2. Modelo de transferencia de derechos de uso de la tierra de viviendas rurales

En vista de los problemas existentes en el actual sistema de gestión de viviendas rurales, varias localidades están explorando activamente la transferencia de tierras de viviendas rurales. Dentro del ámbito de la provincia de Zhejiang, existen dos modelos principales para la transferencia de viviendas rurales:

1. Modelo de Wenzhou

Si las residencias de los agricultores se transfieren en áreas de planificación urbana (pueblo), su Granjas Los gobiernos municipales y del condado expropiarán uniformemente la tierra y la convertirán en propiedad estatal, y luego manejarán los procedimientos de transferencia de acuerdo con las "Medidas para la administración de la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal". Si las casas de los agricultores se transfieren fuera del área de planificación de la ciudad (pueblo), ambas partes de la transferencia tienen registros de hogares agrícolas y sus registros de hogares pertenecen al mismo condado (ciudad, distrito) y la propiedad original del cesionario en el condado ( ciudad, distrito) ha sido transferido a la aldea local. Si una organización económica de nivel lo recupera o lo transfiere, puede mantener la naturaleza de propiedad colectiva sin cambios y puede pasar por los procedimientos de transferencia de propiedad si ambas partes en la transferencia; no cumplen con las condiciones anteriores, sus propiedades serán expropiadas uniformemente por los gobiernos de la ciudad y el condado, y luego se referirán a los "Derechos de uso de tierras asignados de propiedad estatal" Manejar los procedimientos de transferencia de acuerdo con las Medidas de Gestión de Transferencias. Después de la transferencia, el cedente no podrá solicitar la construcción de viviendas en la organización colectiva de la aldea.

2. Modelo Yiwu

No existen restricciones sobre los objetos de transferencia, las condiciones de transferencia o los métodos de transferencia para terrenos residenciales en áreas urbanas y rurales, siempre que se obtenga el certificado de derechos de propiedad. , se puede transferir de cualquier forma; en las zonas suburbanas y rurales, luego de la emisión del Documento Central [1997]11, las viviendas que aún no han sido construidas se pueden transferir y las que ya se han construido solo se pueden transferir con las viviendas registradas; las viviendas rurales sólo pueden transmitirse mediante hipoteca. Una vez que se realicen los derechos hipotecarios, las organizaciones económicas colectivas rurales seguirán otorgando a los agricultores derechos básicos de residencia de acuerdo con las regulaciones. En cuanto a la gestión de transferencia específica, las tierras colectivas transferidas serán expropiadas como tierras de propiedad estatal de conformidad con la ley, y los procedimientos pertinentes se tramitarán de acuerdo con los procedimientos y métodos para la transferencia, transferencia, hipoteca y arrendamiento de tierras de propiedad estatal. tierra.

Después de un análisis e investigación en profundidad sobre los "modelos Wenzhou" y "modelo Yiwu" antes mencionados, el autor cree que la esencia de estos dos modelos es expropiar primero las tierras colectivas como tierras de propiedad estatal. y luego recopilarlo de acuerdo con el estado de las tierras de propiedad estatal. Las regulaciones pertinentes se ocupan de la transferencia de tierras, pero en realidad no resuelven el atributo de productos básicos de las propiedades rurales. Solo resuelven el problema de las transferencias de propiedades rurales en las áreas suburbanas en la situación actual. El marco político de "los terrenos de construcción colectiva deben convertirse en propiedad estatal antes de que puedan ingresar al mercado secundario". Sin embargo, el problema de la transferencia de viviendas rurales no se ha resuelto. Estos dos modelos de circulación son obviamente injustos para los agricultores de los suburbios exteriores y no cumplen con los requisitos del desarrollo económico de mercado. Para resolver fundamentalmente el problema de la transferencia de propiedades, debemos lograr un gran avance en las políticas actuales, cancelar las regulaciones pertinentes que restringen la transferencia de propiedades rurales y permitir que las propiedades rurales ingresen al mercado de comercio de tierras, se negocien abiertamente y se transfieran libremente.

