Temas de ventas que los vendedores inmobiliarios deben conocer.
1. El concepto de bienes raíces
▲El significado de bienes raíces
Los bienes raíces se refieren específicamente a terrenos, edificios y sus apegos terrestres, incluidas las entidades materiales y los derechos basados en entidades materiales.
Beneficio. También conocido como bienes raíces, es el término general para bienes inmuebles y bienes inmuebles. Los dos son un todo integral y no pueden separarse. Incluyendo:
a) Terreno
b) Edificios e instalaciones auxiliares del terreno
c) Derechos de propiedad inmobiliaria
Nota: Bienes inmuebles derechos de propiedad Además de la propiedad, también incluye derechos de arrendamiento, derechos hipotecarios, derechos de uso de la tierra, servidumbres y derechos hipotecarios.
Gobierno, etc.
▲La diferencia entre bienes raíces y construcción.
La industria inmobiliaria se refiere a empresas de alta tecnología que se dedican a diversas actividades económicas como el desarrollo, operación, gestión y mantenimiento inmobiliario, decoración y servicios.
La industria integral de valor añadido está relacionada y diferenciada de la industria de la construcción. La industria de la construcción se dedica a la topografía, el diseño, la construcción y la seguridad.
Instalación, mantenimiento y demás procesos productivos, cuyo producto sea una edificación o estructura. La industria inmobiliaria es un contratista y la industria de la construcción es un contratista.
Parte, la industria inmobiliaria es una industria terciaria que proporciona una variedad de servicios para la producción y el consumo, y la industria de la construcción es un producto primario.
El departamento de procesamiento pertenece a la industria secundaria.
▲La conexión y diferencia entre bienes raíces e inmuebles.
Los bienes raíces se refieren a varias casas con relaciones de propiedad claras y las estructuras o edificios conectados a ellas se refieren a un terreno puro.
El terreno bajo derecho incluye terrenos residenciales o no residenciales (y varias partes de los mismos) y terrenos desarrollados y por desarrollar.
Tierra. Los bienes raíces en China se refieren a derechos limitados de uso de la tierra. Existe una conexión objetiva e inevitable entre bienes raíces y bienes raíces.
Debe incluir varios aspectos:
a) En términos de forma material, los bienes inmuebles y los inmuebles son inseparables;
b) Desde la perspectiva del precio composición, los precios inmobiliarios incluyen los precios inmobiliarios, ya sean precios de venta o precios de alquiler;
c) Desde la perspectiva de las relaciones de propiedad, la propiedad inmobiliaria y la propiedad inmobiliaria están vinculadas.
Las diferencias incluyen varios aspectos:
a) Tienen diferentes atributos
b) Diferentes reglas de valor agregado
; c) La naturaleza de la propiedad es diferente;
d) La composición de precios es diferente.
2. Características de los inmuebles
▲Características naturales de los inmuebles
a) Posición fija
b) Durabilidad de uso; ;
Recursos limitados;
d) Diferencias de propiedad.
▲Características económicas del sector inmobiliario
a) Ciclo de producción
Intensidad de capital
c) Influencia mutua
d) Vulnerable a restricciones políticas
e) Valorización inmobiliaria.
Nota: La apreciación inmobiliaria es la ley según la cual el valor de los inmuebles sigue aumentando en una serie de tiempo larga. Principalmente gracias a la casa.
Una parte importante del sector inmobiliario: el terreno.
En tercer lugar, tipos de inmuebles
Por finalidad:
a) Bienes inmuebles residenciales
b) Bienes inmuebles comerciales
c) Bienes inmuebles turísticos
d) Bienes inmuebles industriales
e) Bienes inmuebles agrícolas
Reglamento sobre división en pisos de las viviendas inmobiliarias:
Plantas residenciales de poca altura 1-3.
Los edificios residenciales de varias plantas tienen entre 4 y 6 plantas.
