Un ensayo sobre los altos precios de la vivienda

Razones del actual aumento continuo de los precios de la vivienda: (1) Los efectos negativos de la implementación de los objetivos esperados de las políticas regulatorias han diluido los objetivos de las políticas de macrocontrol, que tienen como objetivo regular el mercado inmobiliario, evitando el sobrecalentamiento de la inversión. , combatir la especulación inmobiliaria y estabilizar los precios de la vivienda. Esto conduce a una reducción de la oferta del mercado y a un aumento de las expectativas de pánico de la gente. Por ejemplo, a medida que la tierra sea cada vez menor, las casas serán cada vez más caras. El eslogan publicitario "El estilo se puede imitar, pero la ubicación no se puede copiar" es la mejor interpretación de esto. Otro ejemplo es la restricción a la construcción de casas y villas de 90 metros cuadrados. La intención original es ajustar la estructura de la vivienda, pero ha contribuido al gran aumento de las ventas de grandes apartamentos y villas. La "licitación, subasta y cotización" de terrenos ha provocado un aumento de los precios del suelo, lo que también ha provocado un aumento de los precios de las casas existentes en la misma zona. Además, la divulgación de información sobre las ventas de viviendas no sólo aumenta la transparencia, sino que también revela los secretos comerciales y el sistema de referencia de precios de la empresa, creando objetivamente una plataforma para aumentos de precios al mismo precio. Los promotores inmobiliarios, ya sean privados o estatales, empresas o empresarios, todos tienen las características de perseguir ganancias. Deben perseguir la maximización de beneficios siempre que se les presente la oportunidad. La regulación ha brindado oportunidades para aumentos de precios, por lo que no es difícil entender si los precios de la vivienda caerán a pesar de los ajustes. (2) Las contradicciones estructurales no se han resuelto. La vivienda no sólo tiene los atributos del consumo de productos básicos, sino también los atributos de la seguridad del bienestar y la inversión, es decir, atributos triples. Durante la transición del antiguo sistema al nuevo y durante el período del plan de reemplazo del mercado, prestamos demasiada atención a los atributos básicos de la vivienda y no teníamos suficiente comprensión de los atributos de seguridad y los atributos potenciales de inversión implícitos en su bienestar. Con la profundización de la reforma, la brecha de ingresos se ha ampliado gradualmente y los atributos de seguridad e inversión de la vivienda han ido emergiendo gradualmente. La demanda correspondiente a los tres atributos de la vivienda no puede satisfacerse bajo la misma forma de mercado, el mismo modelo de oferta y la misma política diseñada originalmente para la reforma habitacional. Cuando la oferta de vivienda no se diferencia en consecuencia, sino que se desarrolla según las leyes económicas de mercado de las empresas que buscan ganancias, las contradicciones estructurales se vuelven prominentes. Por un lado, el aumento de precios causado por la especulación excede la capacidad de consumo de las personas de ingresos bajos y medios. Por otro lado, la vivienda La protección insuficiente hace que la mayoría de las familias de ingresos bajos y medios generalmente encuentren el precio inasequible. 3) La demanda de vivienda sigue aumentando. Beijing es el centro político y cultural del país y sus ventajas geográficas han mantenido fuerte la demanda de vivienda. El primero es la demanda de vivienda provocada por la demolición. Debido a los Juegos Olímpicos y al proceso de urbanización, el número de demoliciones sólo en Beijing ronda los 60.000 hogares cada año. Calculada en base a la demanda de 90 metros cuadrados por hogar, la demanda de viviendas de demolición es de unos 5,5 millones de metros cuadrados, lo que representa el 15% de la oferta. En segundo lugar, están las necesidades de los grupos de altos ingresos. Las ventajas geográficas de Beijing determinan la concentración de riqueza y multitudes. En julio de 2003, Beijing relajó las restricciones a la compra de casas en Beijing por parte de personas de otras provincias y ciudades. Algunos grupos de altos ingresos en China no temen las viviendas caras. Si compran 654,38 millones de unidades, necesitarán al menos 20 millones de metros cuadrados. El