¿Cuál es la diferencia entre comprar una casa en Australia y comprar una casa en China?

Los derechos de propiedad incluyen los derechos de propiedad, posesión, control, uso, renta y disposición de la propiedad.

Los derechos de propiedad de la casa se refieren a la propiedad de la casa por parte del propietario y al derecho a utilizar el terreno que ocupa la casa. Dado que los bienes inmuebles y el terreno son un todo indivisible, cuando se produce una transferencia u otro cambio de derechos de propiedad, la casa debe manejarse como un todo y es imposible disponer de la casa y el terreno por separado.

Los bienes inmuebles nacionales solo incluyen derechos de uso de 70 años, no propiedad (consulte la Ley de Ordenación del Territorio, es decir, los países con derechos de uso de suelo vigentes también pueden expropiar). En Australia, la compra y venta de casas y terrenos se manejan por separado. Cuando compras una casa, firmas un contrato, que es un contrato de terreno y casa. Primero firmas un contrato de transferencia de terreno y luego firmas un contrato de venta de casa con el desarrollador. Si el comprador tiene más requisitos, puede comprar el terreno primero, encontrar un diseñador que lo diseñe él mismo y luego presentarlo al gobierno para su aprobación. Si compras un apartamento, también tienes propiedad sobre el terreno. Esto se llama terreno conjunto, lo que significa que lo compartes con otros. Esto te puede ahorrar muchos problemas y también puedes pagar el impuesto territorial cada año.

2. Diferentes potenciales de valor añadido.

El rápido desarrollo de la economía china ha impulsado el rápido crecimiento del mercado inmobiliario. Innumerables personas se han enriquecido confiando en bienes raíces o simplemente revendiendo sus casas. Escuché de amigos que el aumento más exagerado en los precios de la vivienda en Shanghai se duplicó en tres meses, lo que sólo puede hacer que la gente se arrepienta de no haberse puesto al día. ¿Quién permitió que la persona que compró la propiedad primero ganara dinero después?

En Australia, la tendencia de los precios de la vivienda es bastante estable, aumentando entre un 7% y un 10% cada año, duplicándose en unos 7-10 años. Especialmente desde la década de 1990, en un contexto de flexibilización económica mundial, el crecimiento ha sido particularmente rápido. Esto se debe principalmente a la cultura blanca: los extranjeros prefieren alquilar antes que comprar. Casi el 30% de los residentes australianos alquilan. Sin embargo, en las últimas décadas, un flujo constante de nuevos inmigrantes ha traído una gran demanda de vivienda a Australia y también ha traído consigo el concepto de comprar una casa y establecerse. El crecimiento anual de la población del 2,1% ha impulsado enormemente la demanda interna y estimulado la economía. Entre estos inmigrantes, los chinos fueron los que más contribuyeron.

Aunque los precios de la vivienda en Australia no han aumentado tan rápido como los de China, este es también el desempeño de un mercado maduro. Precisamente debido a la prevalencia de la cultura del alquiler, la industria inmobiliaria de Australia es más saludable y menos riesgosa que la de otros países.

La diferencia básica entre comprar una casa en Australia y comprar una casa en China

3 Diferencias de riesgo

3.1 Tasa de desocupación

La tasa de desocupación se refiere a una determinada proporción entre el área de viviendas desocupadas y el área total de viviendas en un momento. Es uno de los estándares para medir la salud de la industria inmobiliaria de un país. Según la práctica internacional, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es del 5% al ​​10%, lo que es un área razonable. La oferta y la demanda de viviendas comerciales están equilibradas, lo que favorece el desarrollo saludable de la economía nacional; está entre el 10% y el 20%, se deben tomar algunas medidas para aumentar las ventas de viviendas comerciales para garantizar que los bienes raíces El desarrollo normal del mercado y el funcionamiento normal de la economía nacional. Una tasa de desocupación superior al 20% significa que existe un grave retraso en la construcción de viviendas comerciales.

Una tasa de desocupación del 10% al 20% es un área de desocupación peligrosa, y Shanghai es del 60,2%. Pekín no se atreve a calcular por superficie, sino por número de habitaciones vacías/número total de habitaciones. Según las estadísticas oficiales, se necesitarán al menos 42 años para absorber las casas vacías de China. En otras palabras, según el sistema económico normal, dentro de 42 años, incluso si los precios de la vivienda no bajan, no hay razón para seguir subiendo. Tomemos como ejemplo Melbourne. ¿Cuál es la tasa de desocupación? 2%-3% flotante.

