Ojalá los profesionales puedan ayudarme. ¡Muchas gracias! ¿Se puede obtener una compensación por la demolición de viviendas públicas de alquiler en Fuzhou en los años 1980?

Tras la promulgación de la Ley de Propiedad, la legalidad del sistema de demolición quedó en duda. Debido a que la Ley de Derechos de Propiedad declara claramente que "los derechos de propiedad privada y los derechos de propiedad de otros titulares de derechos están protegidos por la ley y no pueden ser infringidos por ninguna unidad o individuo (Artículo 4)", sólo el gobierno puede expropiar los derechos de propiedad de los interés público. Además, los derechos de propiedad inmobiliaria sólo pueden obtenerse mediante una negociación equitativa. El actual "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" (en adelante, el "Reglamento de Demolición de Viviendas Urbanas") estipula que la demolición de viviendas urbanas es una "demolición" que no distingue entre intereses públicos e intereses comerciales. Después de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad, la legalidad de este modelo fue cuestionada. Actualmente, el órgano legislativo está modificando la Ley de Gestión de Tierras y la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, y formulando la Ley de Expropiación y Expropiación de la República Popular China. Uno de los temas centrales es la preservación y transformación del sistema de demolición de viviendas urbanas.

En primer lugar, ¿hay espacio para el sistema de demolición?

Las políticas de demolición actuales se pueden dividir a grandes rasgos en tres tipos: demolición de interés comercial, demolición de interés público y demolición de interés mixto. Pero en realidad, la demolición no distingue entre los dos. La demolición es un acto administrativo anodino y tiene sus propios problemas de legitimidad.

De acuerdo con el Reglamento de Demolición (Reglamento Antiguo de 1991, Reglamento Nuevo de 2001), la demolición es el resultado del permiso del departamento de gestión de demolición de viviendas, es decir, el departamento de administración de tierras del gobierno popular en o por encima del nivel de condado. El demoledor es la unidad (promotor o unidad de construcción) que ha obtenido el permiso de demolición de la casa, y el trabajo de demolición a menudo se confía a la agencia de ejecución de la demolición (oficina de demolición). El proceso principal de demolición es: primero, la demolición requiere un permiso de demolición de la casa (artículo 6, segundo, el demoledor y la persona demolida deben celebrar un acuerdo de demolición (artículo 13, el demoledor debe tratar a la persona demolida); Compensación (artículo 22); si las personas demolidas no se reubican dentro del período de reubicación estipulado en la sentencia, el gobierno popular de la ciudad o del condado donde está ubicada la casa ordenará a los departamentos pertinentes que se reubiquen por la fuerza, o al departamento de gestión de demolición de viviendas. La reubicación forzosa se aplicará de conformidad con la ley por el Tribunal Popular (artículo 17).

La expropiación y expropiación de bienes muebles por parte del Estado es una práctica en todos los países del mundo, y su base jurídica es que los intereses públicos están por encima de los intereses personales. Cuando los intereses personales entran en conflicto con los intereses públicos, los individuos deben sacrificar sus intereses personales. Dado que la expropiación es la restricción y privación de bienes personales, se deben establecer condiciones estrictas. Esta condición es que la expropiación debe satisfacer las necesidades del interés público y la persona expropiada debe recibir una compensación razonable. El sistema de demolición de mi país es similar a la expropiación, pero diferente de la expropiación. El actual sistema de demolición de China tiene las siguientes características:

(1) El comportamiento de demolición carece de un posicionamiento claro. Independientemente de si es por interés público o con fines comerciales, toda construcción urbana implica la demolición de viviendas, como la reconstrucción de la ciudad vieja. Entonces, en realidad, algunas demoliciones son obviamente para el beneficio público (como la construcción de carreteras, construcción de puentes, construcción de parques callejeros, etc.), algunas tienen propósitos comerciales obvios (como la construcción de distritos comerciales, etc.) y la mayoría son usos mixtos. ( Manifestado principalmente como proyectos de desarrollo integral).

(2) Los objetos de demolición se limitan a viviendas, excluyendo terrenos (derechos de uso). El artículo 2 del "Reglamento de demolición" limita claramente la demolición a la "demolición de viviendas" en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana, por lo que la compensación por demolición no incluye los derechos de uso del suelo.

