¿Existe una “ola de retroceso” en el sector inmobiliario? ¡Mira estos cinco puntos!
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Examine la "ola de retroceso" del sector inmobiliario desde cinco dimensiones
Hay muchos factores que determinan los precios de la vivienda. De hecho, los cambios demográficos son uno de los factores más importantes a la hora de determinar los precios de la vivienda, ya que las casas se utilizan principalmente para vivir. El envejecimiento de la población y la baja tasa de natalidad reducirán la demanda de bienes raíces, y la reducción de la población flotante ralentizará el proceso de urbanización, frenando así el crecimiento de la demanda de bienes raíces urbanos.
Lo he mencionado muchas veces antes: para juzgar el nivel de urbanización de China, no sólo debemos observar la brecha entre la tasa de urbanización de China y las economías desarrolladas, sino también considerar el nivel de envejecimiento de la población. Cuanto mayor me hago, menos dispuesto estoy a mudarme. Una característica de la economía china es que envejece antes de enriquecerse. Por tanto, no soy muy optimista sobre el espacio de desarrollo de la urbanización. Por ejemplo, a partir de 2011, el ritmo de urbanización se ha ralentizado significativamente. En el pasado, la tasa de urbanización aumentó en un promedio de 1,4 puntos porcentuales por año, pero cayó a 1,06 puntos porcentuales en 2018-19.
Desde la perspectiva del ciclo económico, la tasa de crecimiento del PIB de mi país comenzó a disminuir después de recuperarse hasta un punto alto en 2010. Ha seguido disminuyendo durante 10 años y está claramente en un ciclo descendente. La disminución de la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario también está en consonancia con la tasa de crecimiento del PIB y ha seguido disminuyendo después de alcanzar un máximo del 33% en 2010. Pero después de caer a niveles cercanos a cero en 2015, comenzó a recuperarse en 2016, pero no mucho. Este año se espera un crecimiento negativo. A finales de marzo de este año, la superficie de construcción de viviendas de las empresas promotoras inmobiliarias era de 7.180 millones de metros cuadrados y el inventario general de inmuebles siguió aumentando.
Entonces, ¿por qué está disminuyendo la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo pero los precios de la vivienda siguen siendo altos? Debido a que hay muchos factores que afectan los precios de la vivienda, además de las cinco dimensiones que mencioné, también hay factores como las mejoras del consumo y las preferencias de inversión en tierras. Además, se produce un efecto de desfase temporal. Por ejemplo, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en Estados Unidos alcanzó su punto máximo en 2000, pero los precios de la vivienda recién comenzaron a caer en 2006.
Una razón importante por la que muchas personas son optimistas sobre el sector inmobiliario es la emisión excesiva de moneda. Sin embargo, de hecho, la tasa de crecimiento del M2 de China ha seguido desacelerándose después de alcanzar un máximo del 26% en 2009. A pesar de la disminución, la tasa de crecimiento no es baja y es superior a la tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes. Por supuesto, los ingresos de los residentes también se dividen. Por ejemplo, según el boletín estadístico de la Oficina Nacional de Estadísticas, de 2016 a 2019, el ingreso disponible per cápita de los grupos de altos ingresos aumentó un 29%, mientras que el crecimiento acumulado de los grupos de ingresos medios fue solo del 19%. La brecha entre el ingreso absoluto y el ingreso relativo se está ampliando.
Sin embargo, el grupo de ingresos medios debería ser el principal cuerpo de demanda rígida y demanda de mejora. La tasa de crecimiento de los ingresos de las familias de ingresos medios continúa disminuyendo, que no sólo es inferior a la tasa de crecimiento M2. pero también inferior a la tasa de crecimiento del PIB, lo que es perjudicial para la demanda de bienes raíces. Por ejemplo, a juzgar por la escala de los nuevos préstamos hipotecarios, después de alcanzar un punto máximo en 2016, no ha superado el nivel de 2016 en los últimos tres años, y se estima que será aún menor este año.
Por supuesto, la tasa de crecimiento de los ingresos de los grupos de altos ingresos ha aumentado significativamente desde 2016, lo que también es un factor importante que respalda el fuerte precio de los bienes raíces de alta gama. Y según nuestras estimaciones, los ingresos de los grupos de altos ingresos en las estadísticas oficiales están hasta cierto punto subestimados. Por lo tanto, utilizar la relación precio-ingreso de la vivienda para medir las valoraciones de los precios de la vivienda será sesgado, mientras que utilizar la relación alquiler-venta es más objetivo.