En la actualidad, después de que los residentes urbanos de mi país compran viviendas comerciales, las viviendas se convierten en propiedad personal, el terreno es propiedad del Estado y el propietario de la vivienda tiene derecho a utilizar el terreno en el que los agricultores construyen casas; sus propias haciendas. Las casas también son propiedad personal, la tierra es de propiedad colectiva y los propietarios también tienen derecho a utilizar la tierra. Para el dueño de la casa, no hay mucha diferencia entre la ciudad y el campo. Sin embargo, la política actual estipula que las viviendas urbanas, incluidos los derechos de uso de la tierra que ocupan, pueden comprarse y venderse libremente. La transferencia de viviendas de los agricultores está restringida y las tierras familiares no pueden transferirse libremente. Esto no es razonable en teoría y lógica.

Para permitir que los agricultores y los ciudadanos disfruten de los mismos derechos de uso de la tierra, a través de una extensa investigación, el autor propuso un nuevo modelo de transferencia de propiedades rurales que "conserva la propiedad colectiva y permite la transferencia mediante cotización". La esencia del llamado "mantener la propiedad colectiva y permitir la cotización y transferencia" es que el gobierno, sobre la base de mantener la propiedad colectiva de las propiedades rurales, cancela las regulaciones pertinentes originales que restringen la transferencia de propiedades rurales e impone restricciones a fincas rurales y propiedades sobre el suelo que cuentan con procedimientos completos y están construidas legalmente. Las casas reciben certificados colectivos de uso de la tierra, certificados de derechos de propiedad de la vivienda y otros certificados, lo que permite que las fincas rurales y las casas sobre el suelo se cataloguen legalmente y se transfieran como comerciales urbanas. casas y viviendas reformadas.

El objetivo principal de la transferencia de propiedades rurales es otorgar a la tierra atributos de productos básicos y permitir que las propiedades rurales ingresen al mercado de comercio de tierras, de modo que el valor de los recursos de la tierra pueda reflejarse verdaderamente a través de un comportamiento de mercado abierto, justo y equitativo. , logrando así la realización de los ingresos de los agricultores, mejorar la asequibilidad económica de los agricultores que se mudan a las ciudades y acelerar el ritmo de urbanización en nuestro país.

En tercer lugar, el nuevo modelo de transferencia de viviendas rurales requiere políticas y medidas de apoyo.

Las viviendas rurales "mantener la propiedad colectiva y permitir la cotización y la transferencia" serán un proyecto muy complejo y sistemático. Para garantizar la implementación de este proyecto, el gobierno debe formular las políticas de apoyo correspondientes.

1. Hacer un buen trabajo de registro censal de los sitios de viviendas existentes.

Una vez que se permita cotizar y transferir las propiedades rurales, el número de ellas traerá directamente enormes retornos diferenciales a los agricultores. Para evitar que un pequeño número de cuadros municipales aprovechen sus poderes para ocupar más terrenos, todas las localidades deben realizar un inventario exhaustivo del uso de los terrenos rurales existentes y registrarlos con procedimientos completos y de conformidad con los requisitos legales. No serán registrados quienes ocupen más terrenos de vivienda por vías ilegales. La carga de trabajo del censo de viviendas es pesada.

Antes de que se permita incluir y transferir la propiedad, la propiedad que se incluirá y transferirá se puede investigar, verificar y registrar para ganar tiempo.

2. Formular la política de "tres liberalizaciones" para la transferencia de viviendas.

Para reflejar verdaderamente el valor de mercado de la tierra, se debe implementar la política de "tres liberalizaciones" de liberalizar los objetos de compra, el área de compra y el precio de compra al incluir tierras rurales.

La esencia de permitir que las tierras rurales se incluyan en la lista y se transfieran debería ser permitir que las tierras rurales se abran a todo tipo de compradores en la sociedad, en lugar de limitarse a aquellos dentro de la organización económica colectiva original o dentro del municipio que cumplan las condiciones para solicitar tierras familiares. Si permitir que las tierras rurales se incluyan en la lista y se transfieran es un tipo de innovación institucional, entonces liberalizar los objetos de compra es un gran avance en la innovación institucional.

Relajar el área de compra significa que se debe permitir la inclusión y transferencia de propiedades rurales, ya sea que se encuentren en aldeas o ciudades centrales planificadas o fuera del plan. No deben estar sujetas a ninguna restricción durante la cotización y la transferencia. proceso debido a las diferentes ubicaciones de las restricciones a las propiedades rurales, lo que resulta en desigualdad en la transferencia de tierras a las propiedades rurales.

