Tasa de crecimiento fiscal del suelo de desarrollo inmobiliario

1. ¿Cuál es la tasa del impuesto sobre el uso del suelo para las empresas de desarrollo inmobiliario? (1) El impuesto sobre el uso de la tierra durante el período de construcción es 1. La hora de inicio del impuesto sobre el uso de la tierra durante el período de construcción se determina con base en los dos documentos. El artículo 9 del "Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el uso del suelo urbano" estipula que los terrenos recientemente requisados ​​pagarán el impuesto sobre el uso del suelo de conformidad con las siguientes disposiciones: (1) Los terrenos cultivados requisados ​​estarán sujetos al impuesto sobre el uso del suelo un año a partir de la fecha de aprobación de la requisición; (2) Para la requisición de tierras no cultivadas, el impuesto sobre el uso de la tierra se cobrará a partir del mes siguiente a la aprobación de la requisición. El "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre las políticas pertinentes en materia de impuestos sobre bienes inmuebles y sobre el uso de suelos urbanos" (Caishui [2006] Nº 186) estipula en el artículo 2, párrafo 1: ( 1) Adquirir terrenos a cambio de una tarifa mediante transferencia, traspaso, etc. Si el derecho de uso del suelo está estipulado en el contrato, el cesionario deberá pagar el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente a la entrega del terreno según lo estipulado en el contrato (2; ) Si el plazo de entrega del terreno no está estipulado en el contrato, el cesionario deberá pagar el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente a la firma del contrato. 2. La fecha de inicio para que las empresas inmobiliarias paguen el impuesto sobre el uso de la tierra es generalmente (1). Si el derecho de uso del suelo se obtiene por cesión o transferencia, el cesionario deberá pagar el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente a la entrega del terreno según el contrato (2) Si el contrato no estipula el tiempo de entrega del suelo, el cesionario; Pagará el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente a la firma del contrato. Nota: ¡El tiempo para pagar el impuesto sobre el uso de la tierra no comienza a partir de la fecha de registro, la fecha de entrega de la tierra o la fecha de pago! (2) Base para el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo durante el período de construcción 1. La determinación de la superficie imponible total y la base para calcular el impuesto sobre el uso del suelo durante el período de construcción de las empresas de desarrollo inmobiliario se basará en el artículo 3 del "Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el uso del suelo urbano": el impuesto sobre el uso del suelo se calculará con base en la superficie de terreno realmente ocupada por el contribuyente Según la normativa Se calcula y recauda el importe del impuesto. El cálculo organizativo de la superficie construida a que se refiere el párrafo anterior será determinado por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central con base en las condiciones reales. "Interpretaciones y disposiciones provisionales de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relativas al impuesto sobre el uso de la tierra" (Guo Shui Di Zi [1988] No. 015) Artículo 6 La superficie de tierra realmente ocupada por los contribuyentes se refiere a la superficie determinada por los gobiernos populares de provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Si no se organiza ninguna investigación, pero el contribuyente posee un certificado de uso de la tierra emitido por el departamento gubernamental, prevalecerá la superficie de tierra confirmada en el certificado; si no se expide un certificado de uso de la tierra, el contribuyente deberá declarar la superficie de la tierra con sinceridad; Si en la práctica un contribuyente ocupa ilegalmente terrenos para desarrollo, es decir, los límites de cuatro dimensiones en el certificado de derecho de uso de la tierra no coinciden con los límites reales, la superficie del terreno debe calcularse sobre la base de los límites de cuatro dimensiones reales. 2. Deducción de superficie libre de impuestos (1) Deducción de superficie de terreno para viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler "Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre políticas fiscales preferenciales para promover el desarrollo de viviendas públicas de alquiler" ( Caishui [2014] No. 52) estipula que los terrenos utilizados durante la construcción de viviendas públicas de alquiler y los terrenos ocupados después de la finalización de las viviendas públicas de alquiler están exentos de expropiación de terrenos urbanos. Cuando se construyen viviendas públicas de alquiler en otros proyectos de vivienda, el impuesto sobre el uso del suelo urbano involucrado en la construcción y administración de viviendas públicas de alquiler estará exento en función de la proporción del área de construcción de viviendas públicas de alquiler con respecto al área total de construcción según los materiales pertinentes emitidos. por el departamento de gobierno. (3) Impuesto a pagar durante el período de construcción Impuesto a pagar = impuesto unitario × (área gravable total - área libre de impuestos) 2. Contribuyentes y contribuyentes del impuesto sobre el uso del suelo1. El actual impuesto sobre el uso de la tierra para los contribuyentes se aplica a los usuarios de la tierra en función de la superficie y es un tipo de impuesto conductual caracterizado por la ocupación remunerada. El impuesto sobre el uso de la tierra sólo se aplica en las ciudades por encima del nivel de condado y no se aplica al uso de la