¿Nuevas ideas para el control y gestión de costes inmobiliarios?
En la actualidad, el desarrollo económico de China está mostrando nuevas características, que se reflejan en la estructura industrial y la innovación tecnológica. Entre ellos, la estructura industrial se ha vuelto más razonable y el desarrollo industrial ya no se produce a expensas de los recursos y el medio ambiente. Las empresas inmobiliarias deberían cambiar sus conceptos de desarrollo y responder activamente a los desafíos planteados por el ajuste estructural industrial. En términos de innovación tecnológica, debemos invertir activamente en innovación continua y mejorar la competitividad básica.
1 La composición de los costes inmobiliarios
Según la contabilidad, los costes inmobiliarios incluyen costes directos de desarrollo, costes indirectos de desarrollo o costes de desarrollo y gastos de desarrollo. Entre ellos, los costos de desarrollo incluyen costos de desarrollo de terrenos y costos de ingeniería preliminar. La composición de los costos de desarrollo, incluidos los costos administrativos y los costos financieros. Análisis de caso: Un proyecto en manos de un desarrollador Todas las casas desarrolladas se han vendido; todas las tiendas están en alquiler y la casa club funciona de forma independiente. La inversión total en este proyecto de desarrollo es de 707,94 millones de yuanes, de los cuales 706,44 millones de yuanes se invierten en desarrollo y construcción. La inversión en desarrollo y construcción incluye principalmente los costos de los productos de desarrollo y los costos de los activos fijos autónomos, que ascienden a 656,44 millones de yuanes y 50 millones de yuanes, respectivamente. Cuando la casa club desarrollada entre en funcionamiento, se requerirá una inversión de 6,5438+5 millones de yuanes. Una vez finalizado el proyecto, se recuperará de una sola vez, es decir, después de 38 años. Si el proyecto sólo tiene una parte de arrendamiento y ninguna parte de operación propia, la inversión será de 656,44 millones de yuanes. Los componentes específicos de los costos del proyecto de desarrollo inmobiliario son los siguientes: ① Costo del terreno. La estimación incluye tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra, compensación por adquisición de tierras, demolición y reasentamiento, tarifas de transferencia de tierras, etc. ②Costos previos al proyecto. ③Costos de construcción de infraestructura. ④Costos del proyecto de construcción e instalación, etc.
2 Análisis del control y gestión de costes inmobiliarios en la nueva situación
2.1 Los métodos de control de costes no son razonables. Para las empresas inmobiliarias, para implementar el control interno, deben formular un plan completo de control de costos. Por ejemplo, considerando los factores que afectan el éxito o el fracaso del desarrollo del proyecto, se debe realizar una investigación exhaustiva del proyecto de desarrollo antes de desarrollarlo. Si se invierte a ciegas, es fácil que se produzcan diversos problemas, como el desarrollo de proyectos que no cumplan con el nivel de consumo de los residentes regionales, lo que afectará las ventas futuras de productos y, por tanto, provocará el fracaso empresarial. En la nueva situación, el desarrollo del sector inmobiliario se está volviendo cada vez más detallado y orientado a los procesos. Por lo tanto, para controlar eficazmente los costos, debemos formular planes de desarrollo razonables basados en las realidades regionales, controlar los costos dentro de un rango razonable y maximizar los beneficios.
2.2 Falta de conciencia sobre el control de costes. Como departamento encargado de que las empresas inmobiliarias controlen los fondos de desarrollo y prevengan los riesgos de desarrollo, el departamento de gestión financiera desempeña un papel importante. Los informes financieros preparados son una base importante para la operación y el desarrollo empresarial y proporcionan la base correspondiente para el control de los costos de desarrollo. Sin embargo, a juzgar por la realidad actual de la empresa, la demora en la generación de informes financieros hace que el plan de costos se desvíe de la realidad, aumenta los costos de inversión y causa grandes pérdidas a la empresa. En general, el personal financiero debe tener una gran conciencia del control de costos, hacer un buen trabajo en el control de calidad de los informes financieros y garantizar la calidad de los planes de control de costos.
