Prevención de riesgos para agencias inmobiliarias
En las transacciones inmobiliarias, los compradores, vendedores o arrendadores deben prestar atención a protegerse contra sus propios riesgos. Del mismo modo, como agencia inmobiliaria, también debes prestar atención a protegerte de tus propios riesgos.
1. Riesgos de financiación como depósitos en garantía, depósitos hipotecarios y pagos iniciales.
Cuando una de las partes incumple el contrato, ¿se reembolsará al comprador, al vendedor o a ninguna de las partes? ¿Se puede deducir el depósito?
Tomemos como ejemplo el depósito de custodia. Si no hay acuerdo especial, las condiciones para prestar el depósito mantenido en la empresa intermediaria al vendedor son: el vendedor presenta el certificado inmobiliario rojo original a la empresa intermediaria, y unos días hábiles después de que se verifique el expediente. Pero si una de las partes incumple el contrato durante la transacción y no cumple con las condiciones de rescisión estipuladas en el contrato, ¿debería devolverse el contrato a la parte que no incumplió?
El comprador cree que debe ser devuelto al comprador. La razón es que si el vendedor incumple, el depósito debe devolverse el doble. El depósito confiado a la empresa intermediaria lo paga él mismo. El intermediario no puede entregárselo al vendedor y debe devolverse al comprador.
El vendedor cree que debe devolverse al vendedor por las siguientes razones: si el comprador incumple el contrato, el vendedor naturalmente debe confiscar el depósito anterior; si el vendedor incumple el contrato, no puede; ser entregado al comprador porque el vendedor ya ha emitido un recibo de depósito al comprador, la empresa intermediaria también emitió un recibo de depósito en garantía al vendedor, por lo que el depósito en garantía ya pertenece al vendedor. Para devolver el doble del depósito al comprador, el comprador también debe reclamar directamente al vendedor. La empresa intermediaria no tiene derecho a transferir el depósito que pertenece al vendedor al vendedor.
Al mismo tiempo, existe una cuestión más importante para la empresa intermediaria: si tiene pruebas suficientes para demostrar quién incumplió el contrato.
Por lo tanto, en la práctica, cuando compradores y vendedores presentan una demanda por incumplimiento de contrato ante el tribunal, la parte incumplidora identificada por el tribunal basándose en las pruebas puede no ser completamente consistente con el juicio de la empresa intermediaria. Por lo tanto, cuando una empresa intermediaria libera el depósito por adelantado a una parte que el tribunal considera que ha incumplido, el tribunal dictaminará de vez en cuando que la empresa intermediaria y la parte incumplidora son solidariamente responsables de la compensación.
Entonces, para reducir el riesgo de la empresa intermediaria, la mejor manera para la empresa intermediaria es no dejar ir a nadie, ya sea el vendedor o el comprador. Por supuesto, no habrá comisión. deducido hasta que ambas partes estén de acuerdo la disputa sea finalmente resuelta por un tribunal o institución de arbitraje, o ambas partes presenten un acuerdo de terminación a la empresa intermediaria.
En segundo lugar, el riesgo de comisión en el pago y cálculo de las tarifas del servicio de intermediación.
Las disputas comunes incluyen principalmente disputas sobre tarifas de servicios de intermediario que surgen de transacciones privadas entre compradores y vendedores (comúnmente conocidas como "órdenes de salto"; disputas sobre cálculo y pago de tarifas de servicios de intermediario que surgen de fallas en la transacción debido a incumplimiento de contrato por parte de un partido o el otro.
Cuando el comprador y el vendedor (arrendamiento) no pagan la comisión después de que la empresa intermediaria preste los servicios, esto se ha explicado detalladamente en el capítulo anterior y no se repetirá aquí. Este capítulo analiza principalmente el cálculo de las comisiones y honorarios necesarios, y se deben tener en cuenta los siguientes asuntos:
En el contrato o carta de compromiso, el comprador y el vendedor deben acordar el monto de los honorarios necesarios. no será inferior al 20% de la comisión. En el caso de impedir que una de las partes incumpla el contrato (pero sin excluir el incumplimiento del contrato por parte del vendedor), no existe ninguna base contractual para que la empresa intermediaria cobre a la parte incumplidora el importe de los honorarios necesarios cuando no puede cobrar la comisión.
2. En cuanto al tiempo y condiciones para el pago de comisiones, es mejor no agregar términos adicionales impredecibles o incontrolables a voluntad. Por ejemplo, un vendedor estipulaba en el contrato que si el vendedor no recibía el pago completo de la casa antes del 1 de junio, no tendría que pagar la comisión de intermediario. Como resultado, debido a la restricción del crédito bancario en ese momento, la aprobación del préstamo se retrasó, por lo que el vendedor no recibió el pago completo hasta el 3 de junio y el comprador se negó a pagar la comisión. Por este motivo, el intermediario acudió a los tribunales para recuperar la comisión del vendedor, pero finalmente no obtuvo el apoyo del tribunal.
3. Riesgos sujetos a invalidez de contratos de compraventa o arrendamiento de vivienda.
Este tipo de disputa es causada principalmente por calificaciones no calificadas del comprador y vendedor o por defectos en el objeto del contrato. Una situación común es que los derechos de propiedad de la casa * * * son vendidos por alguien sin el consentimiento de otras personas * * * la casa está incluida en el alcance de la demolición y el certificado de propiedad del vendedor aún no se ha emitido, lo que resulta en en el contrato de compraventa de la vivienda no ser válido, no poder ser entregado y ejecutado, o no poder realizar los trámites de transferencia, etc. Como resultado, un tercero o comprador lleva al vendedor a los tribunales, exigiendo a menudo a la empresa intermediaria que asuma la responsabilidad. reclamar una indemnización por haber cometido su culpa.