Como se mencionó anteriormente, el 30% de los australianos alquilan sus casas. Entonces, cuando compras una casa en Australia, no tienes que preocuparte por alquilarla. Como sólo una o dos de las 100 casas están desocupadas, todavía pueden ser casos muy remotos.

En el caso de los estudiantes internacionales, la mayoría ha tenido la experiencia de alquilar un apartamento. No es raro que decenas de personas hagan fila para ocupar una habitación. Hay demasiada gente y pocas habitaciones, por lo que la oferta supera la demanda. Ésta es la realidad en los pueblos y ciudades australianos.

Retorno de la Inversión (ROI)

En resumen, el retorno del alquiler es el alquiler anual dividido por el precio de la vivienda. Según las encuestas, actualmente en cuatro ciudades de primer nivel, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, el retorno promedio de la inversión en propiedades residenciales ordinarias es inferior al 3,5%. Entre ellas, el retorno de la inversión en Beijing es aún menor. Excepto en la región norte, la mayoría de las demás regiones están por debajo del 2,5%. Beijing no es un país huérfano. La tasa general de rentabilidad de los alquileres en Shanghai es sólo del 2% al 3%.

En marcado contraste, está la tasa de retorno del alquiler de bienes raíces australianos. Los rendimientos del alquiler de propiedades en Sydney se mantienen en torno al 5,3%. Debido a la explosiva expansión demográfica en el área urbana de Brisbane, la tasa de retorno puede alcanzar entre el 6% y el 6,5%.

Melbourne ocupa aproximadamente el 7% del área de la ciudad. Si hay áreas mineras o áreas militares como Townsville Gladstone con mucha gente y pocas casas y sin edificios de gran altura, la tasa de retorno del alquiler será de un inimaginable 11% -13%.

4. La posición del gobierno

4.1 Subsidios gubernamentales

Excluyendo los subsidios gubernamentales y los ingresos por devoluciones de impuestos mencionados anteriormente, el retorno de la inversión ya es del 5,2%, y la vivienda. La tasa de interés del préstamo (alrededor del 5,5%) es básicamente la misma. Por lo tanto, en Australia alquilar una casa no es tan bueno como comprarla usted mismo. Pero los australianos respetan de antemano la libertad y el consumo. Incluso hay una anciana de unos setenta años que sale a trabajar todas las semanas con una pensión del gobierno sólo para vivir sola en Manly Beach. ¡Esta es la foto! El gobierno está preocupado. "Por favor, compra una casa. ¡Te daré dinero, una gran suma a la vez, y lo recuperarás cada año! Compré una casa, lo cual es bueno para ti y para mí. Puedo actualizar tus datos y reduzca la carga de la jubilación y aún podrá hacer una fortuna, y eso no es todo. ¡Cómprelo, cómprelo, deje que los chinos lo compren!

La frase anterior no es exagerada. está bien fundamentado. En Nueva Gales del Sur, los compradores de vivienda por primera vez que compren casas nuevas o edificios sin terminar por debajo de 650.000 (precio medio de la vivienda) recibirán un subsidio de 65.438+0,5 millones de dólares australianos, reducido de 2065.438+06,65.438+0,00 a 65.438+ AUD. 0,00. En Queensland, los compradores de vivienda por primera vez pueden solicitar una ayuda gubernamental de 15.000 dólares australianos a partir de septiembre de 2012, pero el precio total de la vivienda no puede exceder los 750.000 dólares australianos y debe ser una casa nueva o un edificio terminado. Si el precio total de la vivienda es inferior a 400.000 dólares, no se aplicará el impuesto de timbre. El gobierno de Victoria implementará un nuevo subsidio para los compradores de vivienda por primera vez a partir del 1 de julio de 2013, con un monto de subsidio de 10.000 dólares australianos; además, la tasa preferencial del impuesto de timbre se incrementará al 40%;

