¿Cómo manejan generalmente los tribunales las disputas sobre contratos de vivienda cooperativa?
Artículo 14 El término "contrato de desarrollo inmobiliario cooperativo", tal como se menciona en esta Interpretación, se refiere a la provisión de derechos de uso de la tierra por las partes durante el desarrollo inmobiliario. Un acuerdo de cooperación con capital como contenido básico, inversión conjunta, participación en las ganancias y participación en los riesgos.
Artículo 15 Si una de las partes en un contrato de cooperación inmobiliaria está habilitada para la promoción y explotación inmobiliaria, el contrato se considerará válido.
Si ninguna de las partes tiene las calificaciones para el desarrollo y operación de bienes raíces, este contrato será inválido. Sin embargo, si una de las partes ha obtenido calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces antes de presentar una demanda o ha establecido conjuntamente una empresa de desarrollo de bienes raíces con calificaciones de desarrollo y operación de bienes raíces de conformidad con la ley, el contrato se considerará válido.
Artículo 16 Si un titular de derechos de uso de la tierra celebra un contrato con otros para desarrollar conjuntamente bienes raíces mediante la asignación de derechos de uso de la tierra como una inversión sin la aprobación del gobierno popular con autoridad de aprobación, el contrato deberá ser inválido. Sin embargo, si el proceso de ratificación se completa antes de la acción judicial, el contrato se considerará válido.
Artículo 17 Si el monto de la inversión excede lo estipulado en el contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario y las partes no logran negociar, la proporción del monto incrementado de la inversión se determinará con base en la culpa de las partes; las razones no pueden atribuirse a las partes o no se puede determinar la culpa de las partes. Si no hay un índice de inversión acordado, se determinará de acuerdo con el índice de distribución de ganancias acordado.
Artículo 18 La superficie real de edificación de la casa es inferior a lo estipulado en el contrato cooperativo de promoción inmobiliaria. Si las partes no logran llegar a un acuerdo mediante negociación, el monto se determinará según la culpa de las partes, si la culpa no puede determinarse por razones que no pueden imputarse a las partes o no puede determinarse la culpa de las partes; el monto se determinará de acuerdo con el ratio de distribución de utilidades acordado.
Artículo 19 En cualquiera de las siguientes circunstancias, no se aceptará cualquier solicitud de una de las partes en un contrato de cooperación inmobiliaria para distribuir los intereses de un proyecto inmobiliario si ha sido aceptada la demanda; será desestimado:
(1) Un proyecto de construcción de bienes raíces que requiere aprobación de acuerdo con la ley no ha sido aprobado por el departamento competente del gobierno popular con poder para aprobar;
(2) Un proyecto de construcción de bienes raíces no ha obtenido un permiso de planificación del proyecto de construcción;
(3) Cambiar el plan del proyecto de construcción sin autorización.
Las pérdidas causadas por las partes que ocultan el hecho de los cambios en el plan del proyecto de construcción serán asumidas por las partes por su culpa.
Artículo 20 Si el área de construcción real de una casa excede el área de construcción planificada, y después de la aprobación por parte del departamento competente del gobierno popular con poder de aprobación, las partes no llegan a un acuerdo sobre El ratio de distribución de la casa que excede el área de construcción planificada, la proporción se calculará de acuerdo con el ratio acordado. Determinar el ratio de distribución de beneficios. Si las dos partes no logran llegar a un acuerdo mediante negociación, la proporción del aumento de la inversión se determinará de acuerdo con el índice de inversión acordado; si no hay un índice de inversión acordado, la proporción del aumento de la inversión se determinará de acuerdo con el índice de distribución de ganancias acordado; .
Artículo 21 Si una parte construye una casa en violación de la planificación, el departamento competente del gobierno popular que tiene el poder de aprobar la demolición de edificios ilegales no puede negociar las pérdidas soportadas por la parte y determinar la responsabilidad basada en la culpa de la parte; si la culpa no puede determinarse. Si no hay un ratio de aportación de capital acordado, la responsabilidad se determinará con base en el ratio de distribución de beneficios acordado.
