Reformas gubernamentales en materia de vivienda
La vivienda es una cuestión económica y social importante relacionada con la economía nacional y el sustento de la gente. Resolver el problema de la vivienda de las masas es un aspecto importante de la construcción de un país. sociedad armoniosa. Después de años de reformas, el sistema de bienestar de distribución física de la vivienda urbana en mi país básicamente ha terminado y se ha establecido básicamente el sistema de distribución de vivienda monetario, orientado al mercado y de oferta social. A partir de ciertos logros, la reforma también ha acumulado muchas contradicciones. Hoy en día, la contradicción de las dificultades de vivienda de los residentes es aún más aguda. Aunque el aumento de los precios de la vivienda está relacionado con factores objetivos como la demanda de vivienda y la rígida oferta de suelo provocada por la urbanización acelerada, también son culpables algunas políticas inadecuadas durante el proceso de reforma de la vivienda, lo que debe hacernos reflexionar sobre las políticas pertinentes.
Proceso de reforma del sistema de vivienda urbana de China y políticas relacionadas
Antes de la reforma, mi país implementó un sistema de distribución física de viviendas públicas de “gestión unificada y asignación unificada de viviendas con alquiler respaldado”. Cabe decir que este modelo de sistema cubría las necesidades básicas de vivienda de los empleados con bajos niveles de consumo en ese momento.
La reforma del sistema habitacional comenzó con el discurso de Deng Xiaoping sobre vivienda en 1980. Al hablar sobre el tema de la vivienda, Deng Xiaoping dijo: "Deberíamos considerar una serie de políticas relacionadas con la construcción y distribución de viviendas urbanas. Los residentes urbanos pueden comprar casas individualmente o construir sus propias casas. No solo se pueden vender casas nuevas, sino también casas antiguas. También se puede vender. Se puede pagar en una sola suma o en cuotas durante diez o quince años. Me temo que el alquiler se ajustará después de que se venda la casa. la gente considera la economía de comprar una casa." Desde entonces, la reforma de la vivienda ha pasado generalmente por la venta piloto de casas (1979 ~ 1985), subsidios de alquiler (1986 ~ 1990) y alquiler para venta (1991 ~ 1999).
En julio de 1994, el Consejo de Estado emitió la "Decisión del Consejo de Estado sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana" (Guofa? 1994? 43), que abrió el camino a una reforma formal del sistema urbano. sistema habitacional. El documento afirma que la reforma del sistema de vivienda urbana es una parte importante de la reforma del sistema económico. El objetivo es establecer un nuevo sistema de vivienda urbana que sea compatible con el sistema económico de mercado socialista y realizar la comercialización y socialización de la vivienda; sistema de gestión en un sistema operativo socializado y profesional; cambiar el método de distribución de beneficios de vivienda en especie a un método de distribución de salario monetario basado en la distribución por trabajo; establecer un sistema de suministro de vivienda asequible del tipo de la seguridad social para familias de ingresos bajos y medios; y Un sistema de suministro de viviendas comerciales para familias de altos ingresos; al mismo tiempo, establecer un sistema de fondos de previsión para viviendas y un sistema de créditos para viviendas que preste igual atención a los aspectos políticos y comerciales.
El documento histórico de la reforma de la vivienda es el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda y la aceleración de la construcción de viviendas" de 1998 (Guofa? 1998? 23) emitido por el Consejo de Estado el 3 de julio, anunciando que ciudades y pueblos de todo el país A partir de la segunda mitad del año, se detendrá la asignación física de viviendas y se monetizará completamente. Al mismo tiempo, se establecerá y se establecerá un sistema de suministro de viviendas urbanas de varios niveles centrado en viviendas asequibles. mejorado.
Más tarde, con el fin de promover un mejor y más rápido desarrollo del mercado inmobiliario, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la promoción del desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario" (Guofa? 2003? 18) , proponiendo que todas las localidades deberían reformar el sistema de vivienda urbana de acuerdo con el proceso, los cambios en las condiciones de vivienda y los niveles de ingresos de los residentes, mejorar las políticas de oferta de vivienda, ajustar la estructura de oferta de vivienda y darse cuenta gradualmente de que la mayoría de las familias compran o alquilan viviendas comerciales ordinarias.
