Permítanme hablarles de por qué los bienes raíces australianos se compran aquí en lugar de en China.
1. Los conceptos de derechos de propiedad son diferentes.
Definición de la Enciclopedia Baidu: Los derechos de propiedad incluyen los derechos de propiedad, posesión, control, uso, ingresos y disposición de la propiedad.
A continuación, los derechos de propiedad de la casa se refieren a la propiedad de la casa por parte del propietario y al derecho a utilizar el terreno que ocupa la casa. Dado que los bienes inmuebles y el terreno son un todo indivisible, cuando se produce una transferencia u otro cambio de derechos de propiedad, la casa debe manejarse como un todo y es imposible disponer de la casa y el terreno por separado.
Bueno, 70 años de derechos de uso no pueden darte propiedad, todo el mundo lo sabe... (ver Ley de Gestión de Tierras - los países con derechos de uso de tierras vigentes también pueden expropiar), pero usa "necesidad" ¡Qué engañoso! En Australia, la vivienda y el terreno se tratan por separado. Cuando compras una casa, firmas un contrato, que es un contrato de terreno y casa. Primero firmas un contrato de transferencia de terreno y luego firmas un contrato de venta de casa con el desarrollador. Por supuesto, si eres lo suficientemente bueno, primero puedes comprar un buen terreno, luego encontrar un edificio de diseño tú mismo y presentar una solicitud al gobierno. Después de un año y medio de solicitud, podrás ser dueño de la casa de tus sueños. Si compras un apartamento, también tienes propiedad de la tierra. Esto se llama tierra conjunta, lo que significa que la compartes con otros, ahorrándote muchos problemas e impuestos anuales sobre la tierra.
En este punto, alguien debe levantarse y decir: "¡Todo esto es una tontería! Las condiciones nacionales son diferentes. Nuestro país es un gran país socialista. ¡Esto es para prepararnos para el futuro * * * socialismo! Usted ¡Somos el capitalismo malvado!” De hecho, el capitalismo es propiedad privada y no hay nada mejor que él. Pero no estoy diciendo tonterías. La cuestión de los derechos de propiedad determina los diferentes mecanismos de préstamo bancario y estrategias de pago a la hora de comprar una casa. Esto se discutirá más adelante.
2. Diferentes potenciales de valor añadido.
El rápido desarrollo de la economía china ha impulsado el rápido crecimiento del mercado inmobiliario. Innumerables personas han vivido una vida acomodada y próspera gracias al sector inmobiliario o simplemente a la reventa de sus casas. Un amigo me dijo que los precios de la vivienda en Shanghai se duplicaron durante los tres meses más exagerados, pero no sé si es cierto o no. Sólo lamento no haberme puesto al día. ¿Quién dijo que los bienes inmuebles deben comprarse primero y ganarse después?
En Australia, las tendencias de los precios de la vivienda son bastante estables. Se duplicará en unos siete a diez años. ¿7-10 años? ¿Te suena familiar? He escuchado a innumerables personas decirme esto y, lo creas o no, soy escéptico. Fiel a mi principio de cuestionarlo todo, encontré estos datos en la ASB - Oficina Australiana de Estadísticas.
Esto se debe principalmente a la cultura blanca, los japoneses prefieren alquilar antes que comprar. Como muestra el gráfico, casi el 30% de los residentes australianos viven en viviendas de alquiler. Nadie especula con el sector inmobiliario, entonces ¿por qué suben los precios de la vivienda? En las últimas décadas, el aumento año tras año de los precios de la vivienda en Australia también ha estado estrechamente relacionado con el número de inmigrantes. El crecimiento anual de la población del 2,1% ha impulsado enormemente la demanda interna y estimulado la economía. Por supuesto, entre estos inmigrantes, los compatriotas chinos han hecho la mayor contribución (aplausos).
Todo tiene dos caras. ¿Significa esto que si la tasa de crecimiento es pequeña, no hay valor de inversión? ¡Por supuesto que no! Precisamente debido a la prevalencia de la cultura del alquiler, la industria inmobiliaria de Australia es más saludable y menos riesgosa que la de otros países.