2.3 El mecanismo de control de costes es imperfecto. Para las empresas inmobiliarias, mejorar la organización interna tiene un efecto positivo en la mejora de la eficiencia en el trabajo. Las empresas deben establecer instituciones de auditoría y agencias de ejecución basadas en sus propias condiciones reales, fortalecer las conexiones entre instituciones, fortalecer la cooperación entre instituciones y promover el cumplimiento eficiente de los objetivos de control de costos. En la práctica específica, es necesario aprovechar plenamente el papel de la agencia de auditoría, integrar el trabajo de auditoría con todo el proceso de desarrollo de proyectos inmobiliarios y lograr un control integral de costos. Sin embargo, el mecanismo de control de costos de la mayoría de las empresas no es lo suficientemente perfecto, no se combina con la realidad y no puede desempeñar el papel de control de costos [1].
3 Estrategias de gestión y control de costes inmobiliarios ante la nueva situación
3.1 Determinar la subdivisión razonable de materias. Para las empresas inmobiliarias, para fortalecer el control de costos, deben partir de cada rubro e implementar un control estricto. Mediante una división razonable de las partidas de costos, se aclara la estructura de costos del proyecto y luego se realiza un análisis detallado para tomar medidas efectivas de control de costos. Según lo dispuesto en el sistema contable, los costos de desarrollo son materias de contabilidad de costos de primer nivel. Las empresas deben partir de su propia realidad, seleccionar los elementos de costos de acuerdo con los requisitos de gestión e implementar una contabilidad detallada de manera integral. Cabe señalar que al determinar la vinculación de las partidas de costos, se debe controlar la cantidad de partidas de costos y tratar de combinar los gastos que ocurren con menos frecuencia o partidas individuales. Por ejemplo, contabilice los gastos de soporte configurando una cuenta de gastos de soporte. Para algunos gastos grandes y continuos, es necesario establecer cuentas separadas para la contabilidad, como los gastos de tierras. Si gana la licitación, se debe llevar una contabilidad detallada de acuerdo con el contenido del contrato para comprender el progreso del proyecto y el estado de pago del proyecto, y proporcionar la base correspondiente para las cuentas finales posteriores.
3.2 Fortalecer la contabilidad de costos indirectos. Desde la perspectiva de una empresa inmobiliaria, los gastos indirectos incluyen gastos financieros y gastos administrativos. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, los gastos anteriores son todos gastos del período y deben incluirse en las pérdidas y ganancias actuales. De esta manera, el principio de proporcionalidad resulta difícil de implementar.
Tomemos como ejemplo los intereses de los préstamos para proyectos y las tarifas de preventa. Los montos son grandes y los objetivos de ingresos son específicos. Si los objetos de ingresos por ventas se clasifican en cuentas de pérdidas y ganancias para la contabilidad, se generarán ganancias infladas y será difícil reflejar las condiciones operativas reales. Por lo tanto, dichos gastos deben considerarse gastos de capital. Configure una subcuenta especial para gastos de ventas en la cuenta de activos diferidos para contabilidad especial. Los intereses de los préstamos deben tratarse como costos de desarrollo y contabilizarse como un componente del costo [2].
3.3 Mejorar las cuentas finales de los proyectos de desarrollo. Desde la perspectiva de la contabilidad de costos inmobiliarios, el beneficio operativo se obtiene calculando el costo total de desarrollo del proyecto y el costo de ventas. En lo que respecta a las actuales empresas promotoras inmobiliarias, existe el problema de dar importancia a las cuentas finales del proyecto e ignorar las cuentas finales del proyecto. La razón es que las cuentas finales del proyecto se llevan a cabo una vez finalizado, lo que tiene características obvias de puntualidad. Implica el pago de los fondos del proyecto y no se puede posponer. Por el contrario, por diversos factores, las cuentas finales del proyecto seguirán retrasadas. Por ejemplo, algunas comprobaciones de aceptación e instalaciones de apoyo no se completan, lo que afecta al progreso del desarrollo y, por tanto, a las cuentas finales del proyecto. En la operación real, se debe prestar atención a las cuentas finales de los proyectos de desarrollo. En vista de los diversos factores que afectan las cuentas finales del proyecto, tomamos medidas de control específicas de todo el proceso de desarrollo del proyecto para garantizar en la mayor medida el desarrollo eficiente de las cuentas finales del proyecto.
