¿Cómo calcular el coste total de los bienes inmuebles? 1. Principios de división y recaudación de los gastos de desarrollo inmobiliario Los terrenos desarrollados por empresas de desarrollo inmobiliario se pueden dividir en los siguientes dos tipos según su uso: uno es terreno comercial desarrollado para transferencia y arrendamiento (también conocido como terreno de construcción comercial); el otro es terreno de uso propio desarrollado para el desarrollo de viviendas comerciales, viviendas de alquiler y otras viviendas. El primero es el producto de desarrollo final de la empresa, y su costo en sí constituye el costo de desarrollo del terreno, el segundo es el producto de desarrollo intermedio de la empresa, y sus gastos deben incluirse en los costos de desarrollo de viviendas comerciales y viviendas de alquiler; y otras viviendas relacionadas. El contenido contable de la cuenta "costo de desarrollo - costo de desarrollo de tierras" establecida en el sistema contable actual no corresponde completamente a los gastos de desarrollo de tierras incurridos por la empresa. En principio, se limita a los gastos incurridos por la empresa en el desarrollo. Varios tipos de terrenos comerciales. Cuando una empresa desarrolla viviendas comerciales, viviendas de alquiler, otras viviendas y terrenos, si los costos se pueden distinguir entre los objetos gravados, se incluirán directamente en los costos de desarrollo de viviendas correspondientes y se contabilizarán en los "Costos de desarrollo - Costos de desarrollo de viviendas". " cuenta. Si el terreno de uso propio desarrollado por la empresa no se puede dividir en objetos de carga, debe ser asumido por dos o más objetos de contabilidad de costos. El costo se puede recaudar primero a través del tema "costo de desarrollo-costo de desarrollo del terreno" y luego de acuerdo con el tema. según determinadas normas (como superficie de vivienda o superficie de construcción, etc.) se prorratean entre los correspondientes costes de desarrollo de viviendas. ) cuando el desarrollo del terreno esté terminado y puesto en uso. Si el terreno utilizado por una empresa para desarrollar edificios residenciales comerciales o casas de alquiler es terreno de propiedad del desarrollador de la empresa, todo el terreno será objeto de contabilidad de costos, y todos los costos de desarrollo incurridos se incluirán en el "costo de desarrollo-terreno". "Costo de desarrollo", calcular su costo total y su costo unitario, y transferir el costo a la cuenta "Productos desarrollados" cuando se complete el desarrollo del terreno. Cuando se vaya a utilizar el terreno, los costos de desarrollo del uso del terreno se transferirán de la cuenta "Productos de desarrollo" a la cuenta "Costo de desarrollo-Costo de desarrollo de vivienda", y se incluirán en los costos de desarrollo de viviendas comerciales, viviendas de alquiler y otras viviendas. dos. Determinación de los objetos contables de los costos de desarrollo de la tierra y fijación de las partidas de costos (1) Determinación de los objetos de contabilidad de los costos de desarrollo de la tierra Para facilitar la recaudación de los gastos de desarrollo de la tierra y el traspaso de los costos de desarrollo de la tierra, los objetos contables de los costos de desarrollo de la tierra se pueden determinar de acuerdo a los siguientes principios: 1 . Para terrenos con un área de desarrollo pequeña y un ciclo de desarrollo corto, cada proyecto de desarrollo independiente se puede utilizar como objeto de contabilidad de costos. 2. Para terrenos con un área de desarrollo grande, un ciclo de desarrollo largo y desarrollo en diferentes regiones, un área determinada puede; ser utilizado para la contabilidad de costos de desarrollo de terrenos. Los objetos de la contabilidad de costos deben determinarse antes de la construcción. Una vez determinados, no se pueden cambiar a voluntad, y mucho menos confundirlos entre sí. (2) Configuración de proyectos de costos de desarrollo de terrenos Los terrenos desarrollados por las empresas tienen diferentes niveles, extensiones y contenidos debido a diferentes requisitos de diseño. Algunos de ellos simplemente limpian y nivelan el sitio, como demoler los edificios y obstáculos originales y nivelar el terreno; Además de nivelar el sitio, algunos también necesitan tender tuberías subterráneas y construir caminos de superficie. Por lo tanto, para cada proyecto específico de desarrollo territorial, el contenido del gasto de desarrollo no es exactamente el mismo. Las empresas deben establecer partidas de costos