Una breve discusión sobre los documentos de administración de propiedades
Modelo de documento de gestión de propiedades Discusión 1: Problemas y contramedidas en la gestión de propiedades comunitarias urbanas Resumen: Con el crecimiento continuo de la fortaleza económica de mi país, la gestión de propiedades comunitarias también se ha desarrollado rápidamente. Sin embargo, han surgido cada vez más problemas que, hasta cierto punto, han restringido el desarrollo de la industria de administración de propiedades de mi país, lo que dificulta que la industria de administración de propiedades de mi país carezca de una dirección de desarrollo clara en un entorno de mercado cada vez más maduro y logre un desarrollo innovador. . Por lo tanto, explorar los problemas existentes en la gestión de la propiedad de las comunidades urbanas en mi país, explorar las causas de los problemas y explorar soluciones para optimizar la gestión de la propiedad de las comunidades urbanas en mi país son de gran importancia para promover el desarrollo de la gestión de la propiedad en comunidades urbanas de mi país.
Palabras clave: comunidad urbana; gestión de la propiedad; propietario
1 Problemas en la gestión de la propiedad de las comunidades urbanas en mi país
1.1 Las capacidades de gestión de la gestión de la propiedad comunitaria urbana las empresas son limitadas.
En comparación con los países desarrollados, la gestión de propiedades residenciales de mi país comenzó tarde y se desarrolló relativamente hacia atrás. Hay una falta de talentos nacionales en administración de propiedades, lo que resulta en la falta de capacidades de gestión de la mayoría de las empresas de administración de propiedades residenciales urbanas. Se refleja principalmente en dos aspectos: En primer lugar, la relación entre las empresas administradoras de propiedades, los propietarios y los promotores inmobiliarios no se maneja adecuadamente. En segundo lugar, el enfoque de la administración de propiedades es la publicidad externa, pero la acumulación de experiencia real en administración es inconsistente con el desarrollo y la publicidad de las instalaciones relacionadas con la administración. Esto, hasta cierto punto, ha resultado en las instalaciones de administración de alta tecnología de mi país. Las empresas de gestión de bienes comunitarios urbanos se están convirtiendo poco a poco en meras decoraciones y dificultan el cumplimiento de algunas funciones y funciones.
1.2 Concepto de servicio atrasado
El concepto de servicio atrasado de las empresas de administración de propiedades urbanas de mi país hace que sea difícil demostrar la calidad de los servicios de administración de propiedades urbanas de mi país. Se refleja principalmente en dos aspectos: primero, las razones subjetivas de la gestión de la propiedad urbana en mi país conducen a desviaciones en su posicionamiento industrial. Las empresas de administración de propiedades urbanas de China no han encontrado el posicionamiento industrial correcto y se posicionan como administradores en lugar de proveedores de servicios. Esto se debe a que el concepto de servicio de las empresas de administración de propiedades está atrasado y no se dan cuenta de que la función de la administración de propiedades es el servicio. Debido a este posicionamiento incorrecto de la industria, la calidad de los servicios de administración de propiedades urbanas en mi país es deficiente. En segundo lugar, factores objetivos como los bajos precios de las propiedades en la etapa inicial y los retrasos o negativas de los propietarios posteriores a pagar las tarifas de propiedad dificultan que las empresas de administración de propiedades en mi país brinden servicios de calidad. Una vez que los propietarios retrasan o se niegan a pagar las tarifas de propiedad, las empresas de administración de propiedades se volverán más pasivas y negligentes, lo que afectará en gran medida la conciencia de servicio de la administración de propiedades y dificultará la prestación de servicios de calidad, formando así un círculo vicioso y restringiendo el desarrollo y el crecimiento. de toda la industria de gestión de propiedades urbanas en mi país.
1.3 Hay malentendidos en las ideas del propietario.
Con el rápido desarrollo de la industria de administración de propiedades urbanas en mi país, el concepto de consumo de la mayoría de los propietarios está relativamente atrasado. ¿Todavía se encuentran en el estado de almuerzo gratis de la era de la economía planificada y aún no se han formado? ¿Intercambio equivalente? Concepto de consumo. Además, la mayoría de los propietarios carecen de una comprensión correcta de la propiedad, tienen poca autodisciplina y persiguen a ciegas. ¿Precio bajo, alto servicio? . Muchos propietarios retrasan o se niegan a pagar las tarifas de propiedad, lo que reduce la tasa de cobro de las empresas de administración de propiedades, reduce el entusiasmo por el servicio de los administradores de propiedades y también afecta los intereses de más residentes de la comunidad.
