Joy City: fondo común oculto
Debido a la epidemia, Joy City (000031. SZ), propietaria de varios centros comerciales, se ha visto más afectada que las empresas inmobiliarias comunes. Se puede decir que es incluso peor para las empresas que no son buenas. en la industria química.
En 2019, Joy City no escatimó en gastos para aumentar los préstamos y adquirir terrenos, con la esperanza de avanzar hacia su objetivo de 100 mil millones. Sin embargo, a partir del primer semestre de 2020, las ventas contratadas de la compañía han experimentado un crecimiento negativo significativo, que es más débil que el nivel promedio de las 100 industrias principales.
Sin embargo, con el aumento sustancial del capital de los accionistas minoritarios, Joy City ha logrado una rápida disminución en su índice de deuda neta. A finales de 2019, el capital de los accionistas minoritarios de Joy City superó los 23 mil millones de yuanes, superando el capital atribuible a la matriz. Pero al observar los informes anuales de los últimos años, en comparación con el beneficio neto atribuible a la empresa matriz, la mayor parte del tiempo es difícil igualar la inversión de los pequeños accionistas de Joy City.
Entre los socios de Joy City, muchas instituciones financieras, como compañías fiduciarias y fondos de capital privado, aparecieron una tras otra y luego se retiraron temprano en las últimas etapas del proyecto. Entonces, ¿dónde está el retorno para los socios que invierten miles de millones?
Entre los numerosos socios, surgió una sociedad de fondos de capital privado llamada Allianz Huijin Asset Management Co., Ltd. (en adelante, "Allianz Huijin"). Esta empresa de capital privado ha establecido varias empresas de proyectos con Joy City y continúan retirándose de las empresas de proyectos. Parece ser una plataforma de financiación oculta para Joy City. Al cierre de esta edición, Joy City no había respondido a una entrevista con Securities Market Weekly.
Ratio de endeudamiento neto a cargo de los accionistas minoritarios
El reciente pronóstico de desempeño de Joy City reveló que la compañía espera que el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa matriz sea de aproximadamente 450-650 millones de yuanes en el primer semestre de 2020. Un descenso interanual del 65%-76%.
Incluso con una fuerte caída en el desempeño, el índice de deuda neta de Joy City ha mejorado significativamente. Las estadísticas eólicas muestran que el ratio de endeudamiento neto de la empresa era del 97,65% a finales de 2019, que aumentó ligeramente hasta el 105,97% a finales del primer trimestre de 2020, significativamente inferior al 18% a finales de 2017.18.
La reorganización exitosa y otras razones son las razones directas de la fuerte caída en el índice de deuda neta de Joy City. Joy City se conocía anteriormente como COFCO Real Estate. En 2019, COFCO Real Estate adquirió Joy City Real Estate mediante la emisión de acciones y la empresa se convirtió en una empresa integral de bienes raíces residenciales y comerciales bajo el Grupo COFCO. Además, la compañía también recaudó 2.426 millones de yuanes, que es el único caso de emisión completa exitosa de financiación de capital inmobiliario de acciones A desde 2018.
Tras la finalización de la reestructuración en 2019, Joy City logró una disminución significativa en su ratio de deuda neta. El ratio de deuda neta generalmente se refiere a "(pasivos que devengan intereses - efectivo) / capital de los propietarios". Por lo tanto, si queremos mantener una disminución constante del ratio de deuda neta, debemos trabajar duro en estos principales indicadores. Por ejemplo, a medida que aumentan los pasivos que devengan intereses, el efectivo de la empresa aumentará en mayor medida y el capital contable mantendrá un crecimiento correspondiente.
A finales de 2019, el capital social total de Joy City era de 42.546.5438+0 millones de yuanes, de los cuales el capital de los accionistas minoritarios era 236.654,38+0,3 millones de yuanes, y el capital atribuible era 65.438+094,165 yuanes, 438 +0 millones de yuanes. En otras palabras, los intereses de los accionistas minoritarios de Joy City han excedido los intereses de propiedad de la empresa. Con el fuerte "apoyo" del capital de los pequeños accionistas, el capital de los propietarios de la empresa, naturalmente, se amplía continuamente, asegurando el crecimiento del "denominador" del índice de deuda neta de la empresa.
