Procedimientos recomendados para descifrar operaciones de alquiler falsas
Si el contrato de arrendamiento ocurre después de una hipoteca, el cesionario de la hipoteca no está obligado; el contrato de arrendamiento después de la incautación no puede resistir la ejecución del tribunal. Por tanto, el arrendamiento posterior a hipoteca o embargo, sea verdadero o falso, no entra en la categoría de arrendamiento falso. Arrendamiento falso, que incluye:
Primero, la propiedad involucrada en el caso no tenía una relación de arrendamiento antes de ser hipotecada o embargada, pero la persona sujeta a ejecución se confabuló con una persona ajena al caso para fabricar materiales falsos. , por lo que la propiedad involucrada en el caso parecía falsa antes de ser hipotecada o embargada. Existe una relación de arrendamiento.
La segunda es que el inmueble objeto del caso tenía una relación de arrendamiento antes de ser hipotecado o embargado, pero luego el ejecutado y el arrendatario firmaron de mala fe un acuerdo complementario (1) para prorrogar el tiempo de arrendamiento, o (2) dividir los ingresos del arrendamiento en Hay dos partes de alquiler y tarifa de administración, o (3) se firma un contrato Yin y Yang y solo se divulga el alquiler bajo.
(2) La * * naturaleza del arrendamiento falso
En primer lugar, el plazo de arrendamiento es muy largo y, en segundo lugar, el nivel de alquiler es muy bajo (incluso la deuda se paga con alquiler o el alquiler se paga de una sola vez).
(3) El propósito de las partes establecer un contrato de arrendamiento falso
1 Utilizar la "relación de arrendamiento" para dificultar la disposición de la garantía (bienes embargados) y. obligar al acreedor a hacer concesiones y con ello aceptar reducir la deuda u otorgar condiciones de pago relajadas.
2. Aprovechar los alquileres bajos y el uso barato a largo plazo de hipotecas (embargos) para obtener beneficios.
3. Utilice la "relación de arrendamiento" para reducir el precio de disposición de la garantía (propiedad sellada durante la subasta judicial, ellos (o partes relacionadas) tienen la oportunidad de ofertar a un precio bajo y hacer); una ganancia.
4. Los disidentes tomaron posesión de los bienes involucrados en el caso y aprovecharon para exigir beneficios indebidos como compensación por decoración y compensación por reubicación de la garantía (bienes incautados).
5. El sujeto a ejecución quiere "cuidar" de uno de los acreedores individualmente, o éste obliga al sujeto a ejecución a cooperar con el contrato de arrendamiento falso y adoptar el método del "alquiler a pagar deudas" para saldar deudas.
(4) Medidas para evitar falsos arrendamientos
1. Prevención por parte del acreedor hipotecario
El acreedor hipotecario deberá acudir al lugar para arreglar el asunto antes de tramitar el contrato. Propósitos de hipoteca, que incluyen, entre otros: tomar fotografías y grabar videos, si hay un contrato de arrendamiento, si se obtiene el contrato de arrendamiento, deberá ser confirmado por el objetor y se deberá proporcionar el último certificado de pago del alquiler; , el deudor hipotecario deberá confirmar por escrito el estado de uso de la propiedad (ya sea en propiedad, inactiva, prestada o para uso propio) y se le prometerá que, si necesita alquilarla o enajenarla en el futuro, necesitará el consentimiento de debe obtenerse el acreedor hipotecario. Por lo general, el acreedor hipotecario es relativamente fuerte en el manejo del préstamo. Siempre que el deudor haga una solicitud, básicamente cooperará con los asuntos anteriores. _Después de emitir el préstamo, el acreedor hipotecario también debe verificar periódicamente el estado de la hipoteca, si se descubre un nuevo contrato de arrendamiento o si cambia la objeción, se debe exigir al deudor hipotecario que proporcione y confirme la información del contrato de arrendamiento y la información de la objeción de manera oportuna.