Es innegable que la relación alquiler-venta de propiedades residenciales en las principales ciudades nacionales rara vez supera el 4%, y la mayoría se sitúa entre el 1 y el 2%. Si se deducen la depreciación y otros gastos, la tasa de retorno del alquiler es aún menor. Desde una perspectiva de inversión, la relación alquiler-venta de casas en las grandes ciudades es cercana al 1% y la tasa de retorno del alquiler es tan baja, ¿cómo podemos decir el valor de la inversión? Desde la perspectiva del consumo, el gasto mensual en alquiler de los jóvenes representa casi el 50% de su gasto total en consumo, lo cual es inasequible. Este fenómeno distorsionado de grave desajuste entre los altos precios de la vivienda y los ingresos de los residentes ha traído muchas desventajas al desarrollo económico futuro.
Pero es innegable que los residentes nacionales tienen mejores preferencias por los bienes raíces que la mayoría de los demás países y naciones.
¿Está esto relacionado con el hecho de que los antepasados de la nación china son agricultores? Por ejemplo, el último informe de la encuesta del banco central muestra que los activos inmobiliarios representan el 64,3% de los activos totales de los hogares con una casa, el 62,7% de los hogares con dos casas y el 51,0% de los hogares con tres o más casas. Sin embargo, la proporción de activos financieros de los hogares urbanos de mi país con respecto a los activos totales es relativamente baja, 22,6438+0 puntos porcentuales menos que la de Estados Unidos.
Además, el mercado inmobiliario ha experimentado 20 años de crecimiento, lo cual es poco común en el mundo. Esto está estrechamente relacionado con la dependencia del modelo económico de China de la "financiación de la tierra". En primer lugar, el desarrollo inmobiliario tiene contribuciones directas e indirectas, representando más del 20% del PIB y una gran contribución a los ingresos fiscales locales. Por lo tanto, se ha convertido en una política nacional evitar que los precios de la vivienda se disparen y caigan en picado, y los gobiernos locales también esperan obtener más ingresos aumentando el valor de la tierra.
Bajo la política de conservar viviendas para la especulación, no participar en inundaciones y evitar fluctuaciones bruscas en los precios de la vivienda, la orientación política de mantener la estabilidad de los precios de la vivienda no debería cambiar en el futuro. Como pilar importante del crecimiento económico de China y principal asignación de activos de los hogares, el sector inmobiliario también determina que el mercado inmobiliario no pueda aceptar grandes turbulencias.
Pero esto no cambia la tendencia a la baja del ciclo inmobiliario, es decir, la llamada "ola posterior" no será superior a la ola anterior, sino que "cada ola será inferior a la ola anterior." Esto no se debe sólo al fenómeno de la disminución de la natalidad, sino también a la herencia de propiedades familiares, porque las casas no son bienes de consumo desechables y no necesitan ser reemplazadas como los automóviles. Pertenece al sector inmobiliario. Cuando un anciano fallece y la casa pasa a la siguiente generación, la "ola de atrás" será contrarrestada por la "ola de adelante", lo que provocará que la oferta supere la demanda.
En comparación con el mercado inmobiliario más regulado, el mercado de acciones A puede reflejar mejor las expectativas de los inversores. A juzgar por el nivel de valoración del sector inmobiliario en el mercado de acciones A, su relación precio-beneficio promedio ha caído de más de 90 veces en su pico en 2007 a las 6,9 veces actuales (el sector inmobiliario de las 50 principales (las empresas inmobiliarias representan una mayor proporción de los ingresos de sus negocios principales), es del 2,2% del PE histórico, lo que indica que los inversores están destinando cada vez menos al sector inmobiliario.
La asignación al sector bancario también ha caído significativamente. La relación precio-beneficio promedio actual es sólo 6,5 veces, en comparación con 60 veces en el pico de 2007. Los bancos y los bienes raíces son inseparables, y la fuerte caída en las valoraciones de estos dos sectores todavía refleja las cautelosas expectativas de los inversores sobre el crecimiento económico y las perspectivas inmobiliarias de China. En cambio, los niveles de valoración de los sectores médico y biológico, comunicaciones, electrónica e informática se encuentran en niveles históricamente altos, lo que refleja las expectativas optimistas de los inversores para las industrias emergentes.