Antes de la reorganización, que fue la etapa de COFCO Real Estate, el patrimonio de los pequeños accionistas de las empresas cotizadas no era bajo. El informe anual muestra que desde 2015 hasta finales de 2018, el capital de los accionistas minoritarios de COFCO Real Estate en ese momento era de 51,07 millones de yuanes, 5.395 millones de yuanes, 51,14 millones de yuanes y 5.899 millones de yuanes respectivamente, mientras que el capital atribuible a los accionistas era de 5.979 millones de yuanes. yuanes y 5.899 millones de yuanes respectivamente.
Aunque los derechos de los pequeños accionistas no son pequeños, los pequeños accionistas de Joy City no compartieron las ganancias netas correspondientes. De 2015 a 2019, las ganancias y pérdidas de los accionistas minoritarios de las empresas que cotizan en bolsa fueron de 279 millones de yuanes, 6,13 millones de yuanes, 790 millones de yuanes, 6,16 millones de yuanes y 132.700 yuanes, respectivamente. Durante el mismo período, los beneficios netos de la empresa atribuibles a la empresa matriz fueron de 722 millones de yuanes y 720 millones de yuanes respectivamente.
Por lo tanto, el rendimiento promedio sobre el capital de los accionistas minoritarios de Joy City aumentó de 2065, 438+09 a 5,46%, 65, 438+065, 438+0,36%, 65, 438+05,45%, 65 respectivamente. , 438+00,46%, 5,74.
Excepto en 2016 y 2017, la rentabilidad sobre los activos netos de los accionistas minoritarios de las empresas cotizadas es muy inferior a la rentabilidad sobre los activos netos de la empresa.
En teoría, el rendimiento sobre el capital de los pequeños accionistas no debería ser muy diferente del de la empresa matriz. Por ejemplo, el rendimiento sobre el capital de los pequeños accionistas como Vanke y Gemdale es similar al de la empresa matriz. Si el ROE de los accionistas minoritarios es mucho menor que el de los accionistas de la empresa matriz, significa que los accionistas minoritarios han sufrido pérdidas, y viceversa.
Solo la propia empresa sabe si Joy City manipula las ganancias a través de los derechos de los accionistas minoritarios. A juzgar por la tasa de rentabilidad de los pequeños accionistas de la empresa, ¿se trata de otro truco utilizado por las empresas inmobiliarias?
Allianz Huijin salió a la luz.
Beijing Daoxiang Four Seasons Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, "Beijing Daoxiang Four Seasons") es una nueva subsidiaria de Joy City en 2019. En junio de este año, Joy City firmó un acuerdo con Minmetals Trust y la empresa adquirió el 49,91% del capital social de Beijing Daoxiang Four Seasons por 177 millones de yuanes. Una vez completada la adquisición, Joy City poseerá el 99,82% del capital social de Daoxiang Siji, lo que colocará a la empresa en el alcance de la fusión. Anteriormente, Beijing Daoxiang Four Seasons era una empresa conjunta de Joy City.
Beijing Daoxiangji es el principal responsable del desarrollo del proyecto COFCO Jingxi Xiangyun en el distrito de Fangshan, Beijing. Según el anuncio, el proyecto comenzó en 2016 y se espera que esté terminado en 2019.
De 2016 a 2018, el proyecto COFCO Jingxi Xiangyun se encuentra en período de preventa y el proyecto no puede aportar informes. Durante este período, los ingresos del Beijing Daoxiang Four Seasons fueron básicamente insignificantes, pero sus ganancias se perdieron por completo. La pérdida fue de casi 6 millones de yuanes en 2016, y las pérdidas en 2017 y 2018 se ampliaron aún más a alrededor de 80 millones de yuanes y 50 millones de yuanes.
Minmetals Trust invirtió en Beijing Daoxiang Four Seasons a finales de 2016. El anuncio en ese momento mostró que Minmetals Trust aumentó su inversión en Beijing Daoxiang Siji en 8,13 millones de RMB y adquirió un 4.995.438+0% del capital social de la empresa del proyecto.