(3) Demolición equivale a “expropiación”. La demolición es un acto de eliminación de los derechos de propiedad, que requiere que las personas demolidas renuncien a la propiedad de su vivienda y proporcionen la correspondiente compensación económica o física (reemplazo de vivienda). Por lo tanto, en cierto sentido, la demolición es esencialmente expropiación, pero no la implementa directamente el gobierno y no se limita a los intereses públicos.

(4) La demolición es un "acto civil" en el que el gobierno participa directamente. Según el "Reglamento de Demolición", las partes en la relación jurídica de demolición son los demoledores y las personas demolidas; los demoledores son las unidades que han obtenido los permisos de demolición de viviendas; las personas demolidas son los propietarios de las viviendas demolidas; Y existe una relación de compensación directa entre ellos. El gobierno es sólo el organismo de gestión de la demolición. Sin embargo, existen algunas disposiciones especiales en el sistema de demolición que impiden que el gobierno trascienda la relación entre demolición y demolición. Primero, la demolición debe ser aprobada por el gobierno. El demoledor necesita obtener un permiso de demolición de la casa. Sin un permiso, la casa no puede ser demolida. Con un permiso, todas las actividades de demolición estarán legalizadas (y recibirán apoyo gubernamental); en segundo lugar, las acciones de demolición suelen ser realizadas por la oficina de demolición, una institución pública con calificaciones de demolición.

De hecho, la oficina de demolición está directamente subordinada a la oficina de demolición y ejerce algunos poderes gubernamentales. En tercer lugar, la compensación por demolición y el reasentamiento están sujetos a negociación entre los demoledores y las personas demolidas. Si no se puede llegar a un acuerdo, el departamento competente tomará una resolución administrativa. Sin embargo, tras la sentencia, la demolición, que originalmente era una cuestión civil, ahora tiene potestad de ejecución administrativa. Si las personas demolidas no se mudan dentro del período de reubicación estipulado en la sentencia, el gobierno popular de la ciudad o condado donde está ubicada la casa ordenará a los departamentos pertinentes que fuercen la demolición, o el departamento de gestión de demolición de viviendas podrá solicitar al pueblo tribunal para la demolición forzosa de conformidad con la ley. Por tanto, el gobierno siempre ha desempeñado un papel activo en la demolición. Desde un punto de vista formal, la demolición es un acto civil entre sujetos iguales, pero en realidad tiene huellas obvias de comportamiento gubernamental. En otras palabras, la demolición en sí carece de un posicionamiento claro y es un acto con una naturaleza y límites poco claros.

Evidentemente, tras la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad, la legitimidad del sistema de demolición será cuestionada. El espíritu básico de la Ley de Propiedad es que declara un precepto: la propiedad personal no es infringida ilegalmente por otros ni por el gobierno. La Ley de Propiedad mantiene el espíritu de la Constitución. El artículo 42 de la Ley de Propiedad incluye “casas y otros bienes inmuebles de entidades e individuos” dentro del alcance de la expropiación, pero la expropiación se limita a los intereses públicos y requiere la intervención del gobierno. Por lo tanto, aquellos comportamientos que obligan a otros a renunciar a sus derechos de propiedad sin el propósito de interés público son violaciones de los derechos de propiedad, y es imposible que las empresas comerciales (incluidas las empresas estatales) lleven a cabo comportamientos similares a la expropiación. El propósito de limitar la expropiación de viviendas a beneficios y compensaciones públicas es limitar el poder del gobierno y evitar que el gobierno abuse de su poder de expropiación. Por lo tanto, en este contexto, el sistema de demolición existente se enfrenta a un ajuste del sistema porque no cumple con el espíritu de la ley de propiedad. Las demoliciones realizadas para lograr intereses públicos pueden ser expropiadas por el gobierno de conformidad con la ley, y aquellas que no se utilizan para el interés público y luego son retiradas por la fuerza por el gobierno pueden enfrentar problemas de legalidad.

En resumen, el artículo 42 de la "Ley de Derechos de Propiedad" incluye claramente las casas dentro del ámbito de expropiación, fijando un umbral para cualquier demolición de casas particulares. A menos que sea por el interés público, el propio gobierno no puede ni nadie puede utilizar su poder para demoler por la fuerza las casas de otras personas con el fin de construir terrenos (incluso si se proporciona una compensación). De esta forma, en realidad, es necesario distinguir dos tipos de "demoliciones", una es la demolición que puede incluirse en el ámbito de la expropiación por interés público (en el futuro se utilizará el término expropiación en lugar de demolición); el otro es la "demolición" con fines comerciales o de interés propio. La "demolición" es completamente un acto contractual entre sujetos iguales.

