¿Cómo desmantelar alquileres falsos en la etapa de ejecución?
En la práctica, a menudo nos encontramos con una situación de este tipo: después de ganar la sentencia, solicitamos la ejecución. Cuando la casa del demandado va a ser subastada, un inquilino salta y pide detener la ejecución. Algunos de estos inquilinos "problemáticos" son en realidad inquilinos normales que reclaman derechos, otros, para cooperar con la persona sujeta a ejecución, obstruyen el proceso y se hacen pasar por inquilinos. Entonces, en este caso, ¿cómo debe determinarse quién solicita la ejecución? ¿Cómo lo determinará el tribunal de ejecución? Utilizamos un caso publicado por la Corte Suprema para analizar:
Caso: Caso No.: Tribunal Popular Intermedio No. 1 de Beijing "(2020) Beijing 01 Zhiyi No. 375";
Breve descripción del caso:
El banco A demandó a la empresa inmobiliaria A, a la empresa inmobiliaria B y a Han Moulong. Durante la ejecución, el tribunal confiscó una casa ubicada en el distrito de Chaoyang, Beijing, propiedad de una empresa inmobiliaria. En ese momento, Wang Mousheng, una persona ajena al caso, presentó una objeción, alegando que él era el arrendatario de la casa y tenía derecho a alquilarla y comprarla de forma preventiva. Solicitó confirmación de la propiedad de la decoración, el equipo y la propiedad. e instalaciones de la casa, y pidió que se detuviera la ejecución. En este caso, ¿cómo demostró Wang Mousheng que era el arrendatario? Wang Mousheng proporcionó al tribunal fotografías, honorarios de decoración y otros materiales de prueba.
Después del juicio, el tribunal sostuvo que:
El artículo 31, párrafo 1, del "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la tramitación de los casos de revisión de objeciones a la ejecución por parte del Tribunales Populares" estipula: "El arrendatario si una persona solicita restringir la transferencia del inmueble ejecutado al cesionario durante el período de arrendamiento, y se ha firmado un contrato de arrendamiento escrito legal y válido antes de que el tribunal popular lo selle, el tribunal popular "Sobre esta base, el tribunal sostuvo que la persona ajena al caso no estaba involucrada. Las fotografías, los detalles del costo de la decoración y otras pruebas proporcionadas por Wang Mousheng deben confirmar que él es el arrendatario de la casa y detener la objeción. Solicitud de ejecución de la casa. Las pruebas fueron insuficientes y el tribunal no las apoyó.
Análisis de caso:
Además de las disposiciones anteriores, el párrafo 2 del artículo 31 del Reglamento de Ejecución del Tribunal Supremo también estipula: “El arrendatario se confabula maliciosamente con la persona sujeta a ejecución para cometer un acto manifiestamente injusto. El tribunal popular no admitirá la solicitud de impedir la transferencia de posesión arrendando el inmueble ejecutado a un precio razonablemente bajo o falsificando pruebas del pago del alquiler "Se ve que el arrendatario sólo puede hacerlo. disfrutar del arrendamiento en vida si plantea una objeción al derecho legal de arrendar. El derecho del derecho - "la venta no rompe el contrato de arrendamiento" y "el arrendatario disfruta del derecho de tanteo". propuestas, que no son sólo el enfoque del juez, sino que también permiten a la persona que solicita la ejecución identificar, refutar/defender al llamado arrendatario fuera del caso.
1. En términos de tiempo: firmar el contrato de arrendamiento primero y cerrar la cancha después.
El contrato de arrendamiento por escrito entre la parte ajena al caso y el sujeto de ejecución deberá firmarse antes de que el tribunal lo selle. Si el tribunal sella el contrato de arrendamiento y el sujeto ejecutado y el arrendatario firman el contrato de arrendamiento, el juez lo rechazará directamente y no revisará los puntos segundo y tercero siguientes. Aquí hay un edificio torcido. Para los inquilinos de buena fe que no conspiran, al alquilar una casa, el propietario debe verificar la información más reciente sobre derechos de propiedad a través de un intermediario para ver si ha sido incautada, especialmente cuando se alquila una casa de lujo o un contrato de arrendamiento a largo plazo.
2. Legalidad: Se deben detallar los materiales básicos de soporte.
Normalmente, el juez aprobará el contrato de arrendamiento porque es imposible retrodatarlo. Para un contrato sin registro de arrendamiento, el juez no determinará que tiene derechos de arrendamiento legales hasta que se completen el pago del alquiler, el pago del agua de la propiedad, la electricidad y el gas natural, los extractos bancarios y los registros de transferencia de WeChat. Además, el importe del alquiler debe ser razonable.
3. Estado de ocupación de la vivienda: el inquilino se muda a ella.
Salvo las situaciones primera y segunda mencionadas anteriormente, al inquilino sólo se le puede reconocer el derecho de arrendamiento si ha tomado posesión de la casa antes de que el tribunal la selle.
Resumen del contenido: En el procedimiento de ejecución, el juez examina los hechos del arrendamiento de la vivienda con base en el principio de examen de los requisitos formales, con excepción de la entidad investigada. Sin embargo, para evitar contratos de arrendamiento falsos y una aplicación conflictiva, los jueces también revisarán cuestiones sustantivas como si el contrato de arrendamiento es legal y válido y si la relación de arrendamiento es genuina. Por un lado, es necesario proteger los intereses de los arrendatarios de buena fe; por otro, quienes se resisten a la ejecución judicial mediante contratos de arrendamiento falsos, el personal pertinente debe ser detenido y multado por negarse a cumplir; sentencias y fallos, su responsabilidad penal debe ser investigada de conformidad con la ley, proteger los derechos e intereses legítimos de los solicitantes.