Impuestos y tasas involucrados en el desarrollo inmobiliario

El desarrollo inmobiliario implicará muchos impuestos y tasas. La mayoría de la gente no sabe mucho sobre los honorarios que se generan en esta área, por lo que es necesario comprenderlos. 1. ¿Qué impuestos y tasas están involucrados en el desarrollo inmobiliario? Hay 11 tipos de impuestos y tasas involucrados principalmente en las empresas de desarrollo inmobiliario: impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana, recargo educativo, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto sobre bienes raíces, impuesto sobre el uso de la tierra, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta corporativa, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas , impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre escrituras. 1. Impuesto empresarial (1) Partidas impositivas y tipos impositivos El impuesto empresarial implica dos partidas impositivas, a saber, la transferencia de activos intangibles y la venta de bienes inmuebles (incluida la venta de edificios o estructuras y la venta de otros bienes inmuebles), con un tasa impositiva del 5%. (2) Se consideran transacciones inmobiliarias la transferencia de derechos de propiedad limitados o derechos de uso permanente de bienes inmuebles, así como la donación de bienes inmuebles por parte de la unidad a otros. (Artículo 4 de las Normas de Ejecución del Reglamento Provisional del Impuesto sobre Empresas) Cuando se venda un inmueble, el acto de transferir los derechos de uso del suelo que ocupa se gravará como si se tratara de una venta de inmueble. No se impondrá ningún impuesto empresarial a quienes inviertan en bienes raíces para participar en la distribución de ganancias de los inversores y compartir los riesgos de inversión. Sin embargo, las transmisiones patrimoniales están sujetas a este rubro. Desde junio de 5438 hasta febrero de 2002, el "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones fiscales comerciales relacionadas con transferencias de capital" (Finanzas e Impuestos [2002] No. 65438 + 091) re -estipuló el método de cálculo del impuesto para este comportamiento. Desde junio de 2003 65438 + 1 de octubre, los activos intangibles y los inmuebles se invierten en acciones. El arrendamiento de terrenos y el arrendamiento de inmuebles no tributan por la transferencia de activos intangibles y la venta de bienes inmuebles, pero sí por las partidas impositivas de la industria del arrendamiento. No se aplica ningún impuesto empresarial a la transferencia de derechos de uso de la tierra por parte de los propietarios ni a la devolución de los derechos de uso de la tierra por parte de los usuarios a los propietarios. En la enajenación de un inmueble, el acto de enajenarlo junto con los derechos de uso del suelo que ocupa el inmueble tributará como si se tratara de una enajenación de inmueble. (3) Los contribuyentes que venden bienes inmuebles y transfieren derechos de uso de la tierra deben declarar y pagar el impuesto comercial a las autoridades fiscales competentes donde se encuentran los terrenos y las casas. El momento en que se produce la obligación del impuesto empresarial es el día en que el contribuyente recibe la renta empresarial u obtiene el comprobante de renta empresarial. Si un contribuyente transfiere derechos de uso de la tierra o vende bienes inmuebles por adelantado, su obligación tributaria surge en la fecha de recepción del pago anticipado. Si una entidad dona un inmueble, la obligación tributaria surge en la fecha de transferencia de propiedad del inmueble. (4) Para las deducciones por la venta o transferencia de bienes inmuebles o derechos de uso de suelo obtenidos por la unidad o individuo en cuestión, se considerará el saldo del ingreso total menos el precio original de la compra o transferencia de bienes inmuebles o derechos de uso de suelo. el volumen de negocios. Cuando unidades e individuos vendan o transfieran bienes inmuebles o derechos de uso de suelo obtenidos para el pago de deudas, el volumen de negocios será el saldo del ingreso total menos el precio de los bienes inmuebles o derechos de uso de suelo al pagar deudas. (Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varias cuestiones de política en materia de impuestos comerciales [2003] N° 16) 2. La base para calcular el impuesto sobre construcción y mantenimiento urbano es el impuesto empresarial efectivamente pagado por los contribuyentes. Los tipos impositivos son del 7%, 5% y 1% respectivamente. Los contribuyentes de diferentes regiones están sujetos a diferentes tipos impositivos. Fórmula de cálculo: impuesto a pagar = impuesto comercial × tasa impositiva. 3. La base de cálculo del impuesto para el recargo por la tasa de educación es la tasa del impuesto comercial realmente pagada por el contribuyente, que es del 3%. La fórmula de cálculo es: recargo por educación a pagar = impuesto comercial a pagar × tasa. 4. La base para el cálculo del Impuesto sobre el Valor Añadido de los Terrenos es el valor añadido que obtiene el contribuyente de la transmisión de bienes inmuebles. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en los reglamentos y normas. Las tasas impositivas son 30%, 40%, 50% y 60%. La tasa antes de impuestos del impuesto al valor agregado de la tierra varía de una región a otra. Fórmula de cálculo: Impuesto sobre el valor añadido del suelo a pagar = importe del valor añadido × tasa – deducción por cálculo rápido – impuesto pagado por adelantado 5. El impuesto a la propiedad (1) se basa en el valor del impuesto a la propiedad original (valor tasado) y la tasa impositiva es del 1,2%. La fórmula de cálculo es: impuesto predial anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-) La tasa impositiva es del 12%. La fórmula de cálculo es: impuesto anual sobre bienes inmuebles a pagar = ingreso anual por alquiler × 12%. 