¡Asistencia para políticas! Las condiciones para la introducción de las SOCIMI en el alquiler de viviendas han comenzado a perfilarse
Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria tienen un enorme potencial de mercado.
Hu Feng, director senior de Cushman & Wakefield y jefe del Departamento de Servicios de Consultoría y Valoración del Distrito Norte, señaló en una entrevista con un periodista del China Securities Journal que entre el primer lote de 9 REIT para empresas públicas En la venta, los activos subyacentes de 3 eran parques industriales, los dos activos subyacentes son almacenamiento y logística, 2 carreteras, 1 instalación de tratamiento de aguas residuales y 1 proyecto de conversión de residuos en energía. En la actualidad, los activos básicos se emiten principalmente en torno a industrias de infraestructura a gran escala, y los formatos inmobiliarios, incluidos bienes raíces comerciales, edificios de oficinas y centros comerciales, no son los activos básicos para esta emisión piloto de REIT.
"Para el mercado de financiación directa, la oferta pública inicial de REIT es un hito". Hu Feng señaló: "El 30 de abril del año pasado, después de que se publicara la política piloto para la oferta pública de REIT, Los participantes del mercado comenzaron a colaborar intensamente con instituciones profesionales, como firmas de valores, firmas de valoración, firmas de abogados y firmas de contabilidad. Las instituciones también están ayudando a estas compañías a aclarar sus ideas e implementar el proceso de cotización. de oferta pública de REIT lo antes posible. Siguiendo el ritmo de la complejidad de las IPO de empresas que cotizan en bolsa, se puede decir que la aprobación y las ventas del primer lote de nueve REIT públicos se completaron en un período de tiempo tan corto ”
30 de abril de 2020. , la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción del trabajo piloto de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" y emitieron directrices de apoyo , que marcó la implementación oficial de la política piloto para los REIT de oferta pública.
El reportero de China Securities News se enteró de que los REIT aparecieron por primera vez en los Estados Unidos a principios de la década de 1960, con el objetivo de permitir a los pequeños y medianos inversores participar en el mercado inmobiliario con un umbral más bajo y obtener los beneficios que aporta. por el alquiler y la apreciación de los ingresos del mercado inmobiliario. Actualmente, los fondos REIT más populares del mundo se refieren a fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios. De esta manera, las inversiones inmobiliarias no relacionadas con valores de baja liquidez se convierten directamente en procesos de transacciones financieras de activos de valores en el mercado de capitales.
“Según las estadísticas de la Universidad de Pekín Guanghua, el tamaño potencial del mercado de REIT de China se estima de manera conservadora entre 5 y 14 billones de yuanes. En referencia a la experiencia relativamente madura del mercado de REIT en los Estados Unidos. "La escala de los REIT ofrecidos públicamente representa aproximadamente el 1% del valor de mercado total del mercado de valores y el 3%, la escala de los REIT de Singapur representa aproximadamente el 12% del valor de mercado total del mercado de valores", señaló Hu Feng.
“Para que los inversores obtengan mejores rendimientos de los productos REIT ofrecidos públicamente, los administradores de fondos primero deben tener una comprensión correcta de los activos de infraestructura y tener ideas y visión únicas al seleccionar los objetivos apropiados; la capacidad de gestionar activamente activos de infraestructura, proporcionar a los inversores ingresos por dividendos y posibles ingresos por apreciación de activos y, al mismo tiempo, comprar objetivos de mayor calidad para garantizar el funcionamiento continuo del fondo”.
