¿Puedo invertir en un pequeño apartamento en alquiler?
Debido al aumento de los costes de transferencia inmobiliaria, muchas personas que invierten en proyectos de alto nivel han comenzado a recurrir al mercado. Entre ellos, los pequeños apartamentos de segunda mano de 70 a 80 metros cuadrados son especialmente preferidos por inversores e inquilinos debido a su precio total y alquiler relativamente bajos.
Diálogo de caso
Escuché que alquilar una casa en Beijing puede generar dinero y el Sr. Li, que se dedica al negocio de materiales de construcción, quería probarlo. Le gustó un pequeño apartamento de segunda mano en "R&F City" en el East Third Ring Road de Beijing, con un precio total de 650.000. El Sr. Li planea comprarlo por diversos medios y luego alquilarlo. Teniendo en cuenta el coste de los préstamos bancarios, el señor Li quería saber cuánto tiempo llevaría ganar dinero invirtiendo en esta propiedad.
Gong Ping, director de Centaline Real Estate, hizo algunos cálculos: Supongamos que la tasa de interés hipotecaria es del 5,51% y el nivel de ingresos por alquiler permanece sin cambios.
Para comprar una casa, el Sr. Li necesita un pago inicial del 30%, que son 19.500 yuanes, y un préstamo bancario de 455.000 yuanes. Según el método de capital e interés iguales, cuando el préstamo es a 20 años, el monto de reembolso mensual es de 31.31,94 yuanes y el precio de compra total real después de calcular los intereses es de 947.000 yuanes. Si el préstamo es de 15 años, el monto de reembolso mensual es de 3.719,66 yuanes y el precio de compra total real después de calcular los intereses es de 865.000 yuanes. El Sr. Li también invertirá al menos 20.000 yuanes para comprar muebles, electrodomésticos, etc. La tasa anual de propiedad es de 2.184 yuanes. La tarifa anual de calefacción es de 1.560 yuanes.
Ingresos por alquiler El precio actual de alquiler de un apartamento de una habitación en el área urbana de R&F es de 3.500 a 3.800 yuanes por mes. Dado que la casa del Sr. Li está en buenas condiciones, el alquiler debería ser de 3.800 yuanes al mes. Al alquilar una casa, permita un período de desocupación de un mes cada año. Por lo tanto, el ingreso total anual por alquiler de la casa del Sr. Li es de 42.000 yuanes al año.
El ingreso neto anual por alquiler es 4,2-0,2184-0,156 = 38.000 yuanes. Si el préstamo es a 20 años, el período de recuperación de esta casa = (94,7+2)/3,8 = 25 (años) si el préstamo es a 15 años, el período de recuperación de esta casa = (86,5+2)/3,8 = 23); (años).
Consejos de inversión
Jin, director del departamento de marketing de Beijing Lianjia Brokerage Company, dijo que para maximizar las ganancias, se deben comprender los siguientes tres principios al invertir en apartamentos pequeños.
Si una propiedad comprada con un precio unitario inferior a 1,2 veces el mismo nivel de terreno es una residencia ordinaria afectará directamente el costo de transacción de la propiedad. Para los inversores que compran una casa pequeña de 70 a 80 metros cuadrados, siempre que el precio unitario de transacción real sea inferior a 1,2 veces el precio de transacción promedio de casas en terrenos del mismo nivel, pueden estar seguros de disfrutar del 1,5% de escritura. descuento de impuestos para casas comunes.
Por ejemplo, los precios unitarios de dos pequeños apartamentos de segunda mano de 70 metros cuadrados en el área central del CBD son 12.000 yuanes/metro cuadrado (más de 1,2 veces) y 11.000 yuanes/metro cuadrado (menos más de 1,2 veces) respectivamente. Costará más comprar el apartamento delantero. Pagar el impuesto sobre la escritura (6543333
El pago total de la casa debe ser inferior a 680.000 y los ingresos por alquiler deben ser mayores que el pago mensual. Este es el primer requisito previo para el rendimiento de la inversión. Según las estadísticas de "Jialian", el alquiler mensual promedio de apartamentos de segunda mano en Beijing es de alrededor de 4.000 yuanes. Según el método de pago del préstamo 65438+70%, el capital del préstamo debe. ser de al menos 480.000 yuanes para garantizar el equilibrio entre el pago mensual y el alquiler mensual, por lo que se debe controlar la inversión en apartamentos pequeños de segunda mano. Menos de 680.000 yuanes
La ubicación geográfica determina el período de desocupación. El período de desocupación de la propiedad afectará directamente los ingresos del inversor. Por ejemplo, con un préstamo del 70%, compré una casa con una superficie de 70 metros cuadrados y un precio total de 560.000 yuanes por segundo. El pequeño apartamento cuesta 3.200 yuanes. El inversor planea alquilarlo a un precio de 4.000 yuanes al mes. Después de 40 días, ha encontrado un inquilino adecuado. La pérdida de ingresos inicial de la inversión es de 4.267 yuanes. El alquiler diario es de 5.333 yuanes, es decir, 9.600 yuanes. Jin dijo a los periodistas que debido a la falta de apoyo de la cadena industrial, el mercado de alquiler de apartamentos ha estado vacío durante mucho tiempo.