La reforma inmobiliaria acelera la urbanización de China.
La industria inmobiliaria de China ha experimentado más de 30 años de altibajos.
En 1987, una ciudad del sur celebró una subasta local y logró subastar un derecho de uso de 50 años de un terreno de 8.588 metros cuadrados. Este es el "primer martillo" en la historia de las subastas de tierras en China. Esta ciudad se llama Shenzhen. Un año después, se construyó aquí el "Jardín Dongxiao", que se vendió por primera vez en el continente en forma de préstamos hipotecarios. Se agotó en menos de una hora.
A lo largo de los años, el sector inmobiliario ha impulsado toda la economía social. En 2018, la industria inmobiliaria alcanzó un nuevo máximo de casi 15 billones de yuanes. Mirando hacia atrás en el recorrido, reforma habitacional, licitaciones, subastas, inmobiliarias, regulación, etc., las palabras clave de cada industria son nodos clave que cambian la historia.
Palabras clave: 1: Reforma de la vivienda
“La construcción de viviendas por parte del Estado depende de la organización de la asignación de viviendas y de las unidades que las proporcionen”. El sistema de asignación de viviendas sociales que ha durado casi medio siglo ha cambiado. Se ha basado en la reforma de la vivienda.
En 65438-0988, Shenzhen promulgó el "Plan de reforma del sistema de vivienda de la zona económica especial de Shenzhen", que inició la reforma del sistema de vivienda de China. Propuso "subsidiar los alquileres y fomentar la compra de viviendas" e inició la monetización de las viviendas. proceso de asignación de viviendas, promoviendo activamente la formación del mercado inmobiliario de China.
En julio de 1998, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas", proponiendo una serie de políticas, incluido el aumento de los salarios y la reducción de las tasas de interés para fomentar el consumo. , mejorar el sistema de oferta de vivienda y desarrollar contenidos básicos de vivienda como préstamos hipotecarios, liberalización del mercado secundario de vivienda y apoyo al desarrollo de empresas de vivienda promoverán la comercialización y comercialización de la construcción y distribución de viviendas en nuestro país.
En este punto, el sistema de asignación de viviendas sociales ha llegado a su fin y "comercialización" se ha convertido en la palabra clave en la construcción de viviendas. China realmente ha entrado en la era de la vivienda comercial. En los diez años siguientes, el pueblo chino experimentó los mayores cambios residenciales de la historia. Experimentó la alegría de pasar de callejones llenos de gente a residencias modernas, pero también la tristeza del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda.
Como exjefe del grupo de investigación de la reforma de la vivienda, Meng Xiaosu reveló una vez un conjunto de datos: la escala de inversión inmobiliaria de mi país aumentó de 358 mil millones de yuanes antes de la reforma de la vivienda a 14 billones de yuanes en 2017, un aumento de 40 veces en 20 años; como resultado, el PIB aumentó de 7,8 billones de yuanes en 1998 a 82,7 billones de yuanes en 2017, un aumento de 10 veces en 20 años.
2065438+El 5 de junio de 2008, Shenzhen emitió las "Opiniones sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda y la aceleración del establecimiento de un sistema de suministro y seguridad de vivienda con suministro, alquiler y compra de múltiples agentes, y Garantía multicanal (borrador para comentarios)", remodelar todo el sistema de oferta de vivienda, establecer indicadores de oferta rígidos para varios tipos de vivienda que promuevan tanto el alquiler como la compra, y se acerca la segunda reforma de vivienda en Shenzhen.
Desde la distribución de viviendas sociales hasta la comercialización de viviendas, pasando por el alquiler y la venta, no sólo se ha normalizado la asignación de nuevos terrenos (o viviendas de propiedad propia) para alquiler, sino también la revitalización de los terrenos existentes para construir viviendas de alquiler. también se ha normalizado. También está tomando forma un nuevo sistema de oferta de vivienda que se centra en el alquiler, combina el alquiler y la venta y el alquiler antes de la compra, y el mecanismo inmobiliario a largo plazo tiene un marco de avance más claro.
Palabras clave: 2: Licitación, Subasta y Cotización
La era de las enormes ganancias territoriales mediante la adquisición de terrenos mediante convenio, con ganancias del 100%, 300% o incluso superiores, terminó en licitación , subasta y cotización.
En 2002, Beijing emitió el "Aviso sobre las disposiciones pertinentes sobre la terminación del Acuerdo de Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal para Proyectos Comerciales", denominado "Documento N° 33".
El 8 de junio de 2003 65438 + 8 de febrero, el Beijing International Hotel celebró la primera subasta de terrenos desde el establecimiento del Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing. Diez desarrolladores de todo el país participaron en el concurso para la parcela 1 en el norte de la ciudad satélite de Huangcun en el distrito de Daxing. Al final, Beijing Sunchi ganó el terreno a un precio altísimo de 905 millones de yuanes, más del doble del precio inicial, reescribiendo el estándar de precios de la tierra en el mercado de Beijing.