Relajar el precio de compra significa que el precio de transferencia de la tierra rural se determina mediante la negociación entre compradores y vendedores, está completamente regulado por el mecanismo del mercado y está en línea con el mercado de transacciones de tierras de propiedad estatal existente. . El gobierno o las organizaciones económicas colectivas no deberían fijar precios ni establecer regulaciones restrictivas sobre los precios de transferencia.

3. Alentar a los agricultores a concentrarse en las aldeas y ciudades centrales.

Aunque todas las viviendas rurales pueden cotizarse y transferirse libremente, para acelerar el ritmo de la integración urbano-rural, la transferencia de viviendas rurales debe combinarse con la construcción de pueblos y ciudades centrales, y de comunidades locales. Los gobiernos deben introducir las políticas preferenciales correspondientes, alentando a los agricultores dispersos a trasladarse a las aldeas y ciudades centrales para construir casas. En términos de política, primero podemos considerar que si el área de antiguas granjas formadas por diversas razones en la historia excede los estándares existentes y los agricultores se trasladan voluntariamente a aldeas o ciudades centrales, las granjas o los fondos se pueden complementar de acuerdo con un cierto proporción; en segundo lugar, la reubicación de los agricultores. La compensación por las casas antiguas abandonadas puede evaluarse en función de sus costos de construcción. Los fondos de compensación pueden provenir de financiación gubernamental o del fondo de incentivos para la rehabilitación de viviendas rurales.

4. Evitar que los aldeanos transfieran repentinamente sus propiedades.

La propiedad rural es tierra propiedad de colectivos rurales. Según las leyes vigentes, el gobierno puede expropiarlos en función de las necesidades de intereses sociales y públicos. Para evitar que los agricultores transfieran sus casas antes de adquirir la tierra, el gobierno debe introducir algunas medidas restrictivas. Estipula que después de la transferencia de la propiedad, si la casa necesita ser demolida debido a una expropiación gubernamental, la unidad usuaria de la tierra solo proporcionará. compensación monetaria al cesionario de la propiedad, y los agricultores que han perdido sus tierras no disfrutarán de la compensación legal recibida de compensación de tierras y política de reasentamiento. Esta regulación desempeñará dos funciones: primero, informará a los compradores de viviendas que deben tener cuidado al comprar propiedades rurales; segundo, el costo de adquisición de tierras para los usuarios no aumentará, sino que se reducirá.

En lugares específicos, como áreas de planificación turística y áreas de protección de fuentes de agua, a los agricultores no se les permite transferir libremente sus propiedades. Si es necesario transferir terrenos residenciales en estas áreas, el gobierno debería tener el derecho de preferencia para garantizar la implementación del plan.

5. Las disposiciones sobre años de servicio regulan el comportamiento del comprador de vivienda.

Los compradores que obtienen tierras rurales a través del mercado de tierras también enfrentan el problema de la vida útil. Para sincronizar con la vida útil de los terrenos urbanos de propiedad estatal, el gobierno puede estipular que la vida útil también sea de 70 años. Una vez transcurrido el plazo, la organización colectiva de la aldea recuperará los derechos de uso y también se podrá permitir al cesionario arrendarlos nuevamente a la organización colectiva de la aldea. Los beneficiarios de viviendas rurales pueden reconstruir casas en las viviendas originales, pero la escala de construcción y el tipo de unidad deben ser aprobados por el departamento de planificación para regular su comportamiento de construcción.

6. Establecer oficinas correspondientes.

Como un gran avance en el actual sistema de gestión de viviendas rurales, el listado público y la circulación de viviendas rurales involucran los intereses del gobierno, los colectivos rurales, los agricultores, etc., y requiere mucho trabajo en todos los niveles. y en todos los enlaces. El gobierno debe crear una agencia especial que sea responsable y coordine las relaciones entre todos los aspectos. En vista de los diversos problemas que existen en la transferencia de tierras rurales, se deben resumir oportunamente las experiencias exitosas y se debe mejorar gradualmente el modelo de reforma de "mantener la propiedad colectiva y permitir la cotización y la transferencia".