4.2 Australia es el único país que implementa declaraciones de impuestos de responsabilidad negativa.

Mucha gente lo llama engranaje negativo. Como sugiere el nombre, lo negativo es positivo. No sólo no habrá deducción fiscal, sino que también habrá una subvención fiscal. Por supuesto, también existen requisitos previos: el objetivo de la inversión. Para fomentar la inversión inmobiliaria, la Oficina de Impuestos de la ATO considera el alquiler de viviendas personales como un pequeño negocio que generará ingresos sujetos a impuestos. Como todos sabemos, existe un principio en contabilidad llamado contabilidad de acumulación, que en chino se llama "contabilidad de acumulación". Se refiere al reconocimiento de ingresos y gastos corrientes, reclamaciones y deudas con base en la ocurrencia del derecho a recibir efectivo o de la obligación de pagar efectivo, es decir, los ingresos se reconocen con base en la ocurrencia de ingresos en efectivo y reclamaciones de ingresos en efectivo futuros; Los gastos se basan en los desembolsos de efectivo y en los pasivos de desembolsos futuros de efectivo ocurridos y confirmados. En términos sencillos, cuando calcula la depreciación, parece que está perdiendo dinero, pero en realidad no está perdiendo dinero, porque a nadie le importa lo que usted depreció cuando vendió la casa.

Dado que cuanto mayores son los ingresos, mayor es el tipo impositivo, la inversión inmobiliaria tiene un mayor efecto de evasión fiscal en las personas de altos ingresos. Por ejemplo, si el salario anual alcanza los 200.000 dólares australianos, entonces la devolución de impuestos anual para esta propiedad es de 865.438+000 dólares australianos. Mi esposa trabaja en una firma de contabilidad y a menudo ayuda a empresas o individuos con reembolsos de impuestos. Se encontró que todas las personas de altos ingresos como médicos y abogados deben tener varias propiedades en sus cuentas para poder deducir impuestos. Por lo tanto, las personas con ingresos altos suelen pagar impuestos más bajos cada año que las personas con ingresos bajos y no necesitan pagar impuestos. Esto también refleja la llamada ley de la sociedad capitalista de que los pobres se están volviendo más pobres y los ricos se están volviendo más ricos.

4.3 El gobierno australiano tiene muchas esperanzas de que “su propia gente” compre casas.

Sin embargo, en este país que persigue la llamada "democracia y justicia", las personas sin relaciones públicas no pueden ser tratadas de manera diferente, por lo que instituciones como FIRB (Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras) nacieron para restringir a los no nacionales de cada país. Cantidad de compra de cada artículo. Generalmente no puede exceder el 50% y la solicitud debe presentarse a Firb a través de un abogado. Al comprar una casa nueva o una casa de subastas, el gobierno aprobará FIRB al 100%, para que pueda comprar con confianza. Incluso si el visado expira en el futuro, uno mismo puede conservar la casa comprada (desocupada, alquilada o revendida).

5. Préstamos

5.1 Dificultad de los préstamos

En Australia, es mucho menos difícil para los inversores inmobiliarios solicitar préstamos a los bancos. Incluso los estudiantes internacionales pueden solicitar préstamos. Aunque los estudiantes internacionales no tienen ingresos o tienen pocos ingresos, pueden utilizar a sus padres como garantes y utilizar los ingresos del garante para garantizar su préstamo. Con la orientación profesional de un corredor, generalmente puede solicitar el 80% del monto del préstamo. Esta orientación profesional incluye la cancelación de sus tarjetas de crédito para reducir el alcance de su incumplimiento crediticio. No necesita garantía adicional. La casa en sí es tu garantía.

¡Esto demuestra que la industria bancaria tiene suficiente confianza en el mercado inmobiliario australiano!

Imagínese que si hay un problema con su capacidad de pago o quiebra, el banco sólo necesita recuperar la propiedad y ofertar al precio actual. Los bancos capitalistas no corren demasiados riesgos. Si un banco se atreve a hacer esto, sólo se puede decir que está seguro de que el precio de mercado después del reciclaje será mayor que el precio que pagó al prestar (el tipo de interés del préstamo es sólo un punto porcentual mayor que el tipo de interés del depósito). ¡Y es un negocio rentable! Ya sabes, en Sydney, en promedio, los bancos recuperan diez propiedades por semana y luego las subastan... el argumento de que la burbuja inmobiliaria estallará por sí sola.

Además, los indicadores y datos económicos recientes indican que hay muy poca burbuja inmobiliaria en Australia. Australia es el único país desarrollado que aún mantiene sus calificaciones soberanas AAA de S&P, Fitch y Moody's. Especialmente en esta era de intensificación de la crisis de deuda europea y de la crisis de deuda estadounidense, el déficit presupuestario de Australia en el año fiscal 2011-2012 solo representó alrededor del 3% del PIB. El dólar australiano incluso tiene algunas características de refugio seguro. Incluso la crisis económica que ocurre una vez cada década no ha tenido un impacto visible en el mercado inmobiliario de Australia, porque el mercado inmobiliario desempeña un papel en el equilibrio del desarrollo económico de Australia. Siempre que haya expectativas de inestabilidad en la economía mundial, el gobierno australiano tomará una serie de medidas para incentivar el mercado inmobiliario y estimular la demanda interna. Estas políticas incluyen recortes de las tasas de interés y subsidios políticos.