Ocho meses después, el 31 de agosto de 2004, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Aviso sobre la continuación de la aplicación de la ley y la supervisión de los derechos de uso de terrenos comerciales transferidos mediante licitación, subasta y cotización" (Orden No. 71), exigiendo que a partir del 31 de agosto de 2004, todos los terrenos comerciales se transfieran mediante licitación pública. Las provincias, regiones autónomas y municipios ya no pueden transferir derechos comerciales de uso de tierras estatales mediante acuerdos debido a cuestiones históricas. La práctica anteriormente popular de transferir tierras comerciales mediante acuerdos ha sido oficialmente detenida.
La política nacional de tierras se implementó oficialmente el 31 de agosto de 2004, comúnmente conocida como la "fecha límite del 31 de agosto" en la industria.
En este punto, la solidez financiera se ha convertido en el mayor factor determinante para que los promotores adquieran terrenos. Algunos promotores con débil fortaleza financiera se han retirado del mercado porque no pueden obtener terrenos, y los fuertes que quedan han comenzado a arrebatar terrenos de alta calidad y continúan creando "reyes de la tierra". Esta carta de triunfo, que se esperaba "frenar el sobrecalentamiento inmobiliario mediante la oferta de suelo", ha sido criticada durante mucho tiempo como el principal culpable de hacer subir los precios del suelo y provocar altos precios de la vivienda.
Los datos de ese año pronto mostraron que, si bien la inversión en desarrollo inmobiliario continuó creciendo en 2004, tanto los precios de la tierra como los de las viviendas comerciales aumentaron. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, la inversión en desarrollo inmobiliario en 2004 fue de 1.315,8 mil millones de yuanes, un aumento del 28,1% respecto al año anterior. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 103.760 millones de yuanes, un aumento del 30,0%; las tarifas de compra de terrenos aumentaron un 19,9% interanual y los precios nacionales de las viviendas comerciales aumentaron un 15,2% interanual.
Palabra clave 3: Empresas inmobiliarias
1992 es un año histórico en la historia de China, con la llegada del primer grupo de empresas inmobiliarias.
Country Garden, Agile, Poly Real Estate, Hesheng Chuangzhan, Greenland Group, CCRE Real Estate, Fahua Industrial, Baoneng Group, Financial Street, Peking University Resources, TEDA, etc. aparecieron en la lista este año. etapa histórica.
La mayoría de las figuras clave activas en el mercado inmobiliario actual están estrechamente relacionadas con este año: empresarios como Yang Guoqiang, Xu Jiayin, Feng Lun, Pan Shiyi, Yi Xiaodi, Zhang Yuliang y Hu Baosen. . Poco a poco se ha embarcado en un camino de desarrollo único para el sector inmobiliario chino.
Al año siguiente, se establecieron empresas inmobiliarias como Longfor Real Estate, R&F Real Estate, Sino-Ocean Group, Poly Real Estate, Minmetals Real Estate, Agile Real Estate, Zhujiang Investment y Xincheng Holdings. tras otro, y gradualmente se convirtieron en los líderes de la industria actual.
Al mismo tiempo, también ha surgido una ola de empresas inmobiliarias que salen a bolsa.
Desde que Vanke cotizó en 1991, la información pública muestra que en los seis años comprendidos entre 1993 y 1998, un total de 23 empresas inmobiliarias cotizaron en acciones A o acciones de Hong Kong, como Joy City, Tierra de recursos de China, Deer Group, etc. De 2006 a 2009, se cotizaron con éxito 35 empresas inmobiliarias, 22 de las cuales cotizaron en la Bolsa de Valores de Hong Kong, incluidas Country Garden, China Evergrande, Longfor Group, etc. 2065 438+03-2065 438+05, el país comenzó a relajar los controles sobre el mercado inmobiliario, lo que también se ha convertido en una gran oportunidad para el rápido desarrollo de las empresas inmobiliarias. Muchas empresas de bienes raíces han comenzado a incluir listados en la agenda, pero la mayoría de ellos son listados de puerta trasera, incluidos Greenland Holdings, China Merchants Shekou, etc.
Hasta ahora, según los informes de investigación del CRIC, muchas empresas inmobiliarias han logrado cotizaciones en doble plataforma, como Vanke, Shimao, Joy City, etc. Desde 2065438+julio de 2009, un total de 118 empresas inmobiliarias estaban en la lista de las 200 principales. Si se incluyen las cinco empresas que postularon, la proporción supera el 60%.
Se puede ver que se ha convertido en la norma que las empresas inmobiliarias figuren entre las 200 principales empresas cotizadas, y buscar un mejor desarrollo con el apoyo del mercado de capitales se ha convertido en el conocimiento de la mayoría de las empresas inmobiliarias. empresas. Los datos de respaldo son que la tasa de cotización de empresas inmobiliarias dentro del TOP100 es del 74%, mientras que la tasa de cotización de empresas inmobiliarias en el TOP101 ~ 200 es solo del 44%.