2. Notas para la persona que solicita la ejecución
Antes de solicitar al tribunal la confiscación de la propiedad, la persona que solicita la ejecución debe hacer todos los ajustes necesarios a la propiedad involucrada, incluidos, entre otros, no limitado a: tomar fotografías en el sitio, grabación de video (puede probar la fecha de la toma de fotografías y videos, si la propiedad en cuestión ha sido utilizada, se debe determinar la relación entre el usuario y la persona sujeta a ejecución (uso propio, alquiler, préstamo, ocupación) y "quién es el usuario actual" de la propiedad en cuestión. Se deben recopilar pruebas (el contrato de arrendamiento, el recibo de pago y el letrero o placa de identificación del sitio deben obtenerse de la Oficina Industrial y Comercial, si es así); la propiedad en cuestión está inactiva o alquilada, la persona que solicita la ejecución puede contactar al arrendador o firmar un contrato como cliente falso, obtener y fijar datos relevantes (certificado de título, versión del contrato de arrendamiento, cuenta de cobro, etc.).
Si se toman las medidas preventivas anteriores, si el tribunal confisca la propiedad involucrada, la persona sujeta a ejecución o una persona ajena al caso saltará a " "El contrato de arrendamiento existente" se resiste a la ejecución, y la persona que solicita la ejecución Siéntete seguro. Después de que el tribunal dicta una decisión sobre el sellado, la persona que solicita la ejecución debe, de conformidad con el artículo 9 de las "Disposiciones sobre el sellado, la detención y el congelamiento de bienes en la ejecución civil por los tribunales populares", exigir enérgicamente al juez que publique un anuncio en el sitio donde se va a embargar el bien, y tomar fotografías, consultas, transcripciones in situ, etc. método, comprender y fijar el propósito del bien en cuestión (propio, poseer, prestar, arrendar, inactivo). Entre ellos, la transcripción deberá expresar la situación real y uso del bien, y el juez y el usuario deberán firmar la transcripción si se comprueba que parte o la totalidad del bien embargado está ocupado por una persona ajena al caso, el juez; Se debe recordar que se debe preguntar en el acto el nombre de la persona ajena al caso, domicilio (o domicilio), motivo de ocupación, período de ocupación, etc., y registrarlos en el registro de incautaciones si una persona ajena al caso plantea; objeciones, se le ordenará que presente un contrato de arrendamiento, un comprobante de pago de alquiler, etc. en el lugar. La persona que solicite la ejecución deberá realizar grabaciones de audio y vídeo del proceso de incautación in situ y registrar las pruebas.
(5) Habilidades profesionales para identificar y resolver contratos de arrendamiento falsos.
En el proceso de incautación o intención del tribunal de disponer (evaluar, subastar) la propiedad, si el "arrendatario" (en adelante, el "objetante") plantea una objeción a la ejecución, si la persona El solicitante de la ejecución cree que existe un contrato de arrendamiento falso. Los siguientes trucos se pueden utilizar para identificar y resolver sospechas.
El primer paso: averiguar si el oponente realmente posee la propiedad en cuestión.
En la práctica, cuando el verdadero arrendatario no está dispuesto a cooperar con el sujeto de ejecución para realizar un contrato de arrendamiento falso, el sujeto de ejecución se confabulará con una persona ajena al caso para firmar un contrato de arrendamiento por adelantado. en forma de "pre-arrendamiento" se plantearon objeciones durante la ejecución. Pero un contrato de arrendamiento es un contrato práctico.