5.2 Pago inicial del préstamo

Los préstamos para vivienda desempeñan el papel de apalancamiento financiero en la inversión. Como dice el refrán, pequeño pero ancho, cuatro onzas pueden mover mil libras. Obtenga un mayor retorno de la inversión con menos inversión. Especialmente en Australia, donde el alquiler equivale al interés del préstamo, cuanto menor sea el pago inicial, mejor. El pago inicial para la compra de bienes inmuebles en Australia es sólo del 10%. Por otro lado, en 2005, el Consejo de Estado ordenó que el pago inicial para préstamos personales para vivienda se aumentara al 30%, y el pago inicial para préstamos para segunda vivienda no debería ser inferior al 50%. Si la segunda vivienda adquirida se utiliza para inversión y alquiler, en teoría se habrá perdido el valor de la inversión. Porque "Padre rico, padre pobre" decía: "Simplemente esperar que una casa se aprecie en valor y genere ingresos es una inversión irracional e incorrecta".

Los padres de estudiantes internacionales que tienen poco conocimiento del mercado inmobiliario australiano han comenzado a considerar “intercambiar vivienda por educación”. De hecho, tomemos como ejemplo el precio medio de una vivienda de dos dormitorios en Sydney este año, de 600.000. El pago inicial para comprar un edificio sin terminar es solo del 5% al ​​65.438+00%, lo que equivale a entre 30.000 y 60.000 dólares australianos, menos que la matrícula y los gastos de manutención de un año para un estudiante internacional. Dos años más tarde, la casa se completó. Según una tasa de crecimiento anual del 7%, la casa ha crecido a 684.000 yuanes con el subsidio gubernamental de 5.000 dólares australianos, la ganancia es de aproximadamente dos años de matrícula. Si usas la casa para vivir en el futuro, tendrás una casa si pagas otro préstamo similar al alquiler.

Si alquilas esta casa para compensar el préstamo y la vendes en un año en el que los precios de la vivienda son altos, obtendrás una gran ganancia de capital. Si alquila al propietario de esta casa y vive en una habitación pequeña, aumentará el alquiler al inquilino cada año (el préstamo no aumentará con el precio de la casa. Esto no solo le ahorrará el alquiler, sino que también le ahorrará). dinero al vender la casa. tiempo para obtener plusvalías. Por supuesto, en un país tan profesional, debe encontrar un corredor profesional que le ayude a realizar el préstamo.

5.3 Sólo paga intereses

Los bancos australianos permiten a los compradores de viviendas pagar sólo los intereses del préstamo y no el principal. ¿Por qué solo puedo pagar intereses? Consulte las cuestiones de derechos de propiedad más arriba. El derecho a utilizar una casa en China es de 70 años, por lo que, por supuesto, el dinero debe devolverse durante la vida útil de la casa, de lo contrario se desperdiciará. Además, una casa en Australia es propiedad privada, lo que significa que es para siempre e indefinidamente. ¡Puedes devolverla cuando quieras!

En primer lugar, dado que comprar bienes raíces es una inversión, nuestro objetivo es maximizar la rentabilidad y minimizar los riesgos. Los inversores pueden dividirse en tipos amantes del riesgo y reacios al riesgo, y su confianza en los proyectos de inversión varía. Si no tienes confianza, invierte menos y embolsa el dinero extra. Si tiene confianza, también podría utilizar el dinero de la compra para comprar algunas propiedades más en otras áreas, lo que puede maximizar la rentabilidad y distribuir los riesgos.

En segundo lugar, pagar sólo intereses también puede maximizar las pérdidas contables anuales y obtener la mayor devolución de impuestos posible. Por el contrario, ¿qué pasa si los ingresos por alquiler superan la depreciación una vez cancelada? ¡No sólo no puede obtener un reembolso de impuestos, sino que también tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de su inversión!

También puede solicitar una cuenta de compensación en el banco, depositar el pago de la casa en ella y el banco retirará dinero automáticamente todos los meses. Sin intereses porque se compensan los intereses del depósito y los intereses del préstamo. La ventaja es que la cuenta externa es tu propia cuenta y puedes retirar dinero en cualquier momento. Siempre que el monto original se deposite antes de fin de mes, el préstamo no genera intereses.

