Análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico
Introducción: En la actualidad, la construcción de parques logísticos en varias ciudades está en pleno apogeo, pero ¿cómo operar el parque logístico una vez finalizado? ¿Qué papel juegan los gobiernos y las empresas en esto? El siguiente es un análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico que les traigo espero que les sea de utilidad.
Análisis en profundidad de los modelos de operación de parques logísticos 1 Análisis de los modelos de construcción y operación de parques logísticos nacionales y extranjeros
1 Clasificación de modelos
Los modelos nacionales y extranjeros existentes Los modelos de construcción y operación de parques logísticos se pueden dividir aproximadamente en tres categorías: modelo de integración de construcción y operación, modelo de separación de construcción y operación y modelo cruzado de construcción y operación.
El modelo integrado de construcción y operación
se puede dividir en modelo “gobierno-gobierno” y modelo “empresa-empresa”. Aunque estos dos modelos son construcción y operaciones integradas, todavía existen muchas diferencias en la práctica. La mayor diferencia entre los dos es que uno es responsabilidad total del gobierno y el otro es responsabilidad total de la empresa.
Modelo “Gobierno-Gobierno”. Generalmente, el estacionamiento en este modo es de arriba hacia abajo. El gobierno es responsable de la planificación unificada del parque logístico. La inversión financiera del gobierno en la construcción del parque, incluida la construcción de infraestructura y la operación y gestión del parque logístico, es organizada e implementada por el gobierno. En el desarrollo y construcción de parques logísticos, el gobierno es tanto el creador de las condiciones básicas como el mantenedor del orden operativo, y siempre desempeña un papel clave en la construcción del parque.
El modelo "empresa-empresa". Este modelo consiste en que el gobierno arrienda o transfiere terrenos o instalaciones y equipos existentes a empresas, y luego las empresas desarrollan y construyen parques logísticos, y luego las empresas administran y organizan los parques logísticos. El desarrollo y la construcción de un parque logístico es enteramente una conducta empresarial y puede atraer inversiones de todas las partes, ya sean empresas estatales, colectivas, privadas, que cotizan en bolsa o personas sociales. Se establece un parque logístico para el desarrollo y la construcción Co., Ltd. ser responsable del desarrollo y construcción del parque logístico, así como de la operación del parque logístico. Administrar o establecer una empresa especializada en operación del parque logístico que sea responsable de la operación. Aunque son organizaciones iniciadas por las propias empresas, la mayoría de ellas requieren apoyo del gobierno en diversas políticas.
El modelo de separación de construcción y operación
Basado principalmente en el modelo “gobierno-empresa”. Según este modelo, el gobierno es responsable de la planificación del parque logístico y parte del financiamiento gubernamental se utiliza para la construcción de infraestructura importante en el parque logístico;
La gestión de la construcción y operación de otros servicios de apoyo Las instalaciones del parque logístico están completamente terminadas por la sociedad anónima. El gobierno sólo desempeña el papel de inversionista en la construcción de parques logísticos y no participa en la operación y gestión de los parques logísticos. Las actividades económicas diarias y diversas gestiones del parque logístico las realizan las empresas.
Modelos de intersección de construcción y operación
Hay tres modos de cooperación gobierno-empresa: empresa, cooperación gobierno-empresa y cooperación gobierno-empresa. Su * * * misma característica es que el gobierno invierte solo o conjuntamente con empresas en una proporción adecuada para construir infraestructura importante y otras instalaciones de apoyo en el parque logístico, y luego las empresas operan solas o conjuntamente con el gobierno.
Comparación de modelo dual
La característica del modelo integrado de construcción y operación es que las entidades de construcción y operación son las mismas, y los riesgos asumidos por el proceso de construcción y operación son relativamente altos. .
El modelo "gobierno-gobierno" se caracteriza por fuentes de financiación suficientes y apoyo político relevante, pero fácilmente puede hacer que el gobierno asuma demasiados riesgos. Si es operado por el gobierno, el parque carecerá de ellos. competitividad del mercado. Generalmente se recomienda utilizarlo cuando la demanda logística regional es grande y las ventajas regionales son obvias.
La característica del modelo "empresa-empresa" es que puede formar un sistema y un mecanismo completo y científico de gestión de proyectos para la financiación, construcción, operación y reembolso del proyecto. , especialmente fuertes restricciones presupuestarias en los costos de construcción. Sin embargo, en comparación con el modelo anterior, sin el fuerte apoyo de inversiones gubernamentales a gran escala, es más difícil para las personas jurídicas del proyecto recaudar enormes fondos para la construcción y operación. Al mismo tiempo, los enormes costos irrecuperables generan una enorme presión financiera y operativa. riesgos para las personas jurídicas.
