Análisis de caso: Las tierras ociosas deben eliminarse de conformidad con la ley.
En julio de 2005, una empresa industrial en una determinada ciudad obtuvo el derecho a utilizar terrenos de propiedad estatal a un precio de 6,5438 millones de yuanes a través de un acuerdo de transferencia, y firmó un contrato de transferencia con el Ayuntamiento. Oficina de Tierras y Recursos. Se obtuvo un terreno de 3.500 metros cuadrados, de los cuales se planeó desarrollar y construir un área total de 3.000 metros cuadrados, con una inversión total de 654,38+50 millones de yuanes. Ese mes se obtuvo la aprobación del terreno de construcción. . La empresa comenzó inmediatamente la construcción, pero debido a problemas de financiación, detuvo la construcción por su cuenta en julio de 2006 después de invertir 30 millones de yuanes para iniciar la construcción de 900 metros cuadrados. Debido a que este terreno no ha sido urbanizado durante mucho tiempo, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos ha emitido avisos dos veces a la empresa para que acuda a nuestra oficina para su procesamiento. En agosto de 2008, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos sancionó a la empresa por recuperar tierras ociosas de forma gratuita. La empresa está insatisfecha y cree que ha invertido 40 millones de yuanes en la adquisición y desarrollo de terrenos y ha construido 900 metros cuadrados, que no deberían ser terrenos inactivos.
[Confundido]
¿Cómo identificar tierras ociosas? ¿Qué se debe hacer con las tierras ociosas? ¿Es correcta la sanción impuesta por la Dirección Municipal de Tierras y Recursos a la empresa?
[Solución]
Este caso involucra principalmente la identificación y disposición de tierras ociosas.
En los últimos años, la contradicción entre oferta y demanda de tierra se ha intensificado año tras año, y la presión para proteger las tierras cultivadas ha aumentado. En la agenda importante se incluye la eliminación de las tierras ociosas de conformidad con la ley, luego la revitalización de las tierras ociosas y la realización de un uso económico e intensivo de la tierra. En cuanto a las reglamentaciones sobre tierras ociosas, además de las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" Nº 1999 promulgadas por el Ministerio de Tierras y Recursos (Orden Nº 5 del Ministerio de Tierras y Recursos), en 2004, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de las tierras" (Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo) [2004] Nº 28), que exige que se prohíban estrictamente las tierras ociosas. En mayo de 2007, la Oficina General del Consejo de Estado remitió los "Dictamenes sobre el ajuste de la estructura de la oferta de viviendas y la estabilización de los precios de la vivienda" (Guobanfa [2006] Nº 37) de nueve departamentos, incluido el Ministerio de Construcción, que exigían mayores esfuerzos para eliminar tierra ociosa. En septiembre, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento de la enajenación de tierras ociosas", proponiendo cobrar tasas por tierras ociosas de acuerdo con la cuota. En junio de 5438 + octubre de 2008, el Consejo de Estado emitió el "Aviso del Consejo de Estado sobre la promoción del uso económico e intensivo de la tierra" (Guofa [2008] No. 3), exigiendo la implementación estricta de políticas de eliminación de tierras ociosas y el cobro de valor agregado. Precios del suelo para terrenos inactivos, especialmente terrenos inmobiliarios inactivos. En septiembre, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió las "Opiniones sobre nuevas mejoras en la disposición de tierras ociosas" (Guogu Zifa [2008] Nº 178), en las que se exige que la disposición y utilización de las tierras ociosas se lleven a cabo con prontitud. La introducción de esta serie de políticas muestra la importancia de revitalizar las tierras ociosas y la determinación del país de deshacerse de las tierras ociosas.
Identificación de terrenos baldíos. El artículo 25 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana" estipula que si los derechos de uso del suelo se obtienen mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario, el desarrollo y la construcción deben realizarse de acuerdo con la fecha de inicio acordada en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo. Si el desarrollo no ha comenzado durante un año después de la fecha de inicio estipulada en el contrato, se puede imponer una tarifa por inactividad de la tierra equivalente a menos del 20% de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra; si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, el uso de la tierra; los derechos se pueden recuperar sin cargo; sin embargo, debido a fuerza mayor o gobierno Excepto por retrasos en la construcción debido a acciones de los departamentos gubernamentales pertinentes o trabajos preliminares necesarios para el desarrollo. El artículo 2 de las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" estipula que el término "tierras ociosas" mencionado en estas Medidas se refiere a los usuarios de la tierra que han obtenido los derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley y no han comenzado el desarrollo y la construcción. dentro del período prescrito sin el consentimiento del gobierno popular que originalmente aprobó el uso de la tierra. El "período prescrito" aquí se refiere a la fecha de inicio del desarrollo y la construcción estipulada en el contrato de uso pagado del terreno de propiedad estatal, o la fecha de inicio del desarrollo y la construcción estipulada en el documento de aprobación del terreno de construcción.
