¿Mencionó Shenzhen la influencia de aprender del "modelo de Singapur"? Industria: hay muchos problemas por resolver
De hecho, Shenzhen ya ha introducido un mecanismo a largo plazo para la reforma del mercado inmobiliario, que la industria llama "reforma de la vivienda secundaria", con la esperanza de aliviar fundamentalmente la presión inmobiliaria de los residentes urbanos. Sin embargo, debido a la pequeña superficie terrestre y a la grave contradicción entre la oferta y la demanda de tierras, no es fácil para Shenzhen lograr la "propiedad de vivienda". A juzgar por la situación actual, aumentar la oferta de viviendas y hacer un buen uso de las aldeas urbanas puede ser la "respuesta más realista".
El modelo de vivienda de Singapur es difícil de copiar
“¿El mercado inmobiliario de Shenzhen va hacia la izquierda o hacia la derecha? La izquierda es la singaporización, lo que significa vivir en un solo lugar, sin nadie. faltan unos pocos ricos compran viviendas comerciales, la mayoría de la gente puede comprar viviendas políticas decentes; a la derecha está Hong Kong, donde un pequeño número de personas ricas compran viviendas comerciales y la mayoría de la gente alquila o compra viviendas asequibles indecentes y de alta densidad. El modelo de estratificación dual en el campo de la vivienda es obvio”. Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo: "Los juicios de la izquierda y la derecha no son objetivos. Ya sea en Singapur o en Hong Kong, todo el mundo está preocupado por los pobres o las personas sin vivienda y cómo resuelven el problema de la vivienda."
¿Cuál es el "modelo" del "Modelo de Singapur"? La información pública muestra que Singapur ha implementado el "Programa de Propiedad de Vivienda" desde 1964 para alentar a los grupos de ingresos bajos y medios a comprar apartamentos construidos por la Junta de Desarrollo de Vivienda. En la actualidad, Singapur ha formado un sistema de vivienda dominado por apartamentos gubernamentales y complementado por bienes raíces privados orientados al mercado. Ya en 2016, el 82% de los ciudadanos de Singapur vivían en apartamentos, lo que significa que la proporción entre vivienda protegida y vivienda comercial en Singapur era aproximadamente de 8:2.
Al mismo tiempo, el gobierno de Singapur ha estado fortaleciendo la regulación del mercado inmobiliario en respuesta a los cambios en los precios de las viviendas comerciales, como aumentando aún más los derechos de timbre para compradores adicionales de viviendas y ajustando los préstamos para vivienda. Además, Singapur también está intentando acortar el tiempo de espera para solicitar la compra de nuevos edificios.
Para ayudar a la "clase sándwich" que no cumple con los estándares de solicitud de vivienda pública pero no puede permitirse una vivienda privada, el gobierno de Singapur comenzó a lanzar una industria mixta entre vivienda pública y vivienda privada en 1995. a saber, "apartamentos ejecutivos", que también tiene las características de vivienda pública y del mercado secundario. Algunos participantes del mercado creen que el modelo de suministro de HDB de Singapur tiene un estricto mecanismo de salida y severas sanciones por fraude. Cada familia sólo tiene dos oportunidades de comprar un nuevo HDB en su vida. Además, el gobierno lidera la fijación de precios de los bienes raíces de HDB, controla estrictamente la relación precio-ingresos entre 3 y 5 veces y los precios están estrictamente controlados.
A diferencia de Singapur, donde la proporción entre vivienda pública y vivienda comercial es de aproximadamente 8:2, el objetivo a largo plazo de Shenzhen es que el 60% de los ciudadanos de Shenzhen vivan en viviendas públicas proporcionadas por el gobierno para alquiler o venta.
De hecho, para resolver el problema de la vivienda, ya en 2018, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió el documento "Sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda y la aceleración del establecimiento de multi- El tema Oferta y Oferta y Seguridad de Vivienda Multicanal" "Opiniones sobre el Sistema", interpretado por los medios como la "segunda reforma habitacional", propone que Shenzhen construirá y levantará 6,5438+7 millones de unidades de vivienda hasta 2035, de las cuales el mercado la vivienda comercial representará alrededor del 40%. Las viviendas públicas de alquiler, las viviendas comerciales residenciales y las viviendas para talentos representan alrededor del 60%.
Pero solicitar una vivienda asequible no es fácil. "Envié la información para solicitar viviendas asequibles hace más de tres años y ahora estoy en el puesto 12.000". Mo Fan, que trabaja en una empresa de tecnología en Nanshan, dijo a los periodistas: "Comprar viviendas comerciales, especialmente viviendas comerciales en Nanshan, con 654,38 millones de yuanes por metro cuadrado, es muy importante. Para la gente corriente de clase trabajadora como nosotros, está fuera de su alcance”.
