Terminación del Contrato del Código Civil
(1) Rescisión del contrato
Artículo 562 del El "Código Civil" estipula que "las partes El contrato puede rescindirse mediante negociación. Las partes pueden acordar los motivos de la rescisión del contrato. Cuando surgen los motivos de la rescisión del contrato, el acreedor puede rescindir el contrato ".
(2) Disolución legal
El artículo 2 del Código Civil establece que “las partes podrán resolver el contrato en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) El objeto del contrato no puede lograrse debido a fuerza mayor.
(2) Antes de la expiración del período de ejecución, una de las partes expresamente expresa o demuestra por su propio comportamiento que no cumplirá. la obligación principal;
(3) Una parte retrasa el cumplimiento de la obligación principal y no cumple dentro de un período razonable después de haber sido instada;
(4) Una parte retrasa el cumplimiento de sus deudas o cometa otros incumplimientos contractuales que hagan imposible la consecución del objeto del contrato;
(5) Las demás circunstancias que determine la ley”
Además, el Supremo. El "Reglamento sobre Juicios" del Tribunal Popular en el artículo 6 de la Interpretación de Diversas Cuestiones sobre la Aplicación Específica del Derecho en Casos de Controversias sobre Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana (revisado en 2020) estipula que “el arrendatario modifica o amplía el edificio principal y carga- estructura portante de la casa sin autorización y no la devuelve a su estado original dentro de un plazo razonable exigido por el arrendador, y si el arrendador solicita rescindir el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas, el tribunal popular lo tramitará de conformidad con lo dispuesto. lo dispuesto en el artículo 711 de los Principios Generales del Derecho Civil."
(Nota: El artículo 711 del Código Civil estipula que “Si el arrendatario no utiliza el bien arrendado de acuerdo con el modo convenido o la naturaleza del bien arrendado, causando pérdidas al bien arrendado, el el arrendador podrá resolver el contrato y exigir una indemnización por la pérdida".)
Por lo tanto, la terminación legal incluye principalmente dos situaciones:
La primera es que el objeto del contrato no puede lograrse debido a "fuerza mayor".
En segundo lugar, debido al "incumplimiento de contrato" de la otra parte, que es más grave, incluyendo:
1. "Negarse a cumplir (incluida la negativa a cumplir por conducta) deudas importantes. "
2. "Retraso en el cumplimiento de deudas importantes"
3. "Retraso en el cumplimiento u otros incumplimientos del contrato, que resulten en el incumplimiento del objetivo del contrato"
4. Legal Otras circunstancias estipuladas, tales como "cambiar el cuerpo principal y estructura portante del edificio o ampliarlo sin autorización, y no restaurarlo a su estado original dentro de un plazo razonable después de haber sido construido". Se solicita hacer correcciones."
(3) Terminación arbitraria
El artículo 730 del "Código Civil" estipula que "si las partes no se han puesto de acuerdo sobre el plazo del arrendamiento o el contrato no es claro, de conformidad con el artículo 510 de esta Ley. Si lo dispuesto en el artículo 2 fuera aún incierto, se considerará que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, las partes podrán resolver el contrato en cualquier momento, pero deberán comunicarlo a la otra parte dentro de un plazo razonable.” p>
Por lo tanto, si las dos partes no están claramente de acuerdo sobre el plazo del arrendamiento, y el contrato de arrendamiento es Si el plazo no puede ser confirmado según la ley, el arrendador puede rescindir el contrato en cualquier momento, pero debe notificarlo al arrendatario. antes de un plazo razonable - actualmente, la legislación de nuestro país no estipula cuánto dura el "plazo razonable". Según casos relevantes, la práctica judicial generalmente tiende a creer que debería ser de unos 3 meses.
2. Según lo dispuesto en el Código Civil, el ejercicio del derecho a rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda debe seguir los procedimientos pertinentes.