En 2065438 + junio de 2009, Joy City adquirió las acciones de Minmetals Trust. En aproximadamente dos años y medio, Minmetals Trust recibió una prima de 264 millones de yuanes al salir de su capital, un rendimiento del 32,47%. Incluso después de los rendimientos anualizados, se ha logrado una buena relación insumo-producto.
Sin embargo, en comparación con el regreso de Joy City, Minmetals Trust obviamente se está quedando atrás. Después de que Minmetals Trust se retirara, el Proyecto COFCO Jingxi Xiangyun se convirtió inmediatamente en una de las principales fuentes de ingresos de Joy City. Según el informe anual de 2019, Beijing Xiangyun ocupó el segundo lugar entre los proyectos de ingresos de Joy City con 4.241 millones de yuanes.
En los últimos tres años, Beijing Daoxiang Four Seasons básicamente no tuvo ingresos. Después de que COFCO Jingxi Xiangyun comenzara a contribuir con ingresos, Beijing Daoxiang Four Seasons rápidamente se convirtió en una de las fuentes de ganancias de Joy City. Joy City compró las acciones de Minmetals Trust en junio de 2019, poseyendo así el 99,82% de las acciones de Beijing Daoxiang Four Seasons. En la segunda mitad de la adquisición, Beijing Daoxiang Four Seasons obtuvo unos ingresos de 424.543.800 millones de yuanes.
En 2019, el beneficio neto de Joy City fue de 3.705 millones de yuanes, y Beijing Daoxiang Four Seasons contribuyó con más del 15 % de los beneficios de la empresa en el primer semestre del año.
El informe anual de 2019 muestra que la inversión total de Beijing Jingxi Xiangyun se acerca a los 7.300 millones de yuanes, lo que significa que los ingresos de más de 4.200 millones de yuanes no representan todos los ingresos de Jingxi Xiangyun. Se espera que el proyecto terminado continúe aportando ganancias sustanciales a Joy City en 2020.
Minmetals Trust posee acciones desde hace más de dos años y medio. Los ingresos de Beijing Daoxiang Four Seasons son básicamente cero y las ganancias son enormes. El fideicomiso acababa de abandonar su participación accionaria y los ingresos y ganancias de la empresa del proyecto llegaron a Joy City como una inundación.
Minmetals Trust, que salió anticipadamente, parece haber recibido una rentabilidad superior al 30%, pero puede que esto no sea todo. El sitio web oficial de Minmetals Trust muestra que cuando la compañía invirtió en Beijing Daoxiang Four Seasons, inició el establecimiento del "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad COFCO Beijing 1 de Minmetals Trust", recaudó 855 millones de yuanes y no invirtió más del 50%. de la equidad en Beijing Daoxiang Fragante todas las estaciones.
En el primer semestre de 2017, Minmetals Trust emitió sucesivamente las fases segunda, tercera y cuarta del Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad N° 1 de COFCO Beijing, recaudando fondos por 500 millones de yuanes, 1,4 millones de yuanes y 1,2 millones de yuanes respectivamente.
¿Cómo se refleja la cantidad total de fondos recaudados?
En comparación con Minmetals Trust, la cooperación entre Allianz Huijin y Joy City no es casualidad. Este fondo de capital privado poco conocido estableció múltiples empresas de proyectos con Joy City, mantuvo acciones durante mucho tiempo y luego se retiró gradualmente de los proyectos. Durante el período de desarrollo, la empresa del proyecto está en manos de Joy City y socios como fideicomisos y capital privado. Cuando la construcción estaba a punto de completarse, Joy City compró las acciones de sus socios y se quedó con las futuras ganancias en sus propias manos.
En 2019, Suzhou Industrial Park Yuejin Real Estate Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Suzhou Yuejin") se incluyó en el sistema de filiales de Joy City al igual que Beijing Daoxiang Four Seasons. En mayo de 2019, Joy City adquirió el 50% de las acciones de Shenzhen Wenying Yuanxin Investment Partnership (sociedad en comandita) por 1,59 millones de yuanes, y Suzhou Yuejin se convirtió en una subsidiaria al 100% de la empresa.
