Consulta jurídica en litigios inmobiliarios
Los problemas generales de calidad incluyen grietas, descamaciones, huecos, fugas de agua y fugas de electricidad. Si la calidad no se ajusta al contrato o a la calidad habitual de la casa, el comprador podrá negarse a aceptarla, y el vendedor será responsable de reparar, reponer, rehacer y compensar las pérdidas. Si la entrega se retrasa, se pagarán los daños y perjuicios por el retraso en el cumplimiento. Si se producen problemas de calidad o se exponen defectos ocultos después de la entrega, el vendedor asumirá la responsabilidad de la garantía. Si el comprador se niega a reparar o retrasa la reparación dentro de un período razonable, el comprador puede repararlo él mismo o confiar a otros para que lo reparen. Los costos de reparación y otras pérdidas durante el período de reparación correrán a cargo del vendedor.
2. Si la calidad de la casa no es la adecuada, el propietario puede negarse a hacerse cargo de la casa y proponer la resolución del contrato.
El artículo 61 de la "Ley de Construcción" estipula: "Un proyecto de construcción no podrá entregarse para su uso hasta que haya pasado la inspección de aceptación al finalizar; si no ha sido aceptado o no ha sido aprobado, no se entregado para su uso". La aceptación del proyecto se basa en la aceptación de la finalización del proyecto. Registre la tabla como logotipo. La aceptación integral y la aceptación de la planificación incluyen la aceptación general de instalaciones públicas, zonas verdes, carreteras y estacionamientos, así como los documentos de aceptación emitidos por los departamentos de planificación, protección contra incendios y protección ambiental. Si la casa no se inspecciona antes de la entrega o no pasa la inspección, el comprador puede negarse a aceptar la casa y solicitar la rescisión del contrato. Si se comprueba que la calidad de la casa después de la entrega es deficiente, el comprador puede reclamar los mismos derechos.
Según el artículo 32 del "Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo Inmobiliario Urbano": "Después de la entrega de la vivienda comercial para su uso, si el comprador considera que la calidad de la estructura principal no está calificada, podrá solicitar a la unidad de supervisión de calidad del proyecto un nuevo examen. Después de la verificación, si la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a verificar si se causan pérdidas al comprador de la vivienda, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá; asumir la responsabilidad de la indemnización de conformidad con la ley "Artículo 35 de las "Medidas de Gestión de Ventas de Vivienda Comercial": "Entrega de Vivienda Comercial después de su uso, si el comprador considera que la calidad de la estructura principal no está calificada, podrá confiar una. agencia de inspección de calidad del proyecto para volver a inspeccionar la propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Si se verifica que la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a verificar si hay una pérdida, el desarrollo inmobiliario; La empresa será responsable de una compensación de acuerdo con la ley”.
Se puede ver que si la calidad de la casa no cumple con los estándares, el comprador de la casa tiene derecho a negarse a hacerse cargo de la casa y rescindirla. el contrato de compra de vivienda.
3. Si la entrega de la casa se retrasa más de tres meses, se le podrá exigir la resolución del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
Según el artículo 15 de la "Interpretación", si el vendedor retrasa la entrega de la casa y no cumple en un plazo razonable de tres meses después de haber sido instado, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato y exigir al vendedor el pago de indemnización por daños y perjuicios, indemnización por pérdidas y otras responsabilidades por incumplimiento del contrato, salvo acuerdo en contrario de las partes. La esencia de “las partes han acordado otra cosa” es que el vendedor ha acordado de antemano en el contrato de compraventa los motivos del retraso en la entrega. El establecimiento de este motivo eximirá al vendedor de responsabilidad por incumplimiento de contrato por retraso en la entrega, por lo que su legalidad y equidad pasarán a ser el foco de la disputa. Los vendedores suelen recurrir a causas de fuerza mayor, acciones gubernamentales, eventos sociales, mal tiempo, problemas técnicos, etc. como motivo de exención. El autor considera que se debe considerar si se puede o no eximir: 1. Si el vendedor pudo o debió haberlo previsto 2. Si el vendedor pudo o debería poder solucionarlo 3. Si el motivo es suficiente para retrasar la construcción; .
Sin embargo, en realidad, muchos promotores retrasan la entrega de las propiedades, pero pocas personas piden pasar por caja. En el juego de entrega tardía, los desarrolladores siempre ganan.
