¿Cuál es el proceso de transacción para casas de segunda mano en Shuyang? Comprar una casa se ha convertido en un gran negocio para la gente ahora. Pero ahora los precios de la vivienda son muy caros y los precios de la vivienda aumentan día a día, por lo que ahora mucha gente considerará comprar casas de segunda mano, y algunas casas de segunda mano también son mejores, así que antes de comprar o vender casas de segunda mano, Debe comprender algunas cuestiones legales de las transacciones de casas de segunda mano, entonces ¿Cuál es el proceso de transacción para las casas de segunda mano en Shuyang? ¿Cuál es el proceso de transacción de casas de segunda mano en Shuyang? 1. Revisión de los derechos de propiedad antes de la venta. La preocupación por comprar una casa con derechos de propiedad defectuosos es una de las principales razones por las que los compradores de viviendas no se atreven a realizar transacciones independientes. Pero si nos preparamos lo suficiente, este problema no será un problema. Primero, revise cuidadosamente el certificado de propiedad del propietario y preste atención a las firmas de varias personas en el certificado de propiedad. Si hay dos personas, sus nombres deben estar en la parte posterior al firmar el contrato; en segundo lugar, al comprar una casa, busque pruebas relevantes, como facturas de compra de la casa, facturas de impuestos sobre la escritura, etc. , como prueba auxiliar para confirmar inicialmente la propiedad del inmueble. Advertencia de riesgo: El mayor riesgo en este enlace son los defectos de los derechos de propiedad, así que antes de pagar el depósito, asegúrese de revisar el expediente y obtener una respuesta clara. La casa que le gusta puede estar en estado hipotecario o puede estar en estado de embargo debido a disputas de deuda. Una vez que haya un problema con los derechos de propiedad de la casa, la transacción será declarada inválida. 2. Pague un depósito y firme un contrato para ver la casa. Después de confirmar los derechos de propiedad de la casa, es natural pagar el depósito. Pero no ignores este pequeño enlace. Hay consejos para pagar un depósito. La casa vale millones y un depósito del 5% puede llegar a 50.000 yuanes. Entonces, cuando la transacción llegue a esta etapa, preste más atención. Si la casa que te gusta todavía está hipotecada, lo mejor es no entregar la fianza directamente al propietario, sino que la supervise un tercero. Si tanto el comprador como el vendedor tienen un tercero confiable, pueden firmar un acuerdo simple que acepta pagar un depósito al vendedor después de que se complete la ejecución hipotecaria y establece: "Si se entrega al tercero para que supervise, el vendedor será Se considerará que ha recibido el depósito. Si el vendedor se niega a ejecutar el contrato por no haber recibido el depósito, se considerará incumplimiento del contrato." Sin un tercero confiable, los depósitos deberían ser supervisados ​​por el banco. El método específico es el siguiente: el comprador y el vendedor pueden acudir al banco para firmar un acuerdo de supervisión y acordar transferirlo a la cuenta del vendedor después de completar los procedimientos de entrega en el centro comercial. En términos generales, se firmará un contrato de venta de reserva cuando se pague el depósito. El texto de muestra se puede descargar del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen. El contrato debe estipular al menos la dirección de la propiedad, el monto de la transacción, el tiempo de entrega, la indemnización por daños y perjuicios, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Consulte el texto modelo para obtener terminología específica. Recordatorio de riesgos: 1. Actualmente, si los precios de las propiedades aumentan y los compradores quieren evitar que el vendedor incumpla con la venta, pueden pagar un depósito completo o acordar una multa elevada para aumentar el costo del incumplimiento del contrato. Sin embargo, el depósito o indemnización por daños y perjuicios no excederá el 20% del monto de la transacción; 2. El vendedor puede rescindir el contrato y vender la casa alegando que el depósito no se ha obtenido durante la supervisión. Por lo tanto, el contrato de venta de reserva debe indicarlo. "se considerará que el vendedor lo ha recibido cuando esté bajo la supervisión de un tercero." 