¿Cuál es la proporción óptima de personal de primera línea y de no primera línea en una empresa de fabricación de automóviles?
En 2004, las inversiones y los desarrolladores de bienes raíces comerciales fueron llamados este año, convirtiéndose en una gran moda y las propiedades de paisajes más bellos, especialmente los llamados grandes centros comerciales. No sólo capitales provinciales de segundo nivel, ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Chengdu, Ningbo y otras nuevas ciudades industrializadas, e incluso lugares remotos, proyectos de propiedades comerciales en ciudades a nivel de condado, así como en ciudades centrales. distritos comerciales, calles comerciales centrales y grandes centros comerciales, centros comerciales peatonales.
Es cierto que sin investigación no hay derecho a hablar de investigación de mercado sobre el desarrollo de inmuebles comerciales y planificación empresarial básica. La planificación de bienes raíces comerciales requiere áreas comerciales y comerciales, y la investigación de bienes raíces comerciales en comparación con la investigación de mercado de propiedades residenciales y de oficinas o las operaciones comerciales puras, el área de investigación es más flexible, más enfocada, más amplia y más profunda, y la dificultad correspondiente es mayor. . Por eso, es necesario estudiar este tema específicamente, comunicarlo y compartirlo con todos, y enseñar a personas generosas.
En primer lugar, la clasificación de la investigación de mercados.
La planificación inmobiliaria comercial y la investigación preliminar de mercado se pueden dividir en las siguientes categorías en función de diferentes objetivos, tareas y escalas:
1. Subtareas: basadas en censo, investigación especial. , e investigación de posicionamiento de proyectos.
2. Según la escala de la tarea: un gran número de encuestas integrales, encuestas típicas representativas y, en el caso de encuestas en profundidad,
Métodos: encuestas de campo, encuestas por cuestionario, entrevistas y encuestas por cuestionario.
La forma de acceso al departamento del sistema se centra en el tiempo de persona rápido y el acceso itinerante gratuito.
Preparación de estudios de mercado
No importa qué tipo de estudio de mercado sea, debes estar completamente preparado para mejorar la eficiencia del trabajo y evitar omisiones.
El trabajo de preparación generalmente consiste en:
Tareas claras: aclarar el propósito, la naturaleza, el contenido, el alcance, la forma, el tiempo y los requisitos de calidad de la investigación de mercado;
2, División del trabajo en equipo: aclarar la composición del equipo (Señorita), división de tareas y cooperación;
Plan de trabajo: por qué, qué, dónde, cuándo, quién y cómo, y dinero (5 wl HLM
4. Calentamiento: investigue la ubicación de la ciudad (distrito), libros de planificación, periódicos, sitios web, información pública, información interna
5. - lista de preparación, cuestionario, esquema de la entrevista, información de la empresa, cámara digital, pistola de vídeo;
6. Línea de investigación: ¿el área del objeto de inspección? Nodos de tráfico importantes, entradas, indicaciones para caminar, salidas, juicios esperados, arreglos de trabajo del departamento;
Serie de tiempo: cronograma de estudio de mercado (días laborables, fines de semana, feriados, día y noche), inspección de inspección a largo plazo artículos y estimar la programación de lotes.
Comprensión y aplicación de conceptos básicos
Seguir terminología básica, que se utiliza a menudo en la coordinación de mercados y la planificación inmobiliaria comercial. Es necesario tener una definición común:
, ubicación, departamento, región, centro de negocios, ubicación, nodo, edificio emblemático
Se trata de un conjunto de factores geográficos, urbanísticos, comerciales y reales. concepto de redes inmobiliarias.
——Proporcionar un lugar para la planificación integral a largo plazo y ocupar la posición espacial de las actividades económicas, políticas y sociales en una ciudad (región).
Plata: las palabras comúnmente utilizadas para el desarrollo y las ventas de bienes raíces residenciales generalmente se refieren a áreas urbanas con áreas residenciales relativamente concentradas, principalmente a lo largo de vías de transporte, como la Placa del Sur de China, la Placa Luoxi, la Placa Este de Guangyuan, la Placa Industrial. Avenida, Placa, etc.