Aunque la cantidad total no es grande, Suzhou Yuejin aportó una ganancia neta de 61,17 millones de yuanes a Joy City en 2019. En 2017 y 2018, los ingresos por inversiones de Suzhou Yuejin procedentes de inversiones de capital a largo plazo fueron una pérdida.
Según las investigaciones, de 2017 a 2012, Shenzhen Wenying Yuanxin adquirió el 50% del capital social de Suzhou Yuejin con una inversión de 1,5 millones de yuanes. En otras palabras, después de mantener las acciones durante aproximadamente un año y medio, esta empresa de capital privado recuperó 8,75 millones de yuanes en ingresos, con un rendimiento de sólo el 5,83% y una tasa de rendimiento anualizada de menos del 4%, que es Incluso mejor que una empresa de gestión financiera a un año con excelentes rendimientos. El producto es aún peor.
El 99% de los inversores de Shenwen Yingyuanxin son Allianz Huijin. Los accionistas de este fondo de capital privado son dos personas físicas, Gao Ying y Gu, que poseen el 50% de las acciones y cada uno aportó 25 millones de yuanes.
En marzo de 2017, COFCO Real Estate anunció que establecería Suzhou Yuejin y Hangzhou Liangyue Real Estate Co., Ltd. con Shenzhen Wenying Yuanxin y Shenzhen Chuangfu Huiheng Investment Partnership (sociedad limitada del 99 % de). Los inversores detrás de cada socio son Allianz Huijin.
COFCO Xiangyun Real Estate (Suzhou) Co., Ltd. ahora pasa a llamarse Joy City Holding Group Sunan Co., Ltd. Originalmente poseía el 565.438+0% del capital social de Joy City y el 49% restante. el capital social está en Shenzhen Huijin II Investment Partnership (sociedad en comandita) (en adelante, "Huijin No. 2").
2065438+A finales de 2005, dos accionistas establecieron esta empresa de proyecto, principalmente responsable del desarrollo del Proyecto Internacional Suzhou Xiangyun. El informe semestral de 2019 de Joy City muestra que Joy City firmó un acuerdo de transferencia de capital con Huijin No. 2 en junio de 2019. La compañía adquirió el 49% del capital de Huijin No. 2 por 576 millones de yuanes, poseyendo así el 100% del patrimonio de la empresa del proyecto.
El informe anual de Joy City muestra que en 2018, Suzhou COFCO Xiangyun International acaba de confirmar ingresos de 13,88 millones de yuanes, y su socio Huijin No. 2 se retiró a principios de 2019. Este año el proyecto sigue aportando 15,96 millones de yuanes a Joy City, pero todo esto no tiene nada que ver con Huijin No. 2.
Allianz Huijin todavía aparece en la lista de accionistas de Huijin No. 2, similar a Chongqing Huayue Gold River Industrial Co., Ltd., en 2019, Joy City adquirió el 50% restante del capital social de la empresa, cambiando el capital social del 50% al 100%. El costo de compra anunciado en el informe anual fue de 149 millones de yuanes y el accionista saliente fue Shen Huiyuan Investment Partnership (sociedad en comandita). Chongqing Huayue Jinhe Industrial Co., Ltd. Esta empresa de proyecto fue financiada y establecida conjuntamente por los dos accionistas mencionados anteriormente en agosto de 2017 y es la principal responsable del Proyecto Chongqing Hongyun. Después de más de dos años, el fondo de capital privado se retiró a finales de junio de 2011 y los ingresos del proyecto no tuvieron nada que ver con ello.
Las cuatro empresas de proyectos anteriores están financiadas y establecidas conjuntamente por Joy City y Allianz Huijin. Además de estos viejos conocidos, Allianz Huijin también tiene empresas de proyectos que han cooperado con Joy City, como Chengdu Dingpeng Real Estate Co., Ltd., Chengdu Yuanjin Yuerong Real Estate Co., Ltd., Chengdu Dayue Xichuan Real Estate Co. , Ltd., Chengdu COFCO Yuemei Real Estate Co., Ltd., Shenzhen Chengjinfeng Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen Zhongyi Changchang Investment Co., Ltd..