6. Impuesto sobre el uso de la tierra El impuesto sobre el uso de la tierra se calcula y recauda de acuerdo con el monto del impuesto prescrito en función de la superficie real ocupada por el contribuyente. 7. Impuesto de timbre El impuesto de timbre es un impuesto a los vales comportamentales, que se aplica a varios tipos de vales enumerados en el "Reglamento provisional sobre la aceptación de apuestas y el cobro del impuesto de timbre en actividades y transacciones económicas". Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto a pagar = monto del impuesto * tasa impositiva, impuesto a pagar = número de comprobantes * monto unitario del impuesto. (1) Los libros de contabilidad y las licencias comerciales de las empresas de desarrollo deben estar sellados con el impuesto de timbre (2) El impuesto de timbre no se aplicará al certificado (contrato) de transferencia del derecho de uso de la tierra por el momento (según el "Aviso sobre varios); Políticas sobre el impuesto de timbre" (Caishui [2006] No. 162) El artículo 3 estipula que el impuesto de timbre se percibe de acuerdo con la transferencia de derechos de propiedad); (3) Contratos y documentos de consulta, construcción, adquisición, venta de bienes inmuebles, arrendamiento y otras actividades de desarrollo territorial. , el impuesto de timbre debe pagarse de acuerdo con las disposiciones pertinentes del impuesto de timbre (4) Si se compra o vende una casa, el impuesto de timbre se pagará en el contrato de compra de vivienda firmado a una tasa del 0,05% del monto indicado en; el documento de transferencia de derechos de propiedad, que generalmente se recoge al mismo tiempo que la transacción de bienes raíces. 5. Manejo de bienes raíces Al obtener un certificado de propiedad, se pagará un impuesto de timbre de cinco yuanes por certificado de derechos. 8. La base para calcular el impuesto sobre la renta de las empresas: ingresos imponibles = ingresos totales - la tasa impositiva permitida para la deducción del monto del proyecto: (1) La tasa impositiva para el impuesto sobre la renta de las empresas es del 25%. (2) Cuando una empresa no residente obtenga los ingresos especificados en el párrafo 3 del artículo 3 de esta Ley, la tasa impositiva aplicable es del 20%. (3) (4) Las empresas de alta tecnología que necesitan un apoyo clave del Estado pagan un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 15% (5) Las empresas con inversión extranjera y las empresas con financiación extranjera tienen un período de transición.

Fórmula de cálculo: impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva 9. Impuesto sobre ocupación de tierras cultivadas Son contribuyentes del impuesto sobre ocupación de tierras cultivadas las unidades o personas físicas que ocupen tierras cultivadas para construir viviendas o se dediquen a construcciones no agrícolas y deberán pagar el impuesto sobre ocupación de tierras cultivadas de conformidad con lo dispuesto en este reglamento. El monto del impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas se estipula de la siguiente manera: (1) En áreas donde la tierra cultivada per cápita no excede 1 mu (según las regiones administrativas a nivel de condado, lo mismo a continuación), es de 10 yuanes a 50 yuanes por metro cuadrado (2) La tierra cultivada per cápita es más de 1 mu pero si no excede los 2 acres, la tasa es de 8 yuanes a 40 yuanes por metro cuadrado (3) Si la tierra cultivada per cápita excede los 2 acres; no supera los 3 acres, el tipo es de 6 yuanes a 30 yuanes por metro cuadrado. (4) En zonas donde la tierra cultivada per cápita es superior a 3 acres, de 5 yuanes a 25 yuanes por metro cuadrado; 10. Impuesto sobre la renta de las personas físicas El impuesto sobre la renta de las personas físicas es un impuesto que grava la renta imponible obtenida por las personas físicas. La unidad o persona natural que paga la renta es el agente retenedor del impuesto sobre la renta personal. Es obligación legal del agente retenedor retener y remitir el impuesto sobre la renta personal de conformidad con lo dispuesto en la ley tributaria. Además del negocio habitual del impuesto sobre la renta de las empresas, las empresas inmobiliarias tienen situaciones fiscales especiales, como compensaciones por demolición, compensación por protección solar o construcción, entrega de viviendas atrasadas y, posteriormente, compensación por derechos de propiedad. 11. Impuesto sobre escrituras: El impuesto sobre escrituras es un impuesto que se aplica a unidades e individuos que heredan derechos de uso de la tierra y propiedad de viviendas al transferir la propiedad de tierras y viviendas dentro del territorio de la República Popular China. Nota: Las unidades compradoras y las personas físicas son contribuyentes del impuesto sobre escrituras. El impuesto sobre la escritura se calcula sobre la base del precio de transacción cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda. La tasa actual del impuesto sobre la escritura es del 3 al 5%, que se reduce a la mitad en varios lugares. La tasa actual del impuesto a la transferencia de tierras en Dalian es del 4%, la tasa del impuesto a la transferencia para proyectos en construcción es del 4%, la tasa del impuesto a la transferencia para edificios residenciales ordinarios