tierra urbana en áreas no recaudatorias. El ámbito de recaudación del impuesto sobre el uso del suelo urbano son las ciudades, condados, pueblos incorporados y áreas industriales y mineras. Entre ellos, las ciudades se refieren a ciudades establecidas con la aprobación del Consejo de Estado, incluidas las áreas urbanas y los suburbios; los condados se refieren a las ciudades donde se encuentra el gobierno popular del condado; las ciudades organizadas se refieren a las ciudades organizadas aprobadas por los gobiernos populares de las provincias y regiones autónomas; y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las áreas industriales y mineras se refieren a las ubicaciones de empresas industriales y mineras grandes y medianas que tienen una industria y un comercio relativamente desarrollados, una población relativamente concentrada y cumplen con los estándares para ciudades organizadas estipulados por el Consejo de Estado, pero aún no han establecido una pueblo organizado. Las zonas industriales y mineras deben ser aprobadas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. El ámbito imponible específico de las ciudades, condados, pueblos y áreas industriales y mineras será delimitado por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. El impuesto sobre el uso de la tierra adopta diferentes tasas impositivas, y el monto del impuesto anual por metro cuadrado de tierra en ciudades y condados grandes, medianos y pequeños es diferente. Para evitar la expropiación a largo plazo de tierras sin utilizarlas y restringir la ocupación de más tierras, se pueden imponer impuestos adicionales dentro del rango de 2 a 5 veces el monto del impuesto prescrito. Parques, lugares escénicos, templos, unidades culturales, educativas, sanitarias y de bienestar social, ciudades, calles, instalaciones públicas, ferrocarriles, aeropuertos, zonas portuarias, estaciones de ferrocarril, gestión de proyectos de transporte y conservación del agua, tierras, agricultura, silvicultura, cría de animales, pesca. y terrenos de base de producción de frutas. Los terrenos de construcción individuales no comerciales están exentos del impuesto sobre el uso de la tierra. Con el fin de incentivar el uso de terrenos baldíos, marismas y otros terrenos, se establecerá exención fiscal para los terrenos cuya rectificación haya sido aprobada y para los terrenos abandonados que hayan sido transformados por un período de 10 años. 2. El impuesto sobre el uso del suelo urbano se aplica a las unidades o personas físicas que poseen derechos de uso del suelo. Todas las empresas de construcción que tienen derechos de uso de la tierra dentro de las ciudades, condados, pueblos y áreas industriales y mineras antes mencionadas son contribuyentes del impuesto sobre el uso de la tierra urbana. Si el contribuyente del derecho de uso de la tierra no está ubicado donde se encuentra la tierra, el impuesto será pagado por el custodio o el usuario real; si el derecho de uso de la tierra no está determinado o la disputa de propiedad no está resuelta, se pagará el impuesto; por el usuario real; el derecho de uso de la tierra pertenece a * * *, Las partes pagan impuestos por separado.

Objetividad jurídica:

Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana, el recargo educativo, el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto inmobiliario, el impuesto de timbre, el impuesto a la renta corporativa, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre escrituras.

1. Impuesto comercial: se refiere a todos los precios y tarifas de precios adicionales cobrados por los contribuyentes a otras partes por la prestación de servicios sujetos a impuestos y la transferencia de activos intangibles dentro de China. Los servicios gravables involucran principalmente los siguientes aspectos: (1) La transferencia de derechos de uso de la tierra debe gravarse de acuerdo con el subpartido de "Transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida tributaria de "Transferencia de activos intangibles"; bienes raíces, la tasa impositiva es del 5%; (3) Si está suscrita por un asegurador, se gravará como "industria de servicios-industria de agencia". (4) El arrendamiento de derechos de uso de la tierra y el arrendamiento de bienes inmuebles una vez finalizados se gravan como "industria de servicios-industria de arrendamiento". Fórmula de cálculo = volumen de negocios × tipo impositivo aplicable 2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo educativo: basado en impuestos sobre el volumen de negocios, como el impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano se aplica al 7%, 5% y 1% respectivamente por región, y el recargo educativo se aplica al 3%. 3. Impuesto al valor agregado de la tierra: Es un impuesto que grava a las unidades y personas físicas que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor agregado obtenido por el contribuyente de la transferencia de bienes inmuebles y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero = monto del valor agregado de la tierra × tasa impositiva aplicable - monto de la deducción de cálculo rápido × tasa de deducción de cálculo rápido. Entre ellos: monto de apreciación de la tierra = ingresos totales por transferencia de bienes raíces - monto de partidas deducidas. Los elementos de la deducción son: pagos por la obtención de derechos de uso de la tierra; costos de desarrollo de terrenos y construcción de nuevas casas e instalaciones de apoyo; costos de desarrollo de tierras y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo; impuestos sobre transferencias de bienes inmuebles; deducción de puntos. 