El sitio web oficial de Anlian Huijin presenta que el La empresa se fundó en 2013 y se dedica principalmente a servicios financieros inmobiliarios integrales y servicios de gestión de activos específicos de clientes, inversiones de capital privado (PE) y otros servicios financieros. Entre los proyectos inmobiliarios de la compañía, el Proyecto Hangzhou Liangzhu, el Proyecto COFCO (Suzhou) Xiangyun y el Proyecto Chongqing Panlong New City cooperan con COFCO.
Para los promotores, adquirir suelo es tan importante como la financiación. Al cooperar con fondos inmobiliarios, las empresas inmobiliarias pueden aumentar la flexibilidad de las fuentes de financiación y los fondos sociales de la empresa. La forma de cooperación es principalmente capital, lo que puede aumentar la financiación al tiempo que reduce el índice de apalancamiento de la empresa y maximiza los intereses de la empresa.
Sin embargo, estos socios no persistieron hasta el final. En las últimas etapas de la construcción del proyecto o en su finalización a medio plazo, los socios, como los fideicomisos y el capital privado, se retiran anticipadamente, dejando todo o parte de los beneficios netos de la liquidación del proyecto a la empresa que cotiza en bolsa, y los socios obtienen beneficios a través de primas de capital y dividendos. .
Esto parece ser equidad, pero de hecho, la cooperación en la que una empresa que cotiza en bolsa emprende una recompra u otros medios para permitir que los socios salgan anticipadamente se parece más a una especie de deuda.
Essence Securities señaló que la esencia del desarrollo cooperativo es convertir la financiación de deuda a nivel de proyecto en financiación de capital, lo que a menudo va acompañado de la aparición de acciones claras y deuda real. Este tipo de financiación suele operar en forma de filial o empresa conjunta establecida por la empresa inmobiliaria y el inversor. El financiamiento existe en forma de capital, lo que reduce el apalancamiento financiero al ocultar pasivos y aumentar el capital. Los socios reciben ingresos fijos en forma de recompras, adquisiciones de terceros y dividendos periódicos.
Para mantener la cooperación de capital con sus socios, Joy City a veces incluso necesita brindar apoyo financiero a la otra parte para que la otra parte pueda aumentar su capital en la misma proporción. De hecho, el inversor final es Joy City. Entonces, ¿esta cooperación en materia de equidad sigue siendo una verdadera cooperación en materia de equidad?
La asistencia financiera no es una debilidad
Allianz Huijin puede cooperar con muchas empresas de proyectos establecidas por Joy City gracias a varios productos de capital privado que la empresa puede emitir. Aun así, Allianz Huijin todavía no puede cubrir todas las necesidades de financiación. En tales circunstancias, Joy City comenzó a "subsidiarse" mutuamente para estabilizar la relación de cooperación.
A finales de abril de 2020, Joy City anunció la resolución de la junta de accionistas de 2019. Además de las propuestas habituales, como informes anuales y dividendos, las propuestas para proporcionar asistencia financiera a personas externas ocupan la mayor parte del espacio. Joy City y sus filiales planean proporcionar 32 ayudas financieras por un importe total de 29.843,8 millones de yuanes.
Los objetos de apoyo financiero de Joy City son todas las empresas conjuntas o asociadas entre la empresa y otros accionistas minoritarios de sus filiales holding. Entre ellos, hay otros 65.438+05 accionistas minoritarios de filiales holding. Se espera que otros accionistas minoritarios de estas 65.438+05 filiales holding reciban asistencia financiera de 5.260 millones de yuanes.
Como empresa conjunta o empresa conjunta, es comprensible que Joy City proporcione financiación de acuerdo con la proporción de la contribución de capital debido a las necesidades operativas, pero la razón para ampliar aún más el objetivo de financiación a al menos un accionista minoritario es algo descabellado. Algunos pequeños accionistas presentados por Joy City no solo proporcionaron fondos a la empresa del proyecto, sino que también recibieron apoyo financiero inverso de las empresas que cotizan en bolsa, por lo que los fondos de bajo costo de las empresas centrales salieron del organismo.
Entre los pequeños accionistas que se espera que reciban asistencia financiera, Shenzhen Huijin No. 1 Investment Partnership (Sociedad en comandita) (en adelante, "Huijin No. 1") ha recibido asistencia financiera de 800 millones de yuanes. Es una suma relativamente grande. Huijin No. 1 posee el 49% del capital social de Shenzhen Chengjinfeng Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, "Chengjinfeng").