El artículo 565 del Código Civil estipula que “Si una parte pretende resolver el contrato conforme a la ley, deberá notificarlo a la otra parte. Cuando la notificación llegue a la otra parte, el contrato quedará resuelto. ; si la notificación establece que el deudor rescindirá el contrato dentro de un período determinado, si la deuda no se cumple, el contrato quedará automáticamente rescindido. Si el deudor no cumple con la deuda dentro del período, el contrato se rescindirá. cuando expire el plazo especificado en la notificación, si la otra parte tiene objeciones a la rescisión del contrato, podrá solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que confirme la validez de la rescisión del contrato. Si una de las partes presenta una demanda o solicita un arbitraje alegando rescindir el contrato sin notificar a la otra parte, y el tribunal popular o la institución de arbitraje confirma el reclamo, el contrato se rescindirá cuando se entregue una copia de la demanda o de la solicitud de arbitraje a la otra parte. otra parte. "
Existen dos procedimientos principales para ejercer el derecho a rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda:
El primero es la "notificación a la otra parte" de la rescisión, que específicamente. incluye dos tipos:
(1) Notificar a la otra parte para rescindir el contrato, y el contrato se rescindirá cuando la notificación llegue a la otra parte;
(2) Notificar a la otra parte parte que si la deuda no se cumple dentro del período especificado, el contrato se rescindirá automáticamente, y la otra parte aún no cumple dentro del período especificado, el contrato se rescinde cuando expire el período especificado. Actualmente, las leyes de nuestro país no estipulan claramente el plazo para el "cumplimiento vencido". Según casos relevantes, tendemos a creer que en la práctica judicial generalmente es de al menos un mes y no debe ser demasiado corto.
El segundo es dar por terminado el reclamo de “presentar una demanda ante un tribunal o solicitar arbitraje a un comité de arbitraje” sin notificar a la otra parte.
En tercer lugar, otros consejos
1. La "dirección de entrega" y el método de entrega deben acordarse claramente.
En resumen, tanto la disolución legal como la disolución arbitraria implican la cuestión de la "notificación". Después de que ocurre una disputa, la parte infractora a menudo se niega a comunicarse por diversos motivos, lo que dificulta la notificación normal a la otra parte. Para evitar esta situación, se recomienda utilizar "dirección de entrega" y otros "métodos de entrega", como correo electrónico, WeChat, teléfono, SMS, etc. , debe estar claramente estipulado en el contrato de alquiler de la vivienda.
Solo así la parte no infractora podrá enviar una carta para rescindir el contrato a la otra parte de acuerdo con la "dirección de servicio" y método de entrega acordados en el contrato, y la carta tendrá el efecto legal de rescindir el contrato (o después de la expiración del período correspondiente), protegiendo así mejor los derechos e intereses legítimos de la parte que no incumple.
2. Es necesario estipular claramente la "responsabilidad por incumplimiento de contrato"
Cuando el contrato debe rescindirse mediante litigio o arbitraje, puede haber "honorarios de litigio, honorarios de arbitraje". , honorarios de garantía, honorarios de conservación, honorarios de abogados, honorarios de transporte" y otros gastos de protección de derechos.
Para reducir los costos de protección de los derechos de la parte que no incumple, se puede estipular claramente en el contrato de antemano que la parte que incumple debe hacerse cargo de los gastos anteriores, para evitar esa parte de Los costes de protección de los derechos no serán soportados por la autoridad adjudicadora por falta de acuerdo. Por ejemplo, si las partes no han acordado que los honorarios de los abogados correrán a cargo de la parte infractora, los honorarios de los abogados generalmente no se respaldan en un litigio judicial, pero los honorarios de los abogados pueden respaldarse en el arbitraje, pero el arbitraje requiere que ambas partes acuerden explícitamente un arbitraje. cláusula.
3. Una vez rescindido el contrato, también podrás reclamar por gastos múltiples.
Después de ejercer el derecho de rescisión conforme a la ley, si la otra parte continúa ocupando la casa en cuestión, se le puede exigir el pago de "canons de uso, gastos de agua y electricidad, gastos de gestión, pérdidas por vacantes", etc. Si se trata de restaurar la casa a su estado original, también puede pedirle a la otra parte que se haga cargo de las "pérdidas de reembolso".