Cabe decir que el avance de la reforma orientada al mercado del sistema de vivienda urbana de mi país está en línea con los requisitos generales de la reforma del sistema económico de mercado, pero además, tiene su propia especial Antecedentes y motivaciones internas. Esto se debió principalmente a que, bajo el antiguo sistema de asignación de viviendas sociales en ese momento, debido a los bajos alquileres y la incapacidad de mantener el mantenimiento normal de la vivienda, el gobierno soportaba una pesada carga financiera al mismo tiempo, en respuesta a las finanzas del Sudeste Asiático; crisis, el país implementó una política fiscal proactiva y políticas de ajuste de la distribución del ingreso para aumentar y estimular la demanda social total, y la etapa de monetización de la vivienda puede ser la mejor manera de estimular la demanda interna, activar la demanda de los consumidores, estimular el crecimiento económico y mejorar la estructura.
Varios malentendidos en las políticas de reforma del sistema de vivienda
(1) Exceso de énfasis en la función de desarrollo económico de la vivienda
La reforma de la vivienda en China ha sido hasta cierto punto , asume la función de estimular el crecimiento económico.
El Documento No. 18 de 2003 establece claramente que el sector inmobiliario es una industria pilar de la economía nacional. En varios lugares, los gobiernos locales han llevado al extremo la frase "el sector inmobiliario es una industria pilar de la economía nacional" y ha evolucionado hacia un modelo de crecimiento deformado. Los gobiernos locales están interesados en arrendar tierras, incluida la expropiación de tierras agrícolas para el desarrollo y la construcción de bienes raíces a gran escala. Depender de la inversión inmobiliaria para promover el desarrollo económico local y llenar directamente las finanzas locales a través de impuestos y tasas sobre la renta de la tierra y sobre bienes raíces. Algunos gobiernos locales consideran el sector inmobiliario como una industria pilar para estimular el crecimiento económico local y ponen un énfasis demasiado utilitario en la contribución de los bienes raíces al "funcionamiento de la ciudad". La gestión de la tierra se ha convertido en un arma mágica importante para el crecimiento de la inversión y el aumento de los ingresos fiscales. Sus principales comportamientos incluyen: primero, participar en proyectos de imagen y "movimientos de construcción de ciudades", expandir ciegamente la escala de la demolición, crear artificialmente una fuerte demanda y estimular los precios de la vivienda; segundo, la especulación de la tierra; Algunos gobiernos locales expropian tierras a precios bajos y las venden a precios altos. Cuanta más tierra venden, más ingresos reciben. Unos pocos gobiernos locales incluso manipulan secretamente el mercado e instigan a los promotores inmobiliarios a hacer subir los precios de la tierra. En tercer lugar, perseguir precios de vivienda altos y abandonar los precios de vivienda bajos. Algunos funcionarios gubernamentales consideran los altos precios de la vivienda como una señal de desarrollo económico y comparan ciegamente los precios locales de la vivienda con los de otras regiones. Algunos gobiernos municipales han renunciado a construir viviendas asequibles y de bajo alquiler en lugar de construirlas y utilizar sus ganancias para construir viviendas de alto nivel, lo que ha provocado que los precios de las viviendas locales sigan siendo altos.
Bajo la dirección de esta política y mecanismo de tasas de interés, la inversión inmobiliaria en todo el país continúa aumentando. A juzgar por la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria en activos fijos, comenzó a aumentar significativamente hasta 21,5 en 2000, 30,3 en 2003, 29,6 en 2004 y superó 33 en las regiones central y occidental en 2005. Se reconoce internacionalmente que la inversión en desarrollo inmobiliario representa menos del 10% de la inversión total en activos fijos en toda la sociedad. Sin embargo, en China, esta proporción ha aumentado constantemente desde 1998, alcanzando 18,78 en 2004, 20,98 en 2005 y 22,5. en 2006. Además, se reconoce internacionalmente que la proporción de inversión en desarrollo inmobiliario en el PIB no puede exceder de 5, pero la proporción de inversión inmobiliaria nacional en el PIB ha llegado a 9,6 desde 2004, y algunas ciudades incluso han llegado a más de 50. Si el sector inmobiliario se toma como industria pilar y se lleva al extremo, el impacto en la economía y la sociedad será evidente. Aunque habrá prosperidad temporal en la superficie, seguramente seguirán dificultades y problemas a mediano y largo plazo.