A 31 de diciembre de 2018, había 203 empresas cotizadas en China continental cuyo negocio principal era el desarrollo inmobiliario. Según las estadísticas de los informes anuales de las empresas que cotizan en la base de datos Wind, los ingresos operativos totales de estas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en 2018 fueron de 442.564,9 mil millones de yuanes, y el beneficio operativo total fue de 934.054,38+0,3 mil millones de yuanes.
En esta gran era, algunas personas están orgullosas de la brisa primaveral, mientras que otras están fuera. Sin embargo, en cualquier caso, se ha formado el impulso para el desarrollo acelerado del sector inmobiliario de China y ha contribuido al desarrollo económico.
Palabra clave 4: Supervisión
El control macroeconómico es una palabra clave durante todo el ciclo de desarrollo de la industria inmobiliaria.
En 1993, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la situación económica actual y el fortalecimiento del macrocontrol", proponiendo 16 medidas políticas para rectificar el orden financiero y fortalecer el macrocontrol (es decir, "16 Nacionales" ), que abrió la puerta a la industria inmobiliaria de China. Un pionero en la regulación de la industria.
En junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (comúnmente conocido como Documento No. 121) para ajustar las políticas de préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales. . Se estipula que los prestatarios que compren casas comerciales de alto nivel, villas o dos o más (incluidas dos) casas comerciales deberán aumentar adecuadamente el índice de pago inicial y ya no implementarán regulaciones de tasas de interés preferenciales para la vivienda. Esta es la primera vez desde el inicio del primer mercado alcista inmobiliario de China que el gobierno ha tomado medidas para frenar el sobrecalentamiento inmobiliario.
En agosto del mismo año, el “Aviso para Promover el Desarrollo Sostenido y Sano del Mercado Inmobiliario” (comúnmente conocido como Documento No. 18) aclaró por primera vez que “la industria inmobiliaria se ha convertido en una industria pilar de la economía nacional."
A finales de marzo de 2005, la Oficina General del Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la Estabilización Práctica de los Precios de la Vivienda", proponiendo ocho medidas (las "Ocho Medidas Nacionales") para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda. Los precios de la vivienda han subido a alturas políticas.
En mayo de 2006, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado aprobó seis medidas específicas (es decir, los "Seis Artículos Nacionales"), haciendo del ajuste de la estructura de oferta de vivienda el foco de la regulación.
En 2009, el mercado inmobiliario de China pasó rápidamente de la depresión a la actividad, de la depresión a la prosperidad, y de la “reducción de existencias” a la “contracción de burbujas” en sólo un año.
Desde 2010, el macrocontrol se ha convertido en la norma, con un enfoque triple de restricciones a la compra, restricciones a los préstamos y restricciones al precio de la vivienda.
El 27 de abril de 2010, el Consejo de Estado emitió el "Aviso del Consejo de Estado sobre la Frenada Resuelta del Aumento Excesivo de los Precios de la Vivienda en Algunas Ciudades" (es decir, los "Diez Artículos Nacionales"), elevando el tasa de pago inicial para segundas residencias a no menos del 40%, las tasas de interés hipotecarias aumentaron un 10%, lo que se llamó la política regulatoria más estricta de la historia. 2011 65438 + El 26 de octubre, se dio seguimiento completo a los "Ocho nuevos artículos" con restricciones de compra como contenido principal, y 36 ciudades de todo el país se incluyeron por adelantado en el alcance de las restricciones de compra. Desde entonces, el alcance de las restricciones de compra se ha ampliado cada vez más, llegando a 46 artículos.
A finales de 2018, la Conferencia Central de Trabajo Económico tomó una decisión clara de construir un mecanismo a largo plazo para el desarrollo saludable del mercado inmobiliario, adherirse al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, implementar políticas específicas de la ciudad y orientación clasificada, y consolidar la ciudad. La principal responsabilidad del gobierno es mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad habitacional.
Desde principios de este año, según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Center, tras 56 controles en julio, en agosto se emitieron un total de 60 pólizas de control inmobiliario en todo el país, con un número de un solo mes cerca del pico de 65.438+68 en octubre de este año.
Al mismo tiempo, en los primeros ocho meses de este año, el número acumulado de políticas nacionales de regulación inmobiliaria emitidas alcanzó 367 veces, un aumento del 17% con respecto a las 315 veces del mismo período del año pasado. El número acumulado de políticas de regulación inmobiliaria ha actualizado el historial de regulación inmobiliaria.
Fin:
Han pasado más de 30 años desde que la industria inmobiliaria de China comenzó, creció y despegó. Como industria pilar de la economía nacional, los bienes raíces han impulsado muchas industrias de cadenas industriales, como la de materiales de construcción, con su gran relevancia, contribuyendo enormemente al rápido crecimiento de la economía de China.