Optimizar los precios de alquiler de viviendas en Hebei
Recientemente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Seguridad Pública, la Administración Estatal para la Regulación del Mercado, la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Administración Estatal del Ciberespacio de China emitió los "Dictámenes sobre la rectificación y estandarización del orden del mercado de alquiler de viviendas" (en adelante, los "Dictámenes"), regulan el comportamiento comercial de las entidades en el mercado de alquiler de viviendas y protegen los derechos e intereses legítimos de todos. actores del mercado de alquiler de vivienda, especialmente los arrendatarios.
El alquiler de viviendas es una forma importante de resolver los problemas de vivienda de nuevos ciudadanos, como trabajadores inmigrantes y estudiantes universitarios recién contratados. En los últimos años, el mercado de alquiler de viviendas de mi país se ha desarrollado rápidamente y ha desempeñado un papel importante en la solución de los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos. Sin embargo, el mercado de alquiler de viviendas está en crisis. Las agencias de intermediación inmobiliaria, las empresas de alquiler de viviendas y las plataformas de información en línea publican información falsa sobre viviendas, retienen maliciosamente depósitos y alquileres, utilizan préstamos para alquiler de viviendas en violación de las regulaciones y desalojan por la fuerza a los inquilinos, infringiendo los derechos e intereses legítimos de los inquilinos y afectando la armonía social. y estabilidad.
Según el despliegue unificado, a partir de 2065438 + junio de 2009, una campaña a nivel nacional para rectificar el caos de las agencias de alquiler de viviendas ha logrado resultados iniciales. Después de medio año de rectificación a nivel nacional del caos de los intermediarios de alquiler de viviendas, las opiniones emitidas esta vez resaltan la orientación del problema, fortalecen la supervisión efectiva e institucionalizan y normalizan los resultados de la rectificación y estandarización del orden del mercado de alquiler de viviendas. Las manifestaciones específicas incluyen:
Primero, fortalecer la gestión de los empleados. Las agencias de intermediación inmobiliaria y las empresas de arrendamiento de vivienda que señalen en su ámbito de actividad “corretaje inmobiliario” o “arrendamiento de vivienda” y subarrendan más de 65.438 unidades o personas naturales, deberán registrarse como entidades de mercado de conformidad con la ley. Las empresas de alquiler de viviendas envían información de apertura al departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural antes de la apertura.
El segundo es reforzar la gestión de la divulgación de información sobre vivienda. La información de la casa debe cumplir con los requisitos de comisión real, situación real y precio real. Las plataformas de información en línea deben verificar las calificaciones de las entidades de divulgación de información sobre vivienda y la información necesaria sobre vivienda.
El tercero es estandarizar el comportamiento decorativo de las viviendas de alquiler. Varias localidades han formulado políticas para transformar edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros edificios no residenciales inactivos en viviendas de alquiler de conformidad con las leyes y reglamentos. La decoración de la casa debe cumplir con los requisitos de construcción, protección contra incendios y protección del medio ambiente.
En cuarto lugar, prevenir los riesgos financieros del alquiler de viviendas. Establecer requisitos claros para el período del préstamo y el monto del préstamo del negocio de préstamos para alquiler de viviendas. Fortalecer la supervisión de las empresas de alquiler de viviendas de alto riesgo que adopten modelos de negocio como "AG de baja producción" y "cobro a largo plazo y pago a corto plazo".
El quinto es construir una plataforma de servicios de gestión de alquiler de viviendas. Las ciudades con una fuerte demanda de alquiler, como los municipios, las capitales de provincia y las ciudades bajo una planificación estatal separada, deben completar la construcción de plataformas de servicios de gestión de alquiler de viviendas. La plataforma debe tener funciones tales como presentación institucional y informes de apertura, inspecciones de viviendas, divulgación de información y presentación de visas en línea.
En sexto lugar, establecer un mecanismo normalizado de gestión del alquiler de viviendas. Los departamentos de vivienda y construcción, desarrollo y reforma urbano-rural, seguridad pública, supervisión del mercado, supervisión bancaria y de seguros, e información de Internet y otros departamentos en varias regiones han establecido mecanismos de coordinación y vinculación. Establecer un mecanismo de mediación multinivel para disputas sobre alquiler de viviendas.
Al mismo tiempo, los "Dictámenes" también exigen la implementación de textos modelo para los contratos de alquiler de viviendas, la estandarización de los cargos por servicios institucionales y el fortalecimiento de la autodisciplina de la industria.
La decoración no residencial se ajusta más a las leyes y normativas.