Como producto de consumo esencial, la industria de alimentos y bebidas es una industria tradicional, pero su nivel de valoración sigue aumentando. Por lo tanto, cuando la economía de China entra en la etapa dominada por las acciones, el envejecimiento de la población va acompañado de mejoras en el consumo y aumenta la demanda de atención médica, educación, ocio, entretenimiento, etc., lo que está cada vez más en sincronía con las características diferenciadas. del desarrollo industrial en las economías desarrolladas.
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Coexisten riesgos y oportunidades.
Cuando el mercado alcista inmobiliario dura tanto tiempo, cada vez más personas se han formado una "creencia" en el sector inmobiliario, es decir, creen que los precios de la vivienda sólo subirán y no bajarán, y luego enumere las razones del aumento: inflación, inundación de divisas, necesidades de mejora, etc. Pero ¿por qué el mercado de valores sigue cayendo?
Estaba en Shenzhen en 1996 y quería comprar una casa, pero mucha gente me dijo que no la comprara. ¿Por qué? Porque la tendencia de los precios de la vivienda en Shenzhen es la misma que la de Hong Kong. Después de comprar una casa nueva, comienza alto y luego baja, por lo que quedará atrapado después de comprarla. Así que había muy pocas personas que compraran casas en ese momento y todos preferían alquilar una casa antes que comprarla.
Entonces, lógicamente hablando, no hay activos que sólo puedan subir pero no bajar, y no hay activos que sólo puedan bajar pero no subir. Mientras la historia se alargue, aparecerán diversos fenómenos. Pero la gente suele interpretar el futuro basándose en rutinas pasadas y presentes, lo que se denomina "mentalidad" en el comportamiento. Si observamos el estallido de la burbuja inmobiliaria en Japón y la caída de los precios de la tierra durante 26 años; si observamos la crisis financiera mundial causada por la caída de los precios de las viviendas en Estados Unidos, todo es posible.
Pero después de 2018, los precios de la tierra en Japón comenzaron a subir nuevamente, mientras que los bienes raíces en Estados Unidos se recuperaron antes. Entonces, a medida que la industria inmobiliaria fluye y refluye, siempre hay oportunidades. Para China, en los últimos años, su tasa de crecimiento económico sigue estando entre las mejores del mundo, pero la diferenciación de su estructura económica se está acelerando. Los cambios en el flujo de población, el flujo de capital, el flujo de información y la aglomeración industrial tendrán un impacto significativo en los precios de la vivienda en diferentes regiones o incluso en diferentes áreas de la misma región.
Por ejemplo, la parte oriental de China sólo representa el 20% del territorio del país, pero genera el 54% del PIB del país. Por tanto, las economías de escala se caracterizan por la aglomeración. En el futuro, la concentración urbana seguirá aumentando.
Según un estudio de caso del Banco Mundial, si la densidad económica se duplica, la productividad aumentará un 6%, mientras que si la distancia desde la ciudad central se duplica, las ganancias disminuirán un 6%. Ahora la tasa de crecimiento económico de China ha disminuido durante 10 años y una gestión extensiva es insostenible. Los costos deberían reducirse mediante la aglomeración y el apoyo industrial. Por lo tanto, es una tendencia general reunir diversos factores de producción para buscar una asignación óptima, y orientar la movilidad de la población está en línea con esta tendencia.
Según datos de 2019, la provincia de Shandong tiene una salida neta de 200.000 personas; Hebei tiene un crecimiento cero, Tianjin y Beijing también tienen una salida neta y Liaoning sigue teniendo un crecimiento demográfico negativo. ¿Pueden seguir siendo optimistas Beijing-Tianjin-Hebei y sus alrededores? Creo que Beijing-Tianjin-Hebei es diferente del delta del río Yangtze y del delta del río Perla. El primero muestra que Beijing está ejerciendo un efecto sifón, lo que lleva a la "brecha del anillo de Beijing", mientras que el segundo muestra un efecto de radiación, un desarrollo coordinado y la formación de aglomeraciones urbanas.
Aun así, en las zonas “integradas” también hay diferenciación. Por ejemplo, en la región del delta del río Yangtze en 2019, Zhejiang tuvo una afluencia poblacional neta de 850.000 personas, Jiangsu tuvo solo 25.000 y Anhui tuvo una afluencia neta de 45.000. Entre las principales ciudades del delta del río Perla, sólo Shenzhen, Guangzhou, Foshan, Zhuhai y Dongguan tienen una gran entrada neta de población, mientras que la mayoría de las demás ciudades tienen una salida neta de población. Además, Hangzhou superó por primera vez la entrada neta de Shenzhen.