El artículo 31 del "Reglamento sobre varias cuestiones relativas a la tramitación de casos de reconsideración de objeciones por parte de los tribunales populares" del Tribunal Popular Supremo estipula que el objetor debe poseer y utilizar realmente la propiedad arrendada para evitar la transferencia de posesión, a menos que un contrato de arrendamiento legal y válido pueda ser proporcionado. Cuando el bien arrendado se encuentre todavía en posesión del sujeto a ejecución o de un tercero, ni el sujeto a ejecución ni el oponente podrán oponerse a la ejecución o impedir la transferencia de la cosa por considerar que el contrato de arrendamiento ha sido Se ha firmado pero se espera que la propiedad sea (recuperada). _鬷鬷鬬鬬鬬鬬鬷鬬鬬鬬鬬鬷鬷鬬鬬鬷鷬鬷鬬鬷
El segundo paso: averiguar si la propiedad involucrada en el caso ha sido utilizada por disidentes antes de ser hipotecada o incautado.
Solución: Si otras empresas o individuos (1) utilizan la propiedad involucrada en el caso, o (2) pagan impuestos sobre la propiedad involucrada en el caso, o (3) durante el período de arrendamiento establecido por el oponente (especialmente antes de que se embargue la hipoteca) Después de completar los trámites pertinentes para la propiedad en cuestión, inicialmente se puede creer que existe una sospecha de arrendamiento falso.
(1) Para propiedades no residenciales, la evidencia se puede obtener a través de los siguientes métodos (convencionales y no convencionales):
Investigación 1: Búsqueda en línea de empresas que tengan domicilio social en esta dirección, luego diríjase a la Oficina Industrial y Comercial para obtener los archivos empresariales relevantes, de los cuales: (1) Busque procedimientos de sitio (contrato de arrendamiento o certificado de sitio) y procedimientos de protección contra incendios para comprender quién es el arrendador, arrendatario o usuario; (2) Averigüe dónde están involucradas estas empresas en el caso de uso. Las horas de inicio y finalización de la propiedad (si corresponde) (3) Verifique si los sitios web oficiales o los materiales promocionales de estas empresas revelan que han producido, operado o trabajado; en la dirección anterior.
Investigación 2: Acude al lugar para conocer la evolución del uso del inmueble por parte de personas de las unidades vecinas involucradas; preguntar a guardias de seguridad, porteros, vecinos, etc. Descubra cuándo el objetor se mudó a la propiedad en cuestión.
Investigación 3: acuda a los departamentos pertinentes para investigar quién pagó los impuestos y tarifas de la propiedad involucrada, como facturas de agua y electricidad, tarifas de alcantarillado, tarifas de protección ambiental, tarifas de administración de propiedades, facturas de gas, teléfono. facturas, facturas de televisión, facturas de telecomunicaciones, impuesto sobre derechos de uso del suelo, impuesto sobre la propiedad, cuenta de deducción, etc.
Investigación 4: Vaya a los departamentos pertinentes para investigar quién manejó el registro de arrendamiento, el permiso de descarga de aguas residuales, el permiso de decoración, el permiso de protección contra incendios, el permiso de solicitud de construcción, el permiso de aceptación y otros procedimientos para la propiedad involucrada.
(2) Para propiedades residenciales, la evidencia se puede obtener de las siguientes maneras:
Investigación 1: consultar a los residentes y aldeanos locales para comprender la evolución de la población de usuarios de viviendas; preguntar a seguridad; guardias y porteros, vecinos, etc. Descubra cuándo el objetor se mudó a la casa.
Investigación 2: Acuda a los departamentos correspondientes para investigar quién paga el agua, la electricidad, la basura, el gas, el teléfono, la televisión, las telecomunicaciones, el impuesto sobre el derecho de uso del suelo, el impuesto sobre bienes inmuebles y la cuenta de débito de la casa.
Investigación 3: Vaya al centro local de administración de casas de alquiler o al centro de administración de población migrante para verificar la información del registro de alquiler de la casa.