tercero es la demanda de graduados de fuera de Beijing. En la actualidad, cuando la primera generación de hijos únicos de China está logrando el éxito académico, formando familias y creando negocios, la apertura del mercado de talentos de Beijing y la demanda de talentos han atraído a élites de todo el país a reunirse en Beijing. Muchos padres, esperando a sus hijos únicos, gastan todo su dinero para ayudarlos a comprar una casa en Beijing para casarse, pero no temen las viviendas caras. El cuarto es la demanda exterior. En septiembre de 2002, Beijing levantó las restricciones a la compra de viviendas por parte de extranjeros. En comparación con el extranjero, los precios de la vivienda en Beijing son relativamente bajos, lo que atrae a un gran número de compradores extranjeros. Aunque recientemente ha habido restricciones al número de compradores extranjeros, la entrada de inversores extranjeros ha contribuido en parte al aumento de los precios de la vivienda. (4) Psicología del consumo Por razones históricas, la política de reforma del sistema de vivienda de mi país destaca la reforma del sistema de derechos de propiedad, provocando cambios rápidos en los patrones de consumo masivo y los conceptos de consumo. 1. Se entiende generalmente por propiedad de vivienda una casa con derechos de propiedad propios. Las historias sobre vivienda de ancianas estadounidenses y chinas alguna vez circularon ampliamente en las calles, promoviendo cambios rápidos en los conceptos y patrones de consumo de vivienda. Las personas que tienen dinero para comprar una casa también pueden comprar una casa sin dinero, para que se sientan a gusto. No hay nada de malo en comprar una casa, pero no es necesario que sea propietario de una propiedad. Sólo alrededor del 30% de las personas en Estados Unidos poseen bienes raíces, mientras que en Japón una gran cantidad de personas alquilan. En China, la proporción de viviendas en propiedad y en alquiler es exactamente la opuesta. En segundo lugar, la comparación ciega. Los graduados universitarios han estado comprando casas durante tres a cinco años, independientemente de si tienen la capacidad o no, si quieren una casa grande y su familia pide un préstamo bancario, hay muchos que están dispuestos a comprarla. esclavos. En tercer lugar, ten miedo de todo. ¿El precio de hoy estará ahí mañana? ¿Puedo comprar el atrio dentro del Quinto Anillo este año? ¿Podré comprarlo el año que viene? La demanda de pánico y la demanda real están entrelazadas, lo que hace que muchas demandas reales y potenciales se liberen de antemano bajo la influencia de la demanda de pánico, lo que resulta en una escasez de viviendas. Cuarto, la mentalidad de rebaño. El público está acostumbrado a comprar precios altos en lugar de precios bajos. Mis colegas y vecinos me compran y siguen a la multitud. En definitiva, hay muchas razones para el actual ajuste de precios y la regulación no tendrá efectos inmediatos.

Reflexiones sobre seguir mejorando el macrocontrol del gobierno: Entre las principales tareas para el trabajo económico del próximo año propuestas por la Conferencia Central de Trabajo Económico de este año, tres están directamente relacionadas con la industria inmobiliaria. Primero, prestar atención al fortalecimiento de la "orientación racional y regulación efectiva" de la industria inmobiliaria; segundo, establecer y mejorar el sistema de viviendas de bajo alquiler, mejorar y estandarizar el sistema de viviendas asequibles; tercero, fortalecer la investigación y la planificación sobre el desarrollo urbano; aglomeraciones, y orientar el desarrollo urbano coordinado de grandes, medianas y pequeñas empresas. Esto señala la dirección que tomará el desarrollo inmobiliario de China el próximo año. No hay duda de que ésta debería ser la dirección básica del macrocontrol para el sector inmobiliario el próximo año. En términos de medidas de control específicas, creo que las políticas de control se pueden mejorar desde los siguientes cuatro aspectos. (1) Orientar los cambios en los conceptos de consumo; ¿qué requisitos tiene el gobierno central para una orientación racional de los bienes raíces? Creo que primero debemos guiar a las personas para que cambien sus conceptos sobre el consumo de vivienda, porque los conceptos dominan el comportamiento. En primer lugar, debemos orientar una visión correcta de la vivienda.