Después de que el principal inversor original, China Universal Capital Management Co., Ltd., se retirara, Allianz Huijin se convirtió en accionista del 95,24% de Huijin No. 1.
Según el anuncio de recaudación de fondos, el socio general (GP) de Huijin No. 1 es Allianz Huijin, y el socio comanditario (LP) recauda fondos de objetivos específicos. No es sorprendente que lo mismo ocurra con las empresas de proyectos con las que Allianz Huijin coopera con Joy City a través de varios fondos de capital privado. Como socio general, Allianz Huijin recauda fondos de socios comanditarios para participar en el desarrollo del proyecto inmobiliario Joy City.
Antes de esto, en 2018, además del apoyo financiero de 800 millones de yuanes de Allianz Huijin, otro fondo de capital privado establecido por Allianz Huijin, Shenhuiyuan Investment Partnership (Sociedad Limitada), también recibió 200 millones de yuanes. en apoyo financiero.
Allianz Huijin ha creado varios fondos de capital privado para cooperar con Joy City en el desarrollo de sus proyectos. Al mismo tiempo, Joy City o su holding devolverán parte de los fondos de bajo costo a la otra parte a través de asistencia financiera, por lo que Allianz Huijin tendrá fondos más suficientes para expandir aún más su negocio.
Brindar asistencia financiera al mundo exterior se ha convertido en una tradición en Joy City. Según la resolución de la Asamblea General Anual de Accionistas de 2018, Joy City y sus filiales holding planean proporcionar 36 ayudas financieras a las sociedades anónimas y accionistas minoritarios de las filiales holding, por un monto total de 34,695 mil millones de yuanes, en comparación con 34,32 mil millones de yuanes en 2017.
El informe anual de Joy City de 2019 muestra que el gasto total por intereses acumulado por la empresa y sus filiales debido a préstamos de fondos de partes relacionadas es de 482 millones de yuanes, mientras que el ingreso total por intereses acumulado por la empresa y sus filiales debido a Los préstamos de fondos de partes relacionadas ascienden a 1.365 millones de yuanes.
Joy City ciertamente puede obtener rendimientos de intereses proporcionando fondos a partes relacionadas, pero los principales ingresos de la empresa aún dependen de las ventas de proyectos de desarrollo inmobiliario.
Para alcanzar el objetivo de ventas contratado de 100 mil millones de yuanes, Joy City ha aumentado sus esfuerzos de adquisición de terrenos. Sin embargo, debido al impacto de la epidemia, las ventas de la empresa han caído drásticamente. Y el inventario de Joy City tampoco es el ideal. A finales de 2019, la cartera de productos desarrollados superó los 1.400 millones de yuanes.
Acumulación de inventario
Debido a la repentina epidemia, las ventas de las empresas inmobiliarias se han visto afectadas. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, en el primer semestre de 2020, el área de ventas de vivienda comercial a nivel nacional fue de 694,04 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 8,4%; fue de 6.689,5 millones de yuanes, una disminución del 5,4%.
Entre ellos, las ventas residenciales cayeron un 2,8%, las ventas de oficinas cayeron un 28% y las ventas comerciales cayeron un 25,5%. Joy City, que insiste en "desarrollar áreas comerciales y residenciales", se ha visto aún más afectada.
En el primer semestre de 2020, el rendimiento disminuyó drásticamente. La razón dada por Joy City fue que los ingresos de los centros comerciales y hoteles disminuyeron año tras año, mientras que los ingresos por liquidación del negocio de desarrollo disminuyeron en la primera mitad del año y el desempeño de la compañía disminuyó significativamente.
Al respecto, CITIC Securities señaló que durante todo el año, la principal fuente de desempeño de Joy City fue la liquidación de proyectos de desarrollo, y la utilidad aportada por el centro comercial fue inferior al 25%; Además, afectada por ganancias y pérdidas no recurrentes y el ritmo de liquidación debido al impacto, la base de desempeño de la compañía en el primer semestre de 2019 fue relativamente alta, lo que resultó en una fuerte caída interanual en este período.