Pequeños edificios residenciales de gran altura con pisos 7-11.
Los edificios residenciales de media altura tienen entre 12 y 16 pisos.
Edificios residenciales en altura de más de 16 plantas.
¿Cómo se determina la vida útil de los terrenos inmobiliarios?
Siempre que se firma un acuerdo de uso de la tierra con la Oficina Provincial de Planificación y Recursos Terrestres, el período de uso de la tierra debe cumplir con las regulaciones nacionales.
Está bien. Es decir: setenta años para los suelos residenciales; cincuenta años para los suelos industriales; cincuenta años para los suelos de educación, ciencia y tecnología, cultura, salud y deportes; cincuenta años para los suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento; años.
3. Normas de clasificación de estructuras de construcción
Contenido de la categoría
Nombre del número
1 Las principales estructuras portantes de las estructuras de acero son Todo fabricado en acero, incluida estructura de cable de suspensión.
2. Estructuras de acero y hormigón armado La estructura portante principal se construye vertiendo acero y barras de acero en hormigón. Consistente/Consistent
Algunas de las vigas y columnas del edificio se construyeron utilizando una estructura de hormigón armado.
3. Estructura de hormigón armado La estructura portante principal está construida en hormigón armado. Incluye finos nudos de concha.
Las estructuras, las grandes estructuras de encofrado fundidas in situ y los edificios con estructura de hormigón armado se construyen utilizando métodos de construcción avanzados, como encofrados deslizantes y aberturas de losa.
La estructura portante principal de la estructura híbrida adopta estructuras de hormigón armado y ladrillo y madera. Como una casa
Las vigas son de hormigón armado y las paredes de ladrillo son muros de carga, o las vigas son de madera y la casa es de hormigón armado.
Las principales estructuras portantes de las estructuras de ladrillo y madera son el ladrillo y la madera. Por ejemplo, una casa está hecha de madera.
Marco de casa.
Construidas con paredes de ladrillo y columnas de madera
6 Otras estructuras, las habitaciones que no pertenecen a las estructuras anteriores entran en esta categoría. Como estructura de bambú, estructura de arco de ladrillo, horno
Dongdeng
4. Terminología inmobiliaria
1. Sustantivos comunes (se deben enfatizar las partes sombreadas)
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◆Cinco certificados: a. Licencia de planificación de terrenos de construcción; c. Certificado de inicio de proyecto de construcción; e. p>
◆Dos libros: A “Garantía de Calidad Residencial”, B “Manual de Instrucciones Residencial”;
◆Certificado inmobiliario: Es un certificado de propiedad de la casa y el terreno en uno Legal. certificado de propiedad de la propiedad;
◆Mercado inmobiliario: incluye principalmente transacciones inmobiliarias y mercado de arrendamiento. Incluyendo mercado primario, mercado secundario y mercado terciario;
◆Mercado primario: se refiere al plan de suministro de tierras adoptado por el departamento nacional de gestión de tierras a través de acuerdos, licitaciones, subastas, etc.
En forma de contrato de uso de la tierra, el derecho de uso de la tierra se transfiere al inmueble a un precio determinado dentro de un período de tiempo determinado de acuerdo con el uso especificado.
El mercado de expositores u otros usuarios del suelo;
◆Mercado secundario: se refiere al desarrollador inmobiliario que, de acuerdo con los requisitos del contrato de uso del suelo, vende las casas terminadas. junto con el uso de suelo correspondiente.
Mercado donde se transfieren derechos a unidades o individuos;
◆Mercado terciario: se refiere al mercado de transferencia, hipoteca y arrendamiento de derechos de propiedad inmobiliaria entre unidades e individuos , y es la base del mercado secundario .