2 Razones de los problemas en la gestión de propiedades en las comunidades urbanas de mi país
2.1 Las leyes y regulaciones pertinentes no son perfectas.
Debido a las leyes y regulaciones imperfectas relacionadas con la administración de propiedades en las comunidades urbanas de mi país, el estatus legal otorgado a la conferencia de propietarios y al comité de propietarios no es alto. En la práctica, es más difícil. La conferencia de propietarios tiene dificultades para negociar y abordar cuestiones de gestión de bienes comunitarios, y los costos de coordinación son elevados. Poco a poco, a la junta de propietarios le resulta difícil desempeñar plenamente sus funciones. Además, ¿el mecanismo de supervisión de la conferencia de propietarios y el comité de propietarios no es perfecto y es difícil de lograr en la operación real? ¿Es la democracia abierta y justa? Por lo tanto, el comité de propietarios y el congreso de propietarios no pueden representar plenamente los intereses de los propietarios. Precisamente porque la construcción legal relacionada con la administración de propiedades en las comunidades urbanas de mi país es débil y no existen leyes y regulaciones locales específicas relacionadas con la administración de propiedades, lo que genera derechos, responsabilidades e intereses poco claros entre las empresas de administración de propiedades comunitarias y los propietarios. Y aún no se han introducido leyes y reglamentos pertinentes. El problema establece claramente cómo se manejarán las disputas entre los dos. La razón fundamental es que la industria inmobiliaria de China se está desarrollando rápidamente y la industria de administración de propiedades residenciales también se está desarrollando rápidamente. En comparación con la velocidad de desarrollo de la industria de administración de propiedades residenciales, las leyes y regulaciones sobre administración de propiedades residenciales introducidas en nuestro país son difíciles de sincronizar, lo que ha restringido su desarrollo.
2.2 Mecanismo de mercado imperfecto
En los últimos años, la industria de administración de propiedades de mi país se ha desarrollado rápidamente y gradualmente se ha convertido en una parte importante de la industria de servicios moderna de mi país. Sin embargo, debido al desarrollo tardío de la industria de administración de propiedades de mi país y a los imperfectos mecanismos del mercado, las disputas entre propietarios y empresas de administración de propiedades surgen sin cesar. La imperfección del mecanismo del mercado ha afectado gravemente el desarrollo y la mejora del sistema de gestión de propiedades en el entorno de la economía de mercado. Las empresas de administración de propiedades carecen de un buen entorno regulatorio y la estandarización y transparencia de las licitaciones y licitaciones son bajas, lo que conduce a frecuentes violaciones de las leyes y regulaciones, lo que hace que la industria de administración de propiedades sea menos dinámica en la economía de mercado. Además, debido a mecanismos regulatorios imperfectos, es difícil desempeñar plenamente las funciones y responsabilidades de las empresas de administración de propiedades hasta cierto punto, lo que exacerba el caos en el mercado de administración de propiedades.
Precisamente debido al imperfecto mecanismo de mercado y la falta de un buen entorno competitivo para la gestión inmobiliaria, la construcción del mecanismo de competencia económica del mercado es imperfecta, lo que a su vez conduce a operaciones irregulares y bajos niveles de gestión de las empresas de gestión inmobiliaria. El funcionamiento irregular de las empresas de administración de propiedades ha causado hasta cierto punto descontento entre los propietarios, afectando aún más su entusiasmo por participar en el autogobierno.
2.3 El grado de autonomía de los propietarios comunitarios no es suficiente para cubrir las necesidades reales.
Según la cultura tradicional china, la gente corriente gasta sus ahorros en comprar viviendas comerciales para poder vivir y trabajar en paz y satisfacción y encontrar un sentido de pertenencia. Sin embargo, ante disputas no resueltas con la administración de propiedades, muchos propietarios han perdido la confianza en la industria de administración de propiedades. Por un lado, los propietarios carecen del concepto de autonomía. Algunas comunidades llevan varios años sin celebrar juntas de propietarios, y cada familia hace lo suyo y se muestra indiferente a cuestiones de gestión inmobiliaria que no tienen que ver con sus propios intereses. Si la junta de propietarios no puede celebrarse con normalidad, no se podrá constituir el comité de propietarios. Ante la vulneración de intereses faltan buenos canales de protección de derechos. En segundo lugar, la gestión de muchos comités de propietarios comunitarios no está estandarizada. El comité de propietarios debería ser elegido por la asamblea de propietarios, pero la gestión y funcionamiento de muchas comunidades desde la elección hasta la etapa posterior son extremadamente irregulares. El comité de propietarios no puede representar los intereses de los propietarios e incluso puede trabajar con la empresa administradora de la propiedad para infringir los intereses de los propietarios. Aunque algunos comités de propietarios comunitarios se eligen mediante procedimientos formales, los miembros del comité de propietarios carecen de capacidad de gestión y no pueden ayudar a los propietarios a salvaguardar sus derechos. Estas circunstancias hacen que el comité de propietarios sea inútil e incapaz de desempeñar el papel que le corresponde.