También hay compradores de viviendas que han obtenido la debida compensación gracias a sus propios esfuerzos, salvaguardado sus derechos e intereses legítimos y resumido su experiencia de protección de derechos:
1. Proteja sus propios intereses;
2. Los propietarios deben seleccionar representantes para negociar con los desarrolladores, en lugar de que todos se peleen para crear el caos;
3. Asegúrese de evitar conflictos físicos y dígaselo al desarrollador. , el propietario no está "disputando", sino para resolver el asunto y salvaguardar sus propios intereses;
4. Rechazar el compromiso verbal del promotor y solicitar pruebas escritas y firmas.
4. Las instalaciones de apoyo se retrasan o no se pueden entregar.
Las infraestructuras de soporte incluyen agua, electricidad, gas, calefacción, comunicaciones, cable, banda ancha, etc. Las instalaciones públicas de apoyo incluyen estacionamientos, campos deportivos, piscinas, caminos, jardines, áreas verdes, hospitales, escuelas, supermercados, clubes, etc. Una infraestructura completa es una condición necesaria para la vida normal del comprador. Si falta infraestructura, los compradores pueden rechazar la vivienda. Si la entrega se retrasa, es posible que el vendedor deba asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Si la descripción de equipamientos públicos en un anuncio de venta es lo suficientemente específica y clara como para influir en los precios de compra y de vivienda del comprador, se considerará una oferta.
Cuando el vendedor rechace la entrega o retrase la entrega, deberá continuar cumpliendo, tomar medidas correctivas o compensar las pérdidas y otras responsabilidades por incumplimiento del contrato.
5. No se ha acordado decoración y equipamiento.
El contrato de compraventa a menudo estipula que el vendedor proporcionará una casa finamente decorada, y los materiales de decoración y las normas técnicas se estipulan en el Anexo 3 del contrato y en el acuerdo complementario. Cuando se entregó la casa, el comprador descubrió que los materiales eran de baja calidad y la mano de obra era tosca, por lo que tuvo una disputa con el vendedor. Los estándares de materiales y mano de obra están sujetos a contrato. Si no hubiere acuerdo o el acuerdo fuere poco claro, se determinará conforme a lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Contratos. Si la decoración no se ajusta al contrato, el vendedor correrá con la responsabilidad de sustituirla, rehacerla, repararla y compensar las pérdidas. Al entregar la casa, el vendedor deberá presentar un informe de inspección del espacio interior, de lo contrario el comprador tiene derecho a rechazarlo. Cuando sustancias nocivas como amoníaco, formaldehído y radón estén presentes en la decoración, provocando contaminación del aire interior y poniendo en peligro la salud humana, el vendedor será responsable de la indemnización.
6. Información incompleta relacionada con la vivienda.
Cuando se entrega la casa, el vendedor debe proporcionar la siguiente información:
1. El "Formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto de construcción" emitido por la autoridad gubernamental demuestra que la casa ha sido aprobada. la aceptación de finalización;
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2. Datos topográficos y cartográficos emitidos por la agencia de topografía y cartografía de viviendas. Estos datos se utilizan para el registro de propiedad y también pueden determinar el error entre el área medida real y. la zona acordada;
3. Garantía de Calidad Residencial e Instrucciones de uso de la Vivienda. El primero es un documento legal en el que el vendedor asume la responsabilidad de la calidad de la casa comercial, y el segundo es la estructura y desempeño de la casa así como los tipos y desempeño de cada parte (componente). Siete. La casa soporta otros derechos o defectos de título.
La casa entregada por el vendedor puede soportar los derechos hipotecarios del banco, los derechos de acreedor del primer comprador, la prelación del contratista del proyecto, etc. o puede ser embargada por órganos judiciales o administrativos; de conformidad con la ley o con otras restricciones de forma. Aunque el comprador de la vivienda ha tomado posesión de la casa, sus derechos se encuentran en un estado inestable, no se puede emitir el certificado de propiedad y el verdadero propietario puede demandarlo en cualquier momento. Si el vendedor no informa con antelación de la situación real, el comprador tiene derecho a negarse a tomar posesión de la casa.
Después de la entrega de la casa, si el comprador no registra la propiedad de la casa durante un año más allá del plazo acordado o legal por motivos del vendedor, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato y una compensación. por pérdidas. Si una casa se vende dos veces o se oculta la hipoteca, el comprador podrá exigir al vendedor una indemnización punitiva de conformidad con los artículos 8 y 9 de la Interpretación.
8. Los compradores deben ser notificados de los cambios en la planificación y el diseño de manera oportuna.
La planificación implica el entorno general y el patrón de la casa e incluso el diseño de la comunidad está relacionado con la estructura, el tipo de unidad, la orientación, el tamaño del espacio y el método de calefacción de la casa. Si el vendedor cambia la planificación y el diseño sin autorización, esto puede afectar la función, la comodidad y el potencial de valor agregado de la casa, y el propósito del comprador al comprar una casa también se verá muy afectado o incluso frustrado. Por lo tanto, el vendedor debe respetar el derecho del comprador a saber e informar verazmente de los cambios. El comprador puede optar por continuar ejecutando el contrato o rescindirlo.