3.4 Adoptar el método de control de todo el proceso. Durante todo el proceso de desarrollo del proyecto se debe realizar un control de costes. Las medidas específicas son las siguientes:
1) Etapa de toma de decisiones de inversión. Por un lado, hay que prestar atención a la introducción de talentos. Mediante la contratación, se pueden introducir talentos de control de costos para garantizar la cientificidad y la racionalidad de las decisiones de inversión, logrando así un control de costos efectivo. Por otra parte, deberían establecerse activamente agencias reguladoras. Aprovechar plenamente el papel de la institución y realizar estudios de viabilidad para garantizar la racionalidad de la inversión del proyecto. Cabe señalar que la composición del personal de la organización debe incluir personal técnico y expertos del mercado.
2) Etapa de diseño. Por un lado, introducir un mecanismo de competencia e implementar un sistema de licitación de diseños puede reducir los costos del proyecto y garantizar la calidad de los planos y dibujos de diseño. Por otro lado, se centra en el análisis técnico y económico. Desde la perspectiva de la práctica del diseño, la economía y la tecnología son un proceso de unidad de opuestos. Es necesario optimizar los planes a partir de múltiples planes y realizar análisis económicos para garantizar la economía y la racionalidad del producto. Bajo la premisa de garantizar la calidad y seguridad del proyecto, el costo del proyecto se puede reducir optimizando los requisitos de rendimiento de los materiales y los requisitos de tecnología de la construcción.
3) Etapa de licitación. En este vínculo, debemos prestar atención a la gestión de contratos, aprovechar al máximo la oportunidad de firmar contratos y prevenir y controlar problemas comunes, como cambios de precios de materiales, mejorando los términos del contrato. 4) Etapa de construcción. La etapa de construcción del proyecto es un eslabón clave en el control de costos. Se deben tomar medidas como optimizar los métodos de construcción y aumentar la conciencia de los empleados sobre la conservación para garantizar el costo del desarrollo del proyecto en la mayor medida posible [3]. 3.5 Adoptar un método de control dinámico. Durante todo el proceso de operación del proyecto, se adopta un modelo de control dinámico para movilizar al personal relevante para participar activamente en el control de costos del proyecto. Basándose en las prácticas de las empresas de referencia de la industria, el personal relacionado con el proyecto puede participar en acciones, lo que reduce los riesgos de operación del proyecto. Los costos incontrolables se informan de manera oportuna y los departamentos y el personal relevantes son responsables, lo que aumenta el entusiasmo de los empleados por participar y. permitiéndoles asumir proactivamente la tarea de control de costes. Para garantizar la implementación específica del control de costos, se recomienda establecer un equipo de evaluación de costos que sea responsable de la evaluación del control de costos del proyecto y la finalización de las tareas de costos dentro del sistema del departamento de gestión, y realizar una evaluación integral del control de costos. Implementación de control de efectos y costos de empresas inmobiliarias y departamentos de proyectos. Informar los resultados de la evaluación a los departamentos pertinentes de manera oportuna y tomar las medidas correspondientes para corregir rápidamente las deficiencias en el control de costos y mejorar los niveles de control de costos. Realizar trabajos de optimización de costes según la situación real de control de costes. El control de costos es un proyecto sistemático en el desarrollo y la construcción de bienes raíces, y el control de costos debe estar bien diseñado. La construcción del proyecto debe basarse en la guía de los planos de diseño. Si hay problemas con el plan de diseño, afectará el control de costos posterior. Por lo tanto, en la etapa de diseño, es necesario realizar un diseño límite, formular los indicadores de costos correspondientes y utilizar medios técnicos avanzados para lograr ahorros de costos, controlar efectivamente los costos y garantizar la calidad del proyecto [4].
4 Conclusión
En resumen, en la situación actual, las empresas promotoras inmobiliarias deben seguir innovando en métodos y medios de control de costes. En la práctica, deberían tomarse las medidas correspondientes para mejorar el nivel de control de costos a la luz de los problemas existentes, como un control insuficiente y mecanismos de gestión imperfectos. Al tomar una serie de medidas, se garantiza la realización de los objetivos de control de costos del proyecto.
Lo anterior es recopilado y compilado por Zhongda Consulting Company.
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