Precio de la vivienda en Xiaoshan, Hangzhou
El rápido crecimiento de los precios de la vivienda en los últimos años ha sobrepasado la capacidad de consumo del mercado. Un gran número de compras especulativas de viviendas han acumulado ciertos riesgos de mercado. requiere una corrección racional de los precios de la vivienda y la reacumulación de la capacidad de consumo. Al mismo tiempo, los cambios en el contexto macroeconómico también han cambiado las expectativas psicológicas alcistas de la gente. La atmósfera de espera se ha vuelto más fuerte día a día y el tiempo para mantener divisas para comprar ha comenzado a extenderse.
Sin embargo, la política 90/70 ha dado lugar a una gran oferta de pequeños apartamentos y a la introducción de viviendas asequibles, lo que ha causado algunos problemas en la renovación de pequeños apartamentos y residencias de bajo nivel en Hangzhou. Además, los desarrolladores están ansiosos por retirar fondos en el entorno general. Estos dos factores inevitables constituyeron el detonante de los recortes de precios en el mercado inmobiliario de Hangzhou. El mayor efecto de la tormenta de recortes de precios de Vanke es promover la polarización de la calidad y el precio de los bienes raíces en Hangzhou. Los productos tienden a ser rentables y los precios tienden a ser racionales.
La racionalidad de los precios regresa y los desarrolladores buscan ganancias razonables.
Vanke pone el precio en primer lugar. El margen de beneficio promedio de los promotores inmobiliarios en Hangzhou es de alrededor del 30-40%, y los proyectos con mala calidad pero con buena calidad de soporte general pueden alcanzar al menos el 25%. Con este ajuste, la ganancia del desarrollador debería estar entre el 10-30%, dependiendo de quién lo opere.
En cuanto a otras industrias, el beneficio neto medio de la industria hotelera es del 8-10%, lo que ya es un muy buen nivel de gestión. Según las estadísticas de Orient Securities, el beneficio neto de la industria de alimentos y bebidas es del 6,2%, el de la industria textil y de la confección es del 6%, el de la industria de electrodomésticos es del 5,7%, el de la industria del automóvil es del 4% y el margen de beneficio medio de la industria manufacturera es sólo del 5%. Mientras el RMB se aprecie un 5%, los beneficios de las empresas chinas relacionadas con las exportaciones se consumirán. Si el RMB se deprecia un 5%, los beneficios de las empresas relacionadas con las importaciones se consumirán. Mientras el tipo de cambio del RMB siga aumentando, un gran número de empresas no podrán sobrevivir.
Por el contrario, los ingresos procedentes de bienes raíces son sin duda ganancias ultra altas, y la caída de los precios inmobiliarios es directamente proporcional a la racionalidad de la tasa de ganancia.
De hecho, ya sea restando (descuentos, promociones, reducciones de precio) o añadiendo (decoración elegante, garajes, mejoras de calidad, reparaciones), los desarrolladores tienen que ganar menos dinero y gastar más. Este proceso tiene como objetivo mejorar la rentabilidad del inmueble y reducir el margen de beneficio original. Creo que puede tocar fondo cuando los márgenes de beneficio caigan a alrededor del 12-15%.
Los precios totales de los escasos proyectos se mantuvieron iguales, mientras que las propiedades de alta calidad ganaron el mercado.
Lo mencionado anteriormente es la tendencia general de reducción y ajuste de precios para los bienes raíces convencionales, pero para los bienes raíces no principales, como proyectos con recursos únicos y escasos, instalaciones integrales de alta gama, potencial comercial y propiedades únicas. Los puntos de venta serán buscados por el mercado y los precios se mantendrán estables. Algunos proyectos inmobiliarios incluso utilizarán el truco de aumentar los precios para dar confianza a los consumidores y ofrecer bajos descuentos para satisfacer la psicología de los consumidores.
Los consumidores prestan más atención a los promotores inmobiliarios y de marcas de alta calidad.
Las propiedades de precio medio y bajo han llamado la atención.
La mayoría de los compradores de vivienda se ven afectados por sus niveles de ingresos, y los precios de la vivienda determinan directamente su poder adquisitivo.