Ser propietario de una vivienda no significa ser dueño de su propia propiedad. El alquiler también es una forma de propiedad de la vivienda y es la forma principal. Alquilar y comprar una casa son igualmente importantes. En la actualidad, se debe promover y regular el mercado de alquiler de viviendas. En lo que respecta a Beijing, el mercado de alquiler de viviendas es muy grande. Hay 3,5 millones de residentes temporales entre la población flotante. Un número considerable de trabajadores administrativos definitivamente necesitan una vivienda, por lo que el alquiler debería ser una opción razonable para ellos. Sin embargo, la actual elevada recaudación del impuesto sobre el alquiler de viviendas ha impulsado en cierta medida el mercado gris, y el fenómeno del alquiler privado está muy extendido, lo que no sólo provoca la pérdida de impuestos y tasas, sino que también es irregular. Se debe fomentar el arrendamiento de viviendas desde el nivel político, se debe orientar y regular el sano desarrollo del mercado de alquiler y se debe aliviar la presión de la compra de viviendas. En segundo lugar, debemos orientar razonablemente el concepto de consumo de vivienda, actuar según nuestras capacidades, no consumir excesivamente de antemano y no seguir ciegamente la tendencia. En este sentido, el papel de la opinión pública es muy importante. (2) Investigación y mejora de los medios de control Los medios de control actuales son correctos, pero necesitan mejoras adicionales. Este artículo considera que se debe fortalecer el control fiscal. Por ejemplo, la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles alienta a las personas que poseen varias casas a considerar el costo de propiedad; la recaudación del impuesto al consumo sobre el valor agregado grava los apartamentos grandes que exceden el área normal, los precios de las viviendas y las villas que exceden lo normal. parte; aumentar el impuesto sobre la escritura en las transacciones de transferencia de viviendas puede permitir que los especuladores no obtengan ganancias para el propietario de la vivienda. Deberíamos aprovechar plenamente el papel del apalancamiento fiscal en la regulación del consumo anormal y no deberíamos enfatizar demasiado el control de los precios de la vivienda. Además, el método de suministro de tierra también se puede mejorar y la calibración de precios se puede cambiar a una calibración de puntuación integral para colocar el precio de la tierra dentro de un rango relativamente razonable para evitar la transferencia de los altos costos del precio de la tierra a los precios de la vivienda y el efecto de atracción. sobre los precios de las casas existentes alrededor del terreno. Recientemente, la licitación número 36 de Beijing Guangqumen adoptó la evaluación de puntaje, lo cual fue un intento útil. La cotización de la licitación y el método de pago representan el 45% de la puntuación total, y las calificaciones de la empresa licitadora, los planes de planificación, los precios de la vivienda y los conceptos de desarrollo representan el 55% de la puntuación total, evitando efectivamente las guerras de precios de la tierra. En términos de planificación y regulación, es necesario fortalecer la coordinación del diseño industrial y inmobiliario, aprender de las lecciones de las "ciudades dormidas", considerar plenamente la orientación del empleo, el transporte y la vivienda, evacuar a la población en el área central. , y evitar que la población se acumule en la zona central. En términos de regulación financiera, sobre la base de las políticas financieras actuales y de los "triples atributos" de la vivienda, formulamos e implementamos políticas diferenciadas para viviendas ocupadas por sus propietarios y viviendas de inversión, viviendas asequibles y viviendas de consumo excesivo, y luego tratamos la vivienda. crédito de manera diferente. (3) Estandarizar aún más las políticas de vivienda de bajo alquiler y vivienda asequible. En términos de política de vivienda de bajo alquiler, podemos considerar la adopción de una combinación de métodos antiguos y nuevos. Lo llamado "nuevo" significa que el gobierno construirá un lote de viviendas de bajo alquiler y las operará de manera cerrada. Lo llamado "viejo" significa que el gobierno recolecta pequeñas casas antiguas en áreas centrales y las alquila de manera uniforme, lo que no solo puede satisfacer las necesidades de viviendas mejoradas de los residentes originales, sino también cuidar los hábitos de vida de los residentes urbanos. facilitar los desplazamientos y aliviar la presión del