Casa de alquiler en el distrito de Cangshan, Fuzhou
El sitio web oficial del Ministerio de Recursos Naturales informó del 65438 de junio al 16 de octubre que cinco ciudades, incluidas Fuzhou, Nanchang, Qingdao, Haikou y Guiyang, acordaron utilizar terrenos de construcción colectiva para construir viviendas de alquiler.
Antes de esto, 13 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Shenyang, Nanjing, Hangzhou, Hefei, Xiamen, Zhengzhou, Wuhan, Guangzhou, Foshan, Zhaoqing y Chengdu, han llevado a cabo proyectos piloto para la construcción de viviendas de alquiler. Vivienda en suelo de construcción colectiva.
¿Qué significa volver a ampliar las políticas importantes? ¿Qué tipo de olas se producirán en el mercado del suelo y del alquiler?
¿De dónde procede el suelo para construir viviendas de alquiler?
Como eres piloto, tienes opciones.
La ciudad de Fuzhou ha designado los distritos de Cangshan y Jin'an, que tienen una fuerte demanda de vivienda, y llevarán a cabo proyectos piloto en lotes, de manera equilibrada y paso a paso. El primer lote de 5 parcelas * * * tiene aproximadamente 109 acres.
Los proyectos piloto de Nanchang se concentran en la zona de alta tecnología, el nuevo distrito de Honggutan y el distrito de los lagos de Qingshan, que cuentan con un buen orden de gestión territorial, instalaciones de apoyo regionales completas y una alta concentración de grupos industriales, colegios y universidades. .
Aunque Qingdao no ha delineado áreas específicas, enfatiza que debería construirse en áreas con una gran demanda de viviendas de alquiler, infraestructura regional completa, instalaciones públicas completas como educación médica y estaciones de tránsito ferroviario, y en áreas alrededor de las estaciones de tránsito ferroviario.
Está previsto seleccionar las parcelas 1 y 2 para la primera fase del proyecto piloto de Haikou, centrándose en áreas con infraestructura completa, instalaciones médicas, educativas, de transporte y otras instalaciones públicas completas, y una gran demanda de alojamiento por parte de la población. , especialmente la combinación de áreas urbanas y rurales donde se reúnen los nuevos ciudadanos del departamento.
El primer lote de proyectos piloto en la ciudad de Guiyang seleccionó el distrito de Yunyan, el distrito del lago Guanshan, el distrito de Huaxi, el distrito de Wudang, el distrito de Baiyun, la zona de desarrollo económico, la ciudad de Qingzhen y el condado de Xiuwen, enfatizando áreas funcionales industriales clave. áreas urbanas y rurales Áreas conjuntas y otros lugares donde la demanda de vivienda en alquiler es alta.
En general, los lugares con una gran demanda de viviendas de alquiler, muchos nuevos ciudadanos e instalaciones regionales relativamente completas se convertirán en "ciudades importantes" para la construcción colectiva de terrenos para construir viviendas de alquiler.
¿Quién es elegible para participar en la construcción del proyecto piloto?
Según el plan de implementación pública, los solicitantes de proyectos de viviendas de alquiler construidos en terrenos de construcción colectiva son las organizaciones económicas colectivas donde se ubica el proyecto. Tras su aprobación, las organizaciones económicas colectivas pueden cooperar con empresas estatales municipales y distritales en el desarrollo y la construcción a través de empresas conjuntas, participaciones accionarias, etc., o pueden optar por operar con capital social a través de empresas conjuntas, etc.
¿Por qué enfatizar la cooperación con empresas estatales?
Zhu Daolin, profesor de la Escuela de Ciencia y Tecnología de la Tierra de la Universidad Agrícola de China, fue entrevistado por China News Service Express. Considera que las viviendas de alquiler construidas en terrenos de construcción colectiva son viviendas asequibles y su precio será inferior al precio de mercado. En general, se alienta a las empresas estatales a participar activamente en la construcción de viviendas de alquiler.
El uso de suelo colectivo para construir viviendas de alquiler también responde a la exigencia del país de “establecer un sistema de vivienda con oferta multisujeto, seguridad multicanal, tanto de alquiler como de compra”.
Por el contrario, si las empresas privadas participan en la construcción de viviendas de alquiler, a menudo se encuentran con el problema de "no ajustar cuentas".