3. Diferencias de riesgo
3.1 Hablemos primero de la tasa de desocupación La tasa de desocupación se refiere a la proporción de área de vivienda desocupada con respecto al área total de vivienda en un momento determinado. Es uno de los estándares para medir la salud de la industria inmobiliaria de un país. Según la práctica internacional, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es del 5% al 10%, lo que es un área razonable. La oferta y la demanda de viviendas comerciales están equilibradas, lo que favorece el desarrollo saludable de la economía nacional; está entre el 10% y el 20%, se deben tomar algunas medidas para aumentar las ventas de viviendas comerciales para garantizar que los bienes raíces El desarrollo normal del mercado y el funcionamiento normal de la economía nacional. Una tasa de desocupación superior al 20% significa que existe un grave retraso en la construcción de viviendas comerciales.
Los siguientes son varios conjuntos de datos como referencia:
A finales de febrero de 2009, el área vacante de viviendas comerciales en Shanghai aumentó de 7,3546 millones de metros cuadrados a principios de 2008. a 12,175 metros cuadrados el área vacante estuvo cerca de duplicarse, incluidos 5,5407 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales. En términos de años de desocupación, el área de viviendas comerciales desocupadas por menos de un año fue de 6.5255 millones de metros cuadrados, representando el 53.9% del área total de viviendas comerciales desocupadas por menos de un año fue de 3.3349 millones de metros cuadrados; , que representa el 60,2% del área total de viviendas comerciales desocupadas.
Los datos publicados por el Cuerpo de Gestión de la Población de la Oficina Municipal de Seguridad Pública de Beijing muestran que, hasta ahora, Beijing básicamente ha completado la base de datos de direcciones estándar de vivienda de la ciudad.
Se informa que el número de habitaciones recopiladas e ingresadas en esta base de datos es de 13.205.000, de las cuales 3.812.000 se encuentran vacantes. Según este cálculo, la proporción de casas desocupadas en Beijing llega al 28,9%.
¿Lo entiendes? Una tasa de desocupación del 10% al 20% es un área de desocupación peligrosa, y Shanghai es del 60,2%. Beijing simplemente no se atreve a calcular por superficie, sino por el número de habitaciones vacías/número total de habitaciones. Según las estadísticas oficiales, se necesitarán al menos 42 años para absorber las casas vacías de China. En otras palabras, según el sistema económico normal, se necesitarán al menos 42 años, y mucho menos una caída, al menos no habrá motivos para volver a subir.
Para ser justos, tomemos como ejemplo Sídney, la ciudad más grande de Australia. ¿Cuál es la tasa de desocupación? 1,6%~1,8% flotante.
Como se mencionó anteriormente, el 30% de la población australiana son inquilinos. Entonces, si compras una casa en Australia, al menos no tendrás que preocuparte por alquilarla. Sólo una o dos de las 100 casas están desocupadas, probablemente en los suburbios.
En nuestra era de estudiar en el extranjero, la mayoría de las personas han tenido la experiencia de comprar una casa. No es raro que decenas de personas hagan fila para ocupar una habitación durante una inspección. Para conseguir la casa, intenté todos los trucos que pude, incluido agregar más dinero, pagar el alquiler de medio año a la vez, informar falsamente mi salario y perseguir agentes.
Hay demasiada gente y pocas habitaciones, por lo que la oferta supera la demanda. He aquí un vistazo aproximado a las ciudades australianas. "A Sydney le faltan 228.000 unidades de vivienda" A Sydney todavía le faltan 228.000 unidades de vivienda este año para satisfacer la demanda de vivienda. Curiosamente, la tasa de desocupación es alta.
Retorno de la inversión (ROI)
En pocas palabras, es el alquiler anual dividido por el precio de la vivienda. La encuesta muestra que el rendimiento promedio actual de la inversión para propiedades residenciales ordinarias en las cuatro ciudades de primer nivel, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, es inferior al 3,5%. Entre ellas, el retorno de la inversión en Beijing es aún menor. Excepto en la región norte, la mayoría de las demás regiones están por debajo del 2,5%. Beijing no es un país huérfano. La tasa general de rentabilidad de los alquileres en Shanghai es sólo del 2% al 3%. /view/279.htm
En marcado contraste, está la tasa de retorno del alquiler de bienes raíces australianos. Sydney está ligeramente por debajo del promedio, alrededor del 5,3%. Los precios de la vivienda en Brisbane han bajado debido a las recientes inundaciones, pero los alquileres no bajarán y la tasa de retorno puede alcanzar entre el 6% y el 6,5%. La ciudad de Melbourne ronda el 7%, pero la tasa de apreciación es más lenta. Aunque zonas como Nan'an sólo tienen el 5%, su tasa de valor añadido anual supera el 10%. Si una zona minera o militar como Townsville Gladstone tiene mucha gente, pocas casas y ningún edificio de gran altura, la tasa de retorno del alquiler será inimaginable: ¡entre el 11% y el 13%! ¡También hay un subsidio gubernamental anual de NRAS de $ 9971! Todo surge de la oferta y la demanda.