4. Riesgo de desempeño de que una de las partes no realice una transacción en incumplimiento.
Si el comprador, vendedor o arrendatario incumple y la transacción no se puede realizar, la empresa intermediaria a menudo figurará como tercero para prepararse para el litigio. En este momento, la empresa intermediaria debe prestar atención a:
1. Si la empresa intermediaria ha incumplido el contrato, como liberación vencida, ejecución hipotecaria vencida, pérdida de documentos importantes, etc. ? ¿Existe una relación causal entre el incumplimiento de contrato por parte de la empresa intermediaria y el incumplimiento de contrato por parte de una de las partes? Si no existe una empresa intermediaria, generalmente no asumirá ninguna responsabilidad legal.
2. La empresa intermediaria debe enviar cartas de recordatorio de desempeño, cartas de notificación y otros documentos de manera oportuna, y prestar atención para conservar evidencia relevante del incumplimiento del contrato o desempeño de una de las partes para proteger a la parte ejecutante y prevenirla. sus propios riesgos.
5. Riesgos de la transacción como que la casa sea embargada, no poder rescatar la casa, no poder solicitar una hipoteca, etc.
Si la transacción no puede llevarse a cabo por razones intencionales objetivas o no subjetivas antes mencionadas, la empresa intermediaria debe prestar atención a:
1 Ver si se pueden tomar medidas correctivas. para permitir que la transacción continúe.
2. Si realmente no funciona, haga un buen trabajo de comunicación y explicación entre el comprador y el vendedor, inste a ambas partes a rescindir el contrato, resuelva las disputas y busque otras oportunidades comerciales.
3. La empresa intermediaria debe cumplir con la obligación de realizar una revisión cuidadosa durante el proceso de transacción, como revisar los archivos de manera oportuna, solicitar e imprimir oportunamente la lista de pagos del vendedor, el estado inmobiliario y crediticio del comprador. , para evitar la responsabilidad de indemnización.
6. Riesgos de gestión interna, como que los empleados realicen pedidos privados, se aprovechen de la diferencia de precio, malversan fondos o incluso se fuguen con el dinero.
En las empresas intermediarias, especialmente cuando se trata de alquiler de viviendas, se puede decir que el fenómeno del alquiler privado no es raro. Debido a que se firma un contrato tripartito, los precios de venta y arrendamiento son relativamente transparentes, pero no es exclusivo que las personas cobren comisiones de más y se coman la diferencia. Al mismo tiempo, los empleados, especialmente los directivos, malversaron fondos e incluso se fugaron con el dinero. En cuanto a las cuestiones de gestión interna de este tipo de empleados, creemos que:
1. Se debe estandarizar la gestión de la empresa y establecer y mejorar las normas y regulaciones correspondientes.
2. y revisar constantemente las políticas científicas y perfectas de los sistemas de datos electrónicos comerciales.
3. Fortalecer el mecanismo de supervisión, incluyendo la supervisión interna y la supervisión externa, especialmente la supervisión externa.
4. Al cobrar y realizar pagos, se requiere leer no solo los recibos, sino también los contratos detallados, incluidos los contratos de compraventa, los acuerdos de custodia de fondos, los acuerdos complementarios entre ambas partes, etc.
5. Fortalecer la gestión de caja chica. Además de auditar las cuentas, los empleados, gerentes regionales y otras ramas deben realizar inspecciones aleatorias o exhaustivas de contratos y documentos de forma regular o irregular.
6. Prohibir estrictamente a los vendedores emitir pagarés, controlar la gestión de cobros externos, emitir recordatorios en las sucursales de la empresa o contratos relevantes que prohíban a los vendedores emitir pagarés a los clientes y publicar métodos de presentación de informes, y los clientes pueden informar. .
7. Reforzar la formación en conocimientos financieros, conciencia jurídica y ética profesional en los departamentos empresariales.
7. No existe riesgo de sanciones administrativas en la operación de certificados inmobiliarios, contratos Yin y Yang y contratos privados tripartitos.
En primer lugar, en los últimos años, Shenzhen ha emitido sucesivamente una serie de documentos normativos sobre servicios de intermediación inmobiliaria. Aunque desempeñan un papel en la regulación del mercado de servicios de intermediación inmobiliaria, estos documentos normativos tienen un fuerte carácter administrativo. Algunos de ellos no tienen efecto legal en sentido estricto y sólo proporcionan gestión administrativa y estandarización de las actividades de intermediación inmobiliaria. Los "Principios generales del derecho civil" y el "Derecho contractual" pueden resolver muchos problemas en las disputas sobre contratos de agencias inmobiliarias, pero las disposiciones sobre los contratos de agencia son muy limitadas, lo que dificulta el manejo de casos de disputas entre agencias inmobiliarias cada vez más complejos.
Sin embargo, si algunas empresas intermediarias de "líneas de alto voltaje" en las regulaciones violan las regulaciones, se producirán graves consecuencias, como anuncios en sitios web, inclusión en la "lista negra" de deshonestidad y bloqueo del sistema de la empresa. imprimir contratos oficiales de la oficina de tierras y recursos, etc. Las empresas intermediarias deben evitarlo y prestar especial atención a:
1. Resueltamente no operar letras sin certificados inmobiliarios.
2. La empresa intermediaria no selló ni firmó la Confirmación de cambio de precio del contrato Yin y Yang.
3. No firme un contrato tripartito escrito a mano, es decir, solo el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de bienes raíces, y luego firman un acuerdo de supervisión de fondos tripartito.