La principal ventaja del modelo de separación de construcción y operación es que puede estandarizar el funcionamiento de los parques logísticos. Incluso si los residentes y los constructores se superponen, no conducirá a una competencia desleal. La desventaja es que la operación y gestión del parque logístico requiere que la empresa asuma los riesgos sola, la distribución de ganancias en la operación del parque logístico es propensa a desacuerdos y las empresas de gestión del parque logístico son susceptibles a la interferencia de los desarrolladores.
El modelo de operación de construcción cruzada alivia hasta cierto punto las deficiencias en las características del modelo de integración y el modelo de separación de fases, y es un cruce y una síntesis de los dos.
La característica principal del modelo "Cooperación Gobierno-Empresa-Empresa" es que puede garantizar fuentes de financiación suficientes y apoyo político relevante durante la construcción del parque logístico, sin embargo, la distribución de beneficios durante la operación. el parque logístico es propenso a desacuerdos, que pueden paliarse mediante la injerencia de las entidades constructoras en las empresas gestoras del parque logístico.
La característica principal del modelo de "cooperación gobierno-gobierno-empresa" es que puede disfrutar de un apoyo político relevante del gobierno, pero el gobierno debe asumir solo los riesgos de la construcción del parque logístico.
Las principales características del modelo "Cooperación Gobierno-Empresa-Cooperación Gobierno-Empresa" son que cuenta con suficientes fuentes de financiación y apoyo político relevante, puede asumir riesgos y disfrutar de beneficios durante la construcción y operación de parques logísticos. y se adapta a las necesidades de competencia del mercado.
Análisis de caso sobre el modelo de construcción y operación de tres parques logísticos
La mayoría de los modelos de construcción y operación de parques logísticos nacionales y extranjeros se llevan a cabo con referencia al modelo anterior.
Sin embargo, en la práctica específica de planificación y construcción, se deben adoptar diferentes modelos de construcción y operación basados en las diferentes características y circunstancias específicas de las funciones del gobierno local, naturaleza, condiciones básicas, situación financiera, orientación de políticas, etc., así como si hay una empresa principal para guiar el desarrollo. Se seleccionan para el análisis los siguientes tres casos exitosos: Chengdu Xindu Logistics Center, Suining Jinjia Logistics Park y Chuanhua Logistics Base, que tienen una gran importancia de referencia para la construcción y operación de muchos parques logísticos.
1Centro Logístico Chengdu Xindu
Xindu está ubicado en la puerta norte de Chengdu, con una ubicación geográfica única y ventajas obvias. Esta es la mejor zona para el desarrollo de la logística moderna y un puerto natural para el desarrollo de la logística vial moderna.
Al norte de la autopista Chengdu Ring y al sur de la avenida Xindu Xingcheng. El Centro Logístico de Xindu es una parte importante del sistema de desarrollo logístico de Chengdu y un nodo importante en la red logística moderna nacional. Con sede en Chengdu, sirviendo a Sichuan, irradiando hacia el oeste, conectando todo el país, integrando red de información, distribución comercial, transacciones de exhibición, almacenamiento de carga, distribución de carga y estaciones de carga.
Se prevé que el parque tenga cinco áreas funcionales principales: almacenamiento y distribución, área de distribución de carga por carretera, área de servicio de información comercial, área comercial y área residencial de apoyo. El Centro Logístico de Xindu es una inversión y construcción conjunta del gobierno municipal de Chengdu, el gobierno del distrito de Xindu y empresas. Adopta un modelo de construcción y operación de "construcción gubernamental, desempeño empresarial y operación de mercado", que es el de "empresa gubernamental". modelo de separación de construcción y operación mencionado anteriormente. El gobierno es responsable de la construcción de la red troncal vertical y horizontal del centro logístico y del tramo medio de la carretera de doble vía de gran escala, completando las instalaciones de agua, electricidad, gas, comunicaciones y otras, y luego atrayendo inversiones de acuerdo con la zonificación prevista. El Comité de Gestión del Centro Logístico de Xindu es responsable de la gestión diaria del centro, y las empresas asentadas son responsables de su propia construcción de infraestructura y operaciones independientes.
2 Parque Logístico Suining Jinjia
El Parque Logístico Suining Jinjia está ubicado junto a la Carretera Nacional 318. Está previsto que el parque tenga seis áreas funcionales principales: área central TOD, área de logística integral, área residencial ecológica, área de procesamiento y almacenamiento, área de desarrollo industrial y logístico y cinturón comercial integral.