(2) Comercialización excesiva y trascender la etapa de desarrollo económico
Si observamos el sistema de vivienda desde una perspectiva internacional, podemos encontrar que los países a menudo adoptan diferentes políticas de vivienda en diferentes etapas de su desarrollo económico. y desarrollo social. En las primeras etapas del desarrollo económico, debido a la débil base económica material y la limitada capacidad técnica, era difícil para los particulares construir y poseer sus propias casas de forma independiente. En este momento, la proporción de viviendas públicas suele ser mayor (desde la fundación de la República Popular China, se han iniciado plenamente las reformas económicas de mercado, y la proporción absoluta de viviendas públicas también lo confirma cuando la economía se desarrolla hasta cierto punto); nivel, especialmente cuando aparece una enorme clase media en toda la sociedad, es decir, la estructura social tomando forma de oliva, se cumplen las condiciones para la comercialización y privatización de la vivienda. En este momento, la proporción de viviendas privadas suele ser muy alta, como ocurre en los Estados Unidos y los países de Europa occidental en esta etapa. Por supuesto, la abundancia y escasez de recursos de tierra también es un factor importante que afecta la tasa de propiedad privada de la vivienda. Por ejemplo, Japón y el Reino Unido conservan una gran proporción de viviendas públicas en Londres y Tokio, a pesar de sus economías altamente desarrolladas. Las diferentes etapas del desarrollo económico y social requieren diferentes políticas de vivienda.
Sin embargo, en la etapa actual, cuando la economía aún no se ha desarrollado completamente y la brecha en la distribución del ingreso social es grande, mi país ha centrado su reforma inmobiliaria en la privatización de los derechos de propiedad, equiparando la mercantilización de la vivienda con la privatización de los derechos de propiedad de la vivienda, cambiando directamente "propiedad de la vivienda" por "propiedad de la vivienda", lo que muestra una grave desviación en la comprensión de la reforma. En el proceso de reforma del sistema de vivienda, ya sea vendiendo viviendas existentes a precio de costo o proporcionando viviendas asequibles o viviendas ordinarias.
¿Como documento programático de reforma habitacional, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma? El Documento No. 1998-23 propuso los objetivos de "establecer y mejorar un sistema de suministro de viviendas urbanas de múltiples niveles con viviendas asequibles como cuerpo principal" y "familias de ingresos bajos y medios que compren viviendas asequibles". ¿Guofa? En el documento Nº 18 de 2003 se afirmaba además que "la mayoría de las familias deben comprar o alquilar gradualmente viviendas comunes y corrientes", y la política refleja un mayor grado de mercantilización.
A juzgar por el desarrollo económico actual de mi país, los niveles de ingresos de los residentes y la situación general de la oferta de tierras, darse cuenta de que la mayoría de las familias pueden comprar o alquilar viviendas comerciales ordinarias no sólo va más allá de las condiciones económicas objetivas, sino que también parece ser una manifestación implícita de la voluntad del gobierno. deshacerse de las responsabilidades de seguridad de la vivienda.
(3) No existe una asignación de dinero adecuada y la capacidad de consumo de vivienda de los empleados está muy fuera de línea con los precios del mercado.
El sistema de subsidio de vivienda y el sistema de fondo de previsión de vivienda son dos sistemas básicos que mejoran la capacidad de consumo de vivienda de los empleados y logran la monetización de la distribución de la vivienda. El establecimiento sucesivo de estos dos sistemas ha satisfecho las necesidades de reforma del sistema de vivienda en condiciones de economía de mercado. Su propósito es cambiar fundamentalmente el patrón de asignación física de viviendas y hacer del consumo de viviendas un comportamiento selectivo y autónomo para los individuos a través de la acumulación de capacidad de pago a largo plazo y el apoyo de políticas de financiación de viviendas. La esencia de los dos sistemas es devolver a los empleados individuales la parte del consumo de vivienda que debería incluirse en los ingresos salariales de los empleados a través de diferentes canales de políticas.