es del 1,5% y la tasa del impuesto a la transferencia para edificios residenciales no ordinarios es del 4% . El monto del impuesto a pagar = precio de la transacción inmobiliaria o precio tasado * tasa impositiva. En segundo lugar, quiero comprar una casa y quiero saber cómo cobrar el impuesto sobre bienes inmuebles. El internauta preguntó: Me gustaría saber si debo pagar el impuesto sobre bienes inmuebles como empresa. La razón principal es que nuestra unidad recientemente quiere tener un administrador grande, por lo que seguramente construirá nuevos edificios de oficinas y dormitorios. ¿Cómo cobrar el impuesto sobre bienes inmuebles? ¿Cuál es el proceso específico y método de cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles? Respuesta del abogado: Hola, las normas fiscales de mi país para empresas y bienes raíces son las siguientes. Calculado en base al valor residual después de una deducción única del 30% del valor original de la propiedad. La fórmula de cálculo es: impuesto anual a pagar = valor contable original del inmueble × (1-30%) × 1,2% 2. Según los ingresos por alquiler, la fórmula de cálculo es: impuesto anual a pagar = ingreso anual por alquiler × tasa impositiva aplicable ( 12%).

Objetividad jurídica:

Las empresas promotoras de bienes raíces involucran principalmente el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana, el recargo educativo, el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto inmobiliario, el impuesto de timbre, el impuesto a la renta corporativa, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre escrituras. 1. Impuesto comercial: se refiere al precio total y a los cargos extra cobrados por los contribuyentes a otras partes por la prestación de servicios sujetos a impuestos y la transferencia de activos intangibles dentro de China. Los servicios gravables involucran principalmente los siguientes aspectos: (1) La transferencia de derechos de uso de la tierra debe gravarse de acuerdo con el subpartido de "Transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida tributaria de "Transferencia de activos intangibles"; bienes raíces, la tasa impositiva es del 5%; (3) Si está suscrita por un asegurador, se gravará como "industria de servicios-industria de agencia". (4) El arrendamiento de derechos de uso de la tierra y el arrendamiento de bienes inmuebles una vez finalizados se gravan como "industria de servicios-industria de arrendamiento". Fórmula de cálculo = volumen de negocios × tipo impositivo aplicable 2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo educativo: basado en impuestos sobre el volumen de negocios, como el impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano se aplica al 7%, 5% y 1% respectivamente por región, y el recargo educativo se aplica al 3%. 3. Impuesto al valor agregado de la tierra: Es un impuesto que grava a las unidades y personas físicas que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula y recauda sobre la base del monto del valor agregado obtenido por la transferencia de bienes inmuebles por parte del contribuyente y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero = monto del valor agregado de la tierra × tasa impositiva aplicable - monto de la deducción de cálculo rápido × tasa de deducción de cálculo rápido. Entre ellos: monto de apreciación de la tierra = ingresos totales por transferencia de bienes raíces - monto de partidas deducidas. Los elementos de la deducción son: pagos por la obtención de derechos de uso de la tierra; costos de desarrollo de terrenos y construcción de nuevas casas e instalaciones de apoyo; costos de desarrollo de tierras y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo; impuestos sobre transferencias de bienes inmuebles; deducción de puntos. 4. Impuesto sobre la propiedad: Es un impuesto que se aplica a las unidades nacionales y a las personas con derechos de propiedad en ciudades, condados, pueblos y zonas industriales y mineras sobre la base del valor original del impuesto a la propiedad o de los ingresos por alquiler. Se basa en el valor original (valor tasado) de la propiedad y la tasa impositiva es del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-30%) × 1,2%. 5. Impuesto sobre el uso de la tierra urbana: las unidades y las personas con derechos de uso de la tierra dentro de ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras pagan el impuesto en cuotas de acuerdo con el monto del impuesto prescrito, calculado anualmente, y el impuesto se calcula basado en la superficie real del terreno ocupado. Un impuesto basado en. Impuesto anual a pagar = ∑ (superficie de terreno en cada nivel × base imponible). Si una empresa de desarrollo inmobiliario utiliza, alquila o presta viviendas comerciales construidas por la empresa, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la propiedad se aplicarán a partir del mes siguiente al uso o entrega de la vivienda. 6. Impuesto sobre bienes inmuebles urbanos y tasas por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera: El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos es un impuesto que se aplica a las empresas con inversión extranjera, a las empresas extranjeras y a los individuos extranjeros, y a los compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán con derechos de propiedad basados ​​en el valor original de la propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos se calcula sobre el valor original del inmueble, con un tipo impositivo del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original de la propiedad × tasa impositiva × (1-30%).