3 Contramedidas para optimizar la gestión de propiedades en comunidades urbanas de mi país
3.1 Mejorar las leyes y regulaciones pertinentes
Aunque la gestión de propiedades se ha desarrollado en mi país durante muchos años, las leyes y reglamentos pertinentes todavía están retrasados. Las disputas entre promotores, empresas inmobiliarias y propietarios a menudo no pueden resolverse adecuadamente por medios legales porque no existen leyes y reglamentos detallados que proporcionen una base legal. Según las características de la gestión inmobiliaria, las leyes y reglamentos deberían mejorarse principalmente desde dos aspectos. Por un lado, deberíamos tener métodos, normas y reglamentos sólidos. El desarrollo económico y cultural de las diferentes regiones de nuestro país varía mucho y las disputas reales a menudo no pueden resolverse únicamente mediante leyes y regulaciones formuladas por el Estado. Se pueden formular regulaciones pertinentes sobre la propiedad en función de la situación real en varios lugares, y las disputas sobre la propiedad se pueden resolver de manera más realista durante el proceso de administración de la propiedad. Por ejemplo, cuestiones detalladas como los principios de cobro, las normas de cobro, la composición del servicio y los métodos de gestión deben regularse mediante leyes y reglamentos detallados para que las disputas puedan tener una base legal. Por otra parte, es necesario desarrollar un sistema de licitación sólido. Un problema importante en la gestión inmobiliaria actual es que los propietarios no pueden elegir su propia empresa inmobiliaria. Mejorar el sistema de licitación y seleccionar abiertamente las empresas inmobiliarias que sean favorecidas por la mayoría de los propietarios a través de la junta de propietarios. Una vez que se selecciona una empresa de administración de propiedades, ésta debe hacer todo lo posible para brindar buenos servicios para ganarse la reputación de los propietarios y una buena impresión pública para ganar participación de mercado. La competencia justa y abierta en el mercado puede promover la transformación de los conceptos de servicio de las empresas de administración de propiedades y la mejora de las capacidades de gestión y, en última instancia, lograr un desarrollo sustancial. Al mismo tiempo, los propietarios también reciben buenos servicios y evitan disputas.
3.2 Reconocer la naturaleza de la industria y encontrar el posicionamiento de la misma.
En primer lugar, se debe gestionar adecuadamente el posicionamiento entre administradores y propietarios de fincas. ¿No tienen los administradores de propiedades autoridad sobre los propietarios? ¿gerente? , ¿No eres humilde y sufres? ¿servidor? . Los administradores de propiedades deberían posicionarse como proveedores de servicios, porque la administración de propiedades es esencialmente una industria de servicios. Todo profesional inmobiliario debe respetar la ética profesional, prestar servicios a los propietarios concienzudamente y mejorar continuamente sus capacidades de gestión inmobiliaria. Sea paciente cuando tenga problemas con los propietarios y colóquese siempre como proveedor de servicios. Los propietarios también deben posicionarse correctamente. No se puede tratar al administrador de la propiedad como su sirviente y manejar los asuntos de la propiedad mediante procedimientos formales en lugar de amenazar o negarse a pagar las tarifas de la propiedad, ¿verdad? ¿Protección de derechos? . En segundo lugar, el posicionamiento entre promotores inmobiliarios y propiedades. Los promotores y los promotores inmobiliarios deben complementarse entre sí. Sólo apoyándose y ayudándose mutuamente se puede lograr una situación en la que todos salgan ganando. Algunos desarrolladores toman atajos en la construcción de viviendas y otros aspectos, lo que dificulta que las empresas de administración de propiedades aborden el problema más adelante. Como resultado, las empresas de administración de propiedades pierden información de administración y los propietarios tienen disputas constantes. Para ganar cuota de mercado, algunas empresas inmobiliarias ofrecen a los promotores tarifas inmobiliarias demasiado bajas en la fase inicial para atraer a los propietarios a comprar viviendas comerciales. Sin embargo, no pueden proporcionar los servicios esperados en la fase posterior, lo que sólo provocará disputas en la fase posterior. fin. Una planificación de la construcción residencial de alta calidad reducirá muchas disputas innecesarias en la gestión posterior de la propiedad, proporcionará una buena plataforma de servicios y permitirá a los desarrolladores ganarse la confianza y el apoyo del público.