Investigación 4: vaya a la oficina de administración de la propiedad para investigar la situación relevante de la casa, como quién paga la tarifa de administración de la propiedad, quién paga la decoración, quién vive en ella, quién tiene la tarjeta de acceso, la matrícula del vehículo del residente, quién paga la tarifa de estacionamiento, quién informa de la renovación; incluso puede intentar recuperar el vídeo de vigilancia (si está disponible);
Investigación 5: Pídale al agente inmobiliario que le ayude a comprobar si existe alguna información de alquiler de la casa en el sistema de registro de alquileres.
Tercer consejo: Infórmese de la descripción del estado del inmueble objeto del préstamo hipotecario.
Si la propiedad en cuestión está hipotecada, verifique el expediente de crédito y verifique la descripción del deudor hipotecario y del oficial de préstamos sobre la condición de la propiedad en cuestión al solicitar la hipoteca (respectivamente, propia, usada, prestada, alquilada, inactiva). . Si el expediente no revela que la propiedad involucrada fue arrendada antes de la hipoteca, o incluso establece claramente que no existe un contrato de arrendamiento, se puede considerar un contrato de arrendamiento falso.
El cuarto truco: averiguar si el disidente tiene familiares, amigos o relaciones superior-subordinado.
Quienes pueden confabularse o cooperar con la persona sujeta a ejecución para realizar un arrendamiento falso, básicamente tienen relaciones con familiares y amigos, subordinados (como secretarias, conductores), empresas afiliadas (personas) o acreedores. relaciones de deuda. Solución: Siempre que existan pruebas que demuestren que existe una relación especial o íntima entre el oponente y el sujeto a ejecución, se podrá determinar además que existe un contrato de arrendamiento falso.
(1) Si el sujeto de ejecución o el oponente es una persona jurídica, las pruebas se pueden obtener de las siguientes maneras:
Investigación 1: Investigar el nombre del responsable real de la persona sujeta a ejecución y el nombre del oponente, e investigar los nombres reales del cónyuge y de los hijos adultos del controlador (a través de un investigador privado).
Investigación 2: Acuda a la Oficina Industrial y Comercial para obtener los expedientes industriales y comerciales del sujeto a ejecución y del oponente, e infórmese de ellos:
(1) Accionista (persona física o jurídica);
(2) Nombres de todas las partes relacionadas, incluidos, entre otros, representantes legales, accionistas, altos directivos, personal financiero, titulares de certificados, etc. ;
(3) Si el accionista es una persona jurídica, continúe consultando la composición accionaria de la persona jurídica hasta que se determine que todos los accionistas y ejecutivos son personas físicas;
( 4) Número de contacto.
Investigación 3:
(1) Examinar las personas físicas relacionadas con el disidente, como su controlador real (incluidos parientes cercanos), accionistas (incluidos parientes cercanos), altos directivos, Si las finanzas, los empleados, los agentes (abogados) están relacionados con la persona sujeta a ejecución y las personas relacionadas antes mencionadas;
(2) Averigüe la relación entre las partes a través de la seguridad social y los impuestos ( departamentos de impuestos individuales;
(3) Consultar y comparar las correlaciones antes mencionadas a través de Internet.
Investigación 4: Investigar a través de sitios web legales si existe una relación acreedor-deuda u otra relación entre el sujeto de ejecución y el oponente.
(2) Si el oponente es una persona natural, las pruebas se pueden obtener de las siguientes maneras:
Investigación 1: Comprender la relación entre el oponente y la persona sujeta a ejecución ( incluyendo su actual controlador y accionistas) Relaciones, como si hay familiares, empleados, conductores, secretarias, etc.
Investigación 2: Conocer la relación entre el oponente y la persona sujeta a ejecución a través de los departamentos de seguridad social y tributación (impuesto individual); comprender la experiencia laboral y la situación de pago de impuestos del oponente;
Investigación 3: Investigar a través de sitios web legales, judiciales y de otro tipo si existe una relación acreedor-deuda u otra relación entre la persona sujeta a ejecución y el oponente.
Paso 5: Cuestionar las fallas en la relación de alquiler.