3. Para evitar que el propietario incumpla el pago antes de entregar el edificio, deberá firmar un contrato de depósito de entrega, acordando deducir una cantidad. depósito de aproximadamente 6,5438 millones de yuanes del depósito. Tras comprobar el buen estado de los muebles y electrodomésticos, pagar los gastos de agua, luz y gestión de la propiedad, y entregar las llaves, se devolverá la fianza. En tercer lugar, la ejecución hipotecaria es una gran cuestión. Los diferentes métodos de ejecución hipotecaria tienen diferentes costos, diferentes plazos de hipoteca y diferentes riesgos. En términos generales, es responsabilidad del propietario rescatar el edificio. Hay dos formas de ejecución hipotecaria: primero, el propietario pide prestado al banco a través de una compañía de garantía, que incurre en una comisión de garantía del 0,8% y un interés de ejecución hipotecaria a corto plazo del 0,4%, y luego va al banco para obtener la hipoteca después de que el certificado de propiedad del comprador sea emitido; en segundo lugar, el comprador pide dinero prestado al banco a través de una empresa de garantía. La empresa de garantía otorga una hipoteca al banco y el banco paga el rescate al vendedor. Solo necesita generar tarifas de garantía, pero el comprador debe pagar. la hipoteca por adelantado. "Debido a consideraciones de riesgo, lo mejor para los compradores es utilizar el primer método para canjear el edificio. Con el segundo método, se puede ahorrar el interés de ejecución hipotecaria a corto plazo del 0,4%, pero si se rescinde la transacción, el vendedor no se arrepiente Si la casa se vende o tiene problemas con el título, el comprador se encuentra en una posición pasiva", dijo Wang Qing, director del departamento de hipotecas de Midland Property. También hay algunos consejos: si vuelve a hipotecarse a través de un par, las tarifas anteriores son esenciales, pero puede ahorrar mucho tiempo. Además, la sociedad de garantía tiene una relación de acoplamiento con el banco. Por ejemplo, los bancos correspondientes a una sociedad de garantía sólo podrán ser el ICBC y el Bank of China. Si no sabe cómo elegir una compañía de garantía, puede consultar el banco donde planea otorgar un préstamo hipotecario. De lo contrario, elegir una compañía de garantía primero puede ser en vano. Advertencia de riesgo: El riesgo que conlleva la ejecución hipotecaria es mayor en este enlace. No es aconsejable que el comprador canjee el edificio en efectivo ni obtenga un préstamo de un banco a través de una sociedad de garantía. Si la transacción se rescinde por motivos inesperados y la casa es embargada, el comprador correrá con el riesgo.

Varios expertos del departamento de intermediación hipotecaria entrevistados por el periodista coincidieron en que "los dos fondos se utilizan para rescatar la propiedad", es decir, el propio propietario pide prestado al banco a través de la sociedad de garantía. 4. Pago inicial y supervisión de capital Además de las cuestiones de derechos de propiedad, el segundo tema más importante por el que deben preocuparse las transacciones independientes es la supervisión de capital. De hecho, la supervisión del capital se ha convertido ahora en un sistema. Los compradores y vendedores siguen regulaciones establecidas con poco riesgo. Independientemente de la transacción, el pago inicial debe ser supervisado por el banco. La operación específica es: el comprador y el vendedor firman un acuerdo de supervisión de fondos en el banco y luego abren una cuenta en el banco. Acuerdan pagar el anticipo al vendedor después de que el comprador complete la transferencia y obtenga un nuevo certificado de bienes raíces. . Si la transacción se completa con éxito, el banco pagará el dinero al vendedor; si hay un problema a mitad del camino y se cancela la transacción, el pago inicial se devolverá al comprador. Cuando los bancos brindan este servicio, generalmente cobran una tarifa única de supervisión de aproximadamente 500 yuanes, pero si utiliza fondos de supervisión bancaria para hipotecas, puede ahorrar esta tarifa. En aras de la justicia, el banco exigirá que el comprador y el vendedor firmen una carta de préstamo antes de firmar el acuerdo de supervisión. De esta manera, el comprador y el vendedor no necesitan ir al banco en persona al pedir prestado y también pueden evitar el proceso. problemas causados ​​por la falta de cooperación del comprador con el préstamo. Recordatorio de riesgos: 1. El comprador debe asegurarse de que el pago inicial sea supervisado por un tercero independiente para evitar riesgos financieros. Usar un pago inicial al vendedor para canjear la casa es más riesgoso. 2. Si la carta de préstamo no se firma con anticipación, el vendedor debe instar al comprador a que libere el pago inicial lo antes posible después de que el comprador complete la transferencia para evitar "después de cenar". 