¿Cómo debe la contabilidad inmobiliaria establecer y elaborar cuentas?

(1) Costos de desarrollo: Si se puede determinar el objeto contable, se incluirá directamente en el "costo de desarrollo", incluyendo principalmente:

Cuotas de compensación por adquisición de terrenos y demolición (tarifas de adquisición de tierras, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, tarifa de reasentamiento laboral, costos iniciales del proyecto (planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, topografía y cartografía, "tres conexiones y una nivelación"); suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones), comunicaciones, iluminación, saneamiento, honorarios de proyectos de construcción e instalación (honorarios de proyectos de construcción e instalación pagados al contratista) (comités vecinales, policía); estaciones, guarderías, instalaciones de protección contra incendios, salas de calderas, depósitos de agua, cobertizos para bicicletas, baños públicos, etc.) se divide en dos niveles: desarrollo de terrenos, desarrollo de instalaciones de apoyo y desarrollo de viviendas. Se pueden establecer cuentas detalladas de tres niveles en función de los seis elementos anteriores.

(1) Coste de desarrollo del terreno:

Débito: costo de desarrollo-desarrollo del terreno

Préstamo: depósito bancario

o cuentas por pagar - XX Empresa

Asignar costos indirectos de desarrollo

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de terrenos

Préstamo: costos indirectos de desarrollo

Fin de transferencia coste de suelo urbanizable

Préstamo: coste de desarrollo-desarrollo de vivienda

Préstamo: coste de desarrollo-desarrollo de suelo.

②Desarrollo de instalaciones de soporte

Fórmula de cálculo:

La tarifa de desarrollo de las instalaciones de soporte que se debe acumular para el desarrollo del producto = el costo presupuestado (o costo planificado) de productos en desarrollo ×Tasa de retención para instalaciones de apoyo.

La tasa de acumulación de las instalaciones de apoyo = el costo presupuestado (o costo planificado) de las instalaciones de apoyo / el costo presupuestado (o costo planificado) de los productos de desarrollo de instalaciones * 100%.

Gastos de instalaciones de apoyo (desarrollo de terrenos de construcción de uso propio)

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo

Préstamo: desarrollo de productos

Pagos Costos de desarrollo de instalaciones de apoyo

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo

Préstamos: depósitos bancarios

Al mismo tiempo, utilice Inventario de equipos o materiales para el desarrollo.

Préstamo: costos de desarrollo-instalaciones de apoyo al desarrollo

Préstamo: inventario de equipos o materiales.

Asignar parte de los costos generales de desarrollo.

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo

Préstamos: costos indirectos de desarrollo

Arrastrar los costos de desarrollo de las instalaciones de apoyo

Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas

Préstamos: Costos de desarrollo - instalaciones de apoyo al desarrollo

(3) Gastos incurridos durante el proceso de desarrollo de viviendas (objetos distinguibles)

Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas

Préstamos: depósitos bancarios

(4) Hay dos métodos de construcción principales para el desarrollo de viviendas: "contratación" y "autooperación".

Subcontratar la construcción a otras unidades (basado en informes mensuales o listas de precios de proyectos terminados)

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas

Préstamo: depósito bancario

O cuentas por pagar - partidas por pagar

Estructura autoorganizada

Débito: costos de desarrollo - promoción de viviendas

Préstamo: depósito bancario p>

O cuentas por pagar - artículos por pagar

Salarios por pagar

Inventario de materiales o equipos

⑤Gastos de desarrollo de proyectos de construcción: se refiere a los gastos de la empresa incurridos por otros Proyectos encomendados por la unidad para desarrollar y construir en su nombre.

Gastos diversos del proyecto de construcción en los que incurre la empresa.

Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollar proyectos de construcción en nombre de otros

Préstamos: Depósitos bancarios

o inventario de materiales.

Efectivo disponible

Arrastrar costos indirectos de desarrollo

Débito: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros

Préstamo: Costos indirectos de desarrollo

Costos remanentes después de la finalización del proyecto

Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción en nombre de otros

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de la construcción proyectos en nombre de otros

p>

Después de que la unidad encargada entregue, se manejará de acuerdo con los procedimientos de entrega

Préstamo: costos comerciales principales - liquidación del proyecto de construcción de la agencia costos

Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción de la agencia

(2) Gastos indirectos de desarrollo: gastos incurridos por la organización y gestión directa del desarrollo, incluidos: salarios del personal administrativo, gastos de bienestar de los empleados, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, gastos de protección laboral y facturación vivienda Amortización etc.

Cuando se incurra en gastos generales.