El artículo 22 del contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que el ratio de distribución de beneficios se determina únicamente en función del monto de la inversión. Si cada parte no paga el aporte de capital en su totalidad, las ganancias se distribuirán en proporción al aporte de capital real de cada parte.
Artículo 23 Si las partes en un contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario solicitan utilizar el anticipo de la vivienda como inversión para participar en la distribución de ganancias, no serán apoyados.
Artículo 24: El contrato de cooperación inmobiliaria de desarrollo estipula que si la parte que proporciona los derechos de uso de la tierra no asume riesgos comerciales y solo cobra intereses fijos, se considerará un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.
Artículo 25 Si un contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá los riesgos operativos sino que solo asignará un número fijo de casas, se considerará un contrato de compraventa de casas.
Artículo 26 Si las partes en un contrato de cooperación inmobiliaria de desarrollo inmobiliario acuerdan no asumir riesgos comerciales para proporcionar fondos sino solo recibir una cantidad fija, se considerará un contrato de préstamo.
Artículo 27 Si el contrato de cooperativa de desarrollo inmobiliario estipula que la parte que proporciona los fondos no asumirá riesgos comerciales y solo utilizará la casa mediante arrendamiento u otras formas, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda.
Datos ampliados:
La construcción conjunta de bienes raíces es una forma común de desarrollo inmobiliario y presenta muchos problemas en la práctica. Las cuestiones legales existentes se explican en detalle a continuación.
1. Definición y características de la construcción conjunta
La llamada construcción conjunta significa que una parte proporciona derechos de uso de la tierra y la otra parte proporciona fondos para la construcción cooperativa de viviendas y realiza la construcción. sobre el inmueble terminado. El acto de administración o distribución de beneficios. Lo que normalmente llamamos acuerdo de co-construcción, contrato de desarrollo cooperativo y contrato de desarrollo conjunto son todos contratos de co-construcción.
No es difícil deducir de la definición del concepto que el desarrollo conjunto de bienes raíces es una empresa conjunta de persona jurídica estipulada en los "Principios Generales del Derecho Civil" y tiene las siguientes características:
(1) Especificidad del sujeto. Esto se refleja en el hecho de que ambas partes del desarrollo conjunto deben tener más de una calificación de desarrollo inmobiliario. El artículo 15 de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Supremo Popular estipula que al menos una de las partes debe tener calificaciones de desarrollo inmobiliario; de lo contrario, el contrato de construcción conjunta se considerará inválido .
El "Reglamento para la Gestión del Desarrollo y Operación de Bienes Raíces" establece condiciones más estrictas para el establecimiento de empresas de desarrollo inmobiliario: establecer una empresa de desarrollo inmobiliario, además de las condiciones de establecimiento de empresas estipuladas en leyes y reglamentos administrativos pertinentes, también se debe cumplir lo siguiente: Condiciones:
(1) El capital registrado es más de 10.000 yuanes;
(2) Hay más de 4 empresas completas -Personal técnico de tiempo completo en ingeniería inmobiliaria y de la construcción con certificado de calificación, y más de 2 contadores de tiempo completo con certificado de calificación.
Los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central pueden, según las condiciones reales locales, presentar requisitos más altos para el capital registrado y el personal profesional y técnico para el establecimiento de bienes raíces. empresas de desarrollo. Asegurar que las empresas que ingresan a este campo tengan las capacidades de desarrollo correspondientes.
(2) Implementar el principio de unidad de responsabilidades, derechos e intereses.
En la práctica, los tribunales han considerado inválidas muchas actividades de desarrollo conjunto porque violan los principios básicos de las empresas conjuntas. Por ejemplo, en el acuerdo de desarrollo conjunto firmado por la Empresa A y la Empresa B, se acuerda que la Empresa A solo es responsable de proporcionar terrenos de construcción y no participará en la gestión de la construcción del proyecto. Independientemente de si el proyecto es rentable o no, la empresa B debe darle algunos beneficios a la empresa A...
. Según las "Respuestas a varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos de empresas conjuntas" del Tribunal Popular Supremo, dichas cláusulas son "cláusulas de garantía" del contrato de empresas conjuntas y deben considerarse inválidas.
