Leyes y Reglamentos sobre Préstamos Hipotecarios Inmobiliarios
Artículo 196: Si se constituye una hipoteca conforme a lo dispuesto en el artículo 181 de esta Ley, el bien hipotecado se determinará cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) Vencido el plazo de cumplimiento de la deuda y los derechos del acreedor no se han realizado; (2) el deudor hipotecario se declara en quiebra o revocado; (3) las circunstancias acordadas por las partes para realizar el derecho hipotecario; (4) otras circunstancias que afecten gravemente la realización de los derechos del acreedor; Artículo 198: Descontada, subastada o vendida la hipoteca, la parte del precio que exceda del importe de los derechos del acreedor pertenecerá al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor.
Disposiciones relevantes Artículo 56 de la "Ley de Seguridad": Una vez pagado el precio obtenido de la subasta y asignación de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal de conformidad con la ley, se pagará una cantidad equivalente al derecho de uso de la tierra. tasa de transferencia que debe pagarse, el acreedor hipotecario tiene prioridad Derecho a indemnización.
Artículo 74 de la “Interpretación de la Ley de Garantías”: Si las partes no se hubieren puesto de acuerdo sobre el precio obtenido del descuento, remate o venta de la hipoteca, se pagará en el siguiente orden: ( 1) El costo de realización del derecho hipotecario; (2) Los intereses sobre los derechos del acreedor principal; (3) Los derechos del acreedor principal.
Artículo 75 Si existieran más de dos deudores hipotecarios para un mismo derecho de acreedor, y el acreedor renunciara a la garantía hipotecaria prestada por el deudor, los demás deudores hipotecarios podrán solicitar al Tribunal Popular que reduzca o exima su responsabilidad de garantía. Si existen dos o más deudores hipotecarios para un mismo derecho hipotecario, y las partes no han convenido la parte o el orden de los derechos del acreedor garantizados por el bien hipotecado por ellas aportado, o el acuerdo es confuso, el acreedor hipotecario podrá ejercer el derecho hipotecario. sobre parte o la totalidad del inmueble. Una vez que el deudor hipotecario asume la responsabilidad de la garantía, puede exigir el pago del deudor o exigir a otros deudores hipotecarios que paguen sus acciones.
Con carácter general, la realización del derecho hipotecario deberá cumplir con carácter general las siguientes cuatro condiciones:
1.
En segundo lugar, los derechos del acreedor garantizados por la hipoteca han expirado. Sin embargo, conforme a lo dispuesto en el artículo 196 de la Ley de Propiedad, cuando el deudor hipotecario sea declarado en quiebra o revocado, cuando se realicen los derechos hipotecarios pactados por las partes, y en otras circunstancias que afecten gravemente la realización de los derechos del acreedor, tales como por causa del deudor hipotecario. Si el valor del bien hipotecado disminuye por cualquier motivo y el deudor hipotecario no puede restablecerlo a su estado original o aumentar la garantía, el acreedor hipotecario podrá realizar el derecho hipotecario incluso si la deuda no es exigible.
En tercer lugar, las deudas impagas del deudor incluyen todas las deudas impagas y parte de las deudas, porque según el principio de indivisibilidad de los derechos hipotecarios, aunque el deudor sólo incumpla parcialmente las deudas, el acreedor hipotecario aún puede reclamar por la totalidad de la deuda. La hipoteca realiza el derecho hipotecario.
En cuarto lugar, la deuda impaga no es causada por el acreedor. Si el deudor incumple su deuda por alguna de las causas del acreedor, el acreedor hipotecario no realizará sus derechos hipotecarios. Por ejemplo, un acreedor se niega a aceptar el cumplimiento pleno y adecuado de un deudor.