De acuerdo con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y las "Medidas de Enajenación de Tierras Ocupadas", la composición de las tierras ociosas debe cumplir tres condiciones: Primero, después de obtener los derechos de uso de la tierra de acuerdo con la ley, no se desarrolla de acuerdo con la fecha de desarrollo y construcción prescrita; segundo, es terreno inactivo sin el consentimiento del gobierno popular que originalmente aprobó el uso del terreno; tercero, la razón por la cual el terreno está inactivo no se debe a fuerza mayor, las acciones; del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes, ni por el trabajo preliminar necesario para iniciar el desarrollo. Por lo tanto, las siguientes cuatro situaciones deben reconocerse como terrenos inactivos: en primer lugar, se excede la fecha de inicio de desarrollo y construcción estipulada en el contrato para el uso pagado de terrenos de propiedad estatal, o la fecha de inicio de desarrollo y construcción se excede lo estipulado en la carta de aprobación del terreno de construcción; en segundo lugar, la fecha de inicio del desarrollo y la construcción especificada en el contrato para el uso pagado de terrenos de propiedad estatal o la "Carta de aprobación del terreno de construcción" no especifica la fecha de inicio. de desarrollo y construcción, y la construcción no ha comenzado un año después de la fecha en que el "Contrato de Uso Compensado de Tierras de Propiedad Estatal" entró en vigor o el departamento de administración de tierras emitió la carta de aprobación de tierras de construcción; en tercer lugar, el desarrollo y la construcción han comenzado; Sin embargo, el área total de desarrollo y construcción es menos de 1/3 del área total de desarrollo y construcción, o el monto invertido representa menos del 25% de la inversión total, y el desarrollo y la construcción han sido suspendidos. por un año sin aprobación; cuarto, existen otras situaciones previstas por leyes y reglamentos administrativos.
Según la "Respuesta del Ministerio de Tierras y Recursos sobre cuestiones relativas a la enajenación de tierras ociosas" (Land and Resources Fa [2006 54 38+0] No. 30), el "área total que debe ser desarrollado y construido" se refiere a los usuarios de la tierra. De acuerdo con el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y las condiciones de planificación y diseño, el área de tierra que se desarrollará y construirá dentro del tiempo especificado.
"Área total de desarrollo y construcción" se refiere al área de tierra que los usuarios de la tierra realmente han invertido en desarrollo y construcción en el "área total de desarrollo y construcción que debería iniciarse". "Cantidad de inversión" se refiere a la cantidad total de fondos invertidos directamente por ". usuarios de la tierra en el desarrollo de la tierra, excluida la adquisición de la tierra. La tarifa por los derechos de uso y el "monto de la inversión" se refieren a la cantidad total de fondos invertidos por los usuarios de la tierra en el desarrollo y la construcción.
En este caso, aunque la empresa ha iniciado la construcción, su área de desarrollo y construcción de 900 metros cuadrados es menos de 1/3 del área total de 3.000 metros cuadrados, y la inversión de 30 millones (sin incluir los costes de adquisición de terrenos) es inferior a la inversión total de 654.380 +25% de 500 millones. Además, desde julio de 2006, la empresa ha detenido el desarrollo y la construcción durante más de un año sin el consentimiento de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos.
Sobre la enajenación de tierras ociosas. El espíritu legislativo de las "Medidas de disposición de tierras ociosas" es revitalizar las tierras ociosas y promover su utilización eficiente y racional. Por lo tanto, excepto los terrenos no utilizados o que no se hayan utilizado para la construcción durante dos años, todos los terrenos deben recuperarse sin compensación. Se pueden adoptar los siguientes métodos para su eliminación: Primero, ampliar el tiempo de desarrollo y construcción, pero el tiempo máximo no deberá exceder de 1 año. Para aquellos que han pagado el precio del terreno y las tarifas relacionadas, cumplen con los requisitos del plan general de uso del suelo y del plan urbano general, y planean comenzar la construcción en un futuro cercano, se pueden cobrar tarifas inactivas al mismo tiempo, y el El tiempo de desarrollo y construcción se pospondrá a partir de la fecha de aprobación de la ampliación. El segundo es organizar un uso temporal. Una vez que se cumplan las condiciones de desarrollo y construcción del proyecto original, se volverá a aprobar el desarrollo. Si el valor de la tierra aumenta, el gobierno cobrará el aumento del precio de la tierra. La tercera es que el gobierno reemplaza otras tierras ociosas de igual valor o tierras de construcción existentes a los usuarios de tierras para desarrollo y construcción. Cuarto, el gobierno adopta licitaciones, subastas y otros métodos para identificar nuevos usuarios de la tierra, continuar desarrollando y construyendo los proyectos de construcción originales y compensar a los usuarios originales de la tierra. Quinto, el usuario de la tierra firma un acuerdo de devolución de derechos de uso de la tierra y otros documentos con el gobierno para devolverle los derechos de uso de la tierra. Cuando el usuario original de la tierra necesita usarla, el gobierno debe proporcionar tierra equivalente a la tierra devuelta de acuerdo con el acuerdo de devolución de derechos de uso de la tierra y otros documentos.
El "Aviso del Consejo Estatal sobre la Promoción del Uso Económico e Intensivo de la Tierra" (Guofa [2008] No. 3) reitera que si la tierra ha estado inactiva durante dos años y debe recuperarse sin compensación de acuerdo con Según la ley, la tierra se recuperará resueltamente sin compensación y se reorganizará para su uso. Si la tierra se utiliza durante un año pero menos de dos años, se cobrará una tarifa de tierra inactiva del 20% del precio de transferencia o asignación de la tierra. Para los terrenos inactivos, especialmente los terrenos inmobiliarios inactivos, se deben cobrar precios de valor agregado.
De acuerdo con las disposiciones anteriores, el terreno de la empresa en este caso se encuentra inactivo desde hace 2 años y debe ser recuperado sin indemnización de conformidad con la ley. Lo que hizo la Oficina Municipal de Tierras y Recursos es correcto. Sin embargo, vale la pena señalar que si bien los departamentos de gestión de tierras y recursos de todos los niveles se deshacen de las tierras inactivas de acuerdo con la ley, también deben prestar atención a la comunicación y la coordinación con los usuarios. Esta es también la clave para una eliminación sin problemas de las inactivas. tierra.