(1) Inmuebles no residenciales
Consulta 1: ¿Ha finalizado el oponente los trámites para hacerse cargo del inmueble arrendado? Si no ha sido renovado durante mucho tiempo después de haber sido alquilado, si la propiedad en cuestión ha sido utilizada;
Pregunta 2: ¿Cómo pagan el alquiler quienes tienen opiniones diferentes? ¿Existe un comprobante de pago del alquiler si el pago se realiza mediante transferencia, quién es el pagador y quién el beneficiario? Si existen recibos y facturas del alquiler recibido (nota: antes de embargar la hipoteca, el alquiler se paga en efectivo y luego mediante transferencia, lo que resulta especialmente sospechoso).
Pregunta 3: Si el oponente y el ejecutado llevan cuentas de gastos y cobro de alquileres, y solicitan al juez que busque personal financiero de ambas partes para investigar y verificar las cuentas personalmente.
Pregunta 4: Por ejemplo, racionalidad
(1) Si el registro del contrato de arrendamiento se realizó antes de que la propiedad en cuestión o el oponente alquilara otras propiedades, ¿por qué no hubo registro esta vez o ¿La hipoteca fue embargada más tarde?
(2) Si el oponente tiene un local de producción y negocio, y si es realmente necesario arrendar la propiedad en cuestión.
(3) Si el oponente paga el alquiler en efectivo; es consistente con sus ingresos, hábitos comerciales y estilo de vida. Contrariamente al sentido común, ¿puede especificar la hora, el lugar, el transferente y el registro de retiro bancario de la transferencia del alquiler?
(4) Si el objetor ha sido está atrasado en el pago del alquiler durante mucho tiempo pero la persona sujeta a ejecución no persigue el pago;
(6) ¿Por qué el alquiler de la propiedad en cuestión solía ser alto y ahora es bajo?
(2) Propiedades residenciales
Consulta 1. Consulta 2, igual que categoría no residencial.
Pregunta 3: Razonabilidad, como (1) si el objetor vive en otra casa, cuántos familiares viven juntos y si realmente es necesario alquilar la casa en cuestión (2) si el objetor es; la distancia entre el lugar de trabajo y estudio (incluidos los parientes cercanos) y la propiedad involucrada en el caso es razonable (3) Si la edad, ocupación y capacidad financiera de la persona con opiniones diferentes (incluido su cónyuge) pueden pagar el alquiler; (4) El disidente si pagar el alquiler en efectivo es contrario a sus ingresos, hábitos comerciales y sentido común en la vida, y si se pueden explicar el momento, el lugar, la persona que entregó el alquiler y los registros de retiros bancarios; si el objetor ha estado atrasado en el pago del alquiler durante mucho tiempo y la persona ejecutada no persigue el pago (6) ¿Por qué el alquiler de la propiedad en cuestión solía ser alto pero ahora es bajo?
El sexto paso: Solicitar una evaluación forense (habilidades de asesinato)
La evaluación forense incluye: identificación del tiempo de formación del material, identificación de escritura a mano (sello), identificación del tiempo de escritura, etc.
Si el acreedor sospecha que los materiales de arrendamiento presentados por el oponente son falsificados (como completar fechas, firmas falsas) o injertados (la página de firma es verdadera y la página de contenido es falsa), puede presentar una solicitud. al tribunal para separar (o elegir) Extraer las firmas y los materiales en papel de las partes interesadas del contrato de arrendamiento, recibo de depósito, recibo de alquiler, carta de objeción, poder, transcripción de la consulta y otros materiales. Mientras sea falso, básicamente no hay escapatoria. Mientras el acreedor se atreva a solicitar una tasación judicial (que inevitablemente requerirá el pago de una gran suma de dinero por adelantado), los culpables y oponentes generalmente se mostrarán tímidos y abandonarán la confrontación. Para el inmueble objeto del caso, existía una relación de arrendamiento antes de la hipoteca o embargo, pero el sujeto ejecutado y el arrendatario volvieron a firmar maliciosamente un acuerdo complementario para extender el tiempo del arrendamiento (1), o (2) dividir el los ingresos por alquiler en dos, o (3) firmar contratos Yin y Yang, contratos de arrendamiento falsos que sólo revelan contratos de alquiler bajo y la solicitud de tasación judicial por parte del acreedor puede ser la solución más eficaz, siempre y cuando el "contrato de alquiler bajo" sea conocido.