Desde la perspectiva de la movilidad de la población, deberíamos ser más optimistas sobre las "líneas" que sobre las "superficies", es decir, somos más optimistas sobre tres líneas: Guangdong-Hong Kong-Área de la Bahía de Macao, Hangzhou Área de la Bahía y Cinturón Económico del Río Yangtze, porque la población se concentra en las ciudades centrales a lo largo de estas tres líneas, en lugar de estar dispersa en una "superficie" más grande.
En la región Beijing-Tianjin-Hebei, Beijing ocupa el segundo lugar, mientras que Tianjin, como tercer municipio más grande, ocupa sólo el puesto 13. Por supuesto, Beijing es un centro de población, capital e información, y definitivamente es una ciudad clave para las inversiones que merece atención. En la región occidental, Chengdu ocupó el sexto lugar, Chongqing el 12.º y Xi'an el 14.º. Por lo tanto, las oportunidades de inversión inmobiliaria en estos "lugares" también merecen atención.
En el futuro, la población se concentrará en ciudades con una "nueva economía" desarrollada. El año pasado, la afluencia neta de población de Zhejiang superó la de Guangdong, y la escala de afluencia de población de Hangzhou superó la de Shenzhen. Este es un caso muy convincente, porque la industria de la información de Hangzhou está más desarrollada y los recursos de las universidades de las capitales de las provincias centrales y occidentales son similares. Como Chengdu, Wuhan y Xi'an están concentradas, las ciudades también son muy competitivas en el desarrollo de nuevas economías y absorberán más flujos de población.
Tomemos a Estados Unidos como ejemplo. Desde marzo del año pasado, los precios de la vivienda en Atlanta son los que más han aumentado en Estados Unidos, lo que la convierte en un paraíso tecnológico popular. La composición diversa de la población y el ecosistema impulsado por la innovación han atraído a la ciudad a muchas empresas y talentos de alta tecnología. La costa oeste de Estados Unidos, alrededor de Silicon Valley, donde se encuentran las industrias de alta tecnología y de la información, tiene precios de vivienda a la vanguardia de las principales ciudades de Estados Unidos. Por ejemplo, los precios de la vivienda en San Francisco superan a los de Nueva York, que es el más alto de Estados Unidos. Además, del tercer al quinto lugar se encuentran San Diego, Los Ángeles y Seattle respectivamente, todos superando a Boston, que tradicionalmente se encuentra desarrollada financieramente en el este.
Desde finales del siglo XIX hasta principios del XX, el transporte de mercancías se basó principalmente en los ríos. El Medio Oeste y el Noreste de Estados Unidos (Michigan, Ohio y otros estados) se convirtieron en el centro de la industria pesada y. "Mundo" en ese momento debido al transporte conveniente y a los ricos recursos minerales. Han surgido "fábricas" en áreas prósperas como Detroit, la "Ciudad del Acero" de Pittsburgh y la ciudad industrial de Dayton, en el noreste. Sin embargo, desde las décadas de 1970 y 1980, con la transformación y modernización de la economía estadounidense y el surgimiento de industrias de nueva tecnología, las fábricas en estos lugares han sido abandonadas en gran escala y reducidas al "cinturón industrial".
Para China, la razón detrás de la gran y continua salida de personas del Noreste es que el período de auge de la industria pesada china ha pasado. No parece necesario que reflexionemos demasiado sobre el declive de la población. en el Noreste, porque en la economía bursátil las compensaciones son una ley de hierro. Quizás fue precisamente debido al declive del noreste que surgió la industria manufacturera en el delta del río Perla. En general, el flujo de población de China ha cambiado de oeste a este, de norte a sur. Las oportunidades de desarrollo en el sureste, centro sur y suroeste son mayores que las del noreste, norte y noroeste.
La evolución de la historia va acompañada del desarrollo y progreso de la ciencia y la tecnología. Antes de la revolución industrial, la conveniencia del transporte acuático determinaba las perspectivas de desarrollo de las ciudades. La invención de la máquina de vapor y la construcción de ferrocarriles llevaron al surgimiento de grandes ciudades en áreas con recursos minerales desarrollados; ahora la tecnología, las finanzas y el flujo de información afectan cada vez más el destino de las ciudades, la concentración de la población es cada vez mayor; más alto, y los desequilibrios y brechas de desarrollo regional tiran. La inversión inmobiliaria también debe seguir esta lógica.
A juzgar por las características del proceso de urbanización de mi país, la urbanización general ha entrado en una etapa avanzada, mientras que la metropolitanización está en ascenso, especialmente las grandes ciudades que avanzan con los tiempos.