Préstamo: gastos de desarrollo

Préstamo: depósito bancario

o cuentas por pagar

o salarios por pagar

Asignar costos indirectos de desarrollo

Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas

Préstamo: costos indirectos de desarrollo

Costos completos de desarrollo de viviendas arrastrados

Préstamo: producto de desarrollo - vivienda

Préstamo: costo de desarrollo - desarrollo de vivienda

(3) Gastos de gestión: se refiere a los gastos administrativos de la empresa promotora para la gestión y organización de bienes inmuebles. gastos de desarrollo inmobiliario y actividades comerciales incurridos.

(4) Gastos financieros: incluyen gastos netos por intereses, ganancias y pérdidas cambiarias, procedimientos de ajuste cambiario, procedimientos de instituciones financieras, etc. durante el período de desarrollo y operación.

(5) Gastos de venta: gastos varios incurridos en el proceso de venta de productos o prestación de servicios. Incluye principalmente: tarifas de modificación y reparación, tarifas de mantenimiento no relacionadas con el producto, tarifas de agua y electricidad y tarifas de calefacción antes de la venta de productos y tarifas de exhibición incurridas durante el proceso de venta del producto, así como salarios del personal de las agencias de ventas especialmente establecidas para vender; los productos de la empresa. Gastos recurrentes como honorarios sociales y gastos comerciales.

Gastos de ventas incurridos

Débito: gastos de ventas

Préstamo: depósitos bancarios

o cuentas por pagar

2 Contabilidad de las principales partidas contables de ingresos y ganancias

(1) Ingresos comerciales principales: incluidos ingresos por transferencias de tierras, ingresos por ventas de productos básicos, ingresos por ventas de instalaciones de apoyo, ingresos por liquidación de proyectos de construcción de agencias e ingresos por alquileres.

Dado que el momento de realización de los ingresos de explotación es incompatible con el momento de liquidación del precio, deben calcularse por separado.

(1) Cuando se realizan los ingresos operativos y se recibe el pago,

Débito: depósitos bancarios

Préstamo: ingresos del negocio principal

(2) Antes de que se realice el ingreso operativo y después de que se cobre el precio.

Débito: Cuentas por cobrar

Préstamo: Ingresos del negocio principal

(3) Cuando el precio se cobra por adelantado, se entregará para su uso después del Se completa el desarrollo.

Débito: depósitos bancarios

Crédito: cuentas por cobrar

Cuando se entrega para su uso

Débito: cuentas por cobrar

Préstamo: Ingresos del negocio principal

Débito: Cuentas recibidas por adelantado

Depósitos bancarios

Crédito: Cuentas por cobrar

( 4) Cuando los productos en desarrollo se vendan a crédito o en cuotas, se reconocerá como ingreso el importe recibido en el período en curso.

Débito: depósitos bancarios

Préstamo: ingresos del negocio principal

(2) Otros ingresos del negocio: incluye principalmente ingresos por servicios posventa, ingresos por transferencia de materiales, fijos Activos Ingresos por alquileres e ingresos por transferencias de activos de promoción.

Débito: depósitos bancarios

o cuentas por cobrar

Préstamos: otros ingresos del negocio

(3) Principales costos del negocio: Generalmente, existen No hay saldo al final del período para este tema.

Traslado de costes de transferencia o venta de productos desarrollados.

Débito: Principales costos comerciales

Préstamo: Desarrollo del producto

Si el producto se desarrolla en etapas, los costos remanentes deben coincidir con los ingresos.

Débito: Principales costos del negocio

Préstamo: Productos de desarrollo a plazos

Datos ampliados

Impuestos y tasas involucradas en bienes raíces: p>

Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente impuestos comerciales, impuestos a la construcción urbana, recargos educativos, impuestos al valor agregado de la tierra, impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, impuestos sobre escrituras, impuestos sobre la renta corporativa e impuestos sobre la renta personal. retenido y pagado.

1. Impuesto empresarial: 5%.

2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano

La base de cálculo del impuesto se basa en el Impuesto sobre el Valor Añadido realmente pagado. Las tasas impositivas son del 7% (urbano), 5% (suburbano) y 1% (rural).

Fórmula de cálculo:

Impuesto a pagar = impuesto empresarial × tipo impositivo.

3. Gastos educativos adicionales

La base de cálculo del impuesto se basa en el impuesto al valor agregado real pagado y la tasa impositiva adicional es del 3%.

Fórmula de cálculo:

Recargo por educación a pagar = impuesto empresarial × 3%.