El séptimo paso: instar al juez a presionar al personal relevante.
Actualmente, los tribunales han aumentado las penas por obstrucción de la ejecución. Si el acreedor cree que hay alguna evidencia que demuestre que el llamado "arrendamiento" propuesto por el oponente es falso, puede instar al juez a encontrar al guardia de seguridad, al portero, a la tía del comité vecinal, al administrador de la propiedad, al personal financiero, al oponente. , etc. Cooperar con la investigación y preparar actas de las indagatorias, y declarar seriamente a las personas antes mencionadas la responsabilidad legal por cometer perjurio o ayudar en perjurio. Mientras el juez rompa uno de ellos y obtenga un testimonio verdadero, los demás materiales falsos y mentiras serán fácilmente descubiertos o expuestos uno por uno.
El octavo paso: a través de canales de reparación de litigios.
Si el contrato de arrendamiento falso se ha fijado en la forma de arbitraje, mediación o sentencia, el acreedor puede presentar una demanda de revocación de tercero, o alegar que las dos partes del contrato de arrendamiento se confabularon de mala fe ( intentar infringir los derechos e intereses legítimos de otros a través de litigios, mediación, etc.) Solicitar al tribunal que revoque o vuelva a juzgar, cambie la sentencia, rechace el reclamo del oponente o no ejecute el laudo arbitral informando, apelando, solicitando nuevo juicio, solicitud de no ejecución del laudo arbitral, etc. En el ejercicio de los derechos anteriores, el acreedor deberá tomar la iniciativa. Además de recopilar pruebas que sean beneficiosas para usted de la manera mencionada anteriormente, también debe tomar la iniciativa de solicitar al tribunal una investigación y recopilación de pruebas.
Por ejemplo, si el alquiler se paga mediante transferencia, el acreedor puede solicitar al tribunal que recupere la lista de transacciones de las cuentas pagadas por ambas partes del contrato de arrendamiento para saber adónde va el dinero (normalmente volverá a la misma cuenta). ). Además, cuando existan pruebas preliminares que demuestren que existe una sospecha de arrendamiento falso, los acreedores deben atreverse a "romper el barco" y solicitar una tasación judicial de los materiales pertinentes.
Paso 9: Exigir responsabilidad por arrendamientos falsos
Si se confirma mediante revisión de ejecución, litigio de objeción de ejecución u otros procedimientos litigiosos que la persona sujeta a ejecución y el oponente se oponen a la ejecución mediante En una relación de arrendamiento ficticia, el acreedor debe, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 113 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, instar al tribunal a multar o detener a los responsables correspondientes si constituye el delito de negativa a ejecutar una sentencia o fallo, o el de la negativa a ejecutar una sentencia o sentencia; delito de enajenación ilegal de bienes precintados o embargados, éstos serán transferidos conforme a la ley (o el acreedor iniciará acción particular) para perseguir su responsabilidad penal. Si un acreedor obstruye la ejecución objetando la ejecución, presentando una demanda contra una objeción a la ejecución o utilizando otros procedimientos contenciosos debido a la relación de arrendamiento ficticia entre la persona sujeta a la ejecución y el oponente, también puede invocar el artículo 3 de la Interpretación. del Tribunal Popular Supremo sobre la Aplicación de la Ley de Procedimiento Civil interponer una demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 y exigir al ejecutado y al oponente el pago de una indemnización económica.