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En octubre de 65438, se construyeron más de 30 nuevas propiedades en Hangzhou.
10El próximo mes, el mercado inmobiliario de Hangzhou marcará el comienzo de su máxima apertura, con la aparición de propiedades nuevas y antiguas desde el centro de la ciudad hasta los suburbios. Según estadísticas incompletas de este periódico, en octubre habrá 34 proyectos inmobiliarios en el mercado en Hangzhou, 21 de ellos en la principal zona urbana. Basándose en el cálculo de 30.000 metros cuadrados de vivienda por inmueble, se espera que 630.000. metros cuadrados estarán en el mercado.
Muchos proyectos inmobiliarios cuya apertura originalmente estaba prevista para septiembre se han pospuesto y se han convertido en la principal fuerza para abrir en octubre. Muchos de los nuevos mercados de octubre se abren por primera vez, y también hay muchos mercados inmobiliarios clásicos que se abren por segunda vez. Desde la perspectiva de los sectores, hay muchos proyectos nuevos en el distrito de Binjiang, incluido Chuanhai? ¿Ventana de visión, Bai, Jiangnan, Huarong? ¿Pintoresco jardín de mariposas y nubes de verano? Lianyuan y otras ubicaciones nuevas. La mayoría son casas pequeñas y medianas, entre ellas Sichuanhai. Window of View y Xuanyue Park son pequeños apartamentos de 40 a 65 metros cuadrados. Huarong, ¿la placa de Changhe ubicada al sur del Cuarto Puente Qianjiang? Hay más de 360 suites en 3 edificios (4, 5 y 6), entre los cuales los edificios 4 y 6 son habitaciones con vista al río con planos de planta que van desde 83 a 138 metros cuadrados.
En el nuevo disco debut, ¿la ribera del Distrito Cultural? ¿El Guangyu del Pabellón de la Orquídea Dorada y el plato Zijingang? Xicheng Shumei, ¿el rincón dorado de Xiasha? Era Guanlan, ¿desarrollo Xianlin? ¿Huang Ting en el arroyo y la tierra dorada de Sandun? ¿Kerry en los platos Zicheng y Huafeng? Proyectos como Huafengju han recibido una atención relativamente alta. Entre ellos, ¿Binjiang? Golden Orchid Garden está ubicado en la intersección de Wenyi Road y Gucui Road, rodeado por seis edificios de gran altura. Los tipos de casas se dividen en dos categorías: 130-180 metros cuadrados y 90 metros cuadrados. ¿Guangyu, ubicado en el cruce de Fengtan Road y Shenhua Road? Xicheng Shumei lanzará el primer lote de apartamentos pequeños de menos de 90 metros cuadrados, principalmente apartamentos de dos dormitorios de 84 y 88 metros cuadrados. Además, también hay apartamentos grandes de 128 a 139 metros cuadrados, con más de 300 unidades.
¿Qué dejó He Kun en el antiguo emplazamiento de la propiedad recién inaugurada? ¿Dahua en platos Hejiayuan y Xixi? Estilo Xixi, Kunlun Oak Park en Shenhua Road, Ithaca en Xiasha, el complejo en Jos? Hay mejores casas en venta en Liancheng International y Dongfanghong Street, cerca de la estación de tren del Este. ¿Está Dahua entre ellos? El "Palacio Yue" de estilo Xixi tendrá cinco fases. Estas casas se llaman City Yacht Villas y hay 266 casas. Hay una densa red de agua en Moon Palace Group, que está conectada con el agua de Xixi Stream.
Hay varias razones por las que los precios de la vivienda seguirán cayendo bruscamente.
1. La crisis financiera global fue causada por el problema inmobiliario en Estados Unidos, que llevó a los países a inyectar billones de dólares en el sistema financiero para salvarlo. ¡El precio pagado fue enorme! !
El resultado final de esta crisis será que los precios inmobiliarios a nivel mundial seguirán cayendo, los inversores abandonarán los inmuebles de sus carteras de inversión y serán considerados como un producto con un desajuste entre rentabilidad y riesgos. durante mucho tiempo y finalmente desapareció del mercado de inversión convencional.