Existen tres formas principales de realizar los derechos hipotecarios: subasta, venta y descuento. En la práctica, el método específico de realización de los derechos hipotecarios lo determinan primero las partes mediante negociación. Este acuerdo puede celebrarse cuando se celebre el contrato de hipoteca, después de celebrarse el contrato de hipoteca, o incluso cuando se realice el derecho hipotecario. Si las dos partes no llegan a un acuerdo, el acreedor hipotecario podrá presentar una demanda ante el Tribunal Popular, y el Tribunal Popular decidirá cómo hacer realidad los derechos hipotecarios. Se analizan en detalle los tres métodos siguientes: Subasta La subasta puede hacer que los cambios de precio de la hipoteca sean abiertos y justos, lo que no sólo garantiza en la mayor medida la realización de los derechos del acreedor, sino que también protege los intereses del deudor hipotecario. La legislación de varios países considera la subasta como la mejor manera de realizar los derechos hipotecarios. Las subastas se dividen en subastas arbitrarias y subastas obligatorias. La primera es cuando las partes encomiendan voluntariamente el remate, y la segunda es cuando el acreedor hipotecario solicita el remate judicial. En cuanto a los procedimientos y eficacia de la subasta, deberán aplicarse específicamente las disposiciones pertinentes de la Ley de Subastas y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La venta es una forma relativamente sencilla de intercambiar el precio del objeto de la subasta, es decir, las partes o el tribunal venden directamente la garantía a un precio justo y razonable, y el producto dará prioridad al reembolso de los derechos del acreedor garantizado. Sin embargo, cabe señalar que en la práctica judicial la subasta es generalmente el principio y las ventas sólo existen en forma de excepciones.
Descuento significa que el deudor no cumple con la deuda al vencimiento del período de ejecución. Después de que el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario llegan a un acuerdo, o cuando el acuerdo fracasa, el tribunal popular dicta sentencia después de escuchar la propiedad hipotecada y transfiere la propiedad de la misma. el bien hipotecado del deudor hipotecario al acreedor hipotecario para realizar el derecho hipotecario. En definitiva, la propiedad de la garantía se obtiene mediante acuerdo mediante un descuento sobre la garantía. Aunque este método tiene un procedimiento simple, no es lo suficientemente transparente, por lo que existen muchas restricciones legislativas, la más importante de las cuales es la prohibición del condado de "contratos de liquidez". El llamado contrato de liquidez, también conocido como contrato de hipoteca, contrato de hipoteca o pago anticipado de hipoteca, se refiere a la cláusula en la que el acreedor garantizado del inmueble se compromete a que el bien hipotecado pasará a ser propiedad del acreedor antes del vencimiento del cumplimiento de la deuda. plazo y los derechos del acreedor no han sido liquidados. La razón fundamental para prohibir los "contratos de liquidez" es que cuando el valor de la garantía sea superior al monto del crédito o se revalorice en el futuro, el exceso no será devuelto al garante, y los intereses del garante o de otros acreedores se verá perjudicado, pero si la garantía se deprecia posteriormente, ambas partes lo harán. Si no se repone, los intereses del acreedor garantizado se verán perjudicados;
Se puede observar que todas las situaciones anteriores son injustas. En particular, los deudores suelen estar en desventaja económica, mientras que los acreedores suelen estar en ventaja. El acreedor puede aprovechar la vergüenza del deudor por la necesidad urgente de pedir dinero prestado, obligándolo a utilizar garantías de mayor valor para garantizar reclamaciones menores, y esperar obtener la propiedad de la garantía para obtener enormes ganancias cuando el deudor no pueda pagar la deuda. en la madurez. por lo tanto. Basado en el principio de equidad y el concepto de justicia en el derecho civil, con el fin de proteger los intereses de los deudores vulnerables y equilibrar los derechos e intereses de todas las partes, la mayoría de las leyes civiles modernas prohíben los contratos de liquidez. La ley de derechos de propiedad de nuestro país lo prohíbe claramente.
Además de los métodos anteriores, en teoría y en la práctica, al acreedor hipotecario generalmente se le permite negociar con el deudor hipotecario para realizar los derechos hipotecarios de otras maneras. Entre ellos, la forma más significativa es referirse al sistema de derecho angloamericano, cobrar intereses de la posesión de la hipoteca por parte del acreedor hipotecario o administrar la hipoteca en forma de fideicomiso para realizar el derecho hipotecario. Si el departamento de finanzas negocia con el deudor hipotecario el arrendamiento de la propiedad hipotecada o el banco utiliza la propiedad hipotecada, el alquiler se utilizará para pagar el préstamo. En la financiación de proyectos relacionados con el exterior de China, las garantías son en su mayoría grandes centrales eléctricas, carreteras, puentes, etc. , es difícil cambiar los precios mediante subastas, por lo que generalmente se reconoce que los acreedores extranjeros tienen el derecho de hacerse cargo de la garantía y utilizar los ingresos para pagar deudas.