4. La posición del gobierno
El aumento por encima de 4,1 no incluye los subsidios gubernamentales ni los ingresos por devolución de impuestos. El retorno de la inversión ya es del 5,2%, lo que es consistente con el préstamo de vivienda de este año. tasa de interés (5,5% ~ 6,5%) Básicamente lo mismo. Si todavía eres un chino normal, deberías empezar a pensar en ello. ¡Sólo un tonto alquilaría una casa por el resto de su vida! Usar el mismo dinero para proporcionar una casa a otros es similar a ayudar a otros a criar a sus hijos... ¡Después de criar a tu propio hijo, todavía llamas papá a otra persona! Oye, no me digas que los japoneses tienen ese espíritu filantrópico. La gente aboga por el gran amor, la libertad y el consumo avanzado. Esto es inseparable de la naturaleza de los nómadas occidentales. Conocí a una anciana de unos setenta años que trabajaba todas las semanas con su pensión del gobierno sólo para vivir sola en Manly Beach. ¡Esta es la foto!
El gobierno dijo: "Por favor, compre una casa. ¡Le daré dinero, una gran suma a la vez, y lo recuperará cada año! Compré una casa, lo cual es bueno para usted". y yo puedo borrar los datos, reducir la carga de tu pensión y aún puedes hacer una fortuna, sin contar el impuesto a la herencia. ¡Cómpralo, cómpralo o el cabello negro se acabará! Chino. ¡Puedes ser tan negro como quieras! ”
No es exagerado, la frase anterior está bien fundada. A partir del 1 de octubre de este año, los compradores de vivienda por primera vez en Nueva Gales del Sur disfrutarán de subsidios gubernamentales de 65.438 + 05.000 dólares australianos, así como de exenciones del impuesto de timbre (550.000 inclusive, 550.000-650.000 exenciones parciales). La premisa es que usted compra una casa nueva o un edificio sin terminar por menos de $650,000 (precio medio de la vivienda) y vive en él usted mismo. Se dispone de una subvención única de 5.000 dólares EE.UU. para fines de inversión.
Para Queensland, los compradores de vivienda por primera vez pueden solicitar un subsidio gubernamental de 65.438+05.000 AUD a partir de septiembre de 2065, 438+02, pero el precio total de la vivienda no debe superar los 750.000 dólares australianos y debe ser un casa nueva o un edificio sin terminar. El impuesto de timbre está exento si el precio total de la vivienda es inferior a 400.000 dólares.
En la provincia de Victoria, desde el 1 de julio de 2065 hasta el 30 de junio de 2065, +02, los compradores por primera vez de viviendas nuevas pueden solicitar una subvención de CAD 65.438 + CAD 03.000. Pero la casa no supera los 600.000 dólares.
4.2 Australia es el único país que implementa declaraciones de impuestos de responsabilidad negativa. Mucha gente lo llama engranaje negativo. Como sugiere el nombre, lo negativo es positivo. No sólo no habrá deducción fiscal, sino que también habrá una subvención fiscal. Por supuesto, existe un requisito previo: el objetivo de inversión. ¡La lengua vernácula se alquila! Para fomentar la inversión inmobiliaria, la Oficina de Impuestos de la ATO considera el alquiler de residencias personales como una pequeña empresa que genera ingresos sujetos a impuestos, ¡y este tipo de pequeña empresa generalmente "pierde dinero"! ¿No dijiste que el retorno de la inversión es alto? ¿Por qué perdiste dinero? Así que es un estímulo... ¡es el turno de la depreciación de los edificios para hacer su debut! Como todos sabemos, existe un principio en contabilidad llamado base de acumulación, que en chino se llama "base de acumulación". "Se refiere al reconocimiento de ingresos y gastos corrientes, reclamaciones y deudas con base en la ocurrencia del derecho a recibir efectivo o la obligación de pagar efectivo. Es decir, los ingresos se reconocen con base en los ingresos en efectivo y los ingresos en efectivo futuros - la ocurrencia de reclamaciones. ; los gastos se basan en desembolsos de efectivo y desembolsos de efectivo futuros: reconocimiento de pasivos en lugar de cobros y pagos de efectivo. Si hablas en serio, perderás la lengua vernácula: cuando calculas las cuentas, parece que estás perdido, pero en realidad no estás perdido, porque a nadie le importa tu depreciación al vender la casa. ¿Está claro?