En comparación con la normativa de años anteriores, la estandarización de la decoración de las casas de alquiler se ha convertido en el punto culminante de esta opinión.
Las "Opiniones" señalaron que el departamento de vivienda y construcción debería formular políticas para convertir edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros edificios no residenciales inactivos en viviendas de alquiler de acuerdo con las leyes y regulaciones. Si la casa se convierte en vivienda de alquiler, deberá cumplir con los requisitos de construcción y protección contra incendios. Cuando una empresa de arrendamiento de viviendas renueva o decora una casa de alquiler, debe obtener el consentimiento por escrito del propietario. Los materiales y equipos utilizados deberán cumplir con las normas nacionales y locales, y la calidad del aire después de la decoración deberá cumplir con las normas nacionales pertinentes y no pondrá en peligro la seguridad y la salud del arrendatario.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que en el pasado se llevaba a cabo desde la perspectiva del estímulo, pero esta vez la política en realidad enfatizó el concepto de regulación, que es algo a lo que algunas instituciones de almacenamiento de viviendas deben prestar atención. Aquí también es donde algunas organizaciones a menudo se confunden. La política aclara la orientación legal y regulatoria para la renovación no residencial de edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros lugares inactivos, y también menciona que se deben cumplir requisitos de construcción, protección contra incendios, protección ambiental y otros. Desde esta perspectiva, la dirección de la transformación posterior permanece sin cambios, pero es necesario que los detalles estén en su lugar. Al mismo tiempo, se espera que en 2020 se introduzcan más políticas de apoyo similares a los cambios en el alquiler empresarial y los cambios en el alquiler industrial.
A los agentes no se les permite ganar diferenciales de alquiler.
Los "Dictámenes" también hacen hincapié en la estandarización de los cargos por servicios de alquiler. Por ejemplo, los agentes inmobiliarios y las empresas de alquiler de viviendas deben marcar claramente los precios. Antes de cobrar, se debe emitir una lista de cargos que indique todos los artículos de servicio, estándares de cobro, montos de cobro, etc., y debe ser firmada y confirmada por las partes, las agencias de bienes raíces no pueden ganar la diferencia en los precios de alquiler de la casa; Cuando expire el contrato de arrendamiento de la vivienda y el arrendatario renueve el contrato con el arrendador, no se cobrará comisión alguna al expirar el contrato de arrendamiento de la vivienda, además de compensar los honorarios pactados en el contrato, se devolverá al arrendador el resto del alquiler y la fianza; arrendatario en el momento oportuno.
Al mismo tiempo, debido a la combinación de entidades transaccionales, la mejora del registro y la presentación de entidades de arrendamiento y la verificación de la plataforma se han convertido en vínculos clave en la regulación del mercado de arrendamiento desde la fuente. En este sentido, los "Dictámenes" proponen que el registro y la gestión deben aplicarse estrictamente, y las agencias de intermediación inmobiliaria, las empresas de alquiler de viviendas y las plataformas de información en línea dedicadas a actividades de alquiler de viviendas deben registrar las entidades del mercado de conformidad con la ley.
Cabe señalar que este “Dictamen” también estipula la presentación de entidades de arrendamiento externas. Entre ellos, las unidades o personas físicas que subarrendan más de 10 unidades (habitaciones) también deberán registrarse como entidades del mercado de conformidad con la ley. "Esto tiene un efecto regulatorio muy bueno sobre el comportamiento de algunos propietarios individuales que alquilan casas y también permite que todo tipo de casas sean supervisadas de manera más integral", afirmó Yan Yuejin.
Gestionar estrictamente modelos de negocio como "pago largo, pago corto"
Las "Opiniones" dejan claro que los alquileres de viviendas que adoptan el "pago bajo AG" y el "pago largo, Se fortalecerán los modelos comerciales de "pagos cortos" Para la supervisión de las empresas, se debe guiar a las empresas de arrendamiento de viviendas para que establezcan cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento en los bancos, y los alquileres y los depósitos de seguridad deben incluirse en las cuentas de supervisión.
En la lógica normal, las empresas de arrendamiento adquirirán casas a un precio bajo y las transferirán a un precio alto. Es inevitable que aparezca un número muy pequeño de "precios bajos AG" durante los ajustes operativos. Sin embargo, existen preocupaciones ocultas sobre la "baja producción AG" a gran escala. El responsable de un piso de alquiler a largo plazo explicó que el "precio bajo AG" a gran escala es en realidad para cerrar la casa y aprovechar la oferta de vivienda que es superior al precio de mercado. "Los inquilinos no son estúpidos y no alquilan a precios altos, por lo que las empresas tienen que alquilar a precios bajos para poder recaudar fondos. Esto va acompañado de operaciones como 'ingresos a largo plazo y pagos a corto plazo', 'agrupación de fondos' y 'préstamos de alquiler'", dijo.