Más de 90 similares Inversiones inmobiliarias. Productos de fondos fiduciarios
Hu Feng presentó que antes del lanzamiento de los nueve productos de oferta pública REIT, se había emitido una gran cantidad de productos similares a REIT en China. Al 65.438 de junio + 31 de febrero de 2020, solo se han emitido REIT nacionales, con un tamaño de emisión total de 1.752,1 mil millones de yuanes y un tamaño promedio de aproximadamente 188 millones de yuanes. Entre ellos, 18 productos REIT se han eliminado mediante recompra, renovación, enajenación orientada al mercado, etc., con una escala total de 37,43 mil millones de yuanes; la escala de productos de 75 REIT con una duración de 65,438+037,78 mil millones de yuanes;
“La mayor diferencia entre los productos similares a los REIT y los productos REIT públicos es que la mayoría de los productos similares a los REIT son métodos de financiación y en realidad no forman un ciclo de inversión virtuoso de 'inversión y gestión financiera'”. Señaló: “En la actualidad, los productos cuasi-REIT comúnmente utilizados en el mercado generalmente adoptan el modelo '333', que se abre cada tres años y puede durar para siempre a través del modelo de renovación. Además, los productos cuasi-REIT están dirigidos principalmente. a inversores institucionales y son un método de financiación privado dirigido a inversores públicos, lo que les permite invertir en proyectos inmobiliarios con un umbral más bajo. La mayoría de los REIT emitidos públicamente requieren que el 90% o más de sus ganancias se distribuyan a los inversores periódicamente. los precios de los REIT fluctuarán después de cotizar "
Hu Feng dijo que la valoración razonable de los activos es un medio importante para prevenir los riesgos de mercado de los REIT, y el precio de valoración de bienes raíces juega un papel importante en las decisiones de inversión de los inversores. Las operaciones de los directivos. Las decisiones tienen consecuencias muy importantes. En el mercado inmobiliario, la lógica de la fijación de precios de activos tiene ciertas regularidades.
“En el proceso de ajuste de los activos de los REIT públicos, cómo fijar el precio razonable de los activos subyacentes y establecer un sistema de medición del valor de referencia es particularmente crítico. Entre ellos, la tasa de capitalización puede reflejar verdaderamente el desempeño de las operaciones de activos en. "En el mercado de transacciones inmobiliarias a granel, la relación entre el ingreso neto y el valor refleja objetivamente los requisitos de los inversores en cuanto a rendimiento de los ingresos, y el estudio de las tasas de capitalización es de gran importancia para los precios de los bienes raíces", señaló Hu Feng.
Se espera que los REIT de alquiler de viviendas reciban apoyo político.
En cuanto a la dirección de desarrollo futuro de los REIT, muchos expertos de la industria señalaron que, en comparación con otros campos, los REIT de alquiler de viviendas tienen más probabilidades de recibir apoyo político.
El 25 de abril de 2018, la Comisión Reguladora de Valores de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción de la titulización de activos de alquiler de viviendas", que aclaraba las condiciones básicas, el trabajo prioridades y apoyo clave para la titulización de activos de alquiler de viviendas En el ámbito de la titulización de activos de alquiler de viviendas, se han mejorado los procedimientos de trabajo para la titulización de activos de alquiler de viviendas y se propone reforzar la supervisión y gestión de la titulización de activos de alquiler de viviendas. Al mismo tiempo, se alienta a las instituciones de construcción u operación profesionales e institucionalizadas a llevar a cabo la titulización de activos de alquiler de viviendas.
Hasta el primer trimestre de 2021, se han emitido 19 REIT de alquiler de viviendas en China, con una escala de 26 mil millones de yuanes. Hay varios tipos de empresas que participan en el mercado, incluidas plataformas de inversión gubernamentales como Shenzhen Talent Settlement y Hainan Development Holdings. Las empresas incluyen Poly, Yuexiu y Fahua. Las empresas de servicios de apartamentos tienen apartamentos nuevos. Los activos subyacentes están ricamente segmentados, incluidos tipos de viviendas de alquiler, como apartamentos para talentos, apartamentos con servicios y apartamentos de cuello blanco, lo que proporciona experiencia preliminar y acumulación de proyectos para el lanzamiento de REIT de alquiler de viviendas.
Hu Feng señaló que la construcción de una cadena industrial completa y un modelo de negocio de circuito cerrado de inversión, operación y canales de salida para las empresas de alquiler de viviendas a través de la titulización de activos brindará confianza y motivación a las empresas para aumentar la inversión en alquiler. vivienda, y también ayudará a mejorar las capacidades de operación y gestión de activos corporativos y aumentar el rendimiento de las inversiones del proyecto.