La base para establecer subsidios de vivienda para empleados en la mayoría de las ciudades es que la relación precio-ingresos de la vivienda (es decir, la relación entre el precio promedio de una vivienda local asequible con un área de construcción de 60 metros cuadrados al salario anual promedio de una familia de doble ingreso) es más de 4 veces los fondos originales para la construcción de viviendas del gobierno y la unidad se pueden convertir en subsidios de vivienda, y se pueden implementar subsidios de vivienda para los empleados que no tienen. una casa y cuya superficie de vivienda no cumple con las normas prescritas. Debido a las limitaciones financieras en varias regiones, los estándares de subsidio de vivienda emitidos por varias regiones se basan en precios de la vivienda que son mucho más bajos que el precio de mercado en ese momento. Algunas regiones incluso niegan a los empleados de las instituciones administrativas recibir subsidios de vivienda. Además, a juzgar por el diseño de los estándares de subsidio, los estándares de subsidio actuales se basan en el precio del mercado inmobiliario cuando se diseñó la política (la mayoría de las ciudades lo hacían antes de 2000), que está muy por detrás de los cambios en la situación del mercado. Por lo tanto, desde el comienzo de la implementación de la política de subsidio de vivienda, el estado y las unidades debían a los empleados una gran cantidad de dinero en términos de consumo de vivienda. Para la mayoría de los empleados corporativos, debido al exceso general de oferta del mercado laboral, los salarios laborales a menudo están deprimidos y el contenido del consumo de vivienda en los salarios es seriamente insuficiente, lo que está lejos de poder cubrir sus necesidades de compra y alquiler de casas en el mercado. Por lo tanto, en general, los subsidios a la vivienda no se implementan plenamente en la actualidad, es difícil monetizar los subsidios y están lejos de implementarse plenamente. En este caso, el nuevo sistema no puede implantarse plenamente, las antiguas carreteras se bloquean repentinamente, lo que lleva a la suspensión de las políticas, y la vivienda para un gran número de grupos vulnerables se convierte en un problema sin resolver.
Además, el sistema de fondos de previsión para la vivienda tiene poco apoyo para la financiación de la vivienda y realmente no ha desempeñado su papel en el apoyo a la financiación de la política de vivienda. Por ejemplo, la diferencia de tipos de interés entre los depósitos de fondos de previsión y los préstamos en China llega a 2,87 puntos porcentuales, mientras que en Singapur es de sólo 0,1 puntos porcentuales y en Taiwán también es de 0,2 puntos porcentuales, una diferencia de 10 a 20 veces. . Además, el límite de préstamo de un préstamo del fondo de previsión para la vivienda está determinado por un cierto múltiplo del saldo de depósito de una cuenta individual, lo que inevitablemente conducirá a que los miembros con altos ingresos y depósitos elevados reciban más préstamos del fondo de previsión, mientras que los grupos de bajos ingresos recibir subsidios de préstamos muy bajos ni siquiera puede exceder su umbral de pago inicial, lo que hace que la política del Fondo de Previsión no pueda ayudar realmente a financiar las políticas. En general, la eficiencia en el uso de los fondos de previsión para la vivienda es muy baja. En junio de 2004, el saldo acumulado del fondo nacional de previsión para la vivienda era de 430.670 millones de yuanes, con un retiro acumulado de 206.090 millones de yuanes, un total de 28.172 millones de yuanes en préstamos personales, un saldo de préstamos de 185,42 millones de yuanes y un fondo nacional de vivienda saldo de depósito del fondo de previsión de 195,92 millones de yuanes.
No existe una distinción efectiva entre política de vivienda y política inmobiliaria, y existe una grave falta de seguridad básica en materia de vivienda.
Desde la perspectiva de los atributos de la política, la política inmobiliaria es una política económica que, en última instancia, se centra principalmente en la eficiencia del mercado y la política de vivienda pertenece a la categoría de política social, prestando más atención a la equidad social; necesidades básicas de vivienda de los residentes. El problema que quiere resolver es qué medios se utilizarán para permitir que los ciudadanos con diferentes condiciones de ingresos tengan su propia casa. La experiencia en la mayoría de los países demuestra que la vivienda depende no sólo de los instrumentos del mercado sino también de una serie de políticas públicas. El objetivo fundamental de la política de vivienda es permitir que las personas tengan su propia vivienda, y los esfuerzos básicos son: primero, establecer un mercado "sin barreras" y, segundo, ayudar a las personas de ingresos bajos y medios a obtener viviendas "asequibles". alojamiento.
La reforma habitacional de mi país no distingue entre vivienda y bienes raíces. Ambas son superficialmente similares pero esencialmente pertenecen a categorías diferentes. No existe una distinción efectiva entre vivienda y bienes raíces, mercado y seguridad.