Jinjia Logistics Park es una inversión y desarrollo conjunto del gobierno municipal de Suining, el gobierno del distrito de Chuanshan, las empresas y la sociedad, e implementa el modelo de construcción y operación de "orientación gubernamental, operación de mercado, desarrollo continuo", es decir, el modelo de operación de construcción cruzada. Modelo "Cooperación gobierno-empresa - cooperación gobierno-empresa".
El Comité de Gestión del Centro Logístico de Jinjia es responsable de la construcción y operación del parque. La agencia de gestión del parque adoptará un sistema empresarial moderno, se adherirá siempre al principio de "separación del gobierno y las empresas y la operación del mercado" para llevar a cabo de forma independiente el desarrollo y la construcción, la promoción de inversiones y la gestión de operaciones del parque, y propone que " "El gobierno prepara el escenario, las empresas realizan la planificación unificada y la implementación paso a paso", instalaciones de apoyo completas y buenos servicios”.
3Base Logística de Chengdu Chuanhua
La Base Logística de Chengdu Chuanhua-Centro Logístico Xindu está ubicada en el noreste de la ciudad de Chengdu y es una parte importante del centro. Fue invertido y construido por Zhejiang Chuanhua Group, que estableció Chengdu Chuanhua Logistics Base Co., Ltd. como responsable de las operaciones específicas. Está a 9 kilómetros de Chengdu y tiene la ventaja de un círculo de transporte tridimensional. Está adyacente a Freight Avenue al este, al río Pihe al sur, a Chengde Dajian Road al oeste y a Weiyi Road al norte.
La base logística de Chengdu Chuanhua tiene una superficie total planificada de 1.150 acres, un área total de construcción de 600.000 metros cuadrados y una inversión total de 1.500 millones. Integra comercio de información, estacionamiento, almacenamiento, distribución, línea LTL, negocios de logística, servicios de soporte y otras funciones en uno, adhiriéndose a la constante filosofía empresarial de servicio "integral" de Chuanhua Logistics. Proporcionar servicios de primera clase que incluyan "información, transacciones, instalaciones y equipos, comunicaciones por radio y televisión, soporte técnico, consultoría y educación, industria y comercio, finanzas e impuestos, banca, seguros, servicios postales, logística e instalaciones residenciales" a la empresas asentadas y crear informatización para las empresas logísticas asentadas, plataforma de operación pública en red, intensiva y eficiente.
Existen 5.000 vehículos de estacionamiento estático, 8.000 vehículos móviles diarios y 500.000 vehículos públicos. Ha planificado, construido y operado más de 200 líneas LTL Express, con una red de servicios que cubre 28 provincias, municipios y regiones autónomas, y puntos de servicio que cubren más de 220 ciudades centrales, abriendo una nueva era para la industria LTL Express en el oeste de China.
La base cuenta con un edificio de comercio de información de más de 80.000 metros cuadrados, que puede albergar a más de 1.300 empresas de logística de terceros. Las empresas de logística pueden publicar información sobre el transporte a través de la gran pantalla electrónica situada en la sala de intercambio de información. Una vez que la base esté completamente operativa, la cantidad de información publicada por día puede llegar a 12.000. Para entonces, como el mayor supermercado de información sobre transporte por carretera del suroeste de China, las empresas de logística de la base podrán transportar 210.000 toneladas de mercancías al año.
Análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico 2 El parque logístico se refiere a un área donde se concentran las operaciones logísticas, donde se concentran espacialmente diversas instalaciones logísticas y diferentes tipos de empresas logísticas. cierta escala y una variedad de servicios. Un punto de encuentro para empresas de logística funcional. Incluye ocho funciones: función integral, función intensiva, función de transacción de información, función de almacenamiento centralizado, función de distribución y procesamiento, función de transporte multimodal, función de servicio auxiliar y función de estacionamiento.
1. Operación del Parque Logístico
En términos generales, el comité de gestión del parque logístico y su empresa de gestión de inversiones establecida por el gobierno son las principales entidades operativas. Si el parque es invertido únicamente por una empresa, ésta será la principal entidad operativa. En países extranjeros, algunas empresas están dirigidas por comités establecidos por la misma empresa y algunos inversores también las dirigen.
Las principales fuentes de ingresos del parque son los ingresos diferenciales de la tierra, el alquiler de edificios de oficinas, el alquiler de puestos en el mercado, el alquiler de almacenes y patios, el alquiler de instalaciones y equipos, los honorarios de administración de propiedades, los honorarios de servicios de información, los honorarios de agencia, los ingresos de negocios de logística. , etc.