5. Firme el contrato de venta Durante el proceso de pago del depósito, el reportero le ha informado de antemano que puede firmar un "acuerdo escrito" para transacciones independientes, que es muy similar al contrato de intermediación de un intermediario ordinario, excepto que. le falta la parte intermediaria. Para conocer su formato, puede consultar el contrato de intermediación del intermediario o ir directamente a la sección de descargas relacionadas con la administración de bienes raíces de la columna "Divulgación de información" del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda Municipal de Shenzhen para descargar el "Shenzhen Second Contrato de venta y servicio de intermediación de reserva de casa a mano (texto modelo 2008) "como se refiere. Al firmar un acuerdo escrito, lo más importante a lo que hay que prestar atención son los cuatro aspectos: derechos de propiedad, precio total de la vivienda, impuestos sobre las transacciones y fecha. Lo que hay que tener en cuenta es que el acuerdo escrito debe aclarar cómo se aplican los impuestos sobre las transacciones. asignado. También son importantes las fechas, como el momento de pagar la fianza, transferir la propiedad y entregar la casa. Una vez confirmada la fecha, la transacción puede realizarse sin problemas. Por ejemplo, estipula que la ejecución hipotecaria debe completarse dentro de los 45 días y el pago inicial debe ser supervisado por el banco dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato. Después del pago inicial, puede firmar un contrato formal de venta de vivienda de segunda mano con la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. La persona relevante a cargo de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Shenzhen (en adelante, la Asociación de Vivienda) dijo a los periodistas que ambas partes de la transacción independiente pueden ir al sitio web de la Asociación de Vivienda en cualquier lugar con acceso a Internet, registrarse y completar el contenido relevante. y tardará 4 días hábiles en confirmar los derechos y el tiempo de procesamiento, puede ir directamente a la Sociedad de Vivienda (Primer Piso, Comunidad Runfengyuan, No. 36 Jingtian East Road, Distrito de Futian) para recogerlo, de forma totalmente gratuita. El responsable dijo que actualmente la Asociación de Vivienda ha cancelado la habilitación de intermediarios para firmar contratos, pero aún hay intermediarios que firman contratos de vivienda de segunda mano a través del puerto de la empresa y cobran una determinada tarifa. El periodista se enteró de que esta tarifa no es fija y suele oscilar entre 180 yuanes y trescientos o cuatrocientos yuanes. Recordatorio de riesgos: 1. Si la propiedad tiene un * * * dueño, debe estar firmada por el * * * dueño para evitar la posibilidad de que el * * * dueño no esté de acuerdo con la venta y la transacción fracase. 2. Si existe un contrato de arrendamiento, se debe permitir al arrendatario firmar un certificado renunciando al derecho de tanteo para evitar el fracaso de la transacción por haber violado el derecho de tanteo. 3. Si la propiedad tiene muebles y electrodomésticos caros, lo mejor es describirlos detalladamente en el apéndice, como la marca de los muebles y electrodomésticos, su estado, etc. Si es necesario, adjunte fotografías de los muebles y electrodomésticos para evitar la mercancía sea incorrecta en el momento de la entrega de la propiedad. 4. Si la propiedad va acompañada de un registro de hogar, al firmar el contrato deberá indicarse la fecha de traslado del registro de hogar y las condiciones de incumplimiento del contrato. 5. Es necesario aclarar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, especialmente con el actual aumento de los precios de la vivienda, aumenta la probabilidad de que los propietarios incumplan el contrato. Sólo aclarando la responsabilidad por incumplimiento de contrato se pueden proteger los propios derechos e intereses. 6. Elija un banco y solicite una hipoteca. Si el pago no es único, el comprador aún debe acudir al banco para solicitar un préstamo hipotecario. Al solicitar un préstamo en un banco, tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes y traer documentos de identidad originales, comprobante de ingresos y contrato de compraventa. Cuando solicité un préstamo, fui directamente al gerente de cuentas del banco y me pedí que solicitara una hipoteca inmobiliaria y él me ayudó a hacerlo. Por lo general, la respuesta se puede confirmar el mismo día. Sin embargo, a veces el monto del préstamo no cumple con las expectativas. Por ejemplo, si un banco con un precio de evaluación alto necesita reevaluar, generalmente se extenderá de dos a tres días hábiles. Sin embargo, antes de solicitar un préstamo hipotecario, los compradores de vivienda deben conocer sus propios detalles. Si la propiedad es relativamente nueva, por ejemplo después del año 2000, debido a que el valor de tasación es relativamente alto, el préstamo generalmente puede alcanzar el 80%. Si se trata de una casa anterior al año 2000, el préstamo sólo puede ser del 60% al 70%. En cuanto a la supervisión bancaria de los depósitos y pagos iniciales, también puedes gestionarlos al mismo tiempo al solicitar una hipoteca para evitar tener que ir y venir.