Si durante la entrega de la casa se descubren cambios en la planificación y diseño y el vendedor no los informa con antelación o con veracidad, el comprador puede negarse a tomar posesión de la casa y solicitar la resolución del contrato. , obligando al vendedor a asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
9. Disputas preliminares sobre la propiedad
La empresa administradora de la propiedad debe ser seleccionada por el comité de propietarios y firmar un contrato de servicios de propiedad con el comité de propietarios. Sin embargo, la administración de la propiedad debe implementarse entre la finalización de la propiedad y la convocatoria de la junta de propietarios. El vendedor puede seleccionar una empresa inmobiliaria para implementar la administración preliminar de la propiedad en función de la identidad del primer propietario. El contenido de la gestión anticipada de la propiedad es básicamente el mismo que el habitual, y los derechos y obligaciones del comprador también son básicamente los mismos. Pueden aceptar servicios de empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, deben estar sujetos al contrato de propiedad anterior y al acuerdo temporal del propietario, y pagar fondos especiales de mantenimiento y tarifas de servicios de propiedad a tiempo. Es posible acordar servicios inmobiliarios en etapa inicial, pero antes de que expire el período, el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa administradora de la propiedad entrará en vigor y se rescindirá el contrato de servicios inmobiliarios en etapa inicial.
10. Disputas sobre el pago de impuestos y tasas
Los vendedores suelen exigir el pago o el cobro de los impuestos y tasas pertinentes como condición para la entrega, mientras que los compradores tienen la opinión contraria. Esto debe analizarse en detalle:
1. Si el contrato estipula que el vendedor se encargará de los procedimientos de transferencia en su nombre, el comprador deberá pagar los gastos de registro necesarios, incluidos el impuesto sobre la escritura, el impuesto de timbre y la propiedad. tasas de registro de derechos, tasas de certificados, tasas de topografía y cartografía, Fondo Público de Mantenimiento, etc. Si no existe tal acuerdo, el comprador deberá solicitar una licencia y pagar impuestos directamente;
2 Si el comprador debe pagar los gastos de construcción y los gastos de apertura de agua, electricidad, gas, calefacción, cable y. banda ancha se debe considerar: si el compromiso del vendedor de proporcionar por adelantado; si la tarifa está incluida en el costo de desarrollo del proyecto; si la tarifa está incluida en el precio de venta, los estándares, etc.
, y presentar precauciones de uso.
3. El comprador debe pagar los honorarios de administración de la propiedad, pero el vendedor o la empresa de administración de la propiedad no harán del pago de los honorarios una condición de entrega.
Muchos propietarios no saben exactamente cuánto tienen que pagar cuando se hacen cargo de la propiedad, lo que muchas veces incita a los promotores a cobrar de forma arbitraria. Como recordatorio, según las regulaciones, el pago único es el siguiente:
1. Capital de trabajo de servicios públicos, los edificios residenciales de varios pisos cuestan 200 yuanes por hogar; los edificios residenciales de gran altura cuestan 400 yuanes por hogar; el capital de trabajo de agua y electricidad debe almacenarse en una cuenta especial. Los fondos están destinados a un uso especial, se anuncian periódicamente y están sujetos a la supervisión de los propietarios o del comité de propietarios. Si el propietario del vehículo paga automáticamente a través del banco directamente, no es necesario realizar ningún cargo.
2. El depósito de decoración no excederá los 800 yuanes por hogar para residencias de varios pisos y los 1.500 yuanes por hogar para residencias de gran altura.
Litigio de disputa doméstica
1. Elementos y contenido de la demanda
La demanda debe cumplir las siguientes condiciones:
El demandante es directamente relacionado con el caso Ciudadanos interesados, personas jurídicas y otras organizaciones, hay un demandado claro, hay solicitudes, hechos y razones específicas; la aceptación de litigios civiles y la jurisdicción del tribunal popular son competencia del tribunal popular; al pleito.
Para iniciar un proceso se deberá presentar una denuncia ante el Tribunal Popular y se presentarán copias según el número de imputados. El demandante deberá pagar la tarifa de aceptación del caso por adelantado. Si solicita aplazamiento, reducción o exención de pago, deberá presentar una solicitud por escrito y adjuntar certificados especiales u otros materiales de respaldo.