5.4 Refinanciación

Cuando los precios de la vivienda suben, por ejemplo, una casa que vale 600.000 yuanes sube a 700.000 yuanes, entonces el aumento de 6,5438 millones de yuanes se puede utilizar para solicitar una refinanciación de el banco. Utilice estos 6,5438 millones de yuanes "invisibles" como pago inicial para la segunda casa y compre la segunda casa "gratis". Por analogía, puede solicitar la renovación al banco cada pocos años y emprender fácilmente el camino correcto de inversión y gestión financiera. Esta es la versión occidental de la historia de una gallina que pone un huevo y el huevo se convierte en gallina. En los países desarrollados, la probabilidad de enriquecerse de la noche a la mañana es muy baja y, a menudo, se acumula una enorme riqueza gracias al esfuerzo de varias generaciones. Con la filosofía de inversión adecuada, todo el mundo puede vivir una buena vida.

6. Diferentes sistemas de compra y venta

Australia tiene una corta historia, pero su sistema es muy estricto y la mayor parte sigue la tradición británica. Esto se refleja en varios sectores, incluido el mercado inmobiliario. Como sistemas de terceros. El propietario, el vendedor y el cliente comprador no se reunirán y todo el proceso de compra y venta se realizará a través de un tercero: un intermediario. Con la cooperación de los abogados de los compradores y vendedores, el intermediario intercambia contratos para ambas partes. Por supuesto, también se puede confiar a intermediarios una serie de tareas tediosas, como contactar a abogados e invitar a corredores para que ayuden con los préstamos. Incluso, debido al fuerte poder de negociación de los intermediarios (compradores colectivos, equivalentes a compras grupales), a veces pueden ganarse los intereses de los compradores de los promotores.

Cuando se trata de intermediarios, los chinos tienden a palidecer ante la visión del miedo. Esto se debe a diversos comportamientos irregulares y poco éticos de los intermediarios nacionales, así como a la falta de un mecanismo legal de supervisión eficaz. En Australia la situación es completamente diferente. Si desea ingresar al mercado inmobiliario, incluso si simplemente abre la puerta con una llave y muestra la casa a la gente, necesita un certificado de registro de bienes raíces.

A medida que aumenta su posición, sus derechos aumentan y necesita reeducarse en cursos relevantes y obtener varios certificados. La introducción de licencias tiene como objetivo principal cultivar la ética profesional y el conocimiento jurídico. El curso dura una semana y tarda de dos a tres meses hasta que se emite una licencia de Comercio Justo. El coste de la formación formal es de aproximadamente 700 dólares australianos. Habrá muchos estudios de casos en la clase, probablemente sobre los peligros de hacer este negocio, y usted puede ser demandado en cualquier momento. Todo lo que diga podrá utilizarse como prueba en el tribunal. Si exageras, no puedes decir algo que no se pueda entender. Hay algunas cosas que no se permite decir y revelarlas es muy importante. Por ejemplo, si alguien muere en la casa, se bloqueará el alcantarillado y se construirá una casa al lado para bloquear la luz. En caso contrario, el intermediario es el único responsable. Los intermediarios suelen tener un período de formación de tres a seis meses después de incorporarse a la empresa, porque la gente moderna tiene requisitos cada vez más altos para los intermediarios. No sólo deben dominar conocimientos inmobiliarios, sino también finanzas, economía, estructura, materiales e incluso Feng Shui. .

El proceso de compra de una casa en Australia también es diferente al de China. Los proyectos inmobiliarios en Australia generalmente se venden después de haber sido aprobados por DA (aprobación de desarrollo).

Los desarrolladores construyen y venden al mismo tiempo, y cuanto más venden, más caros se vuelven. Está construida y la casa casi vendida. Entonces, si desea comprar una casa nueva al precio correcto, lo que ve a menudo son modelos arquitectónicos, dibujos de simulación, planos de apartamentos y sitios de construcción... Primero pague un depósito determinado y luego pague el 10% del precio de la casa (10 El % del pago inicial se depositará directamente en la cuenta bancaria fiduciaria del abogado (nadie tiene derecho a usarlo, lo que evita en gran medida riesgos para los compradores de vivienda) y luego pagará 65438 una vez finalizado. Con base en los procedimientos anteriores, es mejor comprar una propiedad en la etapa inicial del proyecto que en la etapa posterior, porque hay más pisos y tipos de apartamentos para elegir, y el desarrollador también brindará algunas buenas políticas preferenciales.