¿Se acabó la era inmobiliaria?

El primero es causado por factores institucionales, especialmente el “sistema de licencias de preventa para el desarrollo inmobiliario”, que es el factor institucional más fundamental que genera enormes ganancias en la industria inmobiliaria. Debido a la existencia del sistema de preventa, el proceso input-output de los bienes raíces forma un sistema de ciclo cerrado. La salida del mismo producto puede a su vez ser utilizada para la producción de este producto. Una industria de altos insumos en la superficie, pero debido al sistema de preventa, la inversión de los fondos propios de los promotores inmobiliarios no es muy alta. Por ejemplo, para un proyecto con una inversión total de 100 millones de yuanes, el promotor inmobiliario en realidad sólo necesita unos 30 millones de yuanes de sus propios fondos. Otros fondos pueden transferirse mediante fondos de preventa o financiación bancaria a corto plazo. Actualmente, en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel de China, un proyecto con una inversión total de 100 millones puede fácilmente generar 30 millones. Desde una perspectiva financiera, un margen de beneficio de 30 ya es muy alto, pero desde una perspectiva de rendimiento de la inversión, la tasa de rendimiento puede llegar a 100 o incluso más.

Hay otra pregunta clave. Las empresas de bienes raíces utilizan el dinero de los compradores para construir casas y luego venderlas a los compradores. Es lógico que el comprador se convierta en inversor y deba compartir algunos beneficios, o al menos debería ser como "procesar con los materiales suministrados" en otras industrias. Como el riesgo para el productor es muy pequeño, la ganancia debería ser muy baja, pero no en este caso.

Así que creo que mientras exista el sistema de preventa, la era de las enormes ganancias en el sector inmobiliario no terminará.

Se dice que el sistema de preventa y el sistema de venta de casas en bruto (productos semiacabados) son características chinas. Algunos funcionarios gubernamentales explicaron que esa política se formuló originalmente porque los promotores eran débiles y los consumidores tenían un poder adquisitivo débil. Para convertir el mercado inmobiliario en un foco de consumo y un nuevo punto de crecimiento económico lo antes posible, se han formulado políticas especiales de apoyo. Sin embargo, hoy en día, cuando se sospecha que el mercado inmobiliario está sobrecalentado, los promotores ocupan demasiadas posiciones en la lista de ricos. ¿Aún necesita este apoyo político especial? ¿Será sobrenutrición?

En segundo lugar, hay problemas con las políticas industriales de los gobiernos locales, y la excesiva dependencia de la “financiación de la tierra” también es un factor importante que conduce a enormes ganancias en el mercado inmobiliario. Se dice que en muchas ciudades la aportación del sector inmobiliario supera el 40%. En tales circunstancias, ¿no pueden los gobiernos locales tolerar a los desarrolladores? Además, el desempeño del sector inmobiliario se revela fácilmente en el desempeño del gobierno, lo que también es una razón importante por la cual los gobiernos locales están interesados ​​en el sector inmobiliario. Al mismo tiempo, debido a que el gobierno local concede demasiada importancia a los bienes raíces y tiene demasiados departamentos de administración, cada departamento trata a los desarrolladores como carne de monje, arrancándoles el cabello y quitándoles la piel capa por capa, lo que obliga a los desarrolladores a buscar enormes ganancias. Al final, se forma un círculo vicioso de colusión entre el gobierno y los empresarios. Por supuesto, sólo los consumidores comunes y débiles son los desafortunados.

En tercer lugar, la tradición cultural de nuestra nación de “vivir y trabajar en paz y satisfacción, y perseverar en la producción” también ha dado lugar a una enorme y rígida demanda de bienes raíces, lo que ha dado lugar a una base cultural para los desarrolladores. para perseguir enormes ganancias. Según informes de los medios de comunicación pertinentes, la tasa de propiedad de viviendas de los residentes urbanos en mi país ha llegado a 89, mientras que es sólo de 59 en Francia, 80 en Japón y 76 en Estados Unidos. ¿Son nuestros pueblos más ricos que estos países? Por supuesto que no, entonces ¿por qué estamos tan interesados ​​en comprar una casa? Naturalmente es causado por factores culturales. No hace mucho, el Sr. Gu Yunchang, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de China, dijo que las "suegras mayores" también son un factor que conduce al aumento de los precios de la vivienda, porque las "suegras mayores" exigen que sus hijos -Los suegros compran una casa antes de casarse, lo que también es un fenómeno social y cultural. No importa quién pueda permitírselo, todos tienen que trabajar duro para comprar una casa, ¡y los precios de la vivienda naturalmente aumentarán!

Según los patrones de consumo normales y racionales, los ricos deberían comprar algunas casas más para invertir en alquiler, y las personas sin dinero pueden alquilarlas. Pero ahora, un fenómeno es que todo el mundo está comprando una casa, por lo que, por un lado, los precios de las viviendas subirán mucho. Por otro lado, las personas que compran e invierten en casas no pueden obtener un rendimiento razonable al alquilarlas. Sólo les queda esperar que los precios de las viviendas sigan subiendo y luego revenderlas. Esta inversión inmobiliaria era originalmente un comportamiento a largo plazo, pero se convirtió en un comportamiento a corto plazo y la inversión se convirtió en especulación. Entonces, desde esta perspectiva, creo que actualmente existe una burbuja en el mercado inmobiliario de China, pero bajo la influencia de muchos factores, no explotará en el corto plazo.

En resumen, creo que la industria inmobiliaria actual en China es definitivamente una industria con enormes ganancias, y este fenómeno de enormes ganancias continuará durante mucho tiempo, porque los factores que conducen a enormes ganancias en el mercado real El sector inmobiliario analizado anteriormente no se eliminará en el corto plazo.