De acuerdo con las nuevas disposiciones de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Supremo Popular, dichos contratos ya no se consideran directamente inválidos, sino que se modifican. es decir, se consideran contratos de préstamo.
Cabe señalar que la llamada unidad de responsabilidades y derechos se basa en el estatus de ambas partes en todo el contrato, significa que desde una perspectiva macro, los derechos y obligaciones de ambas partes. están unificados y no significa que ambas partes deban hacer contribuciones y beneficios iguales en cualquier aspecto del desarrollo.
Por ejemplo, en la construcción de un proyecto, las empresas sin titulación de promoción inmobiliaria no participarán en trabajos de gestión específicos (o simplemente enviarán personas para supervisar), pero la empresa inmobiliaria asumirá toda la responsabilidad, lo que no significa que viole este principio.
(3) La relación jurídica es complicada.
El desarrollo conjunto inmobiliario implica múltiples relaciones jurídicas y es relativamente complejo. En primer lugar, la relación entre los dos socios, como se mencionó anteriormente, debe ser una relación de empresa conjunta, que se puede dividir en una empresa conjunta de persona jurídica y una empresa conjunta informal. La forma organizativa y la distribución de derechos y obligaciones deben acordarse cuidadosamente (este artículo los analizará en detalle).
En segundo lugar, la relación entre el consorcio y los departamentos subjetivos del gobierno. Todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, desde el establecimiento, la planificación, la construcción, la preventa y la aceptación del proyecto, son inseparables de la supervisión de los departamentos gubernamentales. La manifestación más intuitiva es solicitar múltiples licencias o documentos de aprobación.
El desarrollo conjunto debe ser aprobado por los departamentos gubernamentales, y los documentos o aprobaciones deben procesarse en nombre de ambas partes. Sólo así podrá reconocerse legalmente el desarrollo conjunto. Los casos en los que se dañan los derechos e intereses de una de las partes o en los que un tribunal considera inválido un contrato de cooperación por no revisar y aprobar el desarrollo conjunto son todos naturales y las lecciones son muy dolorosas.
En tercer lugar, la relación entre el consorcio y otras unidades o individuos, incluidos contratistas de construcción, personal de demolición y reasentamiento, propietarios de viviendas, bancos cooperativos de préstamos e hipotecas, etc.
2. Los principales tipos de construcción conjunta inmobiliaria y su naturaleza jurídica
En el ámbito de la urbanización conjunta inmobiliaria existen muchas operaciones irregulares, existiendo diversos tipos de unión inmobiliaria. construcción. Distinguir correctamente sus tipos ayudará a determinar su naturaleza jurídica y confirmar la validez del contrato. A continuación se analizan varios tipos comunes de contratos de empresas conjuntas y su naturaleza jurídica:
1. Ambas partes * * * proporcionan terrenos de construcción de manera conjunta, * * * aportan capital de manera conjunta, * * * manejan de manera conjunta los procedimientos de aprobación de la construcción. , * **Co-responsable de la construcción. Una vez terminada la casa, ambas partes obtienen, conjunta o separadamente, los derechos de propiedad de la casa terminada según el contrato.
En este tipo de contrato, dado que el permiso de planificación se obtiene a nombre de ambas partes, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de los "Principios y opiniones sobre varias cuestiones políticas relativas al registro de propiedad de viviendas urbanas" del Ministerio de la Construcción. , ambas partes pueden obtener los derechos de propiedad de la casa terminada mediante acuerdo o índice de inversión, y gestionar el registro de los derechos de propiedad. ?
De los derechos y obligaciones específicos de este contrato se puede ver que las principales partes de este contrato son * * * aportar capital, * * * operar juntos, * * * disfrutar de los beneficios, y * * * asumir el mismo riesgo de empresa. Este tipo de comportamiento de construcción conjunta de viviendas es esencialmente un comportamiento de cooperación económica, y sus derechos y obligaciones son similares a los de las asociaciones en relaciones jurídicas civiles. El contrato de construcción conjunta se reconocerá como contrato de construcción conjunta de vivienda.
