La relajación de las regulaciones sobre los depósitos de preventa de bienes raíces y las garantías en efectivo pueden compensar los depósitos de preventa.
El 2 de febrero de 2015, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión del uso de fondos de preventa para viviendas comerciales en la ciudad (borrador para comentarios) ". Cuando el área contratada en línea del proyecto es inferior a la mitad del área permitida de preventa, el desarrollador puede retirar fondos de la cuenta especial de construcción del proyecto, lo que significa que el desarrollador puede retirar fondos de preventa por adelantado. Al mismo tiempo, para las casas con buenas calificaciones y alta integridad, para las empresas, más de la mitad de las ventas han comenzado a regularse.
La supervisión del fondo de preventa se refiere a la supervisión de terceros de los fondos de preventa de viviendas comerciales por parte del departamento administrativo de bienes raíces junto con los bancos. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben depositar los fondos de preventa en cuentas especiales de supervisión bancaria, que sólo pueden utilizarse para la construcción de este proyecto y no pueden retirarse ni utilizarse a voluntad.
Siempre ha sido una práctica de Beijing supervisar los fondos de preventa de acuerdo con los nodos de construcción de viviendas comerciales. En el aviso recién publicado, la supervisión de nodos aún está extendida, es decir, cuando el área de contrato en línea de un proyecto de preventa de vivienda comercial es menor a la mitad del área permitida de preventa, las empresas de desarrollo inmobiliario pueden retirar fondos de la cuenta especial para la construcción del proyecto. Esto significa que la supervisión de capital de viviendas comerciales comenzará desde la mitad de la preventa del proyecto.
Las "Medidas de Gestión y Supervisión del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial de Beijing" implementadas en julio de 2013 muestran que la supervisión de los fondos de preventa de los desarrolladores se divide en cuatro categorías: finalización de estructuras subterráneas, cobertura de estructuras , aceptación de finalización y finalización del registro inicial. Además, si el edificio más alto a pre-vender en el proyecto es un edificio de más de 7 pisos y menos de 10 pisos, el nodo puede ser "el número total de pisos en construcción llega a 1/2" si es el más alto; El edificio a pre-vender es El edificio es un edificio con más de 10 pisos, y el pago de preventa se puede retirar en los nodos de "el número total de pisos llega a 1/3" y "el número total de pisos alcanza 2/3".
Con respecto a este cambio, el responsable de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing dijo que el límite de supervisión de los fondos de preventa en Beijing se basa en la cobertura total de los costos de construcción e instalación. Son 3.500 yuanes por metro cuadrado para viviendas comerciales ordinarias, viviendas finamente decoradas y proyectos de alta gama. Agregue los costos correspondientes. Entonces, cuando la preventa está a mitad de camino, ya se ha completado gran parte del período de construcción. En este momento, los fondos de preventa de las propiedades restantes pueden cubrir completamente el pago final del proyecto. Incluso si se rompe la cadena de capital del desarrollador, el proyecto se puede completar según lo programado.
Una garantía en efectivo puede compensarse con un pago anticipado.
Además del cambio en el punto de partida de la supervisión, otro cambio en el "Aviso" es aclarar que las empresas promotoras inmobiliarias pueden quedar exentas de pagar la misma cantidad de fondos regulatorios basándose en garantías en efectivo. emitidos por bancos no regulados.
El presidente de una sucursal en Beijing de un banco por acciones dijo hoy a un periodista del Beijing Business Daily que una carta de garantía se utiliza generalmente para garantizar el pago al beneficiario. Por ejemplo, si al licitador le preocupa que el postor ganador no cumpla con sus obligaciones para ganar la oferta, le exigirá que pague un depósito o una carta de garantía. Una vez que el postor ganador incumpla, el licitador deducirá el depósito o exigirá al banco que pague una indemnización por daños y perjuicios.
“Siguiendo esta lógica, creo que esta garantía debería ser la garantía del banco al gobierno de que el desarrollador tiene fondos suficientes para cubrir los fondos de preventa, eximiendo así los fondos de preventa de la supervisión. Si existe un riesgo, el banco debería pagar la compensación correspondiente”, afirmó el presidente de la sucursal del banco por acciones antes mencionado. Un desarrollador también dijo sin rodeos que no todos los desarrolladores pueden emitir dicha carta de garantía. Incluso si se emite una carta de garantía, es posible que el monto no cubra completamente los fondos regulatorios.
Los promotores de lujo son los más sedientos.
En cualquier caso, la flexibilización de los fondos de preventa ha ayudado a los promotores con elevados costes de financiación. Tomemos a Beijing como ejemplo. Desde junio de 5438 0 hasta junio de 5438 0 de este año, las empresas de desarrollo inmobiliario de Beijing dispusieron de 552.660 millones de yuanes de fondos, de los cuales 654.3806083 millones de yuanes fueron préstamos financieros, lo que representa una proporción relativamente grande. Algunos analistas creen que, en lo que respecta al mercado inmobiliario de Beijing, la retirada flexible de los fondos de preventa es más beneficiosa para los proyectos de lujo con ciclos de desarrollo largos.
Según las estadísticas de Centaline Real Estate, hasta el momento, entre las transacciones de terrenos en 2015, hay 23 parcelas con un precio mínimo de más de 30.000 yuanes para la parte operativa, de las cuales 9 parcelas tienen un precio mínimo de más de 50.000 yuanes según las estadísticas, a partir de ahora, hay 33 proyectos con precios de preventa superiores a 80.000 yuanes/metro cuadrado.
“Ahora los proyectos de viviendas comerciales básicamente han completado todos los procedimientos de construcción antes de la preventa, especialmente algunos proyectos con mejor calidad, que no se pueden vender hasta el límite. Los proyectos de alta gama a menudo tienen un ciclo de desarrollo de 5 a 10. En realidad, un proyecto de este tipo ha completado su período de construcción antes de la mitad de las ventas y básicamente no hay posibilidad de que no se termine. Sin embargo, el largo ciclo, la gran inversión de capital inicial, los altos costos de construcción e instalación y el largo tiempo de acumulación de capital son las principales razones. Las mismas características relajarán las regulaciones permitirán a los desarrolladores retirar dinero por adelantado, lo que puede aliviar en gran medida la presión financiera sobre los desarrolladores, de modo que ya no dependan demasiado de canales de financiamiento de alto costo y canales de venta de viviendas durante la recesión económica", según. expertos de la industria.
(La respuesta anterior se publicó el 3 de diciembre de 2015. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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