Realizar transacciones inmobiliarias en el mercado basadas en la segunda o múltiples transferencias;
◆Derechos de propiedad inmobiliaria: se refiere a la propiedad de la casa por parte del propietario y al derecho de uso de la misma. Terreno ocupado por la casa. El contenido específico es producción
El propietario tiene derecho a poseer, usar, aprovechar y disponer del inmueble de conformidad con la ley;
◆Derechos de uso del suelo: se refiere a el derecho a utilizar la tierra por parte del propietario del derecho de uso de la tierra, incluidos los derechos de desarrollo, derechos de ingresos y derechos de disposición.
El gobierno transfiere los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a los usuarios de la tierra dentro de un cierto período de tiempo a través de subastas, licitaciones, acuerdos, etc. Terreno
Después de la expiración del derecho de uso del suelo, si el uso del suelo cumple con los requisitos de planificación urbana en ese momento, el usuario del suelo puede solicitar la renovación y, previa aprobación,
El terreno el usuario puede continuar usándolo después de liquidar el precio del terreno;
◆Tres conexiones y un nivel: se refiere a agua, electricidad, acceso y nivelación del sitio;
◆Siete conexiones y un nivel: se refiere a agua, electricidad, caminos, drenaje, alcantarillado, comunicación, aire y nivelación del sitio;
Mapa de líneas rojas: también llamado (mapa de clan), se hace según una cierta proporción para indicar la ubicación, límites y superficie de un terreno.
Topografía del producto. El departamento de gestión de tierras del gobierno emite los derechos de uso de la tierra al cesionario, y el cesionario sólo puede estar dentro de la línea roja.
Construcción de casas en construcción;
◆Superficie total del terreno: el área de terreno dentro del área designada por el departamento administrativo de planificación urbana;
◆Terreno de construcción Área (área de terreno neta): el área de terreno dentro del alcance del terreno de construcción designado por el departamento administrativo de planificación urbana.
Productos;
◆Área total de construcción: se refiere al área de construcción sobre rasante y sobre rasante de uno o más edificios dentro del área de terreno de construcción.
Y;
◆ Relación de superficie construida: se refiere a la relación entre el área total de construcción y el área de terreno de construcción. (Por ejemplo, hay 200.000 metros cuadrados de terreno en 654,38 millones de metros cuadrados.
El área total de construcción es de metros cuadrados y la relación de superficie construida es 2,0)
◆Área de construcción : se refiere al muro exterior o nivel periférico del edificio. El área total proyectada incluye balcones, pasillos, sótanos y exteriores.
Las escaleras, etc., son construcciones permanentes con techo, estructura sólida y una altura superior a 2,2 metros (inclusive).
◆Tasa de cobertura de edificios (densidad de edificios): la relación entre la suma de las áreas de sótano de todos los edificios dentro del área de terreno de construcción y el área de terreno de construcción.
Tasa; (Por ejemplo, en un terreno de 6,5438 millones de metros cuadrados, el área neta de terreno edificable es de 80.000 metros cuadrados y su tasa de cobertura de edificación es de 0,8.
La densidad de construcción es del 80 % >)
◆ Tasa de ecologización: la relación entre la suma de todas las áreas verdes dentro del área de terreno de construcción y el área de terreno de construcción. No se incluye cálculo de área verde.
Incluyendo tejados, tejados y zonas verdes verticales (por ejemplo, hay 30.000 metros cuadrados de zona verde en 6,5438 millones de metros cuadrados de terreno, que es verde.
La proporción es 30; %)
◆Tasa de cobertura verde: la relación entre la suma del área de proyección horizontal de todas las áreas verdes y plantas dentro del terreno de construcción con respecto al área del terreno de construcción;
◆Vivienda área de venta: la casa es una suite (unidad) que se vende, el área de venta de la casa es el área de construcción de la suite (unidad), es decir,
Es la suma de el área utilizable de la suite (unidad) y el área común del edificio público de la suite (unidad);
◆Área de construcción dentro de la suite: el área de construcción calculada por unidad es el área de construcción dentro de la puerta de la unidad, incluido el área utilizable, el área de la pared y el balcón dentro de la suite (suite individual)
yuan) Área;
◆Área utilizada en la suite: se refiere al área real área interior utilizada, excluyendo el área estructural como paredes y columnas, y el cálculo del área utilizada.