Un ejecutivo de una de las 30 principales empresas inmobiliarias dijo en una entrevista con un periodista del China News Service que los promotores tienen dos dificultades importantes a la hora de alquilar casas. Una es que una gran cantidad de fondos se depositan en proyectos de arrendamiento y no pueden entregarse a tiempo para obtener ganancias. El otro se ve limitado por los altos precios de la vivienda. Los rendimientos de los alquileres nacionales son generalmente inferiores al 2% y los ingresos son bajos.
“Incluso si el costo del terreno de construcción colectiva es menor, los ingresos por alquiler deben cubrir el costo del terreno y los costos de construcción y operación antes de que el capital pueda ser rentable. Además, también se fomenta la participación de empresas estatales. tiene en cuenta la cuestión de que no se pierdan bienes. La propiedad de los terrenos de construcción colectiva no ha cambiado”, dijo tajantemente el citado ejecutivo.
Cabe mencionar que después de esta ronda de regulación inmobiliaria, las empresas inmobiliarias con proyectos de alquiler han mostrado signos de contracción. 2065438+2008, muchos padres alquilan apartamentos debido a problemas de gestión y de cadena de capital. La dificultad de obtener ganancias sigue siendo un problema importante al que se enfrentan los apartamentos de alquiler a largo plazo.
¿Cuáles son las líneas rojas que no se pueden tocar en la vivienda de alquiler?
La dificultad del capital social para entrar en las viviendas de alquiler colectivo también tiene relación con estas líneas rojas.
Según el plan de implementación, los terrenos de construcción colectiva no pueden ser transferidos, transferidos o hipotecados; las viviendas de alquiler colectivo sólo pueden ser tenidas en su conjunto y no pueden ser registradas, transferidas, subarrendadas o hipotecadas individualmente; Queda terminantemente prohibido el desarrollo y la construcción de viviendas con derechos de pequeña propiedad; los préstamos para alquiler no pueden utilizarse ilegalmente.
En cuanto al alquiler específico, varios lugares también tienen regulaciones diferentes.
Fuzhou estipula que el período de arrendamiento acordado en el contrato no excederá los 6 años, el alquiler único cobrado no excederá 1 año y no habrá cláusula de renovación automática.
Nanchang estipula que el período de arrendamiento acordado en el contrato no excederá los 10 años en principio, y el alquiler único cobrado generalmente no excederá 1 año.
Qingdao estipula que el plazo del arrendamiento no excederá los 20 años, los arrendatarios específicos no subarrendarán, el alquiler único cobrado no excederá un año y no habrá cláusula de renovación automática.
Haikou estipula que el período de arrendamiento de viviendas de alquiler colectivo no excederá los 10 años, y el alquiler único cobrado generalmente no excederá 1 año. Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el arrendatario original tiene prioridad para renovar el contrato de arrendamiento.
Guiyang estipula que el período del contrato no excederá los 5 años y el alquiler único generalmente no excederá 1 año. Una vez finalizado el contrato, el contrato de arrendamiento puede renovarse si ambas partes no tienen objeciones.
La línea roja anterior también significa que la retirada de capital social se ha convertido en un problema.
A medida que las empresas inmobiliarias se esfuerzan por transformarse en negocios diversificados, buscar rentabilidades estables y evitar fluctuaciones cíclicas, no sólo son un gran pastel, sino también una patata caliente.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que algunas políticas actuales aún son para evitar la situación de "alquiler para la venta", aumentar la oferta del mercado de alquiler y satisfacer las necesidades de vivienda de las personas. Si en el futuro se aplica el "igual derecho a alquilar y vender" a tales proyectos, las viviendas de alquiler construidas colectivamente traerán más beneficios.
Para los inquilinos, lo más importante no son más que dos puntos, uno es una ubicación adecuada y el otro es un alquiler adecuado y estable. Si se mejoran los servicios médicos, educativos, de transporte y de otro tipo, el fenómeno de comprar una casa con seis billeteras podría desacelerarse.
Detrás de esto, necesitamos establecer un mercado de alquiler de viviendas estable y a largo plazo.
Yan Yuejin cree que las cinco ciudades adicionales reflejan la expansión de los proyectos piloto de reforma. Predice que habrá proyectos piloto en la segunda mitad de 2019, como ciudades no cubiertas por el primer y segundo lote de listas, incluidas Xi'an, Jin'an, Suzhou, etc.
Según el plan, para 2020, se formarán informes piloto en Fuzhou, Nanchang, Qingdao, Haikou y Guiyang para formar una serie de experiencias y modelos, como reglas, estándares y políticas de trabajo que puedan ser replicados y promovidos.
(Título original: "Los importantes ajustes políticos han ampliado aún más la capacidad y cada vez hay más esperanzas de vivir en una suite de este tipo")