para los proyectos de desarrollo de terrenos en función de las condiciones específicas de los terrenos desarrollados y las partidas de costos estipuladas en el sistema de contabilidad. Para las partidas de costos en las que la empresa no tiene contenido de gastos especificado en el sistema contable, como tarifas de proyectos de construcción e instalación, tarifas de instalaciones de apoyo, etc., no es necesario establecerlas. De acuerdo con la situación general de los gastos de desarrollo de terrenos, las empresas pueden establecer los siguientes elementos de costo para calcular los costos de desarrollo de terrenos: (1) tarifas de compensación por adquisición y demolición de terrenos o tarifas de arrendamiento de terrenos (2) gastos previos al proyecto; honorarios; (4) costos de desarrollo. Entre ellos, las tarifas de compensación por adquisición de tierras y demolición se refieren a tarifas de adquisición de tierras, impuestos sobre ocupación de tierras agrícolas, tarifas de reasentamiento de mano de obra y tarifas de compensación por la demolición de objetos sobre el suelo y subterráneos de acuerdo con el plan maestro de construcción urbana. Sin embargo, el valor residual recuperado de la demolición de edificios antiguos debería valorarse y registrarse, y deberían reducirse los costes relacionados. El desarrollo del terreno, si se adquiere mediante arrendamiento, debe incluirse en la tarifa de transferencia. Los costos previos al proyecto se refieren a los costos incurridos en las primeras etapas de los proyectos de desarrollo de tierras, incluidos los honorarios de planificación y diseño, los honorarios del estudio de viabilidad del proyecto, los honorarios de estudios hidrogeológicos y cartografía, los honorarios de nivelación del sitio, etc. Los costos de infraestructura se refieren a diversos costos de infraestructura incurridos durante el desarrollo de la tierra, incluidos caminos, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, descarga de inundaciones, comunicaciones y otros costos de instalaciones. Los costos indirectos de desarrollo se refieren a los costos indirectos de desarrollo que deben sufragarse en los costos de desarrollo de terrenos comerciales.

Si se requiere que un proyecto de desarrollo de terrenos soporte tarifas de instalaciones de apoyo que no pueden transferirse por una tarifa, también se debe establecer una cuenta de costos de "tarifas de instalaciones de apoyo" para calcular las tarifas de instalaciones de apoyo que deben incluirse en el costo de desarrollo de terrenos. tres. Contabilización de los costos de desarrollo de terrenos: todos los gastos incurridos por una empresa durante el proceso de desarrollo de terrenos, excepto los gastos de desarrollo de terrenos de uso propio que se incluyen directamente en los costos de desarrollo de viviendas, se pueden contabilizar en la cuenta "Costos de desarrollo - Costos de desarrollo de viviendas". , otros gastos de desarrollo de tierras deben contabilizarse en la contabilidad de la cuenta "Costo de desarrollo - costo de desarrollo de tierras". Para distinguir los costos de desarrollo de terrenos transferidos y arrendados de los costos de desarrollo de terrenos de uso propio cuya carga no se puede determinar, se deben considerar dos cuentas secundarias de "costos operativos de desarrollo de terrenos" y "costos de desarrollo de terrenos de uso propio". configurar de acuerdo con el tipo de proyecto de desarrollo de terrenos, y Establecer cuentas detalladas para objetos de contabilidad de costos y partidas de costos. Los gastos de desarrollo de terrenos, como los honorarios de compensación por adquisición y demolición de terrenos, los honorarios de ingeniería preliminar y los honorarios de infraestructura, se pueden registrar directamente en el libro mayor detallado de costos de desarrollo de terrenos, y en el "costo de desarrollo-costo de desarrollo de terrenos comerciales" y el "costo de desarrollo-uso propio". Se debitan las cuentas de "Costos de desarrollo de terrenos". Acredita las cuentas "Depósitos bancarios" y "Cuentas por pagar - Cuentas por pagar del proyecto". Los costos indirectos de desarrollo incurridos primero deben contabilizarse en la cuenta "costos indirectos de desarrollo" y luego distribuirse a los objetos contables de costos de desarrollo relevantes de acuerdo con ciertos estándares al final del mes. Los costos indirectos de desarrollo que deben ser sufragados por los costos de desarrollo de terrenos comerciales se cargan a la cuenta "Costo de desarrollo - Costo de desarrollo de terrenos