Este es el sentimiento de un ciudadano común de Shenzhen. Muchas personas en la industria también señalaron que todavía queda un largo camino por recorrer antes de que podamos lograr un modelo de vivienda cercano al de Singapur, o lograr una proporción de 6:4.
Jiang, director general de Midland Real Estate Shenwanhui, cree que es bueno para Shenzhen aprender del "modelo Singapur", pero es difícil de implementar.
En primer lugar, desde el establecimiento de Shenzhen Talent Anzhu Group, el método de adquisición de terrenos ha sido relativamente simple, principalmente mediante "licitación, subasta y cotización". La oferta de terrenos residenciales en Shenzhen es relativamente pequeña, lo que genera competencia entre los desarrolladores y el Grupo Anzhu, lo que dificulta que el Grupo Anzhu obtenga una gran cantidad de terrenos baratos como Singapur.
En segundo lugar, los apartamentos HDB en Singapur solo se asignan a residentes locales.
Singapur tiene un umbral alto para la naturalización y la población general es relativamente estable, mientras que la mayoría de los nuevos inmigrantes tienen una baja demanda de apartamentos HDB. El umbral para establecerse en Shenzhen es bajo. En los últimos años, ha habido un aumento neto de cientos de miles de personas cada año, lo que ha llevado a un aumento continuo de la demanda de vivienda. Frente a una base y un aumento demográficos tan enormes, es un problema difícil para el gobierno formular planes de asignación de viviendas y precios. Al ritmo de construcción actual, las personas que soliciten viviendas públicas de alquiler serán una "dura batalla" a largo plazo.
Por último, un gran número de viviendas pequeñas en Shenzhen no se pueden convertir en empleos regulares. Un pequeño número de viviendas públicas sólo se pueden añadir mediante renovaciones antiguas, lo que realmente puede proporcionar una ayuda limitada. Es difícil para Shenzhen aprender completamente del modelo de Singapur. Lo que es más importante es crear un modelo de vivienda pública de alquiler que esté en línea con la realidad de Shenzhen.
Un despliegue y nueve implementaciones.
Aunque "el ideal es muy completo, la realidad es muy escasa", Shenzhen sigue trabajando duro para promover el proyecto de viviendas asequibles.
“Un despliegue y nueve implementaciones. Desde el diseño de alto nivel hasta la planificación y la construcción año tras año, el terreno y los fondos deben mantenerse al día, y el acoplamiento de los departamentos gubernamentales también debe mantenerse al día. "Plan anual" En el "Duodécimo Plan Quinquenal", los objetivos de vivienda asequible de Shenzhen no son ambiciosos, pero el efecto de implementación del plan no es ideal. La implementación y el suministro real de proyectos de vivienda asequible no se han completado ", cree Li. . También es un lugar común: por ejemplo, la oferta de nuevas tierras es insuficiente, el stock no se puede revitalizar y las instalaciones de apoyo son difíciles de implementar”.
Sin embargo, algunas buenas noticias han comenzado a llegar. Con motivo del 40º aniversario del establecimiento de la Zona Económica Especial de Shenzhen, Shenzhen ha recibido sucesivamente apoyo de "paquetes de regalos" de política nacional: el Ministerio de Recursos Naturales publicó anteriormente la "Carta de apoyo a la región Guangdong-Hong Kong-Macao". Gran Área de la Bahía y Shenzhen para profundizar el trabajo de exploración de recursos naturales" (en adelante, los "Dictámenes"), los participantes del mercado creen que los "Dictámenes" tienen como objetivo promover la reforma del sistema territorial en Guangdong y Shenzhen, aumentar la oferta de terrenos residenciales y otorgará a Shenzhen más derechos de exploración experimental.
Según el "Plan de Implementación de Desarrollo de Vivienda 2020" publicado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen en abril de este año, el terreno residencial de Shenzhen representa el 22,6% del terreno total de construcción de la ciudad, que es 25 % a 40% por debajo del límite inferior de las normas nacionales pertinentes. Sin embargo, este año Shenzhen ha aumentado la oferta y el desarrollo inmobiliario y ha lanzado un lote de terrenos residenciales para la construcción de residencias de talentos. El proyecto Longtown, un ejemplo típico de vivienda pública, está en pleno desarrollo. Zhang dijo que la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Oficina de Planificación y Gestión de Recursos harán algunos ajustes a la oferta de tierras durante el período del Décimo Plan Quinquenal. La proporción de terrenos para viviendas y terrenos para construcción aumentará del 22,1% en el pasado al 25%, e incluso aumentará al 30% en los dos o tres primeros años del "Décimo Plan Quinquenal" para colmar las deficiencias en suelos para viviendas. suministrar.