El cálculo debe cumplir con la normativa:
a. El área interior útil se calcula según las dimensiones de la superficie interior del muro estructural, y el muro tiene una capa de aislamiento térmico compuesto. .
Cálculo del tamaño de la capa endotelial;
b, chimeneas, conductos de ventilación, pozos de tuberías diversas, etc. No están incluidas en la superficie útil;
c. Las escaleras no públicas (incluidas las escaleras en habitaciones dúplex) están incluidas en la suma de las áreas de uso del suelo natural.
Área útil;
d. El área utilizable residencial incluye: dormitorio, sala, cocina, baño, comedor, vestíbulo, pasillo y frente.
Habitaciones, trasteros, etc.
El coeficiente de área de construcción dentro del condominio = el área de construcción dentro del condominio/el área de construcción dentro del condominio + el área de construcción pública prorrateada según las normas.
◆Área de construcción pública * * *: El área de construcción ocupada o utilizada conjuntamente por todos los propietarios * * * se refiere a cada hogar excepto cada unidad (unidad).
Zona edificable indivisible para el mismo fin. Se puede dividir en el área de construcción pública * * * que debe ser prorrateada y el área de construcción pública * * * que no se puede prorratear;
◆Área de construcción dentro de la suite: es el saldo después de la construcción área dentro de la suite menos el área del edificio público;
◆Altura del piso: la altura del piso se refiere a la altura de una residencia medida en "pisos". El país en el diseño requiere la altura de cada piso. Esta
Esta altura se llama altura del piso. Suele incluir la distancia desde el piso inferior o piso hasta el piso superior.
◆Altura neta: la altura neta se refiere al valor residual neto de la altura menos el espesor del piso;
◆Área repartida: el área de edificio público compartido de viviendas comerciales se compone principalmente de dos partes:
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Casos de ascensores, escaleras, vertederos de basura, salas de distribución de energía, salas de equipos, salas públicas, pasillos, etc. Sirven funcionalmente a todo el edificio.
* * *Área de construcción del edificio y edificio de administración;
La distancia entre cada unidad y el espacio del edificio público y el área horizontal proyectada de la pared exterior ( incluyendo frontones) es del 50%.
◆Tasa de adquisición de vivienda: se refiere a la relación entre el área de construcción dentro de la casa y el área del equipo de construcción (unidad).
El área de construcción en la suite = el área útil en la suite + el área de la pared interior + el área de construcción del balcón.
El área de construcción de la suite (unidad) = el área del equipo de construcción interior + el área compartida por el equipo de construcción público.
◆ Terreno de carretera: el terreno de carretera se refiere a carreteras residenciales, carreteras comunitarias residenciales, carreteras grupales, así como automóviles residenciales y edificios individuales equipados con edificios no públicos.
Plazas de aparcamiento para vehículos de cercanías.
◆Línea roja de la carretera: la línea roja de la carretera se refiere a la línea de control de planificación de las vías urbanas, incluidos los terrenos viales a nivel de distrito residencial.
◆Porche: El porche es el primer paso hacia la habitación. Es una zona de transición de amortiguamiento. El salón pertenece a la familia.
"Territorio" presta atención a un cierto grado de privacidad. Una vez que se abre la puerta, hay un porche y los forasteros no pueden ver el interior en absoluto. Negro
La puerta generalmente está conectada al salón principal. Debido a sus diferentes funciones, es necesario dividirlos programando medios decorativos. Incluso si uno de nosotros regresa a casa, merecemos una parte de la acción.
Un lugar para guardar paraguas, chubasqueros, zapatos y bolsos. Normalmente, el vestíbulo de entrada también es un lugar para recibir correos electrónicos y simplemente conocer gente.