La base de clientes, terminología del distrito comercial (comercio minorista), ahora también la toman prestada los promotores inmobiliarios comerciales. Se refiere al distrito de negocios o círculo de potencial comercial, que alcanza el radio máximo de distancia de una frecuencia de compras o consumo dentro de un período de tiempo determinado, y delimita una serie de áreas circulares o cuadradas. En definitiva, se distribuyen en zonas de consumo de clientes preferentes en tiendas o centros de reunión comerciales. La zonificación generalmente se divide en una estructura jerárquica de distritos comerciales centrales (el consumo cerrado absorbe entre 50 y 80 del rango total de clientes), calles (entre 15 y 25 clientes) y áreas de borde o radiación (que absorben entre 5 y 25 clientes).
Obviamente, el "distrito de negocios" tiene dos usos, uno es utilizado por el sector minorista formal, es decir, la distribución de clientes objetivo enfocándose en absorber el rango espacial, y el otro es utilizado por bienes raíces populares. desarrollo y medios La diferencia se centra en las zonas de encuentro comercial, que son muchas. Si es necesario, utilizamos áreas designadas con significados precisos.
Centro de Negocios - sinónimo de planificación, áreas funcionales comerciales y "distritos comerciales" populares, con 4 puntos generales: ciudad, distrito, comunidad y comité vecinal.
Lote: las calles, caminos y principales áreas comerciales y centros de negocios a ambos lados del centro comercial tradicional, que luego se pueden subdividir en muchas tiendas. El término también se utiliza a menudo en relación con el desarrollo inmobiliario.
El término planificación de nodos se refiere a los puntos de transición de los observadores que caminan y se concentran, las intersecciones básicas, las transiciones de tráfico de las intersecciones y las formas arquitectónicas, desde concentradas en importantes distritos comerciales (calles peatonales) hasta ocio frecuente. Una función específica. o una característica arquitectónica de una plaza, restaurante, cine, plaza de transporte o edificio emblemático se recopila como un nodo.
Hito: un punto de referencia para otro tipo de espacio urbano o nodo de centro comercial. Los observadores generalmente no pueden ingresar al interior y solo pueden tener una vista subjetiva, hacia arriba, como por ejemplo edificios públicos de gran altura, campanarios, torres superiores, vallas publicitarias, picos de montañas, etc.
Aplicación: (1) Al utilizar los conceptos anteriores, debe estar familiarizado con la investigación de mercado claramente definida.
(2) El concepto de alcance espacial tiene un cierto grado de flexibilidad. En diferentes actividades comerciales e industrias, además del área comercial de la tienda, el orden descendente básico debe basarse en las tareas específicas en el campo de la investigación de mercado.
Los informes escritos deben ser precisos y académicos.
2. Formato de negocio y tipo de industria
Terminología de negocio minorista, utilizada actualmente por todo tipo de empresas de consumo minorista.
Almacenamiento de formatos: segmentación del mercado, cómo han cambiado los hábitos de nivel de compra y las características de ciertos clientes objetivo. Hay más de 10 formatos minoristas en China, más de 20 en Japón y más de 40 en Estados Unidos.
Tipo de industria: se refiere al tipo de tienda utilizada por ciertos tipos de clientes durante su horario comercial, caracterizado por "lo que vende". El mercado de consumo minorista nacional se puede subdividir en cientos de tipos de industrias, lo cual es más difícil de contar en los países desarrollados.
Aplicación: ① La planificación de bienes raíces comerciales debe estar familiarizada con la clasificación industrial y las características de los tipos de negocios, y las habilidades básicas de los empresarios típicos.
(2) La investigación de mercado debe estar dividida; en formularios de la industria, encuestas por cuestionario, entrevistas, diseño, búsqueda de categorías requeridas y análisis comparativo;
(3) Tipos de industrias tradicionales y emergentes, introducen gradualmente diferentes operaciones de modelos de negocios, tales como: materiales de construcción, TI, papelería, medicina, libros, etc. Industria;
(4) Tipos de industrias de empresas minoristas, formatos minoristas con modelos comerciales populares, como: patios de comidas, cafeterías de autoservicio, viajes KTV para el mercado masivo agencias, supermercados, etc.
Cuarto, la secuencia de investigación e inspección de mercado
Planificación y desarrollo (posicionamiento) de bienes raíces comerciales, el estudio de mercado más común, el censo general, muchas encuestas especiales clave (divididas en Actividades comerciales, tipos de industrias, tipos de propiedades), seguido de encuestas de ubicación básicas y específicas (proyectos similares, proyectos competitivos, características de proyectos emergentes), el primero generalmente cubre el segundo, por lo que es principalmente un ejemplo del primero.