La tarifa por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera es una tarifa que se aplica a las empresas con inversión extranjera que utilizan tierras dentro de la región administrativa de esta ciudad en función de la ubicación geográfica y la lejanía de la empresa, la prosperidad del área y la integridad de la infraestructura. . Basado en la tierra realmente ocupada por empresas con financiación extranjera y los estándares de tarifas de uso unitario de la tierra aplicables. Tarifa de uso de la tierra pagadera = área de tierra ocupada × estándar unitario aplicable. 7. Impuesto de timbre: Es un impuesto a los vales comportamentales que se aplica a varios tipos de vales enumerados en el Reglamento Provisional sobre el Impuesto de Timbre en actividades económicas y transacciones económicas. Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto por pagar = impuesto por pagar × tasa impositiva, impuesto por pagar = número de comprobantes × monto unitario del impuesto. El impuesto de timbre no se aplica al certificado (contrato) para la transferencia de derechos de uso de la tierra por el momento, pero los contratos y documentos firmados en actividades de desarrollo y construcción de terrenos, ventas de bienes raíces y arrendamiento están sujetos al impuesto de timbre. En la compraventa de una casa, en el contrato de compraventa de la casa firmado se pagará un impuesto de timbre del 0,05% del monto indicado en el documento de transferencia de derechos de propiedad. Al tramitar los procedimientos de transferencia, el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias supervisará al comprador y al vendedor para rescindir las obligaciones tributarias en el contrato o acuerdo de transferencia, y luego se encargará de los procedimientos de transferencia. Al solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria, debe pagar un impuesto de timbre de cinco yuanes por cada licencia de derecho. El departamento de gestión de propiedad inmobiliaria supervisará al beneficiario para cancelar el impuesto sobre el certificado de propiedad inmobiliaria de acuerdo con el sello, y luego procederá. a través de los procedimientos de certificación. Impuesto sobre la escritura: El impuesto sobre la escritura es un impuesto que se aplica a la unidad que asume los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda al transferir la propiedad de la tierra y la vivienda en mi país. El alcance de la expropiación incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la transferencia de derechos de uso de tierras (incluidas ventas, donaciones e intercambios), ventas de casas, donaciones de casas e intercambios de casas. La base para el cálculo del impuesto es principalmente el precio de transacción, el precio aprobado, la diferencia de precio de cambio y la "tarifa pagada de transferencia del derecho de uso de la tierra o ingreso de la tierra". El monto del impuesto a pagar = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva 9. Impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas y el impuesto de ajuste de la dirección de las inversiones en activos fijos: la mayoría de las zonas han dejado de recaudarlos. Impuesto sobre la renta de las empresas, inversión extranjera e impuesto sobre la renta de las empresas extranjeras: es un impuesto que grava la producción, los ingresos de explotación y otros ingresos de las empresas u organizaciones chinas dentro de un determinado período de tiempo. Impuesto a pagar = (ingreso total imponible - partidas deducibles) × tasa impositiva aplicable. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Es un impuesto que grava las rentas personales por servicios y no relacionadas con el servicio. La industria inmobiliaria genera la mayor parte de los ingresos por “sueldos y salarios”. Se aplican tasas impositivas progresivas en exceso del 5% al ​​45%. Impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable – deducción por cálculo rápido.