Entonces, a largo plazo, ¿cómo evolucionarán los precios de la vivienda en Shenzhen? Ding Song, director del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral del Centro de Investigación de Turismo y Bienes Raíces de China (Shenzhen), dijo que en el futuro ingresará al mercado una gran cantidad de viviendas asequibles, incluidas viviendas para talentos y viviendas comerciales, y sus precios definitivamente aumentarán. ser más bajo que el de las viviendas comerciales en el mercado. Se puede predecir que el "precio medio" de los bienes raíces en Shenzhen caerá significativamente en el futuro, pero esto no significa que el precio del mercado de la vivienda comercial bajará. Tanto el lado de la oferta como el de la demanda están presionando el mercado inmobiliario comercial de Shenzhen. De hecho, la oferta y la demanda de viviendas comerciales todavía están equilibradas. En este caso, el mercado de la vivienda comercial no experimentará una gran caída, pero puede aumentar lentamente cuando la economía mejore. Jiang también cree que la vivienda pública y la vivienda comercial pertenecen a dos sistemas diferentes. El aumento de la vivienda pública no tendrá un impacto directo en el precio de la vivienda comercial, pero puede, hasta cierto punto, estabilizar la tensión entre la oferta y la demanda de vivienda comercial a través de la oferta a largo plazo, logrando así el efecto de estabilizar indirectamente precios de la vivienda.
Hacer un buen uso de los pueblos urbanos para garantizar alquileres dignos.
Si a Shenzhen le llevará mucho tiempo alcanzar la proporción "6:4", a juzgar por la situación actual, las aldeas urbanas pueden ser la "respuesta más realista" para aumentar la oferta de vivienda.
En la tarde del 31 de agosto, un día laboral normal, después de salir del trabajo, Zhang Xin, como muchos trabajadores de oficina comunes, se paró en la parada de autobús en Cuizhubei, esperando el autobús. "Solía alquilar en Shuibei Village. Más tarde, después de que Shuibei Village fuera renovado y demolido, me mudé a la antigua y cercana comunidad de Tianyuan". Zhang Xin, que se dedica a la industria de la joyería, ha trabajado en Shuibei durante casi 8 años. "Los precios de la vivienda en Shenzhen están aumentando y los alquileres también. Aunque la comunidad de Tianyuan es antigua, el alquiler es inasequible. Más tarde, mis colegas y yo nos mudamos a Nanling Village, Longgang. Muchos jóvenes que trabajan en Shuibei son como yo. El alquiler en Guan Nei era demasiado alto. No tuvieron más remedio que mudarse a la aldea urbana fuera del paso original. Cuanto más se mudaban, más podían alquilar un gran apartamento de dos habitaciones por 3.000 yuanes. Como dijo Zhang Xin, debido a la renovación urbana de la aldea urbana, tuvo que "mudarse" varias veces.
A muchos inquilinos que alquilan casas en aldeas urbanas también les preocupa que una vez que las aldeas urbanas estén completamente renovadas, los alquileres aumentarán y el espacio habitable de bajo costo será cada vez menor.
Por otro lado, se puede decir que la renovación urbana y la renovación de viviendas están "floreciendo más" en Shenzhen. Los datos publicados por He Yi Urban Renewal Group muestran que en el primer semestre de este año, la ciudad de Shenzhen formuló un total de 52 planes de renovación urbana, un aumento interanual del 79,3%, con una escala de 330,6 hectáreas, un año. incremento interanual del 146,7%. Además, la tasa media de entrega de viviendas en la renovación urbana de Shenzhen ha aumentado durante tres años consecutivos. En el primer semestre de este año, la tasa media de ejecución de los proyectos anunciados según la planificación fue del 38,9%, un aumento interanual del 2,1%. Se informa que la tasa de transferencia promedio es la relación entre el área de terreno dentro de la unidad de renovación urbana menos el área para desarrollo y construcción y el área de terreno dentro de la unidad de renovación, es decir, la proporción del área de apoyo entregada al gobierno.
Se puede decir que los pueblos urbanos no son exclusivos de Shenzhen, pero son un paisaje único de Shenzhen. Li recordó: "Shenzhen continuará renovando la ciudad, y los precios de la vivienda y los alquileres serán cada vez más altos. Dado que es difícil que los precios de la vivienda bajen en el corto plazo, desviar la demanda de vivienda hacia las periferias de bajo costo es la única forma de salir adelante. pero la premisa es que la pista y las instalaciones de apoyo pueden mantenerse al día. En términos del espacio de desarrollo actual de Shenzhen, los costos de renovación y la solidez financiera, es casi imposible depender de nuevas construcciones para hacer un buen uso de los más de 5 millones de casas en el. ciudad para que los nuevos ciudadanos y los hogares sin vivienda puedan disfrutar de un alquiler decente y luego lograr lentamente el objetivo."
(El título original es "¿Cambios profundos en el mercado inmobiliario de Shenzhen? Los funcionarios mencionaron haber aprendido de la "Modelo Singapur", ¿qué impacto tendrá en la industria: hay muchos problemas por resolver")