La segunda es que una parte aporta terreno edificable y la otra parte aporta capital. Ambas partes han pasado por los trámites de aprobación para la transferencia de terreno y la construcción conjunta, y * * * ambas partes son responsables de la construcción. Ambas partes disfrutan de los beneficios de acuerdo con el ratio de inversión pactado en el contrato, y * * * asumen los riesgos. Este tipo de contrato es una forma típica de desarrollo conjunto de viviendas porque cumple con las condiciones legales para la operación y desarrollo inmobiliario.
En tercer lugar, una de las partes proporciona terrenos de construcción y obtiene los procedimientos de aprobación de la construcción del edificio en su propio nombre, y la otra parte aporta fondos y es responsable de la construcción. Ambas partes obtienen los derechos de propiedad de la casa terminada respectivamente según las proporciones acordadas en el contrato. Este tipo de construcción conjunta de viviendas es relativamente común, principalmente entre personas que tienen tierra pero no dinero y personas que tienen dinero pero no tierra.
En este tipo de contrato, la otra parte participa en el desarrollo inmobiliario de una de las partes en forma de inversión, porque los procedimientos de aprobación de la construcción, como los permisos de ingeniería de planificación, son cobrados por una de las partes.
Según las disposiciones legales pertinentes, este método es esencialmente una transferencia de bienes inmuebles, y los derechos de propiedad de la casa deben ser disfrutados primero por la parte que posee los procedimientos de aprobación para construir la casa. Sólo después de que una de las partes haya registrado los derechos de propiedad, éstos podrán transferirse a la otra parte de conformidad con el contrato.
De acuerdo con el artículo 41 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria" de mi país, cuando se transfiere un inmueble, los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de transferencia de derechos de uso del suelo se transfieren en consecuencia. Cuando una parte transfiere los derechos de propiedad de una casa a otra parte, también se transfieren los derechos de uso del suelo que ocupa la casa. Por tanto, este tipo de contrato no sólo tiene el carácter de cesión de vivienda, sino también el de cesión remunerada de derechos de uso del suelo.
En cuarto lugar, una de las partes proporciona terreno y fondos para la construcción, obtiene los procedimientos de aprobación de la construcción en su propio nombre y es responsable de la construcción por su cuenta. La otra parte solo proporciona una cierta cantidad de fondos según el precio unitario y el área acordados. Una vez construida la casa, una de las partes otorgará a la otra derechos de propiedad específicos o altos rendimientos según el contrato. Este método de construcción combinado también es común.
Cuando los derechos de uso de la tierra son insuficientes, la parte con derechos de uso de la tierra a menudo adopta este método para atraer a otra empresa para que participe en el "* * desarrollo simultáneo". Dado que los inversores que participaron en la construcción obtuvieron los derechos de propiedad de casas específicas o altos rendimientos sin asumir ningún riesgo económico, y no pasaron por los procedimientos de aprobación de la construcción conjunta, no tenían calificaciones para el desarrollo de la construcción y no se dedicaron realmente a la construcción ni a la construcción. actividades de desarrollo inmobiliario, esta forma de participación en la construcción es esencialmente un comportamiento de financiación ilegal.
Según las "Respuestas a varias cuestiones relativas al juicio de disputas sobre contratos de empresas conjuntas" del Tribunal Popular Supremo, este tipo de contrato es una "cláusula de garantía" del contrato de empresas conjuntas y debería haberse considerado inválido. Sin embargo, de acuerdo con las nuevas disposiciones de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras estatales" del Tribunal Supremo Popular, este tipo de contrato vuelve a ser reconocido como un contrato de modificación, es decir, un contrato de financiación. contrato de préstamo.
En definitiva, existen diversas formas de construcción conjunta de viviendas, pero cualquiera que sea la forma de construcción conjunta de viviendas, se deben comprender correctamente sus características jurídicas y se debe confirmar su naturaleza jurídica de acuerdo con el contenido de el contrato. Sólo así se podrá juzgar correctamente la validez del contrato.
Materiales de referencia:
Enciclopedia Baidu-Construcción de viviendas cooperativas