El gobierno ignora las necesidades de vivienda más básicas de la gente, carece de responsabilidades en materia de seguridad habitacional y se queda atrás en la construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles. Las funciones del gobierno también son deficientes en muchos aspectos, como el suministro de tierras, la supervisión del mercado y la vivienda. políticas financieras. La orientación política razonable de una política de vivienda saludable debería ser que el gobierno determine científicamente la oferta de vivienda a través de medios de política pública y basándose estrictamente en la demanda de vivienda. El mercado inmobiliario (como viviendas comerciales de alto nivel, villas, etc.) pertenece a la categoría de comercialización completa. Según las leyes de la economía de mercado, la relación entre oferta y demanda la determina el mercado para lograr el equilibrio de precios.
Actualmente, el 94% del desarrollo de viviendas en China se define como "viviendas comerciales" y las "viviendas asequibles" representan sólo el 6%. Sin embargo, su naturaleza es "viviendas comerciales" de baja rentabilidad. El sistema de alquiler de viviendas en realidad no se ha establecido en absoluto. A finales de 2005, los fondos acumulados de seguridad de vivienda para las familias de ingresos más bajos en todo el país ascendían a 4.740 millones de yuanes, y sólo 329.000 familias de ingresos más bajos estaban incluidas en el alcance de la seguridad de vivienda de bajo alquiler. Hasta ahora, Beijing ha construido sólo más de 14.000 unidades de vivienda de bajo alquiler, menos del 1% de su población de más de 14 millones. Hay 13 provincias (regiones autónomas) en todo el país que no han incluido la construcción del sistema de viviendas de alquiler bajo en la responsabilidad objetivo del gobierno popular provincial de gestionar el trabajo de los gobiernos populares municipales (regionales) y distritales, y 70 ciudades a nivel de prefectura o por encima de él (que representan casi 1/4 del total)) no ha establecido ningún sistema de viviendas de alquiler bajo.
(5) Los cambios en el sistema de asignación de vivienda han provocado un gran desequilibrio en los intereses de los distintos grupos sociales.
Al inicio de la reforma habitacional, el foco estaba en la venta de vivienda pública. En lo que respecta a la mayoría de los lugares, las principales características de las reformas implementadas en ese momento fueron: en primer lugar, las unidades dejaron de construir viviendas propias y se introdujeron gradualmente planes específicos para la monetización de la asignación de viviendas, dividiendo la vivienda en subsidios; , la vivienda pública se vendió a precios de reforma de vivienda que eran mucho más bajos que el precio de mercado, básicamente sin considerar los factores diferenciales de alquiler.
Desde el punto de vista de la implementación real, este tipo de casas existentes vendidas con cambios en el precio de la vivienda se basan básicamente en la posesión real, lo que en realidad solidifica la brecha irrazonable de intereses creados. Los empleados de muchas unidades reciben diversos subsidios y descuentos al comprar casas. Especialmente en los primeros días de la reforma de la vivienda, el mecanismo de precios de la vivienda no existía y muchas casas fueron transferidas a manos privadas a un nivel muy inferior al precio de mercado en ese momento. El uso del método administrativo de distribución del bienestar para vender basándose en la posesión real en realidad solidifica los intereses creados en forma de derechos de propiedad. Es un comportamiento de "regalo" del Estado a algunos grupos sociales, lo que provoca una gran injusticia social. Especialmente en una era en la que el sistema de unidades de trabajo es obvio, la brecha de vivienda entre los empleados en diferentes unidades es muy grande. En segundo lugar, comprar casas con diferentes condiciones y ubicaciones a un precio de reforma habitacional unificado también conduce a un grave desequilibrio en las ganancias y pérdidas de bienestar.
En el sector público, principalmente en las instituciones administrativas, las características del sistema de unidades de asignación de vivienda son obvias y el desequilibrio entre unidades es bastante grave. Para los mismos funcionarios públicos nacionales, existe una brecha considerable en los beneficios de vivienda entre los empleados de unidades con abundantes recursos habitacionales y aquellos en unidades con escasez de vivienda. Algunos han obtenido más de una casa gracias a la reforma habitacional y otros se han convertido en viejos trabajadores sin casa, lo que resulta en una distribución extremadamente injusta.