tráfico. En lo que respecta a la política de vivienda asequible, la política es buena, pero el proceso de implementación está un poco sesgado. En este sentido, se pueden hacer los siguientes intentos: Primero, cambiar el método de subsidio El subsidio del gobierno para viviendas asequibles ha cambiado de "suplemento de ladrillo" a "suplemento cápita" para que las personas que lo merecen puedan beneficiarse. En la actualidad, la intención original de los subsidios a la vivienda es subsidiar a las personas de ingresos bajos y medios, pero no pueden controlar eficazmente a los compradores. Obviamente, no es razonable no compensar las cosas que deberían compensarse y disfrutar de las cosas que no deberían compensarse. Los subsidios sólo se pueden lograr si se transfieren a las personas. En segundo lugar, deberían introducirse lo antes posible normas detalladas para la explotación cerrada de viviendas asequibles para frenar la especulación en transacciones secundarias. (4) Situación actual de las empresas inmobiliarias estatales Profundizar la reforma de las empresas estatales, ajustar el diseño estructural de la economía estatal y exigir que la economía estatal se retire de las industrias competitivas. El sector inmobiliario es una industria perfectamente competitiva y, en teoría, las empresas estatales deberían salir. Pero creo que las empresas estatales no sólo necesitan retirarse, sino que también tienen un lugar. Una de las razones es que la industria inmobiliaria se ha convertido en una industria pilar de la economía nacional y tiene un gran efecto estimulante e irradiador en la economía social. En los últimos años, la contribución de la industria inmobiliaria al PIB se ha mantenido en torno al 30%, desempeñando un papel enorme en el impulso de docenas de industrias upstream y downstream, como las del acero, los materiales de construcción, los productos químicos y los servicios. ¿Por qué deben salir industrias ventajosas como la economía estatal? La segunda razón es que el desarrollo primario de la tierra debe ser realizado por empresas de propiedad estatal. La transformación de tierras crudas a maduras es una acción gubernamental. En las primeras etapas de la reforma del sistema de suministro de terrenos para la construcción, las empresas estatales tenían ventajas únicas en la implementación de acciones gubernamentales. La tercera razón es que el desarrollo de proyectos de baja rentabilidad, como viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, debe ser emprendido por empresas estatales. La cuarta razón es que el gobierno puede guiar el sano desarrollo del mercado inmobiliario a través de influyentes empresas estatales. La quinta razón es que los proyectos de bienestar público relacionados con los intereses nacionales no pueden separarse de las empresas estatales, como los proyectos de las Villas de las Universiadas y los proyectos de los Juegos Olímpicos. Faltan sólo 20 meses para la apertura de la Universiade Village, de 220.000 metros cuadrados. La empresa privada responsable del desarrollo ha cambiado, lo que ha provocado que el proyecto se detenga en la fase de excavación de los cimientos. El Grupo Tianhong fue nombrado en un momento crítico y recaudó 1.500 millones de yuanes en fondos autofinanciados. Sólo tomó 18 meses completar el desarrollo y construcción y fue entregado para su uso a tiempo, cumpliendo con los compromisos externos del país. El Estado prometió que el desarrollo y la construcción de los proyectos olímpicos estarían sujetos a licitación del mercado. Sin embargo, después de que se publicó el anuncio de la licitación, no se inscribió ninguna empresa privada. Todos los proyectos fueron presentados por consorcios compuestos por empresas estatales. Por supuesto, el no registro de empresas privadas no significa que sean indiferentes a los ideales del país, sino que han tenido en cuenta la incertidumbre de las operaciones post-olímpicas y los riesgos de inversión. Un momento, sólo las empresas estatales pueden asumir esta importante tarea. En resumen, el proceso de industrialización de China es un camino de desarrollo con las características del país A, y la industria inmobiliaria también refleja las características chinas. Los problemas actuales en la industria inmobiliaria son problemas de desarrollo, y los problemas de desarrollo deben resolverse durante el desarrollo. Creo que con la mejora continua de las políticas, el mercado inmobiliario seguirá estandarizándose, el consumo de vivienda de la gente será cada vez más racional y la industria inmobiliaria madurará gradualmente.