¿Cómo encuentra una agencia inmobiliaria casas y clientes?
2. Cultivo intensivo de distritos comerciales: el cultivo intensivo de distritos comerciales es el método más eficaz, directo y que ahorra más tiempo. El cultivo intensivo en distritos comerciales también puede mejorar la visibilidad y la credibilidad, aumentando así la tasa de transacciones en las comunidades cercanas. Al hacer un buen trabajo en el distrito comercial, la participación de mercado aumentará naturalmente, de modo que habrá un flujo constante de viviendas para el desarrollo y se podrán mantener las ventajas regionales.
3. Visitas extrañas: Muchos agentes tienen miedo a las visitas extrañas. De hecho, este es el método más divertido e interesante y es posible que tengas una suerte inesperada en cualquier momento.
4. Visita telefónica: el secreto del desarrollo telefónico es: presentar casos de alta calidad, compartir casas cercanas baratas y valiosas y comprar y vender a clientes bilaterales juntos, preguntar directamente si hay una casa en venta; y presta atención a tu tono para ser amable y educado.
5. Desarrollo de redes: Hay demasiados recursos en Internet. Ahora puedes obtener vivienda y clientes a través de APP móvil, cuenta oficial de WeChat, etc. Los clientes más utilizados de las compañías de valores son Anjuke y Fangtianxia, que atraen clientes publicando algunos listados de viviendas buscando clientes y listados de viviendas en páginas personales de sitios web clasificados como Ganji.com según la calificación crediticia del corredor; de Zhima House Searching Platform Tome la iniciativa de contactar al agente, etc.
6. Listado: Existen listas de diversas asociaciones empresariales, actividades empresariales, etc.
7. Distribución: Por lo general, tenemos que visitar a administradores comunitarios, líderes vecinales, cuadros de asociaciones de clanes, pequeñas tiendas y salones de belleza, y ocasionalmente hacer regalos, pero tratamos de aprovechar su tiempo libre.
8. Lugares de consumo: como desayunar, comprar ropa, regalar tarjetas de visita, etc.
9. Publicidad con imágenes: configure publicidad con imágenes personales designadas por la comunidad fuera de línea, que rara vez lo hacen los individuos, muestre tiendas personales en línea como Anjuke y Fangtianxia, y muestre la página de crédito personal de Zhima House; plataforma de búsqueda.
10. Página de folletos: distribuya folletos en la comunidad, envíe mensajes directos por correo electrónico y publique avisos en el correo electrónico. Preste atención a si el contenido del artículo atrae a personas que necesitan comprar o vender una casa. Recuerde prestar atención a si la persona, la cosa, el momento, el lugar y la cosa son claros.
11. Salas vencidas de la empresa: Los compañeros pueden intercambiar salas vencidas que no estén operativas. Presta atención a la dedicación y esfuerzo de los ex agentes, reconócelos y no los reprimas, porque reprimir al ex agente también te hará daño a ti mismo.
12. Introducción a los clientes antiguos: es mucho más fácil gestionar clientes antiguos que gestionar clientes nuevos (clientes antiguos que ya han completado transacciones, clientes confiados). Puede enviar tarjetas de cumpleaños y Año Nuevo como de costumbre, mantenerse en contacto y pedirles que le presenten las comisiones de los clientes.
13. Personal de cobranza bancaria: algunos bancos tienen sus propios especialistas en cobranza para clientes con pagos anormales, quienes pueden gestionarlos y establecer relaciones de cooperación a largo plazo para crear una situación en la que todos ganen.
14. Información de la subasta: Utilice sitios web que puedan proporcionar información sobre la vivienda.
15. Visitas de constructores: Cultive y mantenga buenas relaciones con los clientes, porque muchos constructores tienen más o menos habitaciones libres y se puede operar en ambas direcciones.
16. Varios tipos de profesionales: Gestión por profesionales sociales (gestión de redes para gente rica), a través de los cuales pueden ayudarte a tener éxito y generar rendimiento.
Responsabilidades de los agentes inmobiliarios
(1) Responsabilidad de proporcionar información veraz relacionada con la celebración del contrato
La responsabilidad más importante del agente inmobiliario es proporcionar información relevante para la celebración del contrato sobre la situación real. Los servicios prestados por agentes inmobiliarios incluyen servicios de consultoría e intermediación, así como la celebración de contratos de intermediación. Un contrato de intermediación es un contrato en el que el intermediario informa al cliente de la posibilidad de celebrar un contrato o proporciona servicios de intermediación para la celebración del contrato, y el cliente paga una remuneración.
Al prestar servicios de intermediación, un agente de bienes raíces deberá revelar los siguientes hechos importantes al cliente:
1. Propiedad de la vivienda;
2. peón, etc. Información de restricción de derechos;
3. Información de registro, como registro de aviso y registro de objeción;
4. .
