2. Las relaciones jurídicas involucradas en los derechos de propiedad de los hoteles involucran principalmente dos relaciones legales, una es la relación legal entre el desarrollador y el inversionista, y la otra es la relación legal entre el inversionista y la empresa comercial (algunas son contratos de operación encomendada, etc. .). Por supuesto que no. Se excluyen otras relaciones jurídicas como garantías, hipotecas y administración de propiedades. (1) Relaciones jurídicas del contrato de compraventa de vivienda. El inversor primero firma un contrato de venta de vivienda con el promotor, que es lo mismo que la venta de viviendas comerciales. Antes de comprar, deben revisar las calificaciones del desarrollador (como la licencia comercial), los documentos de venta de la vivienda (como el permiso de preventa, el permiso de planificación, etc.). ) y certificado de propiedad de bienes raíces (como certificado de derecho de uso de la tierra, propósito de la tierra, período de transferencia, etc.) Después de decidir comprar, firme cuidadosamente un contrato de venta de vivienda comercial, prestando especial atención a la condición de la casa (como el área). , estructura, estándares de decoración, instalaciones de apoyo, ecologización, etc.), tiempo de entrega, manejo de garantías e incumplimiento de términos de responsabilidad contractual. (2) La relación jurídica del contrato de alquiler de casa. El inversor firma un contrato de arrendamiento de una vivienda con la empresa gestora del hotel y alquila la casa a la empresa gestora del hotel. Según la situación real, se acuerdan el plazo del arrendamiento, la hora de inicio del alquiler y el pago, la decoración y disposición una vez vencido el contrato, la administración de la propiedad, la responsabilidad por incumplimiento de contrato y otros asuntos. Se debe estipular claramente el cálculo y plazo de pago del alquiler, y extinguir unilateralmente la responsabilidad por incumplimiento de contrato para evitar que el arrendatario se encuentre en situaciones desfavorables en las que le resulte difícil operar de forma unificada y recuperar el rendimiento de la inversión sin alquilar. tres. Prevención de riesgos legales al invertir en hoteles con derechos de propiedad No existen leyes ni regulaciones específicamente dirigidas a los hoteles con derechos de propiedad en mi país. La determinación de los derechos de los inversores finales (propietarios) y la protección de sus derechos e intereses son cuestiones dignas de consideración. atención. Las leyes actualmente aplicables a las disputas sobre derechos de propiedad hotelera incluyen principalmente la Ley de Contratos, las Medidas para la Administración de las Ventas de Viviendas Comerciales, las Medidas para la Administración de las Preventas de Viviendas Comerciales Urbanas, los Principios Generales del Derecho Civil y otras leyes y reglamentos e interpretaciones judiciales relacionadas. Debido a limitaciones de espacio, a continuación se analiza sólo brevemente la prevención de riesgos legales de invertir en hoteles con derechos de propiedad. (1) Firme el contrato con atención. Antes de firmar un contrato, los inversores deben tener un conocimiento detallado de las calificaciones, el estado crediticio y la situación financiera del desarrollador, la naturaleza, el propósito y la duración de los planes de construcción, etc. Después de firmar el contrato, primero debe revisar la licencia comercial del desarrollador y otros documentos, y leer en detalle el contrato de compraventa de la casa. Desde publicidad inmobiliaria, firma de cartas de suscripción, firma de contratos en formato de venta de viviendas y acuerdos complementarios, gestión de préstamos hipotecarios, hasta entrega de viviendas, diferencias de área, cambios de diseño, calidad de la vivienda, decoración y tramitación de certificados de propiedad, los inversores pueden consultar a abogados y otros profesionales. . Evitar condiciones que sean desfavorables para los inversores. Por ejemplo, si un inversor quiere vivir gratis, pero la dirección se niega porque no hay vacantes, ¿qué debe hacer? Cuando la propiedad del hotel se entrega a la dirección del hotel, ¿quién debe hacerse cargo de los costes de gestión, operación y mantenimiento? El inversor debe acordar claramente estos contenidos específicos al firmar el contrato con el promotor. (2) Introducir compañías de garantía profesionales para brindar garantías para los ingresos de los inversores, introducir compañías de garantía profesionales para intervenir en el campo de las inversiones inmobiliarias, proporcionar ciertas condiciones para los ingresos de los inversores y agregar seguros para los inversores inmobiliarios.
. Después de que el inversionista (accionista) firma un contrato de compra de vivienda con el desarrollador (garante), puede obtener una carta de garantía emitida por la compañía de garantía (garante) para proteger los derechos e intereses. Durante el período de garantía, si la tasa de rendimiento del acreedor es inferior a la prometida, el acreedor tiene derecho a exigir al garante que asuma la responsabilidad de la garantía y pague una compensación en efectivo de acuerdo con la carta de garantía dentro del período y alcance de la garantía. Supervisar y asegurar el desempeño de la sociedad gestora hotelera y proporcionar compensaciones cuando la sociedad gestora hotelera no cumpla. (3) Establecer un mecanismo de salida completo Al invertir en hoteles con derechos de propiedad, los inversores temen que si las condiciones operativas del hotel no son buenas y no se pueden obtener los beneficios estipulados en el contrato, los inversores se enfrentarán a una situación inútil, es decir, si. Si siguen teniendo derechos de propiedad, seguirán perdiendo dinero. O tengo una disputa con el operador y quiero renunciar, pero no puedo venderlo al precio correcto. Por lo tanto, se recomienda que los inversionistas puedan estipular un mecanismo de salida previamente en el contrato, es decir, el desarrollador garantiza los términos de recompra bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, el promotor promete en el contrato que si el inversor compra una casa durante tres años, si la tasa de rendimiento es inferior a la del contrato, la casa se puede vender al promotor al precio de compra original, y el promotor garantiza la compra. de vuelta. Esto crea efectivamente una relación contractual entre las partes con términos y condiciones. Si se cumplen las condiciones, siempre que el inversor solicite la ejecución del acuerdo, el promotor recomprará incondicionalmente todas las casas de propiedad del inversor al precio de venta original. Al ejecutar dicho acuerdo de recompra, la solidez del desarrollador y las condiciones operativas son más importantes. (4) Los inversores establecen un comité de propietarios. La gestión de la propiedad de los hoteles con derechos de propiedad es diferente a la de las residencias ordinarias. Su propósito es operar comercialmente y separar a los operadores de los propietarios. Además, los operadores son numerosos y dispersos y no tienen conocimientos profesionales.
En relación con los promotores y operadores, los propietarios individuales se encuentran en una posición débil. Por lo tanto, es muy necesario que los inversores establezcan un comité de propietarios u organización similar para conservar la información de la propiedad (como el plan maestro completo, información técnica de instalaciones y equipos, etc.). ).
Puedes solicitar ver información del negocio y conocer la rentabilidad en cualquier momento. Sólo cuando los inversores se unan podrán negociar con los promotores y operadores en pie de igualdad sobre muchas cuestiones, lo cual es realista. Los altos rendimientos y los altos riesgos siempre van de la mano. Sólo protegiéndose contra los altos riesgos serán posibles altos rendimientos. Por lo tanto, se recomienda que los inversores o aquellos interesados en invertir en la industria hotelera con derechos de propiedad consideren exhaustivamente los riesgos operativos, legales, financieros y otros riesgos antes de invertir, y consulten a profesionales.