Las partes deben ejercer correctamente sus derechos de litigio de acuerdo con la ley y proporcionar los materiales de litigio necesarios según lo requiera el tribunal.
2. Guía de certificación, certificación, etc.
Los litigantes deben leer atentamente el aviso de evidencia del caso civil entregado por nuestro tribunal y proporcionarle de la manera más completa posible los materiales que creen que pueden probar sus reclamos del litigio de acuerdo con sus disposiciones.
O materiales de evidencia que refutan las opiniones de la otra parte. A continuación le proporcionamos varias pautas de evidencia típicas en casos generales de disputas de vivienda para su referencia en litigios.
(1) Evidencia de disputas de vivienda.
El certificado de registro del hogar y el certificado de identidad de partes como hogares industriales y comerciales individuales u organizaciones de personas jurídicas también deben proporcionar licencias comerciales y certificados de identidad de representantes legales y certificados de propiedad de la vivienda o certificados de uso; , etc.
(2) Prueba de disputas sobre la venta de la casa
1. Si se ha completado el contrato de venta de la casa, se emitirá un certificado de propiedad. Si la prueba de recibo y pago por ambas partes es probada por un testigo, el testigo (incluido el nombre, la dirección del testigo y la relación entre el testigo y la parte interesada), prueba de entrega después de la venta de la casa, etc. .
2. Para la venta de * * * todas las casas, prueba del consentimiento de otras * * * personas y prueba de la persona con derecho de tanteo (* * * propietario, arrendatario, etc. ). ) renuncia al derecho de preferencia.
(3) Comprobante de desalojo de la vivienda
Certificado de propiedad de la vivienda o certificado de uso de vivienda pública, certificado del estado de vivienda original del veraneante, etc.
(4) Constancia de disputas por alquiler de vivienda
Certificado de propiedad de la vivienda o certificado de uso de vivienda pública, contrato de alquiler de vivienda. Si se requiere que el inquilino desaloje la casa, se debe proporcionar evidencia de que el inquilino tiene la capacidad de desalojar la casa. Si la vivienda alquilada está subarrendada por el arrendatario, deberá aportar prueba del subarrendamiento.
(5) Evidencia de disputas por demolición de la casa
Prueba de la hora y el lugar de la reubicación de la casa original y el número de personas que serán reubicadas el "Aviso de mudanza de los residentes; " y "Aviso de Aprobación de Residencia" del "Libro" de la casa demolida y "Acuerdo de Reubicación y Reasentamiento"; si se trata de un reasentamiento monetario, es necesario proporcionar el acuerdo de reasentamiento monetario del departamento de demolición; prueba de que el demoledor y el demolido han llegó a un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento, etc.
(6) Prueba de la disputa por el derecho a vivir en la casa
Prueba de la casa en disputa * * * y de la población permanente y su relación, así como prueba de las unidades o comunidades correspondientes en el lugar de residencia * * * Los convivientes desalojan la casa y acreditan su capacidad para desalojar la casa, etc.
(7) Evidencias de disputas por la propiedad de la vivienda.
Proporcionar pruebas tales como certificados de registro de terrenos y bienes inmuebles, compra de vivienda, herencia, división de propiedades, donación, etc., documentos de aprobación del departamento pertinente y otras pruebas si se confirma la existencia del inmueble; , * * * se debe proporcionar financiación para la construcción y renovación , herencia, donación, comprobante de compra.
Tres. Jurisdicción territorial
Los litigios sobre bienes inmuebles estarán bajo la jurisdicción del tribunal popular donde esté ubicado el inmueble.
Cuarto, el plazo de prescripción
El plazo de prescripción general es de dos años, y el plazo de prescripción por pago atrasado, atraso en el pago o negativa a pagar el alquiler es de un año; el plazo máximo de prescripción es de 20 años, es decir, se computa a partir de la fecha en que conoció o debió saber que se habían vulnerado sus derechos. Dentro de los últimos seis meses del plazo de prescripción, si la prescripción de acción no puede ejercitarse por causas ajenas al demandante sino por fuerza mayor u otros obstáculos, se suspenderá el cómputo de la prescripción de acción y el cómputo de la prescripción de acción continuará a partir de la fecha en que se elimine el obstáculo.
Medidas para el Tratamiento de Controversias sobre Vivienda
Las controversias que surjan de actos civiles tales como la identificación, uso, venta, arrendamiento, empeño, hipoteca, etc. de la casa como materia, así como así como las casas relacionadas con la casa. Si existe una disputa sobre la propiedad de la decoración, decoración, diseño o instalaciones auxiliares, las partes interesadas tienen derecho a presentar directamente una demanda civil ante el Tribunal Popular.