Según los datos de la encuesta, el alquiler de almacenes/patios y el alquiler de edificios de oficinas siguen siendo las principales fuentes de ingresos de los parques logísticos, y algunos parques también dependen de la apreciación de la tierra, los incentivos fiscales y el apoyo estatal; fondos. Afortunadamente, los ingresos provenientes de diversos servicios de valor agregado han comenzado a convertirse en una importante fuente de ingresos para el parque.
En los parques operativos, alrededor del 50% de los ingresos de las empresas instaladas provienen principalmente del negocio logístico. Entre ellos, el negocio logístico del 28,5% de las empresas del parque representa más del 90% de los ingresos totales. Cada vez más parques están empezando a utilizar las ventajas de su plataforma para integrar los recursos logísticos locales e involucrarse en las operaciones logísticas. Los ingresos del propio parque logístico se desarrollan desde ingresos inmobiliarios hasta ingresos comerciales de logística, ingresos por comercio de productos básicos y otras direcciones diversificadas. Los datos de la encuesta muestran que el 69% de los ingresos del parque incluyen ingresos de negocios de logística, el 37% se dedica al comercio de productos básicos y el 53% ha desarrollado otros negocios.
2. Modelo de rentabilidad del parque logístico
1. Valorización del valor del suelo
Para los propietarios y operadores de parques, la valoración del valor del suelo obtendrá enormes beneficios. Todos los propietarios (es decir, los inversores iniciales) compran tierras al gobierno a bajo precio. Una vez finalizada la construcción inicial de infraestructura y equipamiento, los precios del terreno se apreciarán hasta cierto punto y aumentarán considerablemente una vez que el parque logístico entre oficialmente en funcionamiento. Para los operadores (es decir, los operadores logísticos), la valorización del suelo aumentará los ingresos por alquiler de sus terrenos, almacenes y casas. En Japón, el grupo logístico de mayor éxito de Tokio, el principal beneficio de su parque logístico proviene del incremento del valor del suelo.
2. Ingresos por alquiler
Los propietarios y operadores del parque distribuyen los ingresos por alquiler según una determinada proporción.
① Tarifa de alquiler de almacén: los operadores arriendan instalaciones y equipos de almacenamiento modernos a gran escala construidos en el parque a algunos proveedores de logística externos, empresas de producción, etc. :Cobrarles el alquiler, que es una de las principales fuentes de ingresos por alquiler.
② Tarifa de alquiler de equipos: algunas instalaciones y equipos de transporte importantes en el parque, como líneas ferroviarias especiales, equipos de logística, como carga y descarga, equipos de transporte, etc., se alquilan a empresas en el parque. por uso y se cobra alquiler.
(3) Gastos de alquiler de viviendas: incluyen principalmente el alquiler de algunos edificios de oficinas y otros usos diversos del parque.
(4) Tarifas de estacionamiento: con sus funciones de información ampliadas, el parque logístico ha atraído a muchas empresas de transporte a instalarse. Los modernos estacionamientos del parque también cobrarán ciertas tarifas de estacionamiento.
⑤Otros gastos de gestión: incluidos honorarios de gestión inmobiliaria y otros gastos.
3. Costo laboral
① Tarifa por servicio de información: Esta es una de las tarifas por servicio más importantes.
②Tarifa del servicio de capacitación: aproveche la experiencia exitosa de la operación del parque logístico y la información relevante sobre el desarrollo logístico para llevar a cabo negocios de capacitación de talentos logísticos y cobrar tarifas de capacitación.
(3) Tarifa de intermediación de financiación: el operador del parque cobra tarifas de intermediación al presentar el parque a los inversores.
(4) Las tarifas de servicio restantes incluyen servicios técnicos, diseño del sistema y otras tarifas de servicio.
Las contramedidas y sugerencias de la Federación China de Logística y Compras y la Sociedad de Logística de China para las unidades de operación y gestión de parques logísticos incluyen: primero, profundizar la integración industrial, segundo, mejorar continuamente las funciones de servicio, tercero, acelerar la innovación y; desarrollo del parque; el primero es construir un "ecosistema" de servicios logísticos; el quinto es promover la interconexión de los parques logísticos.
El Instituto de Investigación Industrial de Qianzhan se compromete a proporcionar estudios estadísticos, investigación industrial, declaraciones industriales, planificación industrial, transformación y mejora industrial, diseño industrial, planificación espacial, inversión en parques, operaciones de aterrizaje industrial, diseño de capital industrial y Construcción de plataformas de big data industrial y otras soluciones.
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