◆ Vivienda sobre plano se refiere al período desde que el desarrollador obtiene la licencia de preventa de vivienda comercial hasta la obtención del certificado de propiedad de la propiedad.
La vivienda comercial se denomina vivienda sobre plano. Los consumidores que compren una vivienda comercial en esta etapa deben firmar un contrato de preventa. Se llama entrega a plazo en Hong Kong y Macao.
La compra de "edificios sin terminar" es un método común utilizado por los promotores inmobiliarios para vender casas. Comprar en una casa de subastas también es comprador de vivienda.
Comprar proyectos inmobiliarios que aún se encuentran en construcción.
◆Las casas existentes se refieren a casas comerciales para las cuales el promotor ha completado el certificado de propiedad inmobiliaria (certificado de propiedad de gran propiedad). Cuando los consumidores compran viviendas comerciales en esta etapa, deben firmar un contrato de compraventa. En general, una casa existente se refiere a una casa que ha sido terminada y está lista para ser habitada.
◆Una casa tosca se refiere a una casa sin decoración.
◆El comité de propietarios está compuesto por representantes de los propietarios dentro del área de administración de propiedades, que representan los intereses de los propietarios e informan sobre los propietarios a todos los sectores de la sociedad.
Conocer y supervisar la gestión y funcionamiento de la sociedad gestora de inmuebles. La base de poder del comité de propietarios es su objeto.
El propietario representa a todos los propietarios de la propiedad y tiene derecho a decidir todas las cuestiones importantes relacionadas con la propiedad.
◆La función y el nivel de construcción del club se pueden dividir en tipo básico y súper tipo. La infraestructura proporciona las necesidades más básicas de vida saludable para los propietarios.
Pregunte, ¿puedo permitir que la gente lo use gratis? Super Club cobra una tarifa determinada por el uso de determinadas instalaciones. Si el Club 1 persigue el gusto de alto nivel sin considerar la capacidad y las necesidades de los propietarios, inevitablemente existirá solo de nombre, si se reduce la tarifa de administración de la propiedad, afectará la vivienda;
La calidad general de la producción. La instalación de la casa club también debe tener en cuenta los factores de construcción por fases del proyecto. En principio, el club sólo atiende a propietarios comunitarios.
El servicio no está abierto al público para garantizar la privacidad y seguridad de las actividades del propietario. Como lugar de ocio y fitness, el club también ofrece a los propietarios un gran lugar para socializar.
◆Ocupación significa que el propietario recibe la llave y se hace cargo de la habitación.
◆El impuesto de escrituración se recauda junto con el propietario según el contrato firmado por ambas partes cuando se transfiere la propiedad de un terreno o inmueble.
Un impuesto.
El ámbito imponible y objeto del impuesto sobre escrituras para los contribuyentes son los terrenos y casas cuyos derechos de propiedad han cambiado. Transferencia de tierras en China.
Las unidades y personas físicas que asumen la propiedad de la vivienda son los contribuyentes del impuesto de escrituración.
(1) Transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal;
(2) Transferencia de derechos de uso de tierras, incluida la venta, donación e intercambio;
( 3) Compra y venta de viviendas;
(4) Donación de viviendas.
2. Tipos de vivienda
◆ Vivienda asequible se refiere a las viviendas construidas en la implementación del "proyecto de vivienda (o vivienda) segura" nacional (que pertenece a la categoría de vivienda asequible) . Esto es una fiesta
La construcción de préstamos concertados por el Estado y fondos locales de recaudación propia está dirigida a la mayoría de las familias de ingresos bajos y medios, especialmente aquellas con menos de 4 metros cuadrados.
Vivienda sin fines de lucro proporcionada por hogares pobres a un precio inferior al costo y subsidiada por el gobierno.