comerciales" y se acreditan a la cuenta "Costos indirectos de desarrollo". El cálculo de los costos de desarrollo de terrenos es el siguiente: En un mes determinado, una empresa de desarrollo inmobiliario *** incurrió en los siguientes gastos relacionados con el desarrollo de terrenos: 301.351 terrenos comerciales para uso propio, 78.000 yuanes para adquisición y demolición de terrenos, 72.000 yuanes para el trabajo de ingeniería preliminar de la unidad de diseño contratada, la unidad de construcción contratada tiene un fondo de infraestructura de 20.000 yuanes y un fondo de distribución de 65.438 yuanes. La tarifa de gestión del desarrollo es de 65.438.000 yuanes, por un total de 65.438.033.000 yuanes. Cuando los depósitos bancarios se utilizan para pagar los costos de adquisición de terrenos y demolición, deberían ser: costos de endeudamiento - costos de desarrollo de terrenos comerciales 78.000 costos de desarrollo - costos de desarrollo de terrenos de uso propio 72.000 préstamos - depósitos bancarios 150.000 cuando los depósitos bancarios se utilizan para pagar los costos preliminares; costos de ingeniería de la unidad de diseño, deben ser: Débito: costo de desarrollo - costo de desarrollo de terreno comercial 20,000 - costo de desarrollo de terreno propio 18,000 Crédito: depósito bancario 38,000 se registrará en el costo del proyecto de infraestructura de la empresa constructora, debe ser: débito: costo de desarrollo - El desarrollo de terrenos comerciales costó 25 000. Cuentas por pagar: la partida por pagar 43 000 debe acreditarse a los costos generales de desarrollo y los costos de desarrollo de terrenos comerciales, y debe debitarse: Costos de desarrollo: costos de desarrollo de terrenos comerciales 10 000 Crédito: costos generales de desarrollo 10 000. Al mismo tiempo, varios gastos de desarrollo de tierras deben registrarse en los libros detallados de costos operativos de desarrollo de tierras y costos de desarrollo de tierras de uso propio, respectivamente. Cuatro. Transferencia de costos de desarrollo de terrenos completados La transferencia de costos de desarrollo de terrenos completados debe adoptar diferentes métodos de arrastre de costos dependiendo del propósito del desarrollo de terrenos completado. Los terrenos comerciales desarrollados para transferencia o arrendamiento se transferirán del crédito de la cuenta "Costo de desarrollo - Costo de desarrollo de terrenos comerciales" al débito de la cuenta "Productos de desarrollo - Terreno" una vez completado y aceptado el desarrollo. Si el terreno comercial de la empresa de desarrollo mencionada anteriormente ha sido desarrollado y aceptado, más los gastos de desarrollo del mes pasado de *** 1.002.000 yuanes, se deben realizar las siguientes entradas: Débito: producto de desarrollo-terreno 1.002.000 Crédito: costo de desarrollo- El costo de desarrollo de terrenos comerciales 1002 000 es el terreno de desarrollo de viviendas de esta empresa y debe completarse. El costo real del desarrollo de la tierra se puede transferir al costo de desarrollo de las viviendas relacionadas. El gasto de desarrollo de la tierra incluido en el costo del desarrollo de la vivienda se puede transferir utilizando el método de transferencia paralela detallada o el método de transferencia centralizada clasificada. El método de transferencia paralela artículo por artículo se refiere a transferir varios gastos de gastos de desarrollo de terrenos a las partidas de costos correspondientes de los costos de desarrollo de viviendas en paralelo de acuerdo con las partidas de costos. El método de arrastre centralizado clasificado se refiere a clasificar y fusionar los gastos de desarrollo de terrenos en dos partidas de costos: adquisición de terrenos y compensación de demolición o prima de arrendamiento y costos de infraestructura, y luego transferirlos a las dos partidas de costos de adquisición de terrenos y compensación de demolición o prima de arrendamiento y costos de infraestructura relacionados con los costos de desarrollo de viviendas. Todos los gastos relacionados con la adquisición de terrenos y la compensación por demolición o las primas de arrendamiento se transfieren al proyecto de "adquisición de terrenos y compensación por demolición o prima de arrendamiento" relacionados con los costos de desarrollo de viviendas; otros gastos de desarrollo de terrenos, incluidos los gastos preliminares de ingeniería y los gastos de infraestructura, se fusionan en el; Proyecto relacionado con los costos de desarrollo de viviendas. Proyecto "Gastos en infraestructura".