Dado que la información proporcionada por el corredor es una base importante para que el cliente firme el contrato, el corredor debe informar verazmente sobre los asuntos relevantes al cliente. Si un corredor oculta deliberadamente hechos importantes relacionados con la celebración de un contrato o proporciona información falsa, perjudicando así los intereses del cliente, no exigirá al cliente el pago de ninguna remuneración y será responsable de los daños y perjuicios. En la práctica judicial, cuando una empresa intermediaria demandó a un cliente por el pago de honorarios de intermediación, el tribunal sostuvo que “la empresa intermediaria, como institución con conocimientos y experiencia profesionales en agencia inmobiliaria, debe cumplir estrictamente las normas de la práctica, realizar las investigaciones necesarias y verificaciones sobre los asuntos encomendados, y obtener la mayor cantidad de información posible. La información debe ser reportada de manera veraz y justa al cliente para facilitar el establecimiento del contrato y obtener una remuneración si la empresa intermediaria no verifica la situación de propiedad e hipoteca y el cliente rescinde. el contrato, esto demuestra que el tribunal cree que el intermediario revela información veraz.
Dos malentendidos sobre la situación real
1. información dentro de sus capacidades, por ejemplo, la empresa intermediaria puede exigir al vendedor que proporcione el certificado de propiedad inmobiliaria, verificando el original y la copia, y también debe acudir al centro de transacciones inmobiliarias para conocer los derechos sobre la casa. el vendedor falsifica la cédula de identidad y el certificado inmobiliario de la persona con derecho a la transacción, ocasionando pérdidas al comprador, el comprador no puede pensar que el agente ha proporcionado información falsa.
Porque en circunstancias normales, a los intermediarios les resulta difícil juzgar los documentos falsificados, lo que está más allá de sus capacidades. La información proporcionada por el intermediario no es una responsabilidad de garantía, sino una responsabilidad de prudencia y diligencia, siendo suficiente un cuidado razonable.
2. El intermediario no tiene obligación de garantizar el crédito de otros. Un intermediario es simplemente un intermediario, y el tercero presentado por el intermediario firma un contrato con el principal. Si un tercero incumple el contrato durante la ejecución del mismo, el intermediario no será responsable.
(2) Indemnización por ocultar intencionadamente hechos importantes o proporcionar información falsa.
Como se mencionó anteriormente, si el intermediario oculta deliberadamente información verdadera o proporciona deliberadamente información falsa, como presentar al vendedor al comprador sabiendo que el vendedor no es el propietario ni el agente legal, causando pérdidas al comprador. , el intermediario asumirá la responsabilidad.
(3) Responsabilidad por no completar todos los asuntos encomendados
Si el acuerdo de intermediación estipula que la tarifa de intermediación se pagará al 1% del precio de la transacción, los servicios prestados por el intermediario incluirá lo siguiente:
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1. Investigación de propiedad: Investigar y consultar al centro de comercio de bienes raíces sobre la fuente, la situación actual, si existe alguna hipoteca, si existen restricciones de derechos. , etc. y mantener registros escritos investigar y consultar los requisitos y condiciones de sanción que involucran al titular de los derechos; verificar las calificaciones disciplinarias, la identidad y los derechos del titular de los derechos y del personal relevante;
2. Investigación de uso: recopile, investigue e indague sobre el entorno de ubicación, la vida útil, si hay defectos ocultos, ya sea el techo, las paredes, los pisos, las puertas, las ventanas y el equipo de la casa. que deben ser inspeccionados o reparados, y precio de transferencia del equipo, liquidación de tarifas relacionadas, etc. Consultar con la unidad de administración de la propiedad si existen arrendamientos, construcciones ilegales, infracción de relaciones de colindancia, pago y uso de fondos de mantenimiento, etc.
3. Investigación de mercado: recopilar, investigar y consultar comparaciones de mercado de precios de compra y venta, liquidaciones de impuestos, comparaciones de tipos de habitaciones, comparaciones psicológicas de precios entre compradores y vendedores y el impacto de cambios de políticas relevantes; llevar a cabo diversas formas de actividades de difusión de información.
4. Determinar la intención de la transacción y concluir el contrato de transacción: acompañar a ambas partes a inspeccionar la casa, el equipo y el entorno en el lugar; acordar un tiempo de negociación, comunicar la intención de la transacción entre el comprador y el comprador. vendedor; presentar e identificar información de propiedad, y determinar la identidad de las partes, etc. Seleccione el texto del contrato para ambas partes, proporcione orientación para la firma y testigo, e informe verazmente a ambas partes sobre los términos y precauciones acordados del contrato de compraventa, el método de ejecución y el método de pago de la casa, etc.
5. Gestionar la transferencia de derechos de propiedad: Acordar la recopilación de datos, el informe, la confirmación y el tiempo de confirmación para los procedimientos de transferencia entre ambas partes, cobrar y pagar los impuestos y tarifas a pagar por el cliente, y completar todo. procedimientos de transferencia de transacciones, traslado y check-in de casa.
La mayoría de los contratos de intermediación proporcionados por agencias inmobiliarias estipulan que el cliente pagará una tarifa de intermediación del 1% del precio total de la vivienda en la fecha de firma del contrato de compraventa formal. Sin embargo, a veces después de firmar un contrato formal, el agente no continuará trabajando debido al incumplimiento del contrato por parte de una de las partes u otras razones, por lo que el agente no completará los servicios mencionados anteriormente. En este caso, el agente no sólo no puede obtener la remuneración requerida, sino que además debe devolver parte de los honorarios de la agencia y el cliente no puede reclamar una compensación.