◆ Vivienda económicamente asequible se refiere a viviendas asequibles cuya construcción está aprobada por los gobiernos populares en todos los niveles, disfruta de políticas preferenciales nacionales y se proporciona a familias de bajos ingresos en áreas urbanas.
Palacios de Justicia en Venta.
◆Las casas con derecho de uso se refieren a casas invertidas y construidas por el Estado, empresas e instituciones de propiedad estatal, y el gobierno paga el alquiler de acuerdo con los estándares de alquiler prescritos.
Vivienda pública en alquiler a residentes.
◆La vivienda con derecho de propiedad se refiere a la propiedad de la casa por parte del propietario (refiriéndose al edificio) y el derecho a utilizar el terreno ocupado por la casa.
Derechos, los propietarios tienen ambos derechos. El derecho de uso, renta y disposición. Este derecho es absoluto y exclusivo.
El propietario del inmueble puede disponer legalmente del inmueble mediante enajenación, arrendamiento, hipoteca, empeño, etc., sin interferencia ni influencia de nadie más.
Derechos inmobiliarios propios.
◆Las viviendas comerciales se refieren a casas desarrolladas y operadas por empresas de desarrollo inmobiliario calificadas (incluidas empresas con inversión extranjera). Debido a que China ha implementado durante mucho tiempo un sistema de oferta en su sistema de vivienda, la vivienda comercial sólo apareció después de la década de 1980. Su precio
Se compone de costo, impuesto, ganancia, tarifa de recaudación, ubicación, nivel, dirección, calidad y diferencia material.
◆La recaudación de fondos para la construcción de viviendas es cambiar el sistema en el que la construcción de viviendas es contratada por el Estado y las unidades, y el gobierno, las unidades y los individuos son corresponsables.
Una casa construida con fondos recaudados. Los empleados individuales pueden contribuir total o parcialmente según los precios de la vivienda, el gobierno y la etapa.
Los departamentos pertinentes brindarán algún trato preferencial en términos de terrenos, crédito, suministro de materiales de construcción, impuestos y tarifas. La propiedad de una casa construida con los fondos recaudados se determina según el ratio de capital. Si un individuo aporta el monto total del precio de la vivienda, posee todos los derechos de propiedad; si el individuo aporta parte del capital, posee parte de los derechos de propiedad.
Existen dos tipos de derechos de propiedad para captar fondos para construir una casa; uno es que el precio de venta de la casa sea superior al precio de coste de la reforma de la vivienda de ese año. Sus derechos de propiedad se definen como económicos.
Título de vivienda aplicable. El otro es inferior al precio de coste actual de la reforma de la vivienda, y sus derechos de propiedad son el precio de coste de la reforma de la vivienda.
◆La vivienda pública, también conocida como vivienda pública, vivienda pública y vivienda de propiedad estatal, se refiere a la vivienda del estado (gobierno central o local) y de propiedad estatal.
Las casas invertidas, construidas y vendidas por empresas e instituciones, las viviendas públicas son construidas principalmente por los gobiernos locales y son responsables de los residentes urbanos.
Arrendamiento y venta: Las casas construidas por empresas e instituciones se alquilan y venden a empleados de empresas e instituciones.
◆La reforma de la vivienda tiene un cierto carácter asistencial y todas las unidades con derechos de propiedad se venden a las unidades de acuerdo con el precio de la reforma de la vivienda anunciado por el gobierno cada año.
Vivienda de trabajadores. La fuente de este tipo de vivienda es generalmente vivienda comercial comprada por la unidad, vivienda autoconstruida y vivienda con financiación recaudada.
Los derechos de propiedad de la reforma de vivienda se dividen en tres niveles: derechos de propiedad de costo, derechos de propiedad estándar y derechos de propiedad preferenciales estándar.
Las empresas de desarrollo inmobiliario de viviendas comerciales desocupadas invierten en la construcción y obtienen el certificado de bienes raíces (certificado de propiedad grande) durante más de un año.
Casa.