Además, la política original de "sólo vender pero no alquilar" para la asignación física de viviendas debe reflejarse en la política de "sólo vender pero no alquilar". Esto es el reconocimiento y consolidación de intereses creados. y no beneficia a los grupos que no han recibido beneficios. La consideración insuficiente ha ampliado la divergencia de intereses entre los diferentes grupos. En la actualidad, se han vendido viviendas públicas en la mayoría de las zonas del país, con una tasa de ventas general que supera el 95%. Los problemas de vivienda de los nuevos empleados y antiguos empleados sin vivienda no pueden resolverse y se han convertido en "víctimas" de los intereses de la reforma del sistema.
(6) El sistema de transferencia de tierras tiene graves fallas.
Bajo el sistema actual, los ingresos de los activos y la mayoría de los impuestos y tasas generados por la tierra son básicamente propiedad de los gobiernos locales, lo que hace que los gobiernos locales dependan en gran medida de los ingresos de la tierra. Por ejemplo, en 2005, el precio total de las tasas de transferencia de tierras en mi país alcanzó los 550.500 millones de yuanes, lo que representa más de un tercio de los 1.509,200 millones de yuanes de ingresos fiscales locales durante el mismo período. Los ingresos por tierras se han convertido en un típico "secundario". finanzas" en algunas regiones. Impulsados por intereses, algunos gobiernos locales apoyan abierta o encubiertamente o incluso promueven el aumento de los precios de la vivienda, lo que es un factor importante que causa desorden en el mercado inmobiliario.
El actual sistema de transferencia de tierras transfiere derechos de uso de la tierra por 70 años a los desarrolladores de una sola vez, y los desarrolladores luego pasan los costos a los compradores de viviendas, lo que sin duda eleva el umbral para el consumo de viviendas.
El gobierno local monopoliza el mercado primario de tierras, hace subir los precios de la tierra mediante las llamadas "licitaciones, subastas y cotizaciones" y obtiene enormes ganancias, lo que eufemísticamente se llama "dirigir la ciudad". El cobro único por parte del gobierno local de tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra a 70 años esencialmente significa que el gobierno actual ha sobregirado los ingresos de los siguientes doce gobiernos y no puede llegar a fin de mes. Bajo el actual sistema de transferencia de tierras, los gobiernos locales y los desarrolladores tienen intereses alineados, lo que hace subir los precios de la vivienda y la tierra. Los gobiernos locales se han beneficiado enormemente de los ingresos netos de la tierra y de diversos impuestos y tasas debido al aumento de los precios de la vivienda, pero no han devuelto estos ingresos a la sociedad, especialmente a la seguridad habitacional de los grupos de bajos ingresos.
(7) Durante el proceso de reforma de la vivienda se ha formado un sistema de gestión del desarrollo inmobiliario extremadamente irrazonable.
De manera general, el sector público es responsable de todo el proceso de financiación, desarrollo, construcción y distribución de bienes inmuebles. Después de la implementación de la reforma de la vivienda, en el contexto de la abolición del sistema de asignación de viviendas sociales y de depender principalmente del mercado para proporcionar la oferta de viviendas, nuestro país ha formado un sistema de gestión del desarrollo inmobiliario que es básicamente único en el mundo. Los promotores inmobiliarios utilizan principalmente terrenos y fondos para construir casas y revender casas comerciales. Este es un modelo de negocio que básicamente no crea ningún valor social. En esencia, son intermediarios inmobiliarios y comerciantes delgados (Cao Jianhai, 2006). A finales de 2004, China tenía un total de 59.000 empresas corporativas de desarrollo y operación de bienes raíces, formando un grupo de interés extremadamente grande (en la industria de servicios inmobiliarios de China, los desarrolladores representaban el 90% de las ganancias y ventas), que ganaron en la política gubernamental. El derecho a hablar es cada vez más importante, llegando incluso a "coaccionar" el comportamiento de los gobiernos en la toma de decisiones.
En términos de fuentes de fondos de desarrollo, las empresas promotoras no podrán operar sin crédito bancario, anticipos de empresas constructoras y anticipos de los consumidores. Por tanto, las actuales empresas promotoras inmobiliarias en China no son empresas reales. Obtienen ganancias excesivas al monopolizar las funciones organizativas y de gestión del desarrollo de viviendas que deberían ser asumidas por el gobierno o agencias establecidas por el gobierno.
Además, desde hace muchos años, nuestro país ha implementado un sistema de arrendamiento de suelo para la oferta de suelo para el desarrollo inmobiliario. ¿El diferencial de renta del suelo se debe a razones objetivas como el desarrollo socioeconómico y las políticas públicas? No refleja la contribución de ningún individuo a toda la economía social. Los lotes de desarrollo privado concentran estas rentas diferenciales de la tierra y las transfieren a unos pocos desarrolladores, lo que resulta en una gran injusticia social y corrupción en los sistemas oficial y comercial.