En segundo lugar, la expropiación de viviendas o la expropiación de tierras

La expropiación de viviendas estipulada en la "Ley de derechos de propiedad" conducirá inevitablemente a la reanudación de los derechos de uso de la tierra, e incluso la expropiación de viviendas no es el propósito. , el verdadero propósito es la expropiación de tierras. Porque en esencia la demolición de viviendas urbanas es obtener terrenos destruyendo casas, y la demolición es solo una forma de obtener terrenos para la construcción. Otro defecto del actual sistema de demolición es que la compensación por demolición sólo afecta a casas, no a terrenos, o sólo se otorga alguna compensación simbólica. Sin embargo, como todos sabemos, el objetivo principal de la demolición es adquirir terrenos y reurbanizarlos, más que demoler u ocupar casas, es decir, la demolición es sólo un medio para adquirir terrenos.

Una razón importante por la que el actual sistema de demolición sólo involucra casas y no terrenos es que los terrenos pertenecen al estado y los propietarios de las casas no poseen terrenos o solo tienen derechos de uso de la tierra. Pero el problema es que no es el gobierno o el país el que derriba las casas, sino los promotores, por lo que los promotores no tienen motivos para decir que el propietario de la casa sólo puede recuperar los derechos de uso de la tierra si los tiene. Incluso si la demolición la lleva a cabo el gobierno o el Estado, el artículo 22 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos estipula claramente que el Estado puede recuperar por adelantado los derechos de uso de la tierra sólo por motivos de interés público. En cuanto a los derechos de uso de suelo asignados, el artículo 40 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad Estatal" (en adelante, el "Reglamento Provisional") permite a los gobiernos locales recuperar sin cargo con base en el las necesidades de la construcción y el desarrollo urbano y las exigencias de la planificación urbana. En otras palabras, el gobierno sólo puede recuperar los derechos de uso de suelo asignados, pero no puede recuperar los derechos de uso de suelo asignados para la construcción urbana.

Además, el artículo 149 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "El derecho a utilizar terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al vencimiento. El derecho a utilizar terrenos para construcción según este artículo incluye dos". tipos de derechos de uso del suelo: transferencia y asignación. La transferencia de derechos de uso de la tierra tiene un límite de tiempo, pero la asignación de derechos de uso de la tierra no tiene límite de tiempo, por lo que no hay cuestión de vencimiento del límite de tiempo. Dado que la transferencia de derechos de uso de la tierra puede renovarse automáticamente para garantizar la estabilidad de la residencia de los ciudadanos, también tenemos razones para creer que los derechos de uso de la tierra asignados no deben extinguirse ni retirarse casualmente. Por lo tanto, después de la promulgación de la Ley de Propiedad, la legalidad del Artículo 40 del Reglamento Provisional se volvió cuestionable.

El autor cree que la renovación automática de los derechos de uso del suelo residencial significa que en el futuro nuestro país podrá implementar completamente un sistema en el que el suelo residencial exista junto con las casas y no pueda recuperarse a voluntad antes de que las casas sean destruidas naturalmente.

Si la sentencia anterior es cierta, entonces el derecho a utilizar el suelo para la construcción residencial no puede aplicarse arbitrariamente al sistema de recuperación. Esencialmente, la expropiación de propiedades residenciales debe considerarse junto con los derechos de uso de la tierra. En otras palabras, cuando se expropian viviendas particulares en función del interés público, se debe referir o aplicar la expropiación y compensar los derechos de uso del suelo. El artículo 121 de la Ley de Propiedad incluye claramente el derecho a utilizar terrenos edificables dentro del ámbito de expropiación e indemnización. Este es un gran cambio. En mi opinión, el importe de la compensación debería ser la renta del terreno durante el período restante o la renta del terreno durante la vida útil de la casa.

3. El interés público: un umbral difícil de superar

Es necesario reformar la política de demoliciones. La solución ideal es la demolición con fines verdaderamente de bienestar público, utilizando el método de expropiación; la demolición para fines no públicos seguirá el sistema de demolición existente, pero las reglas de demolición deben ajustarse aún más y transformarse completamente en acuerdos civiles para ambas partes del acuerdo. demolición (en caso de litigio, se recurrirá directamente al litigio civil) en lugar de recurrir a sentencias administrativas y desalojos forzosos. En otras palabras, durante la demolición, el gobierno debe ser neutral y no involucrarse directamente en la demolición. Otra opción es mantener el sistema de demolición, pero hacer que el gobierno compre derechos de uso de la tierra e implemente la demolición de viviendas. De hecho, el actual sistema de reserva de suelo urbano adopta este enfoque. En realidad, esto equivale a transformar la actual política de demolición en una expropiación cerrada y mejorar la compensación, el reasentamiento y los procedimientos. Por supuesto, este plan aún enfrenta la cuestión de si todo el terreno urbano es de interés público, por lo que la “demolición” del gobierno aún enfrenta una prueba de legitimidad.