Además de la fuerte caída en las ganancias reportadas, las ventas por contrato de Joy City también cayeron significativamente.
Los datos del CRIC muestran que en el primer semestre de 2020, Joy City logró ingresos por contratos de 3165438+300 millones de yuanes. Las ventas de la compañía en el mismo período del año pasado fueron de 36,03 mil millones de yuanes, lo que significa que las ventas de la compañía fueron de 36,03 mil millones de yuanes. las ventas en el primer semestre del año cayeron un 15,74% interanual; el rendimiento de las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre del año cayó un 2,7% interanual, y Joy City. quedó muy por detrás del nivel medio de las 100 principales empresas inmobiliarias.
Si se extiende aún más a la venta del capital de la empresa, la caída de Joy City aumentará aún más. Core muestra que en el primer semestre de 2019, las ventas atribuibles de Joy City fueron de 23,48 mil millones de yuanes, que cayeron a 161,9 millones de yuanes en el primer semestre de 2020. Las ventas atribuibles cayeron significativamente un 31,05% interanual, una caída de más de 30%.
En 2019, después de que se completó la reorganización de Joy City, la dirección de la empresa anunció un objetivo de ventas de tres años de 100 mil millones. Es decir, en 2021, el objetivo de la empresa es tener ventas contratadas superiores a los 100 mil millones. .
En 2019, Joy City logró ventas contratadas por 7.108,2 millones de yuanes. Sin el impacto de la epidemia, no parece difícil que la empresa alcance este objetivo. Sin embargo, tras el impacto de la epidemia, todavía queda la duda de si la empresa podrá lograr un crecimiento positivo en 2020, lo que significa que de repente quedan más tareas para el último año.
Para lograr un gran avance en escala, la reorganizada Joy City ha aumentado sus esfuerzos de adquisición de terrenos. En 2019, la compañía agregó un área de construcción total de aproximadamente 5 millones de metros cuadrados, el precio total del terreno fue de 27,622 mil millones de yuanes y el precio de las acciones de Joy City fue de 1,4812 mil millones de yuanes, lo que representa poco más de la mitad del capital social de la compañía.
En la primera mitad de 2020, los esfuerzos de adquisición de terrenos de Joy City no solo no se desaceleraron, sino que continuaron esforzándose. El anuncio de la compañía muestra que el área total de construcción de los nuevos proyectos de Joy City en el primer semestre del año ascendió a 2,7348 millones de metros cuadrados, un aumento significativo del 165% en comparación con el mismo período del año pasado.
La aceleración de la adquisición de suelo va acompañada de la desaceleración de las ventas, lo que hace que los fondos acumulados de la empresa vayan aumentando paulatinamente. No solo eso, en el inventario, los productos desarrollados por Joy City son muy destacados.
A finales de 2019, el inventario de productos desarrollados de Joy City era de 1.401,9 mil millones de RMB, casi lo mismo que los 1.443,8+0,6 mil millones de RMB de principios de año. Los productos desarrollados por empresas inmobiliarias generalmente se refieren a proyectos inmobiliarios terminados. Aunque la cantidad de productos desarrollados por Vanke alcanzó los 66.034 millones de yuanes, las ventas de la compañía durante el mismo período fueron 630.840 millones de yuanes, lo que representa sólo alrededor del 10% de los productos desarrollados.
Las ventas contratadas de Joy City en 2019 apenas superaron los 70 mil millones, lo que significa que la proporción de productos desarrollados se acerca al 20%. Si las ventas son frías, la adquisición de terrenos seguirá acelerándose y se eliminará la acumulación de productos terminados, lo que significa que la eficiencia de las operaciones de capital de Joy City se verá afectada negativamente.
La agencia de calificación de bonos de Joy City señaló que a finales de 2019, la deuda que devenga intereses de la empresa aumentó a 69.141 millones de yuanes. A finales de marzo de 2020, la deuda que devenga intereses aumentó aún más a 79.137. mil millones de yuanes, y el ratio de deuda neta aumentó al 1,05%.
El nivel general de gestión de la deuda de la empresa sigue siendo relativamente alto y se enfrentará a cierta presión de pago de la deuda en el futuro.