Dos requisitos previos: investigación de mercado e inspecciones in situ para resolver la discriminación de ubicación en áreas funcionales residenciales o comerciales en distritos comerciales o áreas comerciales mixtas, que se subdividen en cuatro ciudades, distritos, comunidades y áreas comerciales comerciales. . El examen real consiste principalmente en confirmar y comprender los detalles específicos de antemano: la superficie principal, la posición de la línea, el departamento, el área, la relación entre los puntos, el área en el panel y el área (la posición es); mayor que el área) están todos en la misma línea, lo cual es muy importante para las grandes empresas. Muy importante para los nodos.
Los distritos comerciales, ubicaciones, grados, atmósfera, tráfico y flujo se basan principalmente en las funciones básicas de la observación terrestre.
Recopile los tipos, calidades, atmósferas y formas arquitectónicas de las industrias comerciales, así como tiendas especializadas, tiendas de conveniencia, restaurantes, tiendas de servicios y líneas de observación.
Observa "puntos" en centros comerciales, supermercados, tiendas especializadas, tiendas nuevas, grandes restaurantes, lugares de ocio y plazas de ocio.
El departamento de investigación actualmente estipula los procedimientos y el contenido para imponer multas, pero los resultados de la investigación reflejan lo siguiente:
(1) La proporción general de industrias, comerciantes y tipos de productos dentro el alcance de los tipos de negocios, la calidad, el origen, la marca, los perfiles comerciales clave;
(2) tendencias comerciales feroces (consistencia o complementariedad, mismos documentos o desalineación, exceso o deficiencia, principales medios de competencia);
(3) Características del consumo de transporte y compras (edad, género, ocupación, fuente y propósito), deseo de consumo y nivel de consumo (densidad inmediata de clientes, número de personas haciendo cola en la caja, número de pandillas, unidades de clientes). , tarifa de equipaje, tiempo de permanencia, ancho del consumidor relacionado
④Número de carretera, largo, ancho, piso, estilo, novedad, ancho representativo de la tienda, profundidad, despacho de aduana, vallas publicitarias de fachada de edificio de madera, luces de neón, calle); luces, caminos, ecologización, bocetos y otras decoraciones, distancia entre los principales nodos funcionales, caminatas en la calle Liu, compras, ocio, comodidad, seguridad, diversión;
⑤Carreteras principales y entradas y salidas, transporte básico de consumo, autobús líneas y rápidas La conexión entre las líneas de autobuses y las áreas periféricas, el número de espacios de estacionamiento, su observabilidad y conveniencia, para evitar interferencias de vehículos de motor y peatones;
⑥Oficinas de distrito, hoteles, lugares de entretenimiento, hospitales, cultura , educación, parques, atracciones turísticas y agencias gubernamentales, centrándose en el número, grado, objetos de servicio, condiciones comerciales y lugares de compras y consumo de edificios residenciales y otras instituciones relacionadas;
⑦La situación de la oferta y la demanda de propiedades comerciales en el área, alquiler individual (nivel de precios y tendencias de la relación de alquiler, métodos de pago, tasas de desocupación, etc.);
En construcción hoy, propone la igualdad, el enfoque, la renovación del vecindario y las claves apoyo al control de inundaciones en las condiciones de propiedades comerciales a gran escala.
Métodos y medios de investigación de mercado
En esta etapa, utilizamos principalmente métodos y medios simples y prácticos:
Observación in situ
.Obtenga una visión general del distrito comercial a través de métodos básicos como observación visual, fotografía, recibos, conversaciones, compras y experiencia del consumidor. Es necesario y tiene sentido observar repetidamente en diferentes momentos.
2 entrevistas
A través de entrevistas individuales y grupos focales, realizamos entrevistas con empleados sobre operaciones minoristas locales, desarrollo inmobiliario y áreas comerciales de empleados del departamento de servicios de administración, ejecutivos de departamentos gubernamentales y residentes locales. y familias Una comprensión más profunda de las áreas operativas y las tendencias de los familiares residentes fuera de la ciudad.
3. Método de encuesta por cuestionario,
Complete el cuestionario del bar callejero, el cuestionario telefónico, el cuestionario de la entrevista y complete el cuestionario de alojamiento en familia para investigación y análisis.
4. Expositores"
Participe en ferias comerciales, discursos de marketing corporativo, seminarios, ceremonias de inauguración de grandes empresas inmobiliarias y otras actividades, enfocándose en comprender las tendencias recientes de los participantes y comerciantes. , Recopile materiales de marketing e información del mercado regional.