Por ejemplo, aunque la relación precio-ingresos de la vivienda en Shenzhen ha sido durante mucho tiempo la más alta del país, cayendo ligeramente de 36 veces en 2009 a 35 veces en 2019, la relación precio-ingresos de la vivienda a nivel nacional ha aumentado de 12,5 veces en 2010. a 13,3 veces.
Esto muestra que, aunque la "relación precio-beneficio" del sector inmobiliario de Shenzhen era muy alta hace diez años y la relación precio-beneficio no ha aumentado, los precios de la vivienda aún han aumentado más de diez veces. , lo que demuestra que la velocidad del desarrollo económico de Shenzhen está más allá de la imaginación. Comprar una casa y comprar acciones son en realidad lo mismo, son caros. Muchas acciones de clase A con una relación precio-beneficio elevada experimentarán un mayor crecimiento, mientras que aquellas con una relación precio-beneficio baja caerán cada vez más. La lógica central reside en la expectativa de "perspectivas de futuro".
¿Por qué pueden seguir subiendo los precios de la vivienda en ciudades con altos componentes económicos nuevos o en ciudades que siguen el ritmo de los tiempos? Debido a que los precios de la vivienda están relacionados con el nivel de ingresos de los residentes, el nivel de ingresos promedio de los empleados en las industrias de tecnología de la información y de alta tecnología es relativamente alto, mientras que en la mayoría de las industrias tradicionales, el nivel de ingresos de los empleados es relativamente bajo debido al exceso de capacidad. Por ejemplo, la tasa de desempleo recientemente anunciada en los Estados Unidos en abril fue del 14,7%, mientras que los salarios por hora de los empleados en abril aumentaron un 7,9% interanual. Esto se debe a que la mayoría de los desempleados se encuentran en las industrias hotelera, mayorista y minorista y de la construcción, donde los salarios son bajos.
Ha habido casos similares en China recientemente. Por ejemplo, los datos muestran que en abril, tanto el volumen como el precio del mercado de tierras de China aumentaron: el precio promedio de las transacciones de tierras en 300 ciudades alcanzó un nuevo máximo desde 2018, el área de construcción de transacciones de tierras y los ingresos por tarifas de transferencia de tierras en 40 ciudades típicas aumentaron; en más del 100% mensual y del 20% interanual o más, la tasa promedio de prima de transacción en Ningbo, Nanning, Xiamen, Kunming, Fuzhou, Foshan, Xuzhou, Shaoxing y otras ciudades supera el 30%. .
Lógicamente hablando, el aumento en el volumen de transacciones se debe al ligero volumen de transacciones en el primer trimestre, que es un rebote de represalia, el precio promedio de las transacciones alcanzó un nuevo máximo, no necesariamente porque se vendió el terreno; New Land King, pero debido al 4 de marzo Es difícil vender en ciudades de nivel inferior y ubicaciones más pobres, pero es más fácil de vender en áreas “principales”. Al igual que la disminución de las ventas de licores y el aumento de las ventas de licores de marca, es la misma verdad. La epidemia se está propagando a un ritmo acelerado, los pobres se están volviendo más pobres y los ricos se están volviendo más ricos. Hay menos casas para necesidades inmediatas y más para mejorar. Ésta es la misma razón por la que Moutai y Wuliangye alcanzaron nuevos máximos repetidamente. Es decir, el grupo de altos ingresos prefiere consumir productos de marcas de alta gama, mientras que los de ingresos medios y bajos. Los grupos de ingresos han reducido su consumo de bienes de consumo opcionales.
Por lo tanto, en el futuro, es posible que tengamos que protegernos de los riesgos de inversión inmobiliaria en ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel. A juzgar por los datos de 2019, la mayoría de las ciudades del tercer nivel e inferiores tienen una salida neta de población. Muchas de estas ciudades pueden enfrentar el riesgo de un exceso de oferta de viviendas y una reducción de la demanda porque la población está saliendo, el capital está saliendo y las empresas están saliendo. reubicación. A través de esta epidemia, no es difícil descubrir que muchas industrias tradicionales se han visto gravemente afectadas, pero las industrias emergentes, la manufactura de alta gama y los fabricantes de productos (servicios) de marca se han beneficiado de ella.
Estamos viviendo una era de diferenciación, con diferenciación de población, diferenciación de ingresos de residentes, diferenciación de industrias y diferenciación de empresas. La epidemia ha acelerado la diferenciación y ha traído nuevos riesgos y nuevas oportunidades.