4. Impuesto de timbre:

(1) Se aplica una tasa impositiva de una milésima a los contratos de arrendamiento de propiedad, contratos de almacenamiento y contratos de seguro de propiedad;

(2) Procesamiento La tasa impositiva para contratos, contratos de estudio y diseño de proyectos de construcción, contratos de transporte de carga y documentos de transferencia de derechos de propiedad es del 0,5% (3) La tasa impositiva para contratos de compra y venta, contratos de proyectos de instalación de construcción y contratos de tecnología; es del 0,3%;

(4) Para los contratos de préstamo, la tasa impositiva es del 0,5‰;

(5) Libros de cuentas que registran los fondos, sellados con el monto total de los "pagados "capital" y "reserva de capital" cinco diezmilésimas;

(6) cinco yuanes por cada publicación en los libros de cuentas comerciales, derechos y licencias.

5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

Los sueldos y rentas del salario no incluyen impuestos, y se aplica la tabla de tipos impositivos.

Ingreso imponible (sin impuestos) tasa impositiva (%) deducción de cálculo rápido (yuanes)

1 La parte que no exceda los 500 yuanes 50.

2 La porción que excede de 500 yuanes a 2.000 yuanes 10 25

3 La porción que excede de 2.000 yuanes a 5.000 yuanes 15 125

4 La porción que excede de 5.000 yuanes a 20.000 yuanes Parte 20 375

5 Parte superior a 20.000 yuanes a 40.000 yuanes 25 1375

6 Parte superior a 40.000 yuanes a 60.000 yuanes 30 3375

7 La parte superior De 60 000 RMB a 80 000 RMB 35 6375

8 La porción que excede los 80 000 RMB 100 000 RMB 40 10375

9 La porción que excede los 100 000 RMB 45 15375

Fórmula de cálculo:

Impuesto sobre la renta personal a pagar = renta imponible × tipo impositivo aplicable - deducción por cálculo rápido

Impuesto a pagar = renta salarial - 2000 - "tres seguros y un "Oro"

6. Impuesto sobre la renta

(1) Hay dos formas de recaudar el impuesto sobre la renta: auditoría y verificación.

(2) Si está sujeto a recaudación aprobada, el impuesto sobre la renta se calculará y pagará de acuerdo con los ingresos.

Fórmula de cálculo:

Impuesto sobre la renta a pagar = ingreso total × índice fijo aprobado × tasa del impuesto sobre la renta

(3) Si el impuesto se recauda mediante auditoría, el impuesto sobre la renta se pagará en función de las ganancias.

Fórmula de cálculo:

Impuesto sobre la renta a pagar = beneficio total * tasa del impuesto sobre la renta

(4) Tasa del impuesto sobre la renta:

Corporativo general La tasa del impuesto sobre la renta es del 25%.

Las empresas pequeñas y de bajos beneficios elegibles pagan un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 20%.

Las empresas de alta tecnología que necesitan un apoyo clave del Estado pagan una tasa impositiva corporativa reducida del 15%.

7. Impuesto sobre el patrimonio

Si se paga sobre el valor residual del inmueble, el tipo impositivo es del 1,2% si se paga sobre la renta del inmueble; patrimonio, el tipo impositivo es del 12%.

8. Impuesto sobre el uso de la tierra: el monto del impuesto anual sobre el uso de la tierra por metro cuadrado es el siguiente:

(1) 1,5 yuanes a 30 yuanes en las grandes ciudades;

( 2) Ciudades medianas 1,2 yuanes a 24 yuanes

(3) Ciudades pequeñas 0,9 yuanes a 18 yuanes

(4) Ciudades de condado, ciudades comerciales; y las zonas industriales y mineras, de 0,6 a 12 yuanes.

9. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra

El impuesto sobre el valor añadido de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor añadido obtenido por la transferencia de bienes inmuebles por parte del contribuyente y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa.

Los ingresos por transferencia de bienes raíces incluyen ingresos monetarios, ingresos físicos y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia de bienes raíces. El monto de las partidas de deducción para calcular el valor agregado incluye:

(1) El monto pagado para obtener el uso del suelo. derechos;

(2) El costo y gasto del desarrollo del terreno;

(3) El costo y gasto de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o el precio tasado de casas y edificios antiguos ;

(4) Impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles;

(5) Otras deducciones prescritas por el Ministerio de Hacienda. Tasa impositiva: el impuesto al valor agregado de la tierra adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, es decir, la parte donde el monto del valor agregado no excede el 50% del monto del artículo deducido, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva es del 40% para la porción del valor agregado que excede el 50% del monto del artículo deducido y no excede el 100% del monto del artículo deducido. Si el valor agregado excede el 100% del monto de los elementos de deducción pero no excede el 200% del monto de los elementos de deducción, la tasa impositiva es del 50%. Si el valor añadido supera el 200% de la deducción, el tipo impositivo es del 60%.