La "Ley de Derechos de Propiedad" ha creado obstáculos al actual sistema de adquisición y demolición de tierras, y el núcleo de este obstáculo es la definición de "interés público". Una de las ideas dominantes del derecho de propiedad es que los derechos de propiedad legítimos están protegidos por la ley, y sólo tomando el interés público como base jurídica se puede obligar a los individuos y a los sujetos privados a renunciar a sus derechos de propiedad. Durante el proceso de formulación de la Ley de Propiedad, se hicieron esfuerzos para determinar el alcance de los intereses públicos en la Ley de Propiedad, pero era demasiado complicado llegar a un acuerdo, dejándolo en manos de la Ley de Expropiación u otras leyes.

¿Por qué es tan difícil definir el interés público en China? Principalmente porque nuestro concepto todavía está estancado en la era de la economía planificada tradicional. Creemos que toda propiedad pública es para el beneficio del público, y el país también se llama "Gong". En un sistema económico de mercado, ambos juicios son erróneos. Bajo el sistema de economía de mercado, muchas propiedades bajo los dos sistemas de propiedad pública pueden constituirse con derechos de propiedad privada para realizar legalmente intereses personales. Es un concepto anticuado juzgar si el uso de una cosa es para el interés público basándose únicamente en la titularidad de los derechos reales y en la naturaleza del sujeto. Por lo tanto, necesitamos establecer un nuevo concepto de interés público basado en el concepto de economía de mercado para ajustar el orden básico de utilización de la propiedad, y este concepto aún no se ha formado.

En esencia, hemos definido el interés público al establecer un sistema de derechos de uso de la tierra transferibles. Los derechos de uso de la tierra asignados creados por el Reglamento Provisional de 1990 del Consejo de Estado se utilizan esencialmente para intereses públicos. Sin embargo, en realidad, existe una gran cantidad de derechos de uso de la tierra asignados históricamente para fines operativos o comerciales, que no deben especificarse en. las regulaciones. El artículo 23 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" (1994) estipula los usos de los derechos de uso de la tierra recientemente asignados, a saber: (1) terrenos utilizados por agencias estatales y terrenos militares (2) terrenos utilizados para infraestructura urbana y empresas de bienestar público; (2) terrenos utilizados para infraestructura urbana y empresas de bienestar público; 3) terrenos utilizados para energía, transporte, conservación de agua y otros proyectos apoyados por el estado; Estos usos son los que la legislación actual define como interés público.

Lo que pasa es que no implementamos esta definición en la expropiación y la demolición, ampliando y desdibujando artificialmente el alcance de la expropiación y la demolición. En cuanto al interés público, las normas operativas actuales básicamente juzgan el interés público en función del tema. Siempre que sea aprobado por el gobierno, equivale a interés público. El gobierno siempre parece representar al público o el interés público. Es decir, el interés público se determina en función del tema, no del uso o propósito del suelo.

En definitiva, a partir del análisis anterior, el actual sistema de demolición se enfrenta a la cuestión de su conservación o reforma tras la implantación de la Ley de Propiedad. Una de las claves es cómo definir el interés público. La dificultad radica en dar al gobierno espacio para la renovación y la construcción urbanas y al mismo tiempo proteger los intereses de los propietarios existentes. Una posible salida es implementar un sistema de doble vía para la expansión urbana, que no sólo otorgue al gobierno el derecho de expropiar casas y recuperar terrenos con fines de interés público, sino que también otorgue a los desarrolladores capaces el derecho a utilizar el terreno y negociar. poseer casas, dejando un camino para el desarrollo comercial.

El sistema de demolición existente puede seguir utilizándose con fines comerciales, pero las normas de demolición deben ajustarse aún más y el gobierno debe abdicar y convertirlo en un acuerdo civil negociado y resuelto por las partes de la demolición, en lugar de recurrir a decisiones administrativas y a sanciones forzadas. demolición.