3.3 Mejorar las normas y reglamentos pertinentes
En primer lugar, debemos mejorar aún más el sistema de licitación y hacer un buen trabajo en la supervisión previa. Antes de determinar qué empresa de administración de propiedades ingresará a la comunidad para participar en la administración de propiedades, debe existir un sistema de licitación completo para seleccionar una empresa de administración de propiedades de alta calidad que cumpla con los requisitos. Un sistema de licitación justo y abierto permite que más empresas inmobiliarias participen en la competencia, promoviendo así la superación personal de las empresas inmobiliarias y proporcionando mejores servicios a los propietarios. Las empresas inmobiliarias calificadas seleccionadas mediante estrictos sistemas y procedimientos de licitación son responsables ante los propietarios y la industria de administración de propiedades. En segundo lugar, en la etapa inicial, las empresas inmobiliarias optaron por orientarse al mercado. En el proceso real de gestión inmobiliaria, la relación entre los promotores y las empresas de gestión inmobiliaria suele ser muy vaga, e incluso la empresa inmobiliaria es una filial del promotor. Según la normativa de gestión inmobiliaria, la sociedad gestora de la propiedad y el promotor deben tener una relación contractual. Los desarrolladores venden viviendas comerciales y las empresas de administración de propiedades ingresan a la comunidad con anticipación y, a menudo, están inextricablemente vinculadas con los desarrolladores. Posteriormente, la falta de un sistema de libre elección de las empresas gestoras de propiedades provocó constantes disputas entre los propietarios. Finalmente, establezca un sistema completo de quejas de propietarios.
En los últimos años ha habido un número creciente de disputas sobre propiedades. Cuando se infringen los intereses de los propietarios, no existen canales fluidos de denuncia ni un sistema completo de denuncia, y otros métodos insatisfactorios sólo pueden utilizarse para salvaguardar los derechos. Como resultado, las disputas entre propietarios y propietarios no pueden resolverse adecuadamente, lo que genera un círculo vicioso. Si las disputas no se pueden resolver adecuadamente, los propietarios pierden la confianza en la industria de administración de propiedades y no están dispuestos a pagar honorarios de administración de propiedades. En última instancia, las empresas de gestión inmobiliaria no pueden desarrollarse de forma saludable.
3.4 Mejorar el mecanismo de supervisión y lograr un sano desarrollo de la gestión inmobiliaria.
En primer lugar, es necesario reforzar la revisión de cualificación y supervisión de las empresas inmobiliarias. Revisar estrictamente las calificaciones y el crédito de las empresas de administración de propiedades para evitar que empresas no calificadas ingresen a la industria de administración de propiedades. Esto no sólo protege los intereses de los propietarios, sino también los intereses de la industria de administración de propiedades. En segundo lugar, fortalecer la regulación de la competencia en la industria de administración de propiedades. En la actualidad, la competencia en el mercado de la gestión inmobiliaria es cada vez más feroz. Para apoderarse del mercado, muchas empresas inmobiliarias ignoran las reglas del mercado y prometen tarifas de propiedad demasiado bajas. Sin embargo, no pueden obtener ganancias después de ingresar a la comunidad, reducen la calidad del servicio y cobran tarifas ilegales para proteger sus propios intereses, lo que finalmente conduce. al descontento entre los propietarios y a constantes disputas. Al mismo tiempo, la competencia maliciosa de precios bajos y los cargos arbitrarios han perturbado el mercado de administración de propiedades y dañado la imagen de la industria de administración de propiedades. Finalmente, necesitamos fortalecer la supervisión estandarizada de los comités de propietarios. El comité de propietarios es elegido por la asamblea de propietarios y representa los intereses de los propietarios. El gobierno debería fortalecer la supervisión y la gestión para estandarizar sus operaciones y representar verdaderamente los intereses de la mayoría de los propietarios.