4. Impuesto sobre la propiedad: Es un impuesto que se aplica a las unidades nacionales y a las personas con derechos de propiedad en ciudades, condados, pueblos y zonas industriales y mineras sobre la base del valor original del impuesto a la propiedad o de los ingresos por alquiler. Se basa en el valor original (valor tasado) de la propiedad y la tasa impositiva es del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-30%) × 1,2%. 5. Impuesto sobre el uso de la tierra urbana: las unidades y las personas con derechos de uso de la tierra dentro de ciudades, condados, pueblos incorporados y áreas industriales y mineras pagan el impuesto en cuotas de acuerdo con el monto del impuesto prescrito, calculado anualmente, y el impuesto se calcula basado en la superficie real del terreno ocupado. Un impuesto basado en. Impuesto anual a pagar = ∑ (superficie de terreno en cada nivel × base imponible). Si una empresa de desarrollo inmobiliario utiliza, alquila o presta viviendas comerciales construidas por la empresa, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la propiedad se aplicarán a partir del mes siguiente al uso o entrega de la vivienda. 6. Impuesto sobre bienes inmuebles urbanos y tasas por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera: El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos es un impuesto que se aplica a las empresas con inversión extranjera, a las empresas extranjeras y a los individuos extranjeros, y a los compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán con derechos de propiedad basados ​​en el valor original de la propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos se calcula sobre el valor original del inmueble, con un tipo impositivo del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original de la propiedad × tasa impositiva × (1-30%). La tarifa por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera es una tarifa que se cobra a las empresas con inversión extranjera que utilizan tierras dentro del área administrativa de esta ciudad en función de la ubicación geográfica y la lejanía de la empresa, la prosperidad de la ubicación y la integridad de la infraestructura. Basado en la tierra realmente ocupada por empresas con financiación extranjera y los estándares de tarifas de uso unitario de la tierra aplicables. Tarifa de uso de la tierra a pagar = área de tierra ocupada × estándar unitario aplicable. 7. Impuesto de timbre: Es un impuesto a los vales comportamentales que se aplica a varios tipos de vales enumerados en el Reglamento Provisional sobre el Impuesto de Timbre en actividades económicas y transacciones económicas. Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto por pagar = impuesto por pagar × tasa impositiva, impuesto por pagar = número de comprobantes × monto unitario del impuesto. Por el momento, el impuesto de timbre no se aplica al certificado (contrato) para la transferencia de derechos de uso de la tierra, pero los contratos y documentos firmados en actividades de desarrollo y construcción de terrenos, ventas de bienes raíces y arrendamiento están sujetos al impuesto de timbre. En la compraventa de una casa, en el contrato de compraventa de la casa firmado se pagará un impuesto de timbre del 0,05% del monto indicado en el documento de transferencia de derechos de propiedad. Al tramitar los procedimientos de transferencia, el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias supervisará al comprador y al vendedor para rescindir las obligaciones tributarias en el contrato o acuerdo de transferencia, y luego se encargará de los procedimientos de transferencia. Al solicitar un certificado de propiedad de bienes raíces, debe pagar un impuesto de timbre de cinco yuanes por cada licencia de derecho. El departamento de administración de propiedad de bienes raíces supervisará al beneficiario para cancelar el impuesto sobre el certificado de propiedad de bienes raíces de acuerdo con el sello, y luego procederá. a través de los procedimientos de certificación. Impuesto sobre la escritura: El impuesto sobre la escritura es un impuesto que se aplica a la unidad que asume los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda al transferir la propiedad de la tierra y la vivienda en mi país. El alcance de la expropiación incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la transferencia de derechos de uso de tierras (incluidas ventas, donaciones e intercambios), ventas de casas, donaciones de casas e intercambios de casas. La base para el cálculo del impuesto es principalmente el precio de transacción, el precio aprobado, la diferencia de precio de cambio y la "tarifa pagada de transferencia del derecho de uso de la tierra o ingreso de la tierra". El monto del impuesto a pagar = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva 9. Impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas y el impuesto de ajuste de la dirección de las inversiones en activos fijos: la mayoría de las zonas han dejado de recaudarlos. Impuesto sobre la renta de las empresas, inversión extranjera e impuesto sobre la renta de las empresas extranjeras: es un impuesto que grava la producción, los ingresos de explotación y otros ingresos de las empresas u organizaciones chinas dentro de un determinado período de tiempo. Impuesto a pagar = (ingreso total imponible - partidas deducibles) × tasa impositiva aplicable. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Es un impuesto que grava las rentas personales por servicios y no relacionadas con el servicio. La industria inmobiliaria genera la mayor parte de los ingresos por “sueldos y salarios”. Se aplican tasas impositivas progresivas en exceso del 5% al ​​45%. Impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable – deducción por cálculo rápido.