Si los precios de la vivienda siguen aumentando, inevitablemente surgirán riesgos financieros similares en el futuro. Sin embargo, si tales riesgos financieros ocurren en China, es posible que no puedan soportarlos tan bien como Estados Unidos y Europa. El gobierno obviamente vio el problema y puso un freno de emergencia al mercado inmobiliario.
El gobierno espera que los precios de la vivienda bajen, pero la respuesta del mercado es que no sólo caen los precios de la vivienda, sino que no hay volumen de transacciones. Este es un patrón clásico muy aterrador antes de un accidente. Creo que cualquiera que tenga muchos años de experiencia en el comercio de acciones sabe lo que esto significa: primero una caída infinita y luego una caída continua y rápida.
A partir de 2009, bajo la acción conjunta del gobierno y el mercado, los precios de la vivienda acelerarán su caída.
2. Los precios de la vivienda sólo tendrán valor de inversión cuando sigan aumentando rápidamente. Incluso si no cae y muestra una tendencia lateral, no hay valor de inversión. Este es el sentido común básico de un inversor cualificado, por lo que los inversores definitivamente evitarán riesgos y venderán. En los últimos dos años, el mercado inmobiliario de China ha mostrado características típicas del mercado especulativo. Ahora que los precios de la vivienda se están negociando lateralmente o incluso empezando a caer, no hay valor de inversión ni especulación, y la liquidez de los bienes raíces es muy pobre. Las previsiones pesimistas sobre los precios de la vivienda, sumadas a mayores riesgos de liquidez, harán que los inversores vendan cada vez más.
3. El mercado inmobiliario de China ha pasado por un ciclo completo de 10 años desde que comenzaron las reformas monetarias y orientadas al mercado en 1988. Las personas mayores de 30 años son básicamente propietarias de sus propias casas, y un número considerable de elites sociales e intereses creados también poseen más de dos casas. Estas personas son los principales poseedores de la riqueza social, y su demanda de vivienda ha experimentado 65.433. La necesidad más urgente de vivienda es para personas de alrededor de 30 años, con mentes maduras y rica experiencia social, por lo que son básicamente osos y el número no es demasiado grande. El grupo más numeroso son los menores de 30 años. Los jóvenes tienen un poder adquisitivo débil y pueden esperar al menos dos años. Guiados por la debilidad del mercado y la opinión pública, básicamente se han dado cuenta de la tendencia general de caída de los precios de la vivienda.
Por lo tanto, la demanda general del mercado inmobiliario disminuirá gradualmente en el futuro.
4. China ha superado su período de máxima población. Las personas que en los últimos años necesitaban comprar una casa eran principalmente de los años 70. La principal característica de esta época es que básicamente cada familia tiene más de dos hermanos y hermanas. La demanda futura de viviendas será principalmente la de las nacidas en los años 1980 y 1990. Muchas familias urbanas tienen un hijo y tienen poca acumulación financiera cuando son jóvenes, por lo que la demanda para comprar una casa se reduce considerablemente.
La disminución de la población con necesidades inmediatas debilitará enormemente el poder adquisitivo, un problema que hay que afrontar de frente.
5. La inclusión sucesiva de viviendas asequibles en varios lugares también reducirá la demanda de una pequeña cantidad de viviendas comerciales.
6. El Estado introducirá políticas para estimular la economía y el desarrollo de las pequeñas y medianas empresas. Al mismo tiempo, algunas industrias han comenzado a transformarse y mejorarse, y otras se encuentran ahora en un punto bajo. Con el estímulo de las políticas, gradualmente comenzará a recuperarse y aumentar gradualmente. Los especuladores inmobiliarios de Wenzhou, uno de los especuladores inmobiliarios más poderosos, deberían empezar a considerar la posibilidad de volver a la industria. Esto es en lo que debería pensar un inversor exigente en este momento.
Una parte considerable de los fondos procedentes de la especulación inmobiliaria fluirán hacia los campos donde alguna vez hicieron fortuna, iniciando otra ronda de ascenso y creación de nuevas industrias.
7. El mercado de valores está en un nivel bajo, algunos sectores y acciones están empezando a tener oportunidades de inversión, y los fondos del mercado inmobiliario están comenzando a trasladarse al mercado de valores.