Autor: Tan Liyan Unidad: Universidad Normal del Yangtze
Referencias:
1 Xie. Una breve discusión sobre la transformación y actualización de la administración de propiedades a la industria de servicios moderna [J]. China Property Management, 2012(10)
2 Estado de desarrollo de la industria de administración de propiedades de Shanghai [J]. China Property Management, 2010(1)
3 Liu Tuo. Investigación sobre gestión inmobiliaria en China[D]. Jinan: Universidad de Shandong, 2010
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5 Kou Xiaoyan, Zhang Jusheng. El dilema y la solución de la gestión de la propiedad desde la perspectiva de la coordinación social [J Search, 2013(1)
6 Huang Chuang. Análisis de ruta del desarrollo saludable de la gestión de la propiedad comunitaria urbana [J]. Changbai Daily, 2013(1)
Muestra de discusión del documento sobre gestión de la propiedad 2: Problemas y contramedidas en la etapa posterior de la gestión de la propiedad de viviendas asequibles Resumen: La seguridad de la vivienda es una cuestión importante para los medios de vida. En los últimos años, la escala de construcción de viviendas asequibles ha aumentado. Sin embargo, después de que el gobierno nacional le concede gran importancia y se pone en uso un gran número de viviendas asequibles, la gestión inmobiliaria en el último período se enfrenta a desafíos sin precedentes. Los conflictos entre el departamento de administración de propiedades y los inquilinos son muy perjudiciales para el buen funcionamiento de las viviendas asequibles. Resumen: Este artículo parte de los tres temas principales de los jefes de departamento, la administración de propiedades y los residentes, analiza los problemas existentes en la etapa posterior de la administración de propiedades de viviendas asequibles y propone las soluciones correspondientes. ¿verde? El desarrollo tiene un significado muy positivo.
Palabras clave: vivienda asequible; gestión posterior de la propiedad; ciudad de Anyang, provincia de Henan
1. Antecedentes e importancia de la investigación
La implementación a gran escala de proyectos de vivienda asequible. Es una decisión importante tomada por el Comité Central del Partido y el Consejo de Estado. Para acelerar la construcción y el desarrollo de viviendas asequibles, resolver rápidamente las dificultades de vivienda de las familias urbanas de bajos ingresos, los trabajadores migrantes y los nuevos grupos de empleo, mejorar gradualmente las condiciones de vida de las familias urbanas de ingresos medianos bajos y los residentes de barrios marginales, y lograr el objetivo de tener un lugar para vivir, Promover el desarrollo rápido y saludable de la urbanización en Henan. Desde 2011, la provincia de Henan ha emitido muchas sugerencias y opiniones de políticas sobre vivienda asequible: 65438 + 21 de febrero de 2011, "Varias opiniones del gobierno popular de la provincia de Henan sobre la aceleración de la construcción de proyectos de vivienda asequible", que proponía regular aún más las viviendas de bajo costo. alquiler de viviendas y métodos de construcción, mecanismos de revisión y gestión posventa de viviendas asequibles, y establecimiento de un sistema sostenible de viviendas de alquiler bajo y viviendas asequibles. En 2012, el gobierno provincial de Henan emitió las "Opiniones orientativas sobre el fortalecimiento de la gestión profesional de viviendas de bajo alquiler y viviendas públicas de alquiler", que exigen que el umbral de entrada para viviendas asequibles se reduzca gradualmente y que se incluya a los empleados recién contratados y a los trabajadores migrantes. en el ámbito de la seguridad de las viviendas públicas de alquiler. El "Aviso sobre cómo hacer un buen trabajo en el Proyecto de Vivienda de Indemnización Urbana en 2013" del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Henan de 2013 propuso acelerar la construcción de viviendas asequibles, implementar concienzudamente la política de asignación de viviendas asequibles y promover activamente la transformación de los barrios marginales. Las "Diversas opiniones sobre el fortalecimiento de la gestión de viviendas públicas de alquiler" de 2015 propusieron medidas para implementar la asignación de alquileres, que es una garantía institucional indispensable en la construcción y gestión de viviendas asequibles. Gracias a las acciones activas del gobierno, la vivienda asequible en la provincia de Henan ha formado un sistema diversificado con viviendas de bajo alquiler y viviendas públicas de alquiler como cuerpo principal, y complementado con viviendas asequibles, viviendas de precio limitado y viviendas de reasentamiento específico. La gestión post-operación de vivienda asequible incluye principalmente: acceso y salida, cobro de alquileres, gestión de propiedades, construcción cultural comunitaria, gestión de instalaciones de apoyo, etc. ¿Estipulan los "Dictamenes Orientadores de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la Construcción y Gestión de Proyectos de Vivienda de la Seguridad Social" (Guobanfa [2011] N° 45)? ¿Pueden las comunidades de viviendas asequibles implementar la autogestión y el autoservicio, o deberían contratar agencias profesionales para proporcionar servicios inmobiliarios? También presenta algunas opiniones orientativas sobre la gestión inmobiliaria posterior de viviendas asequibles.
A través de un estudio empírico sobre la última etapa de la gestión inmobiliaria de viviendas asequibles en la ciudad de Anyang, este artículo lleva a cabo un análisis detallado y en profundidad de los problemas existentes en la última fase de la gestión inmobiliaria de viviendas asequibles y propone soluciones específicas que contribuirán aún más mejorar las viviendas asequibles en la ciudad de Anyang. La gestión de la propiedad en etapas posteriores y al mejorar las condiciones y el medio ambiente de la vivienda, puede resolver eficazmente las preocupaciones de los grupos que actualmente viven en viviendas asequibles y también ayudar a mejorar el índice de felicidad de las personas de bajos y medianos ingresos; grupos de ingresos al mismo tiempo, aumentar la cooperación de la gente y la cooperación en la gestión de la propiedad en la última etapa. La intensidad del apoyo reducirá efectivamente la resistencia en el proceso de gestión posterior y promoverá el desarrollo sostenible de la gestión de la propiedad en la última etapa de viviendas asequibles.
2. Explicación de los problemas
(1) Problemas descubiertos por los jefes de departamento
Para los jefes del departamento de vivienda asequible, se realizan principalmente entrevistas. En lo que respecta a viviendas asequibles, muchos responsables afirman que poco a poco se están mejorando las medidas de apoyo pertinentes. Para la parte de posgestión, seguirán utilizando la forma de gestión de la propiedad encomendada por el gobierno, pero todavía quedan muchos problemas, principalmente los siguientes tres problemas. Primero, la presión financiera del gobierno es demasiado grande. Las principales fuentes de fondos para viviendas asequibles son los fondos financieros, los alquileres y los ingresos operativos de las instalaciones de apoyo. A medida que se expande la escala de la vivienda, incluido el personal administrativo, el personal de gestión y otros gastos, y el gobierno solo cobra a los ciudadanos una pequeña cantidad de alquiler y tarifas de propiedad, la presión financiera aumentará con el tiempo; en segundo lugar, algunos funcionarios no se atreven a asumir la responsabilidad; dejar la casa en estanterías para que sea asequible. La vivienda no puede desempeñar el papel que le corresponde. En tercer lugar, a los residentes les resulta difícil revisar sus activos y su conciencia de salida es débil; Dado que mi país aún no ha establecido un sistema de crédito financiero y un sistema de declaración de ingresos personales de residentes que sean compatibles con el sistema de economía de mercado, los ingresos personales y los activos financieros no son abiertos ni transparentes, y faltan métodos eficaces de seguimiento de los ingresos y medidas conexas. métodos de investigación y estadísticos. En el caso de las lagunas en la revisión de activos, algunas viviendas asequibles están ocupadas por propietarios que poseen casas, automóviles y alquilan o venden casas, lo que viola la intención original de establecer viviendas asequibles. Además, las medidas de incentivo en el mecanismo de salida de viviendas asequibles no son obvias, el concepto de salida es vago y no existe un mecanismo de incentivos. Como resultado, los residentes no están dispuestos a salir una vez que viven en viviendas asequibles y la motivación. para que los residentes salgan activamente es seriamente insuficiente.
(2) Preguntas de la propiedad
Las preguntas relacionadas con la propiedad en el cuestionario incluyen principalmente si existe administración de la propiedad, la calidad profesional del personal de la propiedad, si la administración de la propiedad y los principales Los servicios prestados son satisfactorios. A partir de 220 cuestionarios válidos recopilados de tres grados diferentes de comunidades residenciales en la ciudad de Anyang, se encontró que 156 (70,91%) comunidades residenciales no tenían empresas especiales de administración de propiedades, y 127 (40,2%) comunidades residenciales tenían administración de propiedades. Los resultados de la encuesta mostraron que la calidad de los empleados era media, 84%. Los resultados de la encuesta ilustran cuatro problemas: primero, el alcance de los servicios proporcionados por la propiedad es demasiado limitado, limitado a simples servicios diarios. Los residentes informaron que la gestión de seguridad de la comunidad no existe, hay muchos casos de robo de vehículos con batería. y los guardias de seguridad no son estrictos al entrar y salir, lo que resulta en una comunidad mixta, no se puede garantizar la seguridad diaria de los residentes. En segundo lugar, el plan de ecologización de la comunidad inmobiliaria no está en marcha y los coches se aparcan y abandonan indiscriminadamente, lo que afecta al tráfico. En tercer lugar, la eficiencia de la gestión de la propiedad es baja y los problemas de calidad de la vivienda, como goteras en los techos, goteras en las tuberías, falta de calefacción, etc., no han sido atendidos de manera oportuna. En cuarto lugar, faltan propiedades específicas. Se deben desarrollar negocios de servicios prácticos basados en las diferentes necesidades y niveles de consumo de los propietarios de viviendas asequibles para lograr servicios meticulosos. Durante las conversaciones con los administradores de propiedades, descubrimos que algunos residentes no pagaron las tarifas de la propiedad a tiempo, lo que provocó que el trabajo de administración de la propiedad no se llevara a cabo según lo programado. Las tuberías tienen una vida útil de 2 años y el techo tiene una vida útil de 5 años. Después de un cierto período de tiempo, los costes de mantenimiento y mano de obra también suponen un gasto considerable. El propietario cree que la empresa de administración de la propiedad se niega a pagar las tarifas de la propiedad para ahorrar gastos, reducir costos y reducir la calidad del servicio. Resolver la contradicción directa entre ambos es el foco del trabajo actual de gestión de propiedades. Es necesario no sólo garantizar la calidad del servicio, sino también establecer un mecanismo razonable para alentar a las personas a pagar activamente las tarifas de propiedad. Hay estaciones de servicio de voluntariado, festivales, espectáculos artísticos y plataformas de lectura en la comunidad, pero la mayoría de los residentes no participan bien y carecen de un sentido de propiedad. No se dan cuenta de que también son miembros de la comunidad y no pueden participar activamente en ella. construcción cultural.
(3) Cuestiones reflejadas en la satisfacción familiar.
El cuestionario analiza principalmente las deficiencias y actitudes de familias con diferentes condiciones de vivienda hacia la gestión posterior de viviendas asequibles desde seis aspectos: descripción general de la vivienda, gestión de la propiedad, instalaciones de apoyo, construcción comunitaria, políticas relevantes y mecanismos de salida. . Entre los 220 cuestionarios válidos, 70 eran de inquilinos de viviendas de alquiler bajo, 147 eran de inquilinos de viviendas asequibles y 3 eran de inquilinos de viviendas públicas de alquiler. Refleja principalmente los siguientes cinco problemas: Primero, hay muchos problemas en las comunidades donde se encuentran viviendas asequibles, como transporte público inconveniente, falta de equipos de ejercicio y espacios públicos, atención médica comunitaria imperfecta y precios altos en los supermercados comunitarios. En segundo lugar, en términos de relaciones vecinales, el 27,5% de los residentes eligió el promedio, lo que indica la necesidad de fortalecer la comunicación vecinal y la construcción cultural comunitaria, y cultivar el sentido de unidad, amor y asistencia mutua de los residentes de la comunidad. Hablando de servicios voluntarios, muchos residentes dijeron que nunca habían participado en actividades de voluntariado comunitario y que estarían felices de participar si fuera posible, especialmente? ¿Pagar por el trabajo? Dispuesto a participar en trabajo comunitario para compensar las tarifas de propiedad. En tercer lugar, en términos del modelo de gestión posterior, el 28,5% de los residentes eligió la gestión combinada de hogares y propiedades, y el 20,9% eligió el liderazgo del gobierno y los departamentos pertinentes, lo que indica que los residentes todavía tienen una fuerte voluntad de participar en la gestión, pero Carecen de plataforma.
Además, los residentes de comunidades de viviendas asequibles que actualmente no cuentan con administración de propiedades dijeron que antes había administración de propiedades en la comunidad, pero debido al cuarto, el 36.4% de los residentes dijeron que no sabían mucho sobre las políticas relacionadas con viviendas asequibles. y el 50,6% de los vecinos dijeron que no sabían cómo presentar una denuncia y nunca lo habían denunciado, unos pocos vecinos dijeron que habían denunciado pero no habían recibido respuesta y que el inmueble se había retirado de la gestión. Esto demuestra que el mecanismo de supervisión del gobierno y de todos los sectores de la sociedad no es perfecto y que no existe un canal abierto y transparente que permita verdaderamente al pueblo expresar su voz y permitir que el poder se ejerza al sol. En quinto lugar, la mayoría de los residentes han mostrado una fuerte voluntad de retirarse de las viviendas asequibles en términos del mecanismo de salida, lo que demuestra que la orientación del gobierno a este respecto no es suficiente y no ha permitido a las personas establecer una visión correcta del empleo y la salida de las viviendas asequibles. lo antes posible gracias a sus propios esfuerzos.