Debido a su relativo ocultamiento, estos riesgos son difíciles de detectar a tiempo y regularlos de manera efectiva. Sin embargo, los "Opiniones" aclararon que los departamentos pertinentes guiarán a las empresas de arrendamiento de viviendas para que establezcan cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento en los bancos e incluyan alquileres y depósitos de seguridad en las cuentas de supervisión. Entre los ingresos por alquiler de las empresas de alquiler de viviendas, la proporción de préstamos para alquiler de viviendas no excederá el 30%, y cualquier proporción excedente debe ajustarse antes de finales de 2022.
Los “Dictámenes” también son muy claros a nivel regulatorio. Para las empresas de alquiler de viviendas que no tienen la capacidad de continuar operando y se están expandiendo demasiado rápido, se pueden tomar medidas como advertencias de entrevista y suspensión de la firma y presentación en línea para prevenir y resolver riesgos de actividades ilegales, operaciones sin licencia, violaciones de precios y monopolios; Los acuerdos pueden ser investigados y sancionados conforme a la ley.
No se inducirá a los arrendatarios a utilizar préstamos de arrendamiento.
Los apartamentos de alquiler a largo plazo han tenido problemas en los últimos años y la industria los considera una "secuela" de la carrera por las industrias emergentes. Según las encuestas de los medios de comunicación, en el ámbito de los pisos de alquiler a largo plazo todavía aparecen "préstamos de alquiler" obligatorios.
Esta vez los "Dictámenes" plantean específicamente exigencias de rectificación del caos de los "préstamos de alquiler". Por ejemplo, al realizar negocios de préstamos de alquiler de viviendas, el período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de viviendas y la frecuencia de los préstamos deberá coincidir con la frecuencia de los pagos de alquiler del prestatario. Las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen viviendas de alquiler; préstamos de consumo mediante ocultación, engaño, coerción, etc. No se inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos de consumo para el alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc.
“Hay que decir que los riesgos financieros en el campo del arrendamiento sólo han surgido en los últimos dos años”. Yan Yuejin dijo que la aparición de préstamos de alquiler se debe en gran medida a la expansión ciega de las instituciones que participan en operaciones a largo plazo. -trabajo de alquiler a plazo. “Muchas instituciones alquilan casas a propietarios a precios altos y luego las alquilan a precios bajos con condiciones preferenciales como el pago único para aumentar el atractivo del alquiler. Luego, el intermediario utiliza el préstamo único otorgado por el prestamista. "La institución como fuente de fondos para cobrar la casa de alquiler continúa expandiéndose, pero una vez que se rompe la cadena de capital de la empresa, los derechos e intereses del inquilino inevitablemente se verán dañados".
Sun Zhifeng, abogado de Zhuowei. Law Firm, sugirió que como inquilino primero se debe prestar atención a con quién se firma el contrato. ¿Son iguales el arrendador y el cobrador del alquiler? Además del contrato de arrendamiento de la vivienda, ¿existen contratos de préstamo, convenios de compensación, etc.? Al mismo tiempo, se aclara cómo cobrar los honorarios del servicio de intermediación, si pagar los honorarios del servicio a un precio claro o deducir los honorarios del servicio de intermediación con el reembolso del préstamo.
Además, los seis departamentos enfatizaron que todas las localidades deben aprovechar la emisión de las "Opiniones" como una oportunidad para combinar "establecer reformas" y "establecer reformas" y adherirse a los principios de vivienda y urbanismo. construcción, desarrollo y reforma rural, seguridad pública, supervisión del mercado y banca. Fortaleceremos la supervisión a través de mecanismos de supervisión conjunta como la supervisión de seguridad y la información en línea, rectificaremos y estandarizaremos continuamente el orden del mercado de alquiler de viviendas y optimizaremos constantemente el alquiler de viviendas. entorno de mercado para que la gente pueda alquilar con más confianza.
Desde la perspectiva de la industria, las "Opiniones" cubren una amplia gama de áreas, estandarizan aún más el mercado de arrendamiento y salvaguardan los derechos e intereses legítimos de los arrendatarios. Es de importancia positiva consolidar el efecto regulatorio existente del mercado de arrendamiento y promover el desarrollo del mercado de arrendamiento en 2020. También hará que el desarrollo de modelos de negocios de empresas de arrendamiento esté más estandarizado.
Fuente del artículo: Wuhan Leju