Por ejemplo, tu salario este año es de 80.000 yuanes. Después de pagarlo, solo te quedarán 62.453 yuanes porque tu jefe te ayudó a pagar impuestos al gobierno (no puedes culparlo).
El algoritmo es muy sencillo. Al gobierno australiano: $17547 = (80000-37001)* 32,5%-(37000-18201)* 19%.
Supongamos que acaba de comprar una casa nueva por valor de 600.000 yuanes el año pasado y que la depreciación en el primer año fue de unos 18.000 yuanes. En una pequeña empresa como el alquiler, sus otros gastos tangibles incluyen tasas municipales, facturas de agua, estratos, intereses, etc. El ingreso es el alquiler. Todo basado en el cálculo más conservador, ROI=5,2. Ingresos - Gastos = $600 * 52 (alquiler de un año) - 5,5% * $48. 0,000 (80% de interés anual del préstamo) - 500 (factura de agua) - 1,200 (estratos) - 600 (tasa del consejo) ≈ 0 Entonces, en términos contables, la pérdida total de su casa es igual a $65,438 + depreciación de $08,000. A continuación, es hora de volver a calcular su obligación tributaria para este año. Debido a la "pérdida" de la inversión, su ingreso imponible para el año se convierte en $62 000 (80 000-18 000), por lo que en realidad le debe impuestos al gobierno.
$11.697 = (62000-37001) * 32,5%-(37000-18201) * 19%. Si desea regresar, solo necesita enviar una solicitud a la ATO. Sin contar el aumento del 7% al 10% en los precios de la vivienda, recibirá $5,850 adicionales por su casa este año.
Ya que a mayores ingresos, mayor será el tipo impositivo. Del algoritmo anterior se puede ver que la misma inversión inmobiliaria tiene un mejor efecto de evasión fiscal para las personas de altos ingresos. Por ejemplo, si el salario anual alcanza los 20.000 dólares estadounidenses, la devolución de impuestos anual para esta propiedad es de 8.100 dólares estadounidenses. Mi esposa trabaja en una firma de contabilidad y a menudo ayuda a empresas o individuos con reembolsos de impuestos. Se encuentra que cualquier grupo de altos ingresos como médicos y abogados debe tener varias propiedades en su cuenta para poder deducir impuestos. Por lo tanto, las personas con ingresos altos suelen pagar impuestos más bajos cada año que las personas con ingresos bajos y no necesitan pagar impuestos. Esto también refleja la llamada ley de la sociedad capitalista de que los pobres se están volviendo más pobres y los ricos se están volviendo más ricos.
4.3 El gobierno australiano tiene muchas esperanzas de que los "nacionales" puedan comprar casas, pero en este país que persigue la llamada "democracia y justicia", las personas sin relaciones públicas no pueden ser tratadas de manera diferente, por lo que FIRB (Foreign Investment Review) nació la Junta) para limitar el número de viviendas que los no residentes pueden adquirir en cada proyecto. Generalmente no puede exceder el 50% y la solicitud debe presentarse a Firb a través de un abogado. Si está comprando una casa nueva o una casa de subastas, el gobierno aprobará FIRB al 100% del precio, para que pueda comprar con confianza. Incluso si el visado expira en el futuro, uno mismo puede conservar la casa comprada (desocupada, alquilada o revendida). Si está comprando una casa de segunda mano, es posible que solicitar la aprobación FIRB no necesariamente tenga éxito, por lo que se recomienda pagar un depósito primero, luego solicitar la FIRB y luego firmar (incluso si firma, debe indicar que el asunto es FIRB en el contrato). Si FIRB no está de acuerdo, puede rescindir el contrato y perder entre 1 y 2000 yuanes en depósito.
Algunas personas firman el contrato directamente sin experiencia. Si FIRB no lo aprueba, el comprador perderá el 10% del precio de la vivienda en concepto de indemnización por daños y perjuicios.