En tercer lugar, estrategias de craqueo
(1) Líderes de departamento
¿Qué medidas se deben tomar primero para abordar los problemas de los jefes de departamento? ¿Aumentar los ingresos y reducir los gastos? , las viviendas de alquiler bajo y las viviendas públicas de alquiler se aplicarán cargos por servicios inmobiliarios a precios guiados por el gobierno para reducir la presión sobre los fondos financieros del gobierno. Por un lado, se incrementarán los costos de alquiler y contratación de las instalaciones de apoyo dentro de un cierto rango. a través de gradientes apropiados, y por otro lado, se aumentará la fuente de fondos para la gestión de viviendas asequibles. Por un lado, los inquilinos pueden participar en la gestión de la propiedad y el autoservicio bajo la organización de comités comunitarios de vecinos, racionalizando la escala de la propiedad; personal administrativo, implementar un mecanismo de incentivos competitivos y mejorar la eficiencia del trabajo, en segundo lugar, fortalecer la supervisión del personal relevante en el departamento de vivienda y construcción y mejorar el sistema de publicidad en la mayor medida posible para evitar el desperdicio de recursos de vivienda asequible. pueden desempeñar el papel que les corresponde y proteger eficazmente los problemas de vivienda de los hogares con dificultades de vivienda. Finalmente, para abordar los problemas de dificultad para verificar los activos de los inquilinos y la escasa voluntad de salir, se debe establecer un grupo de trabajo combinado por parte de funcionarios gubernamentales y administradores de propiedades; determinar indicadores claros, realizar inspecciones periódicas de las viviendas y aumentar los esfuerzos publicitarios para permitir que los inquilinos comprendan mejor el mecanismo de salida. Siga estrictamente los estándares de revisión de activos y los estándares de revisión de salida, y obligue a salir a aquellos que no estén dispuestos a salir voluntariamente pero que no cumplan con los requisitos para viviendas asequibles. Al mismo tiempo, se debe establecer un sistema de rotación de viviendas o capital de trabajo para proporcionar otras viviendas públicas de alquiler con alquileres más bajos a los inquilinos o obligarlos a retirarse.
(2) Gestión de propiedades
Al gestionar comunidades de viviendas asequibles, las empresas de administración de propiedades deben proporcionar una gama completa de servicios, especialmente medidas de seguridad, para salvaguardar eficazmente la seguridad personal y de propiedad de los residentes. .;¿Al mismo tiempo? ¿Principio de proximidad? Aceptar la participación del personal interno (arrendatarios) de la comunidad en la gestión democrática y prestar atención a la capacitación del personal, mejorar la calidad del personal y mejorar la eficiencia del trabajo reportados por los residentes deben ser registrados por personal dedicado y resueltos de manera oportuna; que la comunidad residencial pueda fortalecer la democracia en la gestión inmobiliaria. Supervisar y mejorar los canales de denuncia en las comunidades residenciales. Además, los derechos de propiedad deben recaudarse de conformidad con las normas prescritas, se debe establecer un mecanismo razonable para alentar a las personas a pagar activamente los derechos de propiedad, y los derechos deben recaudarse en etapas de acuerdo con las condiciones de vivienda de los residentes, y las normas de cobro no deben ser cambiado a voluntad. Fortalecer la comunicación y negociación entre los residentes y los departamentos de administración de propiedades, gestionar la divulgación de información y aliviar los conflictos entre las dos entidades. Además, los administradores de propiedades deben alentar a los residentes a participar activamente en la construcción cultural comunitaria para mejorar su sentido de propiedad.
(3) Hogares
En primer lugar, los inquilinos son un elemento clave en la gestión de viviendas asequibles. El desarrollo de la gestión de la propiedad de viviendas asequibles en la etapa posterior requiere que los residentes apoyen y cooperen activamente con el desarrollo de la gestión, participen democráticamente en la gestión, ofrezcan activamente sugerencias y sugerencias y mejoren su sentido de propiedad. La encuesta encontró que la mayoría de las familias están dispuestas a utilizarlo. ¿Pagar por el trabajo? La participación formal en la gestión comunitaria compensa los honorarios de la propiedad, por lo que la asistencia mutua en la comunidad no sólo puede mejorar las relaciones con los vecinos, sino también reducir la presión laboral de la gestión de la propiedad y también es de gran beneficio para la construcción armoniosa de la comunidad. No solo eso, atraer estudiantes universitarios voluntarios o trabajadores sociales para participar en trabajos de alta movilidad y baja intensidad de mano de obra e integrar efectivamente los recursos humanos existentes es un intento positivo y significativo en la gestión posterior de viviendas asequibles. En cuanto al mecanismo de salida, es necesario fortalecer la comprensión de los residentes sobre las políticas relacionadas con el mecanismo de salida de viviendas asequibles, elegir voluntariamente estrategias de salida activa favorables y promover la implementación razonable y justa del mecanismo de salida de viviendas asequibles.
Autores: Wang Jingjing y Guo Xiaoqing Unidad: Universidad Normal de Henan
Materiales de referencia:
Zhang Xuefeng y Guo Lin. ¿Cuáles son los problemas y soluciones en la posterior operación y gestión de viviendas asequibles en alquiler? Análisis empírico basado en la provincia de Hebei [J]. Revista de la Universidad de Suzhou (Edición de Filosofía y Ciencias Sociales), 2014(05).
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