(8) El posicionamiento del sistema de vivienda asequible no está claro y la gestión y supervisión están fuera de control.
¿Es la vivienda asequible una forma para que el gobierno utilice pagos de transferencia? ¿Eliminar las tarifas de transferencia de tierras y los subsidios a los ladrillos que limitan los costos y precios del desarrollo? Resolver el problema de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios. La vivienda asequible incluye una gran cantidad de subsidios gubernamentales y se comercializa para grupos de ingresos bajos y medios, con factores obvios de transferencia de ingresos. En teoría, puede ayudar a compensar las dificultades en la compra de viviendas causadas por la asequibilidad limitada de los grupos de bajos ingresos. Sin embargo, esta política tiene muchos defectos inherentes, no sólo en la política misma, sino también en el proceso de implementación de la misma.
En primer lugar, los objetivos de las políticas de vivienda asequible no están claros. El grupo de beneficiarios especificado en la política es el grupo de ingresos bajos y medios, pero esta definición no está vinculada a la capacidad del gobierno para subsidiar. La vivienda es inseparable y la vivienda asequible implica una gran cantidad de subsidios gubernamentales en cada casa. A juzgar por el monto de los subsidios, básicamente ningún gobierno tiene la capacidad de resolver los problemas de vivienda de los grupos de bajos ingresos, y mucho menos de los de ingresos medios. Los intereses vagos conducirán inevitablemente a una escasez de oferta e incluso inducirán operaciones en el mercado negro.
En segundo lugar, el proceso de implementación de la política de vivienda asequible es inapropiado y está fuera de control. Debido a la ambigüedad en la implementación de políticas, los beneficiarios reales de las políticas de vivienda asequible no pueden ser consistentes con las intenciones originales de las políticas. En algunas ciudades, los límites de ingresos para los beneficiarios de viviendas asequibles son demasiado altos. Por ejemplo, el ingreso anual de una familia en Beijing que cumple con las condiciones para comprar una vivienda asequible puede alcanzar los 60.000 yuanes, lo que es significativamente más alto que el nivel social de bajos ingresos. La vivienda asequible escasea y se ha convertido en objeto de especulación comercial. En la práctica, el resultado real es a menudo que los grupos de ingresos medios y altos retienen los subsidios gubernamentales para viviendas asequibles. Después de obtener viviendas asequibles, algunas familias las alquilan o las comercializan en el mercado (el informe de la encuesta de REICO Studio "Evaluación de la política de viviendas asequibles" muestra que en 2005, la tasa de autoocupación de viviendas asequibles en Beijing era sólo del 51,34, y el alquiler La tasa llegó a 40), lo que rápidamente hará realidad los beneficios del gobierno a través de transferencias de vivienda.
En tercer lugar, el concepto de ganar dinero con la tierra y el sistema de evaluación de cuadros basado en la tasa de crecimiento del PIB también hacen que los gobiernos locales carezcan gravemente de entusiasmo para apoyar la construcción de viviendas asequibles. Especialmente en muchas áreas, los gobiernos locales incluso han prohibido a los empleados recaudar fondos para construir casas y construirlas cooperativamente, y también han bloqueado la asignación de terrenos para la construcción de viviendas asequibles, citando el impacto en los precios del mercado inmobiliario local. Según las estadísticas, en 2004, la inversión en viviendas asequibles a nivel nacional comenzó a mostrar un crecimiento negativo, y su proporción en la inversión en desarrollo inmobiliario cayó del 6,1 en el año anterior al 4,6. En el primer trimestre de 2005, la inversión en viviendas asequibles a nivel nacional fue del 6. mil millones de yuanes, una disminución interanual de 13,8, y el desarrollo inmobiliario El índice de inversión cayó aún más a 2,6. De 1998 a 2003, el área total terminada de viviendas asequibles en todo el país fue de 477 millones de metros cuadrados, lo que sólo resolvió el problema de vivienda de más de 6 millones de familias (debido a que la mayoría de los sistemas urbanos de viviendas asequibles no tienen estándares y requisitos de construcción estrictos para las viviendas). compradores